Prawo Budowlane - stan aktualny, zmiany etc.

[arek2342]

Proszę o podpowiedź jak wygląda kwestia przekształcenia lokalu mieszkalnego na usługowy? Tzn czy jeżeli spełnia on warunki techniczne do danej działalności i pozwala na to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to czy coś może zblokować takie przekształcenie?proszę o informacje czy jest potrzebny nowy projektu budowlanego i jak wyglądają tego typu zmiany

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

jeżeli budynek jest wybudowany z pozwoleniem na użytkowanie, to zmiana lokalu mieszkalnego na usługowy wymaga opracowania projektu " zmiany sposobu użytkowania "

[arek2342]

A możesz coś więcej napisać jak wyglada taki projekt i czy jest to standardowa procedura jeżeli budynek spełnia wszystkie normy lokalu uslugowego czy mogą wiązać się z nim jakieś problemy ?

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Projekt Zmiany sposobu użytkowania reguluje Ustawa Prawo Budowlane :

Art. 71. 1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:
1) (uchylony);
2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

2.101 Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;

3) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;
( .... o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane )

4) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

5) w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 - ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;

6) w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

3.102 W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia, wnosi sprzeciw w drodze decyzji. "

ogólnie : taki mały projekcik : architektura + konstrukcja ( ekspertyza + zmiany w lokalu ) + instalacje ( sanitarne + wentylacja ! )
+ uzgodnienia podstawowe, tj. i zazwyczaj sanepid ( dla lokalu gastronomicznego ) + pożarowe

[arek2342]

Dziękuje za odpowiedz. Czyli rozumiem ze jeżeli budynek spełnia kwestie techniczne i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zezwalaja na lokale usługowe to nie powinno być żadnych problemów z przekształceniem, tylko ulubione przeze mnie urzędy i wnioski

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

... nie powinno być problemów

[arek2342]

Mam jeszcze jedno pytanie mianowicie jak wyglada kwestia elewacji zewnętrznej w przypadku budynku z 97 r i jej zmiany? Niestety podlega on konserwatorowi ze względu na lokalizacje i pytanie brzmi w jakim stopniu może on kwestionować kolor i materiał przy zmianie elewacji? Dodam ze budynek jest bliźniakiem z oddzielnym właścicielem który swojej części nie chce remontować.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

konserwator może w bardzo dużym stopniu ingerować w kolorystykę / materiały / podziały na elewacji ... jeżeli obiekt ( lub obszar ) jest pod jego ochroną konserwatorską lub też projekt ( na etapie uzgodnień konserwatorskich ) może mu pasować w 100% - wszystko zależy od człowieka.

[arek2342]

Ok dziękuje, zastanawiam się tylko czy będzie problem przy zmianie kolorystyki jeżeli druga połowa budynku pozostanie bez zmian? No ale tak jak napisałeś zależy to już od konserwatora na jakiego przyjdzie mi trafić

[m.kumon]

Witam,
Planuję wylać płytę nad gankiem, a dodatkowo rozszerzyć i oprzeć ją na betonowych filarach. W przyszłości chciałbym zrobić na niej taras. Aktualnie na ganku jest zniszczony beton, który służył jako zadaszenie, więc jest z lekkim spadem. Chcę zrobić ten skos odpowiedni dla tarasu, ale to już szczegóły. Najbardziej mnie interesuje czy taka inwestycja wymaga zgłoszenia, pozwolenia czy niczego według aktualnych przepisów. Nie mogę się połapać w tym co jest tam napisane, dlatego proszę o opinię. Przyjmijmy, że na razie nie robię zadaszenia tarasu ani żadnych prac z tym związanych.
wymiary ganku: 3,2 x 2,3 m
wymiary płyty: 4 x 6 m
wysokość: ok 3 m
Szkic poglądowy.

[arek2342]

Witam,
Proszę o podpowiedz jakie są wymogi co do wysokości w lokalach usługowych, biurach i ew lokalu mieszkaniowym. Z tego co się orientuje 2,50 to taka minimalna wysokość ale wiele zależy od rodzaju działalności. Co z biurami i lok.mieszkaniowymi??

[anusia220]

witam serdecznie,

chcemy zakupić działkę wg ksiąg wieczystych 408m2, działka jest wąska ma ok 14,5x28, na niej stoi fundament i parter domu, przyklejony do budynku sąsiada (miał tam powstać bliźniak), ale wszystko stoi tak od ok 20 lat. Chcemy się oczywiście tego pozbyć, razem z fundamentami, ale wg znajomego geodety częściowo to znajduje się w działce sąsiada, czy tylko może to tak wyglądać na mapach? czy nie będzie z tym problemów żeby to wyburzyć i nie stawiać bliźniaka? Wg prawa budowlanego na takiej wąskiej działce można postawić dom 1,5m od płotu sąsiada, ściana bez okna, jeżeli zachowamy 4m z drugiej strony. Czy to wystarczy, żeby nie było konieczności przyklejania się do ściany sąsiada? wg geodety tak, ale nie jestem pewna, działka sprzedawana jako działka do zabudowy bliźniaczej, ale w mpzp nie ma o tym mowy, że to działka bliźniacza.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

- sprawdziłbym na początku, czy taki podział nieruchomości jest zgodny z Planem Miejscowym. Zazwyczaj określane są minimalne wielkości działek budowlanych pod zabudowę jako nie mniejsze niż ....
- dopuszczenie zabudowy bliżniaczej, nie neguje zabudowy wolnostojącej, chyba że zapisy Planu Miejscowego mówią inaczej
- dla działki o szerokości mniejszej niż 16m Warunki Techniczne jak najbardziej dopuszczają odległość budynku od granicy działki nie mniejszą niż 1,5m
- jeżeli mapka z granicami jest zgodna ze stanem faktycznym, to raczej odpada " doklejenie się " do budynku istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej, ponieważ ten nie jest zlokalizowany ścianą w granicy !

[anusia220]

ok, bardzo dziękuję za odpowiedzi.


a gdzie mam szukać zapisu określającego minimalne wielkości działek budowlanych pod zabudowę jako nie mniejszych niż... ?
w mpzp jest określona "minimalna powierzchnia nowo wydzielonych działek budowlanych:
a) dla segmentu budynku w zabudowie bliźniaczej: minimum 500m2,
b) dla pozostałych form zabudowy – minimum 800m2;"
jednak działka była wydzielona w roku 1998.

edit. i nie powinno być problemu z wyburzeniem tego parteru i usunięcia fundamentów skoro nie do końca dobudówka ta znajduje się na działce, którą planujemy zakupić? to co jest poza działką, ale dotyczy tej dobudówki oczywiście musimy zostawić nie ruszając?

[Robinson74]

Wydaje mi się, że to może nie być takie proste. To jest niby bliźniak, którego nigdy nie dokończono i być może trzeba rozpatrywać ten budynek w formie całości.
Ja bym chyba zapytał w nadzorze budowlanym.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

ok, bardzo dziękuję za odpowiedzi.

- a gdzie mam szukać zapisu określającego minimalne wielkości działek budowlanych pod zabudowę jako nie mniejszych niż... ?
w mpzp jest określona "minimalna powierzchnia nowo wydzielonych działek budowlanych:
a) dla segmentu budynku w zabudowie bliźniaczej: minimum 500m2,
b) dla pozostałych form zabudowy – minimum 800m2;"
jednak działka była wydzielona w roku 1998.

no widzisz, skoro działka na sprzedaż ma 408 m2 to nie spełnia wymogu nawet dla zabudowy bliźniaczej, gdzie określone jest minimum jako 500m2 zgodnie z Planem. Jeżeli podział został dokonany przed Uchwalonym Planem Miejscowym - powinno być OK ( zapisy dotyczą "nowo wydzielonych działek budowlanych" ) , jeśli nie - działka nie powinna zaistnieć pod zabudowę. Tak jak pisze Robinson74 - przed zakupem warto się pofatygować do Urzędu, sprawdzić datę wydzielenia działki z datą Uchwalenia Planu oraz dopytać o możliwości zabudowy wolnostojącej na tej działce - najlepiej w formie pisemnej !

edit. i nie powinno być problemu z wyburzeniem tego parteru i usunięcia fundamentów skoro nie do końca dobudówka ta znajduje się na działce, którą planujemy zakupić? to co jest poza działką, ale dotyczy tej dobudówki oczywiście musimy zostawić nie ruszając?

- nie można realizować planów inwestycyjnych na nie swojej działce budowlanej.

[anusia220]

działka wydzielona w 1998 roku (taka data widnieje w księdze wieczystej), a mpzp jest z roku 2016.

Wg nadzoru budowlanego powinno być wszystko ok (mąż się kontaktował), gdybyśmy chcieli na piśmie to urzędowo ok. 3 msc czeka się na odpowiedź, a tyle czasu nie mamy niestety. Przez to, że działka jest tak mała jest atrakcyjna cenowo.

jeszcze jedno pytanie co oznacza zapis "Linia zabudowy 4"?

[Lew2]

Mam pytanie co do Warunków Technicznych § 12. 2. w połączeniu z MPZP.

Warunki Techniczne budynków § 12. 2:
2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy
lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

Niestety w moim MPZP jest zapis:
"dopuszcza się sytuowanie budynków w granicy działki budowlanej.".
ale nie ma wzmianki o tym 1,5 metra.

Innymi słowy w WT jest "bezpośrednio przy granicy lub 1,5", ale w moim planie jest tylko "bezpośrednio przy granicy". Czy to oznacza, że musi być w granicy?

Pytanie 1:
Czy wtedy w oparciu o § 12. ustęp 2. mogę sytuować w odległości 1,5 m czy muszę obowiązkowo w tzw. ostrej granicy ? Szczerze mówiąc bardziej pasowałoby mi 1,5 m, niż ostra granica...

Pytanie 2:
Co oznacza to sytuowanie "bezpośrednio przy granicy"? Czy to może oznacza najbardziej wysunięty element np. rynna okapu czy też przy tej granicy musi być ściana?

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

co oznacza zapis "Linia zabudowy 4"?

- prawdopodobnie odnosi się do Wyrysu ( części rysunkowej ) Planu Miejscowego, gdzie zostały określone linie zabudowy.
- może być to np. linia obowiązująca, która wymusza lokalizację ściany obiektu dokładnie w linii wrysowanej w Plan Miejscowy, lub np. linia nieprzekraczalna, której ( jak sama nazwa mówi ) nie wymusza lokalizacji ściany obiektu na niej, ale projektowany obiekt nie może jej " przekroczyć ".

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Mam pytanie co do Warunków Technicznych § 12. 2. w połączeniu z MPZP.

Warunki Techniczne budynków § 12. 2:
2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy
lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

Niestety w moim MPZP jest zapis:
"dopuszcza się sytuowanie budynków w granicy działki budowlanej.".
ale nie ma wzmianki o tym 1,5 metra.

- dopuszczenie to nie przymus. Skoro PM dopuszcza lokalizowanie obiektów w granicy działki, to ( moim zdaniem ) " wchodzą w to " wszystkie inne odległości zbliżenia do granicy, w tym 1,5m. Ale pofatygowałbym się do Urzędu i dopytał o tą odległość, tym bardziej, że te zmienione przepisy obowiązują od 3-ch dni