Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Hej,

Na terenie na którym znajduje się moja działka nie ma planu zagospodarowania więc wystąpiłem o warunki zabudowy do UM, na które dostałem decyzję odmowną (podwyższony poziom hałasu ze względu na pobliskie lotnisko). Odwołałem się od tej decyzji w Kolegium Odwoławczym, jednak i tam poparli decyzję UM. Dlatego też stoję przed możliwością zaskarżenia decyzji w Sądzie Administracyjnym.

Zastanawiam się czy walka o WZ ma sens w świetle nowego prawa budowlanego - może warto poczekać aż nowe prawo wejdzie w życie i wtedy spróbować od nowa?
Czy nawet gdybym wygrał sprawę w Sądzie a nowe prawo weszłoby w życie to czy moje WZ na cokolwiek się przydadzą (skoro były załatwiane wg starego prawa)?

Proszę o poradę bo sam już tego nie ogarniam...

"ochrona przed hałasem i drganiami" jest jednym z podstawoawych zapisów dot. projektowania, budowania i użytkowania obiektów budowlanych.
- najwyrażniej działka nie nadaje się do zabudowy mieszkalnej
- nawet gdybyś dostał WZ, najwyrażniej zapisy w nich zawarte nie byłyby możliwe do spełnienia w zakresie zgodności z Prawem Budowlanym.

[karolinanowi]

Witam!
Otóż rodzice kupili działkę budowlaną (na załączonym zdjęciu numer działki to 19/1). Obok działki rodziców jest działka numer 19/2 z drogą dojazdową do pól uprawnych za działką rodziców. Dalej jest działka sąsiadów o numerze 20.
Moje pytanie jest takie: W jakiej dokładnie odległości od granicy działki rodziców może stać ich przyszły dom biorąc pod uwagę fakt, że obok jest droga dojazdowa działki z polami uprawnymi?

Mam nadzieje, że ktoś zrozumie o co mi chodzi, bo trochę się zakręciłam

[rübezahl]

Minimalne odległości od granic działek budowlanych reguluje rozporządzenie w spawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadac budynki i ich usytuowanie:
1. ogległośc ścian z okanami od granicy działki budowlanej 4,00m
2. odległośc ścina bez okien od granicy działki budowlanej 3,00m
3. odległośc od drogi regulują przepisy o drogach (w zależności od kategorii drogi - gminna, wojewódzka czy krajowa) oraz ustalenia zawarte w MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy Dla dróg o małym znaczeniu typu gminne jest to zwykle 8,00m od krawędzi asfaltu, ale są miejsca gdzie ta odległośc jest znacznie mniejsza włącznie z możliwością posadawiania budynków na granicy działki
4. Przy bardzo wąskich działkach (16m) dopuszcza się sytuowanie ściany bez okien na granicy działku lub w odległości 1,5m od niej.

To tak po krótce, ale są najróżniejsze sytuacje które powodują że budynki mogą byc sytuowane w odległości mniejszej niż 3,00m od granicy działki budowlanej.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

W jakiej dokładnie odległości od granicy działki rodziców może stać ich przyszły dom ?
- to precyzują WT_Warunki Techniczne przytoczone przez rübezahl oraz zapisy w Planie Miejscowym ( o ile taki istnieje dla danego terenu ) lub Warunki Zabudowy ( wydawane przez Urząd na podstawie wniosku Inwestora )
- poza przytoczonymi odległościami minimalnymi z WT, Warunki Zabudowy ( lub Plan Miejscowy ) podaje dodatkowe, szczegółowe dane dotyczące lokalizacji obiektu na działce jak : linie zabudowy , powierzchnie zabudowy, odległosci od drogi, inne... wraz z możliwością ( lub jego brakiem ) lokalizacji obiektu 1,5m od granicy działki.
- przy lokalizacji obiektu na działce należy jeszcze brać pod uwagę inne elementy zagospodarowania ( śmietnik, szambo, miejsce postojowe, ... itd ) mające swoje odległości minimalne oraz oświetlenie i nasłonecznienie pomieszczeń, czy też ( oraz ) zacienianie dla obiektów istniejacych zbliżonych do granicy działki.
To jw również ma wpływ na lokalizację nowego obiektu.

[lukasz1006]

Witam
W MPZP mam taki zapis: "zakaz budowy wolnostojących garaży przed elewacją frontową budynku"
Czy takie usytuowanie garażu jak w załączniku może mieć wpływ na wydanie pozwolenia na budowę?
Garaż jest usytuowany po lewej stronie patrząc na elewację frontową domu.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

pytanie : czy MPZP definiuje " elewację frontową " ( ? )
... wg załączonego zdjęcia, garaż nie zasłania / przesłania żadnej z elewacji budynku

[rübezahl]

pytanie : czy MPZP definiuje " elewację frontową " ( ? )

Kiedyś to już trenowałem ze swoim starostwem. Generalnie przyjmuje się, że elewacja frontowa to ta która znajduje się od strony drogi. Wtedy problem pojawił się z powodu przebiegu drogi przy dwóch granicach. Ostatecznie podparłem się Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2002 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który definiuje front działki jako "część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę". I tak zostało ustalone gdzie jest front działki, a co za tym idzie elewacja frontowa.
Zapis z planu może oznaczac to co pisze ŁUKASZ ŁADZIŃSKI, ale może byc także rozumiany jako zakaz budowy wolnostojących garaż znajdujących się przed elewacją frontową, może się znajdowac równolegle z nią, czy za nią, ale nie przed nią. Wiem że to dośc przewrotna interpretacja, ale pomysłowośc i inwencja urzędników są nieograniczone.

W takiej sytuacji rozmawiam z inspektorami w wydziale budownictwa, jak ocenią dane rozwiązanie, a jeżeli nie uzyskam satysfakcjonującej mnie odpowiedzi, dzwonie do autora MPZP i proszę o pisemną wykładnię zapisów w planie. Lepiej poświęcic na to dodatkowy dzień niż gimansytkowac się w trakcie postępowania jak wybraną z problemu.

[lukasz1006]

Dziękuje za odpowiedź. Właśnie w tym problem że mój projekt i adaptacja zostały cofnięte przez starostwo do poprawki ze względu na garaż. Według architekt adaptującej wszystko jest ok. Napisałem podanie do gminy o opinię na postawione zarzuty przez starostwo dotyczącą "zakazu budowy garaży wolnostojących przed elewacją frontową budynku".. Działka przylega do jednej drogi z której jest wjazd od południa. Czy mogę się jeszcze na coś powołać?
MPZP nie definiuje elewacji frontowej, definiuje tylko "front działki - należy przez to rozumieć bok lub boki działki przylegające do ulicy publicznej."

[lukasz1006]

Czy w Prawie Budowalnym znajdę definicję elewacji frontowej?

[rübezahl]

Nie, pośrednio jest to określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2002 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

[mk CocaYna]

Mam problem, w przypadku którego pożądana jest podpowiedź specjalistów od warunków zabudowy. Otóż sąsiad, właściciel hurtowni jaj, chce za granicą naszej działki budować kurnik. Mieszkańcy naszej wioski są, delikatnie mówiąc, zaniepokojeni taką perspektywą. Działka inwestora od kurnika jest położona praktycznie w centrum wsi, przy głównym jej skrzyżowaniu, gdzie zabudowania mieszkalne występują w największym zagęszczeniu. Najbliższe budynki mieszkalne (w tym nasza posesja) oraz domostwa sąsiedzkie leżą w odległości około 50 i więcej metrów od planowanej inwestycji. Obecnie inwestorzy próbują uzyskać warunki zabudowy dla planowanej fermy, oznacza wręcz katastrofę ekologiczną i przekreśla nasze szanse na normalne warunki życia. Nie chcemy zatem dopuścić do powstania jakiejkolwiek inwestycji chowu przemysłowego i chcemy skutecznie zablokować plany inwestora na obecnym etapie starań o uzyskanie WZ. Obecnie inwestor posiada na swojej działce hurtownię jaj i na potrzeby tejże hurtowni chciałby zbudować kurnik z hodowlą niosek, który zapewniłby mu towar. W naszej miejscowości nie ma
żadnej podobnej inwestycji polegającej na przemysłowym chowie, jest to wieś z typową siedliskową zabudową, dlatego pomysł aby w centrum wsi w odległości około 50/200 metrów od zabudowy mieszkaniowej, wybudować fermę kur, mocno nas bulwersuje. Czy jako mieszkańcy możemy wystąpić o naniesienie zmian w studiów, które blokowałyby tę inwestycję?

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

wystąpienie Inwestora o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy ( przy braku Planu Miejscowego ), nie przesądza w żadnym wypadku, czy inwestycja powstanie, czy też nie, natomiast określa ( jak sama nazwa mówi ) WARUNKI ZABUDOWY. Te natomiast będą uwzgledniać zapisy Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Cytując Art.1.p2 :
" 2. W planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza:
1) wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury;
2) walory architektoniczne i krajobrazowe;
3) wymagania ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami i ochrony gruntów rolnych i leśnych;
4) wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
5) wymagania ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, a także potrzeby osób niepełnosprawnych;
6) walory ekonomiczne przestrzeni;
7) prawo własności;
8 ) potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa;
9) potrzeby interesu publicznego;
10) potrzeby w zakresie rozwoju infrastruktury technicznej, w szczególności sieci szerokopasmowych. "
w WZ na pewno będzie uwzględniony " zwłaszcza " p. 3 , 5 , 9 , ...

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

... Projekt Budowlany oczywiście musi uwzględniać w 100 % Warunki Zabudowy, poza wytycznymi Inwestora, czy cechami charakterystycznymi dla danej inwestycji, czy tematu projektowego.

[bobiczek]

Mam problem, w przypadku którego pożądana jest podpowiedź specjalistów od warunków zabudowy. Otóż sąsiad, właściciel hurtowni jaj, chce za granicą naszej działki budować kurnik. Mieszkańcy naszej wioski są, delikatnie mówiąc, zaniepokojeni taką perspektywą.

Czy ja Wasz problem oglądałem może w TV? Bo kojarzę że był taki.....

[mk CocaYna]

W TV jeszcze nie byliśmy, póki co tematem zainteresowała się lokalna prasa i radio, ale jak sami widzicie temat jest "gorący" również w przypadku innych miejscowości, gdzie ktoś planuje tego typu inwestycje... Widzę, że wrzawa wokół takich inwestycji wybucha raz po raz, w różnych miejscach Polski, a jest to skutek braku odpowiednich uregulowań prawnych dla odpowiedniego usytuowania ferm przemysłowych. Dotychczas nie wyobrażałam sobie, że można dla takiej fermy wybrać lokalizację w centralnej części wsi i w prawie brak jednoznacznych zapisów, które uniemożliwiałyby realizację takich zamierzeń....
W niektórych wypowiedziach w prasie natknęliśmy się na informacje, że jedyny skuteczny sposób, aby zablokować taką inwestycję, to odpowiednie zapisy w Studium, ale jakie działania możemy podjąć, aby je do Studium wprowadzono i jak powinny być sformułowane?

[ali12]

Witam piszących w tym wątku.
Mam decyzję o warunkach zabudowy pozwalająca na zbliżenie sie budynkiem do granicy na odległość 1,5 metra do granicy. Czy mogę do tej granicy zbliżyć sie tylko częścią sciany( wykusz, ryzalit) a resztę poprowadzić w odległości 2 metrów?

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Witam piszących w tym wątku.
Mam decyzję o warunkach zabudowy pozwalająca na zbliżenie sie budynkiem do granicy na odległość 1,5 metra do granicy. Czy mogę do tej granicy zbliżyć sie tylko częścią sciany( wykusz, ryzalit) a resztę poprowadzić w odległości 2 metrów?

Możliwość zbliżenia, to mozliwość tj. można, ale niekoniecznie. Zawsze bezpieczniej jest lokalizować obiekt 3m ( ściana bez okien ) i 4m ( ściana z oknami ) od granicy działki, choćby z tego powodu, że przekroczenie tych parametrów do 1,5m od gr.dz. powoduje objęcie działki sąsiedniej tzw. "obszarem oddziaływania obiektu" co niestety zaprasza sąsiada do postępowania administracyjnego.

[ali12]

Możliwość jest i chce z niej skorzystać. Sąsiad moze na swojej działce skorzystać z tej samej możliwości tzn przesunąć się w lewo.
Moje pytanie dotyczy czegoś innego.
Czy ściana od granicy moze być " niejdnorodna: w cześci swojej długości bliżej granicy 1,5 m a w drugiej cześci oddalona o 2 m
"
czy tez ściana musi być "płaska/prosta" na całej dlugości
.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

... jeśli nie ma jednoznacznego zapisu w WZ ( opisowego / rysunkowego ) , to ściana może być w części przybliżona do gr.dz. na 1,5m, w innym miejscu o większą odległość : ściana zwrócona w kierunku gr.dz. - bez okien, drzwi. Inne wymogi dla tej ściany w " ostrej granicy" powinien określić projektant obiektu i zagospodarowania.

[ali12]

... jeśli nie ma jednoznacznego zapisu w WZ ( opisowego / rysunkowego ) , to ściana może być w części przybliżona do gr.dz. na 1,5m, w innym miejscu o większą odległość :

Nie ma zapisu opisowego i rysunkowego poza " możliwość zbliżenia budynku do granicy północnej do 1,5 m "
Czy większa odległoć dla pozostałej części ściany jest dowolna czy musi wynosić 3 m ( tak sie upiera starostwo)?