Zobacz pełną wersję : kto buduje dom ok. 130 m2 ?
Do niedawna byłem w 100% zdecydowany na generalnego wykonawcę. Powód - totalny brak czasu na budowę metodą gospodarczą/zleceniową. Zdawałem sobie sprawę z dużego rozrzutu cen tych dwóch "filozofii" budowania, ale im więcej czytam tego forum tym ta różnica wydaje mi się większa. I zaczynam się zastanawiać...
Dlatego chciałem zapytać ludzi, którzy wybudowali/budują domy około 130m2 o (zakładane) koszty tej inwestycji, z krótkim jej opisem (jaki dom, jaka technologia, gdzie, jak budowany itp).
Mój dom to z127 z biura z500 (http://www.budowanie-domu.pl/co-budujemy/). Budowany we Wrocławiu, 130 m2 powierzchni użytkowej, 180m2 całkowitej. solbet24+15styropian, dachówka Braas. Wszystko standardowe - żadnych wodotrysków, rekuperatorów, 5szybowych okien itp.
Generalny wykonawca wycenił mi go na 340 tys. zł. W tej cenie mam "stan developerski" tzn wszstko do momentu malowania i kładzenia kafli - dom otynkowany na zewnętrz i wewnętrz, drzwi zewnętrzne, brama garażowa, markowy kondensat, okna z roletami, wszystkie instalacje, kominek. Nie ma tylko schodów i barierki tarasu. Podpisuję umowę i nic mnie nie obchodzi. Wykonawca zaufany i polecony - budował kilku moim znajomym.
Jak to się u Was przedstawia?
tomek131
23-03-2010, 08:57
Jak do powierzchni dodać garaż ,to wychodzi 154m ,czyli cena 2200zł brutto za stan deweloperski.
Ja chciałem też przez jednego wykonawcę i dodatkowo szybko.Jest taka technologia fundament grzewczy Legalett i ściany z Keramzytobetonu-Praefa.Jest kilka firm które budują w tym systemie ,ale ceny wychodziły 2700-2800 brutto za metr deweloperskiego!.Niezłe co ? Ale byli tacy ,nawet na tym forum ,co budowali i mówili ,że tanio :lol:
Za 2200 ja bym potargował może ciut i brał jeśli wykonawca sprawdzony.Metodą gospodarczą wyjdzie taniej ,ale jeśli nie masz czasu a dodatkowo się nie znasz to może to być spory problem i kupa nerwów i czasu.Takie moje zdanie
pytanie jak dużo zaoszczedzę na tej metodzie gospodarczej. Jesli miałoby to być 100 tys. to pewnie wolałbym przez 2 lata nie spać i zbudować to samemu :)
Potargować się spróbuje acz koleś nie jest szczególnie do tego skory. Wie, że buduje dobrze i ma dużo chętnych w kolejce. Może jak zejdę do 330tys. to będzie dobrze.
Poniżej dla przykładu kilka konkretnych elementów ceni tak (materiały+robocizna):
Stan zero (z izolacją, rozprowadzeniem kanalizy) - 39k.
Szambo 5000k.
Dach kompletny (braas,więźba,rynny stalowe,podbitka drewniana,4 okna dachowe) - 76k.
Okna z roletami ręcznymi (mam ich dużo i dużych:) parapety marmur ) - 24000
Ewentualnie 300zł za silnik/okno
Strop monolityczny + wieńce - 15k
Instalacja C.O. (30m2 podłogówki, kondensat junkersa lub vaillanta, rozprowadzenie, grzejniki, zasobnik, osprzęt) - 25k
Wykonawca zarobi na Tobie 100tys
Ale jak zaufany i odpowiada to Tobie to ok.
To bedzie wygladalo tak, ze bedzie kupowal wszystko co najtansze, a co za tym idzie to wiadomo.
Lepsze rozwiazanie, to ty kuopujesz material i mu placisz za robote.
Dodatkowo po usludze takiej firmy nie odciagniesz vat (15%), bo on robi na 7%. A zawsze, to parenascie tysiecy jest.
Jeśli chodzi o kupowanie najtańszego to raczej nie grozi bo jesteśmy umówieni na konkretne materiały (przynajmniej te grubsze) czyli konkretny materiał na ściany, konkretny model dachówki, rynien, okien, drzwi itd... Wiadomo, że on ma pewnie lepsze ceny w hurtowniach niż ja bym dostał więc i w materiałach może ukryć swój zarobek. Co nie znaczy, że ja będę na tym stratny. To, że on zarobi 100k mnie nie boli, pytanie czy ja bym oszczędził 100k gdybym sam budował, bo to nie jest jednoznaczne.
Ale my sobie tu wszyscy teoretyzujemy a ja chciałem się przekonać na prawdziwych przykładach prawdziwych ludzi :)
Jeśli chodzi o kupowanie najtańszego to raczej nie grozi bo jesteśmy umówieni na konkretne materiały (przynajmniej te grubsze) czyli konkretny materiał na ściany, konkretny model dachówki, rynien, okien, drzwi itd...
ja budowalem w systemie "prawie developerskim"
z ekipą miałem umówioną robociznę a za materiały płaciłem tyle ile kosztowały + 5% dla wykonawcy za obsługę
muszę powiedzieć, że ceny materiałów wykonawca miał na tyle dobre że nie byłem w stanie znaleźć w tej samej cenie na allegro
a te tzw. meteriały grubsze to mniej więcej 1/3 ceny domu reszta to wykończeniówka, ....
i jak na tym wyszedłeś? :)
Ja rozmawiałem z poprzednimi inwestorami tego wykonawcy. Na początku ponoć próbowali szukać materiałów na własną rękę. Ale za każdym razem ten wykonawca załatwiał im lepsze albo takie same ceny i w końcu dawali sobie spokój.
Jeśli dla zwykłego inwestora sprzedawca dawał 20% rabatu, to wykonawca dostawał u niego 30%, a inwestorowi oddawał i tak z 20% rabatem. W ten sposób wszyscy byli zadowoleni bo inwestor nie stracił, wykonawca zarobił, a sprzedawca miał stałego,masowego odbiorcę.
prawdziwe przykłady nic ci nie powiedzą.
Ja wybudowałam podobny (no, troszkę mniejszy) domek BEZ garażu. Zobacz sobie w moim dzienniku budowy, na ostatniej stronie, z okazji świąt podałam podsumowanie finansowe, nie uczę się tego na pamięć. I pamiętaj, ze to był 2007 czyli jednak wyższe ceny.
A tak poza tym, to poczytaj sobie właśnie dzienniki budowy, bo same ceny to nie wszystko. System gospodarczy ma swoje uroki, trzeba mieć dużo samozaparcia.
No i tu dochodzimy do sedna.
Chętnie poczytam podobne dzienniki budowy i wyciągne z nich ceny, a wątek ten założyłem po to, żeby wpisali się tu ludzie, którzy budowali podobne domy (Tak jak Ty - EZS) bo nie sposób klikać dziennik po dzienniku i szukać podobnych projektów :)
I zdaję sobie sprawę, że nie sposób idealnie porównać dwa domy. Mnie tylko interesuje rząd wielkości różnicy między zleceniowym a generalnym oraz weryfikacja wyceny mojego wykonawcy (na razie wydaje mi się, że jest po prostu niezła).
mayadaski
23-03-2010, 13:11
jarett,
tez buduje z deweloperem. Ja tylko place rachunki na koniec. Dom tez nie jest wielki, ale na 3 poziomach.
Wydaje mi sie ze zaproponowana Ci wycena jest OK - patrzac na nasze wydatki.
Nasz dom mozesz sobie zobaczyc w linku w mojej stopce.
Porownuje ceny ciagle na allegro czy na ceneo - glownie do wykonczeniowki i widze, ze nie wychodze na tym zle.
Takze budujac sami bysmy nie byli w stanie klasc kafli po roku od zaczecia fundamentow - nie mamy czasu na zalatwianie materialu, ekip, robienia planu kto kiedy wchodzi na budowe, latania od hurtowni do hurtowni...mozna powiedzec ze kupujac uslugi dewelopera kuplilismy tez czas...
Pozdrowienia,
Maja
Kupujesz czas i (w miarę) bezpieczeństwo, bo jeśli masz zaufanego wykonawce to unikniesz kilku wpadek, które mogłyby słono kosztować, a których nie uniknie osoba, która nie ma pojęcia o budowaniu. Tak sobie tłumaczę:)
W każdym razie już teraz na etapie załatwiania formalności (przyłącza, pozwolenia) widzę, że w swój tryb życia raczej nie dam rady wpisać jeżdżenia po hurtowniach, porównywania kilku ekip dekarskich, murarskich, szukania elektryków i tynkarzy itp.
Tak czy siak nadal szukam osób, które budują podobne domki i mogą coś powiedzieć o kosztach.
rakgrzech
23-03-2010, 16:29
Ja zaczynałem budowę z deweloperam a kończyłem gospodarczym.
Umowę rozwiązałem bo nie był terminowy nie budował dostatecznie dobrze. I tak trzeba było go pilnować, przyjeżdżać na budowę. W systemie gospodarczym owszem masz więcej załatwiania, ale za to sam pilnujesz kto ci to buduje.
Przed podpisaniem umowy z deweloperem ostrzegli mnie przed tym sposobem budowy. I wszystko się sprawdziło: nieterminowość, brak wpływu na roboty, jakość ekip przez niego zatrudnionych.
Proponuję rozglądnięcie się za dobrym Kier bud lub przynajmniej inspektorem nadzoru. To przy budowie z deweloperam najważniejsze. I trzeba go pilnować na każdym kroku. To nic, że daje gwarancję. Dokonywać odbioru prac przed dokonaniem zakrywki każdego elementu. Od wylania ław do oddania kluczy.
Powodzenia:)
Kierownik będzie mój, a sam nie zamierzam rezygnować z częstego odwiedzania budowy bo mieszkam niedaleko od niej.
A co do terminowości to może to dziwne, ale jak wynika z relacji poprzednich inwestorów - kończy przed terminem. Na działce obok mnie buduje dom moim znajomym. Ma skończyć do końca sierpnia a już ma stan surowy otwarty (fundamenty zrobione w zeszłym roku). Ściana jednowarstwowa u nich więc skończy bez problemu pewnie przed terminem a w międzyczasie jeszcze mi przed zimą chce postawić surowy zamknięty (chyba, że się nie wyrobie z papierologią i kredytami, wtedy zrobimy w tym roku tylko fundament).
rakgrzech
23-03-2010, 16:58
Jednak są dobrzy deweloperzy:). Że ja musiałem trafić na takiego łajdaka!.
Nie żebym Ci odradzał ale za szybko w budowlance to też jest źle. Wszytko ma swoje przerwy technologiczne. Niech kier bud ich pilnuje.
Jeśli jest on polecany przez kilku twoich znajomych i widziałeś jak buduje, to buduj z nim ale pamiętaj pilnuj, pilnuj i pilnuj. Deweloper nie będzie pilnował wszystkich ekip a jest kilka naprawdę ciekawych wątków na tym forum opisujących jak można "fachowo" budować.
Sprawdź dokładnie co wmontuje ci z wykończeniówki aby to nie były to najtańsze rzeczy z marketu. Czy projek nie wymaga zmian. Np podniesienia nieco pozomu "0", zwiększenia ocieplenia, podniesienia ścianki kolankowej, jeśli ma być podłogówka to ile i gdzie.
A miało być też o kosztach.
Jeszcze nie podliczyłem
Ale szacunkowo wychodzi mi ok 350tyś za stan deweloperski w tym uruchomione OC za dom ok 140m2 ale w metodzie dewelopersko/gospodarczej. Budowa rozpoczynana w 2008.
coraz bardziej się przekonuję, że ta moja wycena wcale nie jest taka zła :)
[quote="jarett"... Wiadomo, że on ma pewnie lepsze ceny w hurtowniach niż ja bym dostał więc i w materiałach może ukryć swój zarobek. Co nie znaczy, że ja będę na tym stratny. To, że on zarobi 100k mnie nie boli, pytanie czy ja bym oszczędził 100k gdybym sam budował, bo to nie jest jednoznaczne.[/quote]
Ja akurat dostałem lepsze ceny niż wykonawcy i jak na razie sam kupuję cały materiał. Do tego jeszcze zdjąłem 15 % Vatu. Z rozliczenia stanu SSO wystarczy na robociznę za położenie całości tynków. Okna są z montażem, a więc na 7%.
Developer chciał 2,5 tys zł/m2 razem około 630 tys.
Dom o wymiarach 14,75 x 10,25 z poddaszem (które jest zmienione na nieużytkowe)
SSO postawiłem za około 150 tys. Ile będę do przodu???.....
ddoommiinniikk
23-03-2010, 21:09
Posiądź gruntowną wiedzę wykonawczo-budowlaną, nawet jak będzie budować jeden wykonawca. Trzeba poznać ten specyficzny język tego plemienia, aby rozumieć, co do mnie mówią i umieć odpowiedzieć w sposób dla nich zrozumiały. Budowlańcy, gdy wyczują brak znajomości tematu, to będą postępować wedle filozofii "strzyc barany, strzyc". Dlatego też należy posiąść oną wiedzę, aby nie wydawać pieniędzy na niepotrzebne i nie czuć się sfrajerowanym.
Dach kompletny (braas,więźba,rynny stalowe,podbitka drewniana,4 okna dachowe) - 76k.
Prosty, dwuspadowy dach o pow. ?? Nie wiem, strzelam 200 m.kw. ??
Za 76.000 zł.
To ja za swój 300 m.kw. czterospadowy wydałem mniej. :(
No pierwszy, który zauważył :)
Po to zamieściłem te ceny, żeby ktoś je skomentował ;)
Ta kwota też mnie martwi i zupełnie nie wiem jak koleś to wyliczył. Pewnie tu ukrył część swojego zarobku. Dach ma nawet mniej niż 200 m2. Może ze 160?? nawet jak odjąć od tego cenę orynnowania, 4 okien dachowych i podbitki to zostaje coś koło 55k za drewno,komplet dachówki (braas), folię i pełną robociznę.
Za dużo. Tu jest do urwania z 10k. albo wiecej?
Ile powinien kosztować średnio m2 dachówki betonowej (mam na myśli cały system) 60zł? 70zł?
irreality
24-03-2010, 00:38
Ja Ci doradzę tylko tyle - robiłem dwie przymiarki do budowy z "generalnym wykonawcą". I wtedy wydawało mi się, że przemyślałem całą umowę, wszystkie materiały, niuanse itp.
A teraz po wybudowaniu systemem "gospodarczym" (ekipami - bez pracy własnej - po mojej stronie logistyka i materiały) oraz zamieszkaniu wiem, że po drodze było tyle wyborów pomiędzy technologiami, materiałami i markami, że nie byłbym w stanie tego przewidzieć wszystkiego "raz a dobrze". Nie mówię tu o wykończeniówce - tu oprócz wyborów trzeba jeszcze oceniać estetykę.
Ceny z Allegro czy Ceneo nie są miarodajne - dopiero rozmawiając w hurtowniach, porównując konkretne oferty (czyli gdy deklarujesz pewną ilość towaru) zobaczysz jak duże mogą być rabaty. To że zadzwonisz do kogoś i spytasz po ile ma bloczki to nie jest "sprawdzenie ceny" - wszędzie usłyszysz to samo.
Materiałów nie wybierzesz przy podpisywaniu umowy wszystkich - jakie będą izolacje w posadzce? papa czy folia? ile warstw/ czy ściany fundamentowe będą miały izolację termiczną? z czego? kanalizacja pod posadzką z jakich rur - drogich czy tanich? jaki styropian pod podłogą o jakich współczynnikach? jakie rynny metalowe czy plastikowe? okna z klamkami blokowanymi czy nie? brama garażowa? jakiego producenta? z przetłoczeniami czy bez? izolowana czy nie? jaka automatyka? jakie radio? ile pilotów w komplecie? parapety zewnętrzne będą metalowe? klinkierowe? tynk mineralny? silikonowy? silikatowy? malowany czy barwiony w masie? podbitka drewniana czy plastikowa? w jakim kolorze? itp. itd. przy instalacjach zaczyna się jeszcze więcej wyborów... Co oznacza "piec markowy" - czy marka "Irrealitex Corporation Limited" wystarczy? ;-) jaka automatyka? jaka pompka? sterownik?
To są "duperelki".
Przy podpisywaniu mowy na 340 tys. mało ważne. Nikt ich nie spisze. Nie wierzę w to.
A "oszczędności" sumują się do niemałych kwot.
Moja umowa dotyczyła stanu "developerskiego" ale bez stolarki i instalacji wewnętrznych. Załacznikiem był szczegółowy kosztorys i zestawienie materiału. Miała 100 stron. Dzisiaj oglądając z perspektywy czasu to cieszę się, że nie doszło do jej realizacji bo to były ogólniki.
I jeżeli ich nie uwzględnisz w generalnej umowie to zgadnij jakie dostaniesz?
Najtańsze lub "poprawne".
Na każdym etapie jest mnóstwo wyborów. Niektóre pociągają za sobą inne. Niektóre założone rozwiązania trzeba zmienić 'w trakcie' - bo to towaru zabraknie w okolicy i dostawa za 3 tygodnie będzie, a to już nie produkowane, a to ukazało się coś lepszego i tańszego...
Budowa trwa trochę czasu i to jest Twój czas na dokonywanie tych wyborów. Przed każdym etapem możesz się zastanowić i przemyśleć.
I to też jest pewien komfort psychiczny. Nie jesteś biernym uczestnikiem wydarzeń. Z chwilą podpisania umowy i wpłacenia kasy pozostaje tylko trzymać kciuki. Jeżeli budowa nie jest prowadzona w rażąco niedbały sposób nic nie zrobisz. Nie przerwiesz. Nie zmienisz. Nawet jak dopłacisz to wykonawca być może nie ma w tym interesu żeby sobie komplikować życie.
Grasz o dużą stawkę.
Przy rozbiciu budowy na mniejsze odcinki to Ty wyznaczasz tempo i je kontrolujesz. Możesz w każdej chwili powiedzieć stop. Pogonić nierzetelnego wykonawcę. Jak utopisz jakąś kasę to będzie to max. kilka tysięcy a nie kilkadziesiąt lub kilkaset itp. itp.
Ja Ci doradzę tylko tyle - robiłem dwie przymiarki do budowy z "generalnym wykonawcą". I wtedy wydawało mi się, że przemyślałem całą umowę, wszystkie materiały, niuanse itp.
A teraz po wybudowaniu systemem "gospodarczym" (ekipami - bez pracy własnej - po mojej stronie logistyka i materiały) oraz zamieszkaniu wiem, że po drodze było tyle wyborów pomiędzy technologiami, materiałami i markami, że nie byłbym w stanie tego przewidzieć wszystkiego "raz a dobrze". Nie mówię tu o wykończeniówce - tu oprócz wyborów trzeba jeszcze oceniać estetykę.
Ceny z Allegro czy Ceneo nie są miarodajne - dopiero rozmawiając w hurtowniach, porównując konkretne oferty (czyli gdy deklarujesz pewną ilość towaru) zobaczysz jak duże mogą być rabaty. To że zadzwonisz do kogoś i spytasz po ile ma bloczki to nie jest "sprawdzenie ceny" - wszędzie usłyszysz to samo.
Materiałów nie wybierzesz przy podpisywaniu umowy wszystkich - jakie będą izolacje w posadzce? papa czy folia? ile warstw/ czy ściany fundamentowe będą miały izolację termiczną? z czego? kanalizacja pod posadzką z jakich rur - drogich czy tanich? jaki styropian pod podłogą o jakich współczynnikach? jakie rynny metalowe czy plastikowe? okna z klamkami blokowanymi czy nie? brama garażowa? jakiego producenta? z przetłoczeniami czy bez? izolowana czy nie? jaka automatyka? jakie radio? ile pilotów w komplecie? parapety zewnętrzne będą metalowe? klinkierowe? tynk mineralny? silikonowy? silikatowy? malowany czy barwiony w masie? podbitka drewniana czy plastikowa? w jakim kolorze? itp. itd. przy instalacjach zaczyna się jeszcze więcej wyborów... Co oznacza "piec markowy" - czy marka "Irrealitex Corporation Limited" wystarczy? ;-) jaka automatyka? jaka pompka? sterownik?
To są "duperelki".
Przy podpisywaniu mowy na 340 tys. mało ważne. Nikt ich nie spisze. Nie wierzę w to.
A "oszczędności" sumują się do niemałych kwot.
Moja umowa dotyczyła stanu "developerskiego" ale bez stolarki i instalacji wewnętrznych. Załacznikiem był szczegółowy kosztorys i zestawienie materiału. Miała 100 stron. Dzisiaj oglądając z perspektywy czasu to cieszę się, że nie doszło do jej realizacji bo to były ogólniki.
I jeżeli ich nie uwzględnisz w generalnej umowie to zgadnij jakie dostaniesz?
Najtańsze lub "poprawne".
Na każdym etapie jest mnóstwo wyborów. Niektóre pociągają za sobą inne. Niektóre założone rozwiązania trzeba zmienić 'w trakcie' - bo to towaru zabraknie w okolicy i dostawa za 3 tygodnie będzie, a to już nie produkowane, a to ukazało się coś lepszego i tańszego...
Budowa trwa trochę czasu i to jest Twój czas na dokonywanie tych wyborów. Przed każdym etapem możesz się zastanowić i przemyśleć.
I to też jest pewien komfort psychiczny. Nie jesteś biernym uczestnikiem wydarzeń. Z chwilą podpisania umowy i wpłacenia kasy pozostaje tylko trzymać kciuki. Jeżeli budowa nie jest prowadzona w rażąco niedbały sposób nic nie zrobisz. Nie przerwiesz. Nie zmienisz. Nawet jak dopłacisz to wykonawca być może nie ma w tym interesu żeby sobie komplikować życie.
Grasz o dużą stawkę.
Przy rozbiciu budowy na mniejsze odcinki to Ty wyznaczasz tempo i je kontrolujesz. Możesz w każdej chwili powiedzieć stop. Pogonić nierzetelnego wykonawcę. Jak utopisz jakąś kasę to będzie to max. kilka tysięcy a nie kilkadziesiąt lub kilkaset itp. itp.
SZACUN.
Za zaangażowanie.
W skrócie: umowa kompleksowa = brak możliwości wpływu w szczegóły poszczególnych etapów budowy.
System gospodarczy = jesteś Panem kosztów i determinujesz w szerokim zakresie jakość prac.
pzdr
Ja Ci doradzę tylko tyle - ...
Grasz o dużą stawkę...
Przy rozbiciu budowy na mniejsze odcinki to Ty wyznaczasz tempo i je kontrolujesz. Możesz w każdej chwili powiedzieć stop. Pogonić nierzetelnego wykonawcę. Jak utopisz jakąś kasę to będzie to max. kilka tysięcy a nie kilkadziesiąt lub kilkaset itp. itp.
BARDZO ale to BARDZO przemyślana wypowiedź.
Popieram w 100%. W ten sam sposób działam.
Gdybym wybrał dewelopera to dziś bym mieszkał- a tak dopiero jutro będę okna wstawiał- budowa przez zimę się wietrzyła, a sąsiad zaczynał w tym samym czasie co ja i elewacja popękała, tynki popękały, regipsy się rysują i na dodatek w salonie strop mu strzelił na łączeniu płyt itd.
No cóż coś za coś on zamieszkał po kilku miesiącach, a ja zamieszkam po kilkudziesięciu :) Ja będę się wprowadzał a on będzie robił generalny remont ://
On płacił coś koło 4 tys za prąd bo nagrzewnice chodziły, a ja tylko 120 opłaty stałej.
justkaaa
26-03-2010, 00:43
To napisze jak było u mnie. :P
Ja bym wolała budować tzw systemem gospodarczym i tak zaczęłam swoją przygode z budowlanką. Teraz ciesze się, żę są takie firmy developerskie, które kompleksowo zajmują się budową bo ja doszłam do pewnego etapu i... nastapiło zmęczenie materiału. Chciałam budować za dobrze za dokłądnie i popadłam w lekką przesade co skończyło się poświęcanie zbyt wiele czasu na wybór technologi, materiałów, ekip, itd dokształcanie się poświęcło znów bardzo dużo czasu i zaangażowania. Podziswiam osoby które potrafią doprowadzić swoją przygode budowlaną do końca tak jak zamierzały. Ja zaniemogłam i miałam do wybory albo przerywam budowe i robie sobie przerwe aż od niej odpoczne (a naprawde w pewnym momencie już prawie rzygałam budową ) albo ktoś mnie od odciąży i przejmie troche obowiązków. Wybrałam drugi wariant. Popytałam znajomych i polecono mi taką firm która buduje domy i naprawde teraz się bardzo ciesze, że ta droge wybrałam a nie robiłam przerwy na odpoczynek bo obawiam sie, że powrót do budowy mógłby nastapic za wiele miesięcy albo i lat - tak juz mi to obrzydło.
Co do kosztów to ja wybrałam metode, że ja płace generalnie wykonaawcy za robote a materiały on kupuje ze swoimi rabatami, dolicza sobie swoje 5% marzy, a ja mu zwracam. I jak sprawdzałam takie rozwiązanie to wychodze +/- tak samo jakbym sama kupowała. Bałam się płacenia za robote i jego materiał bo nie chciałam by wciskał mi byle chłam. A tak to on mi doradza jaki materiał wybrać, czy lepszy czy droższy, ajką technologie itd. Jemu to obojętne z czego buduje a jednoczesnie doradza w którym kierunku iść. Doradza mi i z tego sie bardzo ciesze bo jest takim moim dobrym duszkiem na budowie. Usługi wychodzą troche drożej ale za to mam pewność, ze jest wszytsko ok, i naprawde tak jest-sprawdzałam ;)
Gdybym teraz miała podjąć jeszcze raz decyzje czy budować metoda gospodarczą czy z developerem to... serce mi podpowiada że znów zamachnęła bym sie na budowe samemu, ale rozum mówi mi, ze z developerem. Tak jest spokojniej i pewniej a w sumie niewiele drożej.
Myśle, że Twoja oferta jest niedroga i sprawdzona, więc ja bym Ci proponowała brac tego wykonawce i cieszyć sie z postępów na budowie
Ile ludzi tyle doświadczeń i opinii:)
Ja rozumiem, argumentacje irreality i w części ją popieram acz przemilaczane zostały z kolei zalety budowania z wykonawcą generalnym. Z rozmów z ludźmi, którzy budują metodą zleceniową (i z tego forum) łatwo wywnioskować, że każdy następny wykonawca zaczyna pracę od pomstowania na poprzedniego. Jednocześnie podwyższając stawkę za robociznę bo otwory okienne nierówne, bo łaty nie nie takie i trzeba poprawiać. O ile oczywiście zgra się to czasowo, bo jeśli jeden wykonawca będzie miał poślizg 2 tygodnie to nie może wejść następny, a jak ten pierwszy już skończy to następny może mieć inne zlecenie zakontraktowane. W ten sposób właśnie budowy rozciągają się na lata, a budżety nigdy nie są dopięte. Generalny nie ma na kogo zwalić. Może i musi sobie tak zgrać pracę, żeby wyrobić się na termin a nawet jakieś opóźnienie na całości jest to nie to samo co poślizg na co drugim etapie i szukanie nowych wykonawców.
PliP pisze, że jego znajomy sie przejechał na wykonawcy generalnym. Ja znam z kolei gościa, który budował z developerem i pięknie mieszka i nawet nie wie czym się różni U szyby od U okna ale jest szczęśliwy i płaci niskie rachunki za gaz :) Ale to niczego nie dowodzi. Podobnie jak przypadek PliPa. W obu przypadkach jest ryzyko, ale leży ono w innych miejscach.
I tu właśnie dochodzimy do sedna. Takie budowy (gospodarcze) wymagają pozyskania ogromnej ilości wiedzy. Jesteśmy managerami, nauczycielami, fryzjerami, księgowymi a wymagamy od siebie, żebyśmy nagle stali się budowlańcami mądrzejszymi od wszystkich naszych podwykonawców. Jakie okno, jaka szyba, jakie klamki, jakie roletki, jaka wytrzymałaść i paroprzepuszczalność folii, jakie parametry styropianu. A z tego wszystkiego 15 producentów. A jak budujesz prosty dom, nie jakiś energooszczędny, to potem w użytkowaniu nie czujesz tych niuansów, że U szyby masz 0,9 zamiast 1,1, chociaż swego czasu wydawało Ci się to strategiczną decyzją.
Wymagamy od siebie znać się lepiej na budowie niż ludzie po 6 latach studiów lub 20 latach doświadczeń. Popadamy w paranoję analizując każdy materiał budowlany, każdy drobny etap. Przeliczając z dokładnością do drugiego miejsca po przecinku ile gazu zaoszczędzimy jeśli kupimy okno z cieplejszą ramką i czy zwróci nam się to po 10 czy po 17 latach (a gra rozbija się o szczędności rzędu 100 zł rocznie). Żyjemy dla domu zamiast dom żyć dla nas a budowa staje się sztuką samą w sobie.
Wiele osób wcale nie chce być Panami swojej budowy, wcale nie chce wyznaczać tempa, wcale nie chce się znać na ocieplaniu podłogi na gruncie. Ich celem jest mieszkać a nie budować. Wolą sobie pojechać na urlop zamiast 2-3 lata koczować na budowie i drżeć o każdy jej detal.
Ryzykujesz kasę? Czy jak dajesz 50tys. dekarzom w metodzie zleceniowej to jest duże czy małe ryzyko? Przecież z generalnym też rozliczasz się etapami. Za zerowy, za otwarty, za dach, za wykończenie, za instalacje. Na każdym etapie możesz się z nim pożegnać jeśli dopuści się niedbalstwa, wystarczy dobrze napisać umowę. Więc budowa z generalnym jest prawie jak budowa zleceniowa tylko, że do każdego kolejnego zlecenia wybierasz tego samego wykonawcę. Ale bynajmniej budowa z generalnym nie wygląda tak, że podpisujesz umowę, wpłacasz kasę i wracasz za rok do gotowego domu i musisz go odebrać czy ci się podoba czy nie.
Cała dyskusja ogranicza się do dwóch rzeczy. Czy ufasz generalnemu, widziałeś jego pracę, rozmawiałeś jego klientami. Taki sam wywiad jaki musisz zrobić przed wyborem każdego Pana Kazia do metody zleceniowej. Oraz czy zgadzasz się na jego cenę. Materiały zazwyczaj nadal możesz wybierać sam jeśli masz ochotę i czas, on je tylko kupuje. Ale przynajmniej nie grozi Ci sytuacja, że zamówiłeś za mało dachówek startowych i budowa z tego powodu stoi.
O ile zrozumiałam, ireality też pisał o ewentualnym wykonawcy kompleksowym ale rozbitym na kawałki. Czyli nie umowa na całość, ale umowa na etapy a każdy etap przemyślany oddzielnie. Daje ci to możliwość rezygnacji z usług, gdy nie jesteś przekonany do jakości pracy. Jeżeli zawierasz umowę z developerem na wybudowanie całego domu, to masz ruletkę. Ani na nic nie wpłyniesz, ani nic nie zmienisz ani umowy nie zerwiesz i... developer też o tym doskonale wie. Możesz sobie ewentualnie potem reklamować i użerać się po sądach.
Budowa metodą pojedynczych ekip to faktycznie hard core. Mnie się akurat podobało, ale rozumiem, że nie każdemu musi. Chyba minęłam się z powołaniem, skończyłam budowę a już mnie ssie, żeby ... może...
Pomstowanie mnie nie ruszało...
Poślizgi czasowe.. oj, a jakie miewają generalni wykonawcy :lol: Ile było postów na tym forum na taki temat... To już samemu jest lepiej, bo człowiek elastyczny a jeżeli czeka, to przynajmniej wie dlaczego.
A co do wiedzy... przed budową zdobyłam teorię, po budowie praktykę. Trzeci dom wybudowałabym super. A jakie wyzwanie :D Nie każdy to lubi. Ja uwielbiam.
A co do nowinek itd - 3 domy budowane w różnym czasie, wszystkie metodą gospodarczo-zleceniową. Wszystkie podobnej wielkości 130-150 m2, grzane gazem. Rachunki za styczeń-luty domu z lat 80 (temp w domu 18 st). - 2800 zł, domu sprzed 7 lat (śr temp 20 st) - 1700, domu z ub roku (śr temp 22 st)- 900. te rachunki to wynik doboru okien, ramek, grubości ocieplenia itd, tego, co jest normą teraz a kiedyś było fanaberią. Ale - czy opłaca się o to wszystko dbać komuś, kto nie buduje dla siebie a byle łatwiej/taniej? Czy będzie się bawił w kosztowniejsze i często bardziej pracochłonne technologie? Czy, jeżeli nie będziesz miał wiedzy, to doradzi sam z siebie coś, co utrudni mu życie. Czy jeżeli w 10 budowanych domach stosował jakieś rozwiązanie, to będzie miał ochotę w 11. stosować inne?
Podsumowując, robisz błąd logiczny w założeniu. Pytasz czy developer czy nie a zapytaj - czy masz dość pieniędzy na developera i czy wolisz swoją wygodę od użerania się z wykonawcami. Jeżeli cię to nie bawi a masz kasę, to co się zastanawiasz. Jeżeli lubisz wyzwania, to cię developer nie zaspokoi. Jeżeli nie masz kasy a chcesz mieć zrobione dobrze - to zrób se sam. Byli i tacy na forum :lol:
Chyba zostałem źle zrozumiany.
Ja w ogóle nie mówie o developerze tylko o wykonawcy generalnym. Z wykonawcą generalnym podpisuje się umowę podzieloną na etapy ale wszystko robią jego ekipy i jeśli nie chcesz to możesz w ogóle budową się nie interesować. Ale nie jest tak, że podpisujesz, wpłacasz kasę i nie masz żadnej szansy na przerwanie tego.
Po drugie ja nie pytam czy samemu czy z generalnym, bo wiem, że zaraz będzie milion opinii i wojna :) Zacząłem rozmowę właśnie od pytania o koszty. Pytanie było czy ta kwota, którą mi zaproponowął generalny jest ok. Tylko, że dyskusja sama zeszła na inne tory :) Jak zwykle zresztą:)
Ale rozumiem i znam też ludzi, którzy żyją budową a po jej zakończeniu nie wiedzą co zrobić z życiem. Mam nawet jednego takiego znajomka (zresztą poprzedniego klienta, który budował z być_może_moim_przyszłym_genralnym), który teraz swoją pustkę próbuje wypełnić moją budową i ciągle mi "doradza"...
irreality
26-03-2010, 22:46
Napiszę Ci skąd moje skojarzenia z developerem.
Ponieważ jest to forum wymiany doświadczeń (i przemyśleń) - przedstawiam swoje. Każdy może mieć inne. Ale dla mnie budowa to Planowanie, Wykonawstwo, Materiały, Nadzór, Finansowanie i Logistyka.
Dlaczego więc Developer? Z uwagi na to, że oddajesz mu następujące obszary: Wykonawstwo, Materiały, Nadzór i Logistyka.
Popieram natomiast ideę "generalnego wykonawcy" (a raczej "jednej ekipy z odpowiedzialnym za nią szefem"), któremu płaci się za za Wykonawstwo czyli za ROBOTĘ. I to w etapach. Umawiamy się, na cały stan (ja miałem w takim systemie zrobione fundamenty, konstrukcja, strop, więźba, pokrycie dachu, rynny) ale każdy rozliczamy indywidualnie. A jak będę niezdowolony - to mam możliwość się z umowy wycofać. A jak będę zadowolony - to jeszcze dojdzie to i siamto za co oczywiście extra dopłacę.
I nie ma marudzenia na poprzedników. Bo to ten sam gość co marudzi.
Budując tak jak opisujesz w pierwszym poście chcesz być w pozycji konsumenta - tu jest obrazek mojego domu - ten oto na wizualizacji i proszę mi go wybudować. Proszę cenę za całość. Zdaję sobie sprawę że zapłacę drożej ale stać mnie na taki komfort. Zawołajcie mnie jak będzie trzeba wybrać kolor ścian i kafelki.
To jest fajne i tak powinno być. Menadżerowie i informatycy nie powinni studiować czasopism branżowych i ślęczeć po nocach na forach budowlanych.
Otóż w Polsce tak się nie da. Przykro mi - prawda jest brutalna.
Piszesz o fachowcach z 6 latami studiów i 20 latami doświadczeń. Którzy się znają.
Takich NIE ZOBACZYSZ na swojej budowie. Nawet jak trafisz na fachowców w swojej dziedzinie (czego z całego serca Ci życzę) to nie jest to jeszcze to o czym piszesz. Generalny Wykonawca - jaki powinien być idealny? Moim zdaniem to dobry menadżer i logistyk - z dobrym backgroundem inżyniersko-technicznym. A jak jest zwykle?
Nie lubię generalizować i nie będę Ci pisał kogo zwykle masz szanse zobaczyć - zwłaszcza w tak dużym mieście jak Wrocław (zarówno w roli Developera jak i jego "kooperantów" - wykonawców i dostawców materiałów). "Kto dom buduje tego się nie żałuje". "Owce są po to żeby je strzyc". To tylko niektóre cytaty dające do myślenia.
Możesz być Inwestorem (z prawdziwego zdażenia i przez duże I) jeżeli masz Inspektora Nadzoru, (przez duże I i N) człowieka, któremu ufasz, któremu płacisz, który ma wiedzę inżynierską, 6 lat studiów, 20 lat doświadczeń, uprawnienia branżowe i rzeczoznawcy. Czyli ogólnie mówiąc Pełen Szacun. Płacisz mu pewien % od wartości inwestycji (czyli niemałą kwotę) i on pełni nad nią nadzór. To on dobiera rozwiązania. To on zna na pamięć technologie i wie co się sprawdza a co nie. Buduje jak dla siebie. Bo jest opłacany przez Ciebie. Ma odebrać w Twoim imieniu każdą pracę. I nie dać się nabrać na "Tak zawsze się robi", "Co tam te gryzipiórki architekty i konstruktory wiedzą", "Ja 20 lat tak buduję i zawsze było dobrze" albo "Będzie pan zadowolony".
A Ty jesteś od płacenia kasy i zastanawiania się w którym kącie stanie szafa i jakie płytki do holu. A nawet nie - bo zatrudniasz sobie Architekta Wnętrz który zrobić to za Ciebie - profesjonalnie.
I są osoby na forum, które tak budują. Bo je na to stać.
A teraz skoro o finansach to teraz wracając do Twojego pytania o koszty. Odpowiedź brzmi 42*. A dlaczego? Bo napisałeś:
Generalny wykonawca wycenił mi go na 340 tys. zł. W tej cenie mam "stan developerski" tzn wszstko do momentu malowania i kładzenia kafli - dom otynkowany na zewnętrz i wewnętrz, drzwi zewnętrzne, brama garażowa, markowy kondensat, okna z roletami, wszystkie instalacje, kominek. Nie ma tylko schodów i barierki tarasu. Podpisuję umowę i nic mnie nie obchodzi. Wykonawca zaufany i polecony - budował kilku moim znajomym.
Nie mówi to nic. Mój dom ma 135 m2 powierzchni użytkowej i jest tuż pod Wrocławiem. Czyli pasowałby Ci teoretycznie mój kosztorys do porównania. Mogę Ci wkleić dane z mojego Excela z budżetem na budowę i jego realizacją i nie będziesz ani o centymetr do przodu bo nie wiesz czy porównujesz gruszkę do jabłka.
Bo oprócz tego musielibyśmy porównać jeszcze zastosowane rozwiązania i materiały. Na przykład taki kominek możesz mieć za 2 tysiące zł oraz za 25 tys zł (tak - pierwsza cena jaką usłyszałem w Domarze opisując moją wizję kominka), suma sumarum nie był z Domaru i kosztował 12 tys. A w budżecie założyłem 6. To nie jest rozrzut kilku %!
I tak dalej - wszystkie niuanse wyboru materiałów opisałem w poprzednim poście.
Pozdrawiam.
*42 - http://pl.wikipedia.org/wiki/Wielkie_Pytanie_o_%C5%BBycie,_Wszech%C5%9Bwiat_i_c a%C5%82%C4%85_reszt%C4%99
PS. Na priv podeślę Ci zestawienie kosztów mojego domu. Może na coś się przyda w rozmowach z wykonawcami.
Powered by vBulletin™ Version 4.2.5 Copyright © 2024 vBulletin Solutions, Inc. All rights reserved.
Spolszczenie: vBHELP.pl - Polski
support vBulletin