PDA

Zobacz pełną wersję : Droga prywatna i sluzebnosc.



jark3
08-06-2005, 03:46
Witam wszystkich serdecznie.
Przymierzam sie do budowy domu i juz na starcie pojawil sie problem z dzialka.
Sprawa wyglada nastepujaco:
Byla dzialka A ktorej wlascicielem byla pani X. Pani X podzielila dzialke na kilka mniejszych w tym na jedna dzialke stanowiaca droge dojazdowa do kazdej z tych dzialek (oprocz dzialki lezacej przy drodze publicznej). Pani X sprzedala jedna z mniejszych dzialek budowlanych ,powiedzmy dzialke B (bez dostepu do drogi publicznej) Pani Y. Teraz my (Ja i Zona) chcemy kupic dzialke B od Pani Y. Droga dojazdowa pozostaje wlasnoscia pani X. W KW drogi nie ma zapisu o sluzebnosci drogi (prawdopodobnie niedopatrzenie poprzedniego notariusza), przez co nie ma tez zapisu o sluzebnosci w KW dzialki B. W planie zagospodarowania przestrzennego istnieje ta droga jako droga niepubliczna. Jako, ze jest to droga slepa gmina jej nie wykupi. W akcie notarialnym sprzedazy dzialki B jaki posiada pani Y istnieje zapis o tym ze dzialka :posiada dostep do drogi publicznej. Co, gdzie i z kim nalezy zalatwic aby pozniej nikt szlabanu na drodze nie postawil ;)
Czy mozliwe jest aby przy akcie notarialnym zakupu dzialki dodatkowo byla obecna pani X w celu ustanowienia sluzebnosci?
Z gory dziekuje za pomoc.
Pozdrawiam
Jarek
ps. Przeczytalem juz pare watkow na ten temat ale do konca zaden sie z moim przypadkiem nie pokrywal (w tych co czytalem sprzedajacy dzialke byl jednoczesnie wlascicielem drogi)
ps2. mam nadzieje, ze zaczne czesciej udzielac sie na forum, choc jak narazie budowa domu mnie przeraza. Dobrze, ze mam zone optymiskte;)

Dr.opsik
08-06-2005, 09:11
Tak na szybko to powiem Ci, że jeżeli nie będziesz miał służebności, to nie dostaniesz pozwolenia na budowę.
Musisz poprosić Panią Y aby dokonała niezbędnych "uregulowań" z Panią X, zanim Ty kupisz tą działkę.
Mam podobną sytuację, jak dowiem się czegoś więcej, to dam Ci znać.

Tomasz M.
08-06-2005, 10:16
Jeśli droga w planie zagospodarowania jest na działce już wydzielonej geodezyjnie i tylko Ty będziesz z niej korzystać, to ja bym chyba wolał tę działkę kupić od Pani X. A jeśli jest jedna działka na drogę do kilku działek, zostaje służebność. Nie ma przeszkód żeby Pani X ustanowiła ją tego samego dnia i u tego samego samego notariusza, a nawet w tym samym akcie, w którym Ty kupisz działkę. W każdym razie nie kupuj działki zanim to się nie stanie, bo potem walka przez sąd może być długa i kosztowna.

janaro
08-06-2005, 10:16
A nie lepiej jest kupić działkę C od Pani X i jednocześnie nabyć udział w drodzę?

Tomasz M.
08-06-2005, 10:19
Słusznie, jest jeszcze możliwość kupienia udziału w drodze, ale współwłasność ma swoje wady, więc trzeba bardzo uważać z kim wchodzimy w ten układ.

Dr.opsik
08-06-2005, 15:07
Moim skromnym zdaniem należy wystrzegać się współwłasności, jeżeli może być służebność. Wielu jednak myśli "zawsze lepiej BYĆ współwłaścicielem , niż NIE BYĆ" niestety więcej z tym kłopotów może być niż ze służebnością.

jark3
08-06-2005, 18:18
Dziekuje bardzo za szybka odpowiedz.
Uscislajac moja wypowiedz to droga prywatna prowadzi do czterech dzialek. Moja jest przedostatnia. Dlatego kupienie calej drogi odpada.
Postaramy sie tak to zarganizowac aby u notariusza byly obie panie X i Y.
W zwiazku z tym mam jednak pytanie. Czy nie powinno byc tak, ze odzielnym aktem notarialnym pani X z pania Y ustanawiaja sluzebnosc, a ja kolejnym aktem (za piec minut) kupuje juz dzialke ze sluzebnoscia, czy wystarczy tak jak pisal Tomasz M wszystko zawrzec w jednym akcie. Jak w tym drugim przypadku wyglada taki akt, jako kto wystepuje pani X (bo pani Y i my to wiadomo).
Dziekuje i pozdrawiam

Jarek

ps.
Nie wiemczy dobrze zrozumialem post janero ale jesli chodzio kupienie innej dzialki to odpada bo tylko ta jedna zostala do sprzedania.

Tomasz M.
08-06-2005, 18:41
Notariusz to wszystko spisze jak należy. Wystarczy, że pani X złoży notarialne oświadczenie o ustanowieniu służebności.
Łączenie służebności i sprzedaży w jednym akcie byłoby w tym przypadku trochę sztuczne, więc raczej notariusz będzie optował za oddzielnymi aktami.

karols
09-06-2005, 11:28
Pamiętaj abyś w akcie miał zgodę na pociągnięcie drogą mediów, od właściciela lub wszystkich współwłaścicieli drogi. Ja jestem w kropce notariusz wprowadził mnie w błąd, że mam drogę i nie muszę mieć zgody ani służebności na budowę wodociągu w drodze, a teraz jedna z właścicielek, złożyła protest do starostwa i nie chcą mi dać zgody na budowę ponieważ muszą się zgodzić wszyscy właściciele ( zażyczyła sobie pieniędzy za zgodę i to nie małych).

pjr
09-06-2005, 16:34
Może przekazać działkę gminie. Nie moje ale znalezione na portalu Daschofer

Temat miesiąca

Paweł Puch
Zrzeczenie się własności nieruchomości – kolejne zmiany w kodeksie cywilnym

Zrzeczenie się jest jednym ze sposobów rozporządzania nieruchomością. W Polsce jego rezultatem jest utrata własności nieruchomości przez zrzekającego się, a nabycie jej przez inny podmiot. Zrzeczenie się nieruchomości nie powoduje powstania nieruchomości niczyjej, gdyż takiego stanu w odniesieniu do nieruchomości polskie prawo nie dopuszcza. Nieruchomość staje się własnością gminy, na której terenie się znajduje. W przypadku gdy powierzchnia części nieruchomości położonych na obszarze dwóch gmin jest równa, w wyniku zrzeczenia się nieruchomości jej współwłaścicielami staną się w częściach równych obie gminy. Podstawą prawną dla zrzeczenia się nieruchomości stał się art. 179 kodeksu cywilnego. Zrzeczenia się nieruchomości dokonać może każdy podmiot będący właścicielem nieruchomości.



Jedynym wyjątkiem są gminy. Jeśli jednak gmina jest właścicielem nieruchomości położonej na obszarze innej gminy, to nie ma przeszkód do zrzeczenia się tej nieruchomości. Zrzeczenia się nieruchomości dokonać może Skarb Państwa, a także inne niż gmina jednostki samorządu terytorialnego Dopuszczalność zrzeczenia się nieruchomości przez te podmioty obejmuje również nieruchomości gruntowe oddane w użytkowanie wieczyste Na skutek zrzeczenia się takiej nieruchomości pozycja prawna użytkownika wieczystego nie ulega zmianie. Zmienia się tylko właściciel nieruchomości. Jedynie w przypadku, gdy użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej jest gmina nabywająca nieruchomość w drodze zrzeczenia się, użytkowanie wieczyste ulega wygaśnięciu na skutek kontuzji. Zrzec się można zarówno nieruchomości gruntowej, jak i budynkowej lub lokalowej.


Obecnie gminy nie mają prawa sprzeciwić się, gdy ktoś chce zrzec się na ich rzecz własności nieruchomości. Do pozbycia się własności nieruchomości wystarczy oświadczenie właściciela złożone w formie aktu notarialnego. Notariusz sporządzający akt notarialny obowiązany jest zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, zawierający wszystkie dane wymagane przepisami kodeksu postępowania cywilnego. Ponadto na notariuszu spoczywa obowiązek przesłania z urzędu sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypisu aktu notarialnego zawierającego wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu w terminie trzech dni od sporządzenia aktu. Przekazanie sądowi wypisu aktu notarialnego zawierającego wniosek o wpis traktowane jest tak, jak złożenie wniosku przez uprawnionego.


Takie uregulowanie powodują, że właściciele w ten sposób pozbywają się zdegradowanych ekologicznie terenów. Do nowelizacji z 25 września 2003 roku kodeks cywilny przewidywał, że nieruchomość stawała się własnością Skarbu Państwa pod warunkiem uzyskania zgoda starosty. Skarb Państwa ponosił wówczas odpowiedzialność z nieruchomości za jej obciążenia. Jeśli jednak w chwili zrzeczenia się własności nieruchomości przysługiwało Skarbowi Państwa w stosunku do niej ustawowe prawo pierwokupu, to odpowiedzialność taka była ograniczona do sumy, która należałaby się zrzekającemu w razie wykonania prawa pierwokupu. Przejście nieruchomości na Skarb Państwa nie było więc bezwarunkowe. Takich spraw nie było wcale mało. Po wejściu w życie ustawy z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 49, poz. 408) sytuacja uległa zmianie. Teraz nieruchomość, której zrzeka się właściciel, przechodzi na własność gminy, na której terenie się znajduje. Co więcej, gmina ponosi odpowiedzialność z nieruchomości za jej obciążenia, ograniczoną do wartości nabytej nieruchomości według stanu w chwili nabycia, a według cen rynkowych w chwili zaspokojenia wierzyciela. Zgoda gminy na nabycie nieruchomości nie jest wymagana.



Oprócz odpowiedzialności za obciążenia nieruchomości, Gmina ponosi także koszty jej utrzymania, remontów, koszty jej uporządkowania, rekultywacji terenu itp. Obdarowane gminy mogą więc z dnia na dzień stanąć w sytuacji zwiększonych wydatków, które w przyszłości nie przyniosą im żadnych korzyści finansowych. Przepisy te były szczególnie dotkliwe dla gmin Górnego Śląska gdzie duża część nieruchomości jest zdegradowana ekologicznie, zatruta, zabudowana porzuconymi obiektami przemysłowymi, niejednokrotnie stwarzającymi poważne zagrożenie dla osób i środowiska, dlatego w dniu 15 marca 2005 r. Trybunał Konstytucyjny rozpoznał połączone wnioski Rady Miasta Knurów, Rady Miasta Jastrzębie i Rady Miasta Torunia w sprawie konstytucyjności art. 179 kodeksu cywilnego w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 lutego 2003 roku o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 179 jest zgodny z art. 16 i art. 167 ust. 4 Konstytucji oraz nie jest niezgodny z art. 31 ust. 3 i art. 32 Konstytucji. Ponadto Trybunał uznał, że art. 179 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. jest niezgodny z art. 2 i art. 165 Konstytucji. TK postanowił, że art. 179 traci moc obowiązującą z dniem 15 lipca 2006 r (Dz. U. Nr 48 poz. 462) W tej sprawie według Trybunału nie mamy do czynienia z normą o charakterze publicznoprawnym a kwestionowany przepis art. 179 K.c. nie może być traktowany jako nakładający na gminy nowe zadania czy kompetencje. Nawet gdyby przyjąć, że konieczność odpowiedniego utrzymania przejętych nieruchomości stanowi jednak nowe zadanie, na płaszczyźnie prawnej uzasadniona byłaby teza o równoważeniu w jakiś sposób tych wydatków przez wartość nieruchomości nabywanej przez gminę. Skoro znowelizowany przepis Kodeksu cywilnego zasadniczo nie nakłada na gminy nowych zadań ani nie dokonuje zmian w zakresie ich kompetencji, tym samym nie jest uzasadniony zarzut naruszenia art. 16 i art. 167 ust. 4 Konstytucji. Zrzeczenie się własności nieruchomości w kształcie nadanym tej czynności przez art. 179 K.c. stanowi dość oczywiste naruszenie równorzędności podmiotów.



Zasada swobody woli oznaczająca prawo każdego podmiotu do decydowania poprzez czynności prawne (oświadczenia woli) o własnej sytuacji prawnej, a z drugiej strony brak możliwości jednostronnego kształtowania sytuacji innego podmiotu, to podstawy obrotu cywilnoprawnego. Ze względu na treść art. 165 Konstytucji dotyczą one także jednostek samorządu terytorialnego. Zdaniem Trybunału ustawodawca przyjmując kwestionowane rozwiązania prawne całkowicie zlekceważył podmiotowość prawną gmin (art. 165 Konstytucji). Ustawodawca dążył do maksymalnego uszanowania woli właścicieli nieruchomości, poprzez przyznanie im niczym nieograniczonej i niekontrolowanej woli wyzbycia się własności nieruchomości. Realizacja tego zamiaru dokonała się kosztem pominięcia prywatnoprawnej podmiotowości gmin i ich samodzielności. Trybunał stwierdził również, że w kwestionowanym przepisie ustawodawca zdecydowanie gorzej potraktował gminy niż traktował dotąd Skarb Państwa. O ile bowiem interes Skarbu Państwa był chroniony przez uzależnienie skuteczności zrzeczenia się nieruchomości od zgody właściwego organu, o tyle art.179 K.c w obecnym brzmieniu całkowicie ignoruje interes gmin. Zdaniem Trybunału art. 179 K.c naruszył także konstytucyjne zasady: prawidłowej legislacji, równości podmiotów wobec prawa oraz sprawiedliwości społecznej (art.2 Konstytucji). Na podstawie wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 marca 2005 r., sygn. Akt K 9/04 art. 179 kodeksu cywilnego traci moc obowiązującą z dniem 15.07.2006 roku.

Paweł Puch - prawnik

zawsze pod górke
10-06-2005, 21:35
witam. mam pytanie do pjr.Mam ustanowiona słuzebnosc drogi.Droga jest wlasnoscia kobiety ktora sprzedala mi dzialke,kto ma obowiazek odsniezac ta droge,zadbac o to zebym mial udostepniony dojazd do dzialki????????????

pjr
11-06-2005, 11:21
witam. mam pytanie do pjr.Mam ustanowiona słuzebnosc drogi.Droga jest wlasnoscia kobiety ktora sprzedala mi dzialke,kto ma obowiazek odsniezac ta droge,zadbac o to zebym mial udostepniony dojazd do dzialki????????????

Niestety nie jestem prawnikiem. Mam identyczną sytułację i sam powolutku utwardzam dojazd no i sam odśnieżam. :( I wydaje mi się to racjonalne.

jark3
17-06-2005, 12:43
Witam!
Jesteśmy już bliscy podpisania aktu notarialnego. Jak wcześniej pisałem przy podisaniu będzie też obecna właścicielka drogi w celu ustanowienia służebności. Wszystko zawarte w jednym akcie. Czy wystarczające jest takie sformułowanie służebności:
"Pani X ustanawia (...) na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości B, służebność gruntową drogi polegającą na prawie swobodnego przechodu i przejazdu przez nieruchomość obciążoną, oznaczoną numerem działki xxx/x (droga) oraz na prawie korzystania z wszelkej podziemnej i nadziemnej infrastruktury technicznej, która zostanie na działce numer xxx/x (drodze) zainstalowana z możliwością dokonania dalszych przyłączy dla nieruchomości do niej przyległych"

Czy to sformułowanie zezwala mi na przeprowadzenie od drogi publicznej do mojej działki wszelkiego rodzaju mediów, czy tylko na przyłączenie do infrastruktury która na niej będzie. Chodzi mi o to czy na podstawie tego zapisu mogę spokojnie pociągnąć media przez drogę, czy muszę np. czekać aż energetyka czy wodociągi dogadają sie z panią X, położą przewody, rury i dopiero będę mógł się podłączyć. Może troche przesadzam, ale wolę dmuchać na zimne teraz niż za kilka lat, zamiast skupiać się na budowie, ciągać się po sądach.
Pozdrawiam serdecznie
Jarek
ps. Po zkończeniu sprawy dam znać i oczywiście podzielę się uwagami na temat całej sprawy.

Tomasz M.
17-06-2005, 14:09
Myślę, że Twoje wątpliwości są uzasadnione. Bezpieczniejszy dla Ciebie byłby zapis typu: "oraz na prawie zakładania wszelkiej podziemnej i nadziemnej infrastruktury technicznej, oraz konserwacji i korzystania z infrastruktury, która zostanie na działce numer xxx/x (drodze) zainstalowana,, niezależnie od tego czy urządzenia należące do tej infrastruktury są własnością właściciela nieruchomości B, a także dokonywania dalszych przyłączy dla nieruchomości do niej przyległych".