Jak rozpocząć inwestycję budowlaną? – moje wątpliwości/pytania

[ferrera]

Witam,

Z zainteresowaniem czytam tematy forum i postanowiłem również napisać swój pierwszy post – z tego względu prosiłbym o wyrozumiałość stałych bywalców i doświadczonych forumowiczów. Zdaję sobie sprawę, że podobne tematy były prawdopodobnie przerabiane na forum kilkaset razy, ale przekopanie się przez to kompendium wiedzy zajęłoby pewnie trochę czasu.

Na wiosnę 2016 roku planuję rozpoczęcie budowy domu na Kaszubach, w związku z moimi przygotowaniami i po lekturze kilku opracowań – chciałbym skonfrontować swoje pomysły i wątpliwości z osobami, które etap budowy mają już za sobą i są w stanie pomóc doprecyzować kilka kwestii.

Kilka zdań o planowanej inwestycji i jej wstępnych założeniach do SSZ i kilku instalacjach:

- Dom o powierzchni całkowitej 280m2 z poddaszem, garażem w bryle budynku, dachem dwuspadowym wg. projektu indywidualnego, budowa na kaszubach

- Ściany zewnętrzne Ytong 24cm+ ocieplenie

- Stropy i nadproża lane, zamiast droższych rozwiązań systemowych Ytonga

- Dachówka ceramiczna (na chwilę obecną rozważam firmę BRAAS)

- Schody żelbetowe

- Ogrzewanie PC + rekuperacja+ podłogówka we wszystkich pomieszczeniach + dodatkowe grzejniki w 3 łazienkach, kominek w salonie ale tylko dla przyjemności – bez płaszczy wodych itp.

- Okna na parterze z roletami w nadprożach (wstępnie również wybrana firma Vertex)

- Okna na poddaszu (Velux)

- Drzwi i brama garażowa Hormann lub Wiśniowski

No właśnie i tyle w temacie założeń. Obecne postępy:
- zmienione WZ w gminie dopasowane do domu marzeń
- wydane warunki przyłącza energii i wody
- mapa do celów projektowych od geodety zrobiona
- jestem na etapie dopinania projektu indywidualnego, składania dokumentacji budowyi wyboru ekip + kierownika budowy do rozpoczęcia działań na wiosnę – jak tylko pogoda pozwoli.

Planuję doprowadzenie domu do stanu deweloperskeigo do końca jesieni 2016, aby następnie przez zimę i wiosnę zając się wykończeniem.

W tym miejscu, pewnie jak u każdego początkowego inwestora rodzi się milion pytań. Postaram się je poukładać poniżej z prośbą o opinię forumowiczów i osób z większym doświadczeniem niż moje własne:

1. Ekipa budowlana – czy warto jest zatrudnić osobną ekipę do wznoszenia ścian i osobno ekipę do konstrukcji dachu? Czy jest to wyłącznie mit pokutujący wśród osób szukających na siłę oszczędności. Ma ktoś pozytywne doświadczenia z ekipą która doprowadziłaby budowę do stanu SSZ lub deweloperskiego bez większych wpadek.

2. Wybór właściwej ekipy - w teorii sprawa prosta - rekomendacje znajomych, opinie w internecie – co jeśli inwestor po długiej emigracji porywa się na budowę w polsce nie mając rekomendacji znajomych a opinie z wyszukiwarki google nic nie wnoszą. Czy poza białą/czarną listą wykonawców z woj. Pomorskiego – którą oczywiście przejrzałem macie ekipy godne polecenia w tym regionie Polski?

3. Fakt czy mit – ekipa budowlana z własnym kierownikiem budowy = mniej dokładności. Wiele opinii w temacie wskazuje na zatrudnienie kierownika budowy niezależnego od firmy budowlanej.

4. Wybór technologii budowania – Ytong – jak dobrać odpowiednie ocieplenie dla warunków klimatycznych panujących na pięknych kaszubach?


Siadając do napisania tego posta myśli i pytań w głowie kłębiło się tysiące, teraz jakby przyszedł czas na niemoc twórczą i ciężko mi sobie więcej przypomniać, ale na pewno po drodze coś się pojawi. Czy na podstawie założen i wstępnego opisu inwestycji jesteście w stanie może wskazać jakieś błędy w rozumowaniu przy planowaniu procesu budowy. Jakieś rady z życia wzięte?

Jeśli jakakolwiek część opisu założeń wymagałaby z mojej strony dodatkowego sprecyzowania lub przez roztargnienie pominąłem któryś z istotnych elementów – jak najszybciej doprecyzuję wypowiedź.

[Frofo007]

Witaj,

Ad. 1 Jeśli firma jest dobra to zrobi wszystko od A do Z równie dobrze jak poszczególne firmy, które znajdziesz samemu do poszczególnych prac. Różnica jest tu w kosztach na korzyść systemu gospodarczego.
Ad. 2 Pisz do ludzi na PW, którzy wybudowali się w Twoim rejonie i pytaj czy mogą polecić swoje ekipy, ja tak robię i wszystko sobie zapisuje. Później trzeba jeszcze ich prześwietlić w internecie, samemu ocenić ich pracę na budowie. Ważne jest to aby zapytanie podesłać do przynajmniej kilku firm aby mieć też rozeznanie w różnicach kosztów.
Ad. 3 Fakt. Jeśli sam się nie znasz to warto poszukać dobrego i drogiego KB, który zrobi coś więcej niż sam wpis w dzienniku.
Ad. 4 Czym lepsze ocieplenie tym niższe rachunki. Moim zdaniem takie ocieplenie w sam raz na obecne czasy, które pozwoli koszt tego ocieplenia odrobić za naszego życia to: 20cm ocieplenia fundamentu, 20cm ścian, 35-40cm dachu. Okna energooszczędne, najlepiej aby były od tej strony, od której świeci słońce.
Można iść w lepsze docieplenie a nawet w pasywność, ale kiedy to się zwróci?

Odnośnie kominka bez płaszcza to ja bym ten płaszcz jednak rozważył. Niech kiedyś zabraknie prądu, albo PC ulegnie awarii to wystarczy podłączyć pompkę obiegową do akumulatora, czy też pod mały agregat i paląc w kominku cały dom będzie ogrzany.

Ps. 280m2 domy to się już teraz aż tak nie buduje bo nie są praktyczne takie rozmiary no chyba, że ma się panią do sprzątania, dużą posesję z ogrodnikiem itd.

[ferrera]

Witaj,

....

Ps. 280m2 domy to się już teraz aż tak nie buduje bo nie są praktyczne takie rozmiary no chyba, że ma się panią do sprzątania, dużą posesję z ogrodnikiem itd.

Serdeczne dzięki za opinię...

280m2 powierzchni całkowitej z garażem 50m2, więc powierchni po podłogach wyjdzie koło 230m2 - i tutaj idę za ideologią wielu gości odwiedzających nasz dom regularnie Szczególnie w okresie letnim spodziewam się oblężenia rodziny - staram się zarazić ich miłością do polskich jezior i kaszub.

[ferrera]

Witaj,



Odnośnie kominka bez płaszcza to ja bym ten płaszcz jednak rozważył. Niech kiedyś zabraknie prądu, albo PC ulegnie awarii to wystarczy podłączyć pompkę obiegową do akumulatora, czy też pod mały agregat i paląc w kominku cały dom będzie ogrzany.

Cenna wskazówka odnośnie płaszcza - będę intensywnie rozważał tą opcję.

[piotrek0m]

Uważać na ekipy budujące pod klucz, właściciel często podnajmuje fachowców przypadkowych, z innych miejsc Polski, najtańszych - bo muszą na niego zarobić. Czasami spotyka się też ogłoszenia zamieszczane przez deweloperów na portalach szukający fachowców. Szanowani fachowcy nie chcą współpracować z deweloperami, bo oni zalegają z wypłatami, gonią z robotą, często szukają okazji, żeby przyciąć na wypłatach... tak więc mają albo przyjezdnych albo młodych stażem robotników. To dosyć częsta opinia z jaką się spotykałem. Jak masz czas to warto budować systemem gospodarczym, szczególnie że z czasem ma się coraz więcej rozeznania i kontaktów i wiedzy. Ja np. murarza wybrałem z internetu i było OK, mury wymurował przyzwoicie, były wprawdzie pewne tarcia, ale z kim ich nie będzie... teraz murarz robi mi gładzie, wziąłem go bez dwóch zdań na zimę do prac we wnętrzu... można więc poszukać nawet ekip w ciemno... Potem posypały się kontakty i polecenia... No i jeszcze ekipa musi być mała... dom murował murarz z pomocnikiem, tynkarze 3 osoby, hydraulik 2 osoby itp... dachem zajmowało się 5 osób. Co do dachu, żaden murarz nie będzie dobrym dekarzem i cieślą, dachy są wymagające....

Kierownik budowy oczywiście że niezależny, ale nie oczekiwałbym cudów w pilnowaniu budowy, bo najlepiej się pilnuje samemu, będąc codziennie na budowie i dokształcając się poprzez czytanie choćby tego forum.

Powodzenia i do dzieła !

[ferrera]

No właśnie chodzi o to, że czas mam na to aby budować systemem gospodarczym, obawą jest wyłącznie brak odpowiedniej wiedzy.

Generalnie również skłaniam sie do opcji murarz od ścian + ekipa od dachu osobno + montaż okien + drzwi i brama garażowa. Tak aby każdy specjalista w swojej dziedzinie wchodził kolejno na budowę. Tylko zastanawiam się logistycznie czy jestem w stanie dogadać wszystkich tak aby nie było niepotrzebnych przestojów.

Staram się przewiduwać dwa kroki na przód i zakładam, że powinno się sprawdzić to podczas mojej pierwszej budowy.

[Frofo007]

Serdeczne dzięki za opinię...

280m2 powierzchni całkowitej z garażem 50m2, więc powierchni po podłogach wyjdzie koło 230m2 - i tutaj idę za ideologią wielu gości odwiedzających nasz dom regularnie Szczególnie w okresie letnim spodziewam się oblężenia rodziny - staram się zarazić ich miłością do polskich jezior i kaszub.

Może rozważ drugi mniejszy domek letniskowy dla gości? Jest to o tyle dobra opcja, że wyjdzie zapewne taniej w budowie a na codzień nie będziesz musiał ogrzewać i sprzątać pomieszczeń, których nie używasz. Dla gości też raczej lepiej być w osobnym domku. A gdyby kiedyś (czego nie życzę) pojawił się problem z finansami to zawsze drugi domek można sprzedać/wynająć.
Z drugiej strony taki duży dom lepiej wygląda... no ale coś za coś. Jeśli dobrze to przemyślałeś to nie ma co tego dłużej drążyć.

Przemyśl jeszcze zastosowanie płyty fundamentowej jeśli chcesz grzać PC z podłogówką.

[ferrera]

Może rozważ drugi mniejszy domek letniskowy dla gości? Jest to o tyle dobra opcja, że wyjdzie zapewne taniej w budowie a na codzień nie będziesz musiał ogrzewać i sprzątać pomieszczeń, których nie używasz. Dla gości też raczej lepiej być w osobnym domku. A gdyby kiedyś (czego nie życzę) pojawił się problem z finansami to zawsze drugi domek można sprzedać/wynająć.
Z drugiej strony taki duży dom lepiej wygląda... no ale coś za coś. Jeśli dobrze to przemyślałeś to nie ma co tego dłużej drążyć.

Przemyśl jeszcze zastosowanie płyty fundamentowej jeśli chcesz grzać PC z podłogówką.

Już taki ze mnie rodzinny człowiek, że wszystkich chce mieć koło siebie, stąd wszyscy pod jednym dachem

Płyta fundamentowa podobno mało opłacalna byłaby ze względu na spadek w terenie:

[Iscra]

Może rozważ drugi mniejszy domek letniskowy dla gości? Jest to o tyle dobra opcja, że wyjdzie zapewne taniej w budowie a na codzień nie będziesz musiał ogrzewać i sprzątać pomieszczeń, których nie używasz. Dla gości też raczej lepiej być w osobnym domku. A gdyby kiedyś (czego nie życzę) pojawił się problem z finansami to zawsze drugi domek można sprzedać/wynająć.
Z drugiej strony taki duży dom lepiej wygląda... no ale coś za coś. Jeśli dobrze to przemyślałeś to nie ma co tego dłużej drążyć.

Przemyśl jeszcze zastosowanie płyty fundamentowej jeśli chcesz grzać PC z podłogówką.

A ja absolutnie rozumiem założenia, jakie przemawiają za budową dużego domu, szczególnie jeśli mowa o częstych gościach. Jeśli ci goście mają przyjeżdżać, to muszą czuć się wygodnie. Wszelkie wymiany łóżek (to ty śpisz tu w pokoju syna, a on z nami w łóżku, córki się obie zmieszczą u jednej z nich, więc twoje dzieci mogą zająć ten pokój) sprawiają, że goście "nie chcą robić kłopotu", a w efekcie przyjeżdżają rzadziej. Budowanie dla nich osobnego domu sprawia, że ograniczamy sobie możliwość integracji z gośćmi, kiedy już u nas są - "bo nie będą robić kłopotu", skoro mają swój osobny budynek do przebywania. Ale tak naprawdę można wymieniać dużo zalet (i równie dużo wad) budowy dużego domu, więc jeśli ferrera chce budować duży - super, ja mu kibicuję (kibicowałabym też, gdyby chciał budować maleństwo 50 mkw). Temat wielkości budynku zostawmy, nie o to zupełnie chodzi w temacie.

Uważałabym na polecenia. Wiele osób poleca, bo fachowiec fajnie i sprawnie budował, opóźnień nie miał i błędów nie robił - przynajmniej tak się wydaje. Ale przyznaj sam, ile osób budujących się ma wiedzę budowlaną? Ja też mogę otrzymać mnóstwo poleceń na murarzy - ale widzę po budowach, że oni praktycznie wszyscy murowali ścianki szczytowe aż do więźby, nie zostawiając miejsca na ocieplenie. A ile osób zwraca na to uwagę? Więc polecenia owszem, wykorzystać, ale patrzyć na ręce koniecznie - bo nigdy nie wiesz co polecający pominął (choćby ze zwykłej niewiedzy).

Powiem Ci jeszcze coś: Ytong (czy inny beton komórkowy) jest ciepły, owszem. Buduje się z niego bardzo szybko, bo jest lekki. Ale zastanów się nad tym, czy zamiast w "ciepłe" ściany nie lepiej pójść w akumulacyjne - czyli z silikatów. Nie będę się tu doktoryzować na ten temat, bo na forum i w internecie jest mnóstwo informacji o właściwościach jednego i drugiego materiału. Ja stawiam zdecydowanie na silikat + 20 cm styropianu (więcej mi nie trzeba, ogrzewanie i tak wyjdzie mnie bardzo tanio, a i tak dzięki temu wykorzystam akumulacyjność silikatu). Budować będę na Podlasiu.

Skoro robisz poddasze - pomyśl też nad izolacją nakrokwiową z płyt PIR zamiast wełny między krokwiami. Szczelniej, eliminujesz mostek cieplny, masz możliwość wyeksponować krokwie (dla niektórych zaleta - jak nie, to zakrywasz płytami kg i tyle), zostaje więcej przestrzeni na poddaszu, eliminujesz też ewentualne błędy wykonawcze (zazwyczaj przy wentylacji wełny). Same zalety, tylko cena...

[ferrera]

...- ale widzę po budowach, że oni praktycznie wszyscy murowali ścianki szczytowe aż do więźby, nie zostawiając miejsca na ocieplenie. A ile osób zwraca na to uwagę? Więc polecenia owszem, wykorzystać, ale patrzyć na ręce koniecznie - bo nigdy nie wiesz co polecający pominął (choćby ze zwykłej niewiedzy).

To jest chyba kolejny z technikaliów, na który muszę zwrócić uwagę. Chciałbym tylko się upewnić czy dobrze zrozumiałem - od ściany szczytowej do więźby powinna być pozostawiona przerwa na ocieplenie? Jakiś konkretny stadard tutaj się stosuje czy w zależności od grubości ocieplenia?

[Frofo007]

Z płytą fundamentową to nie wiem czy drożej wyjdzie bo jest spadek. Jeśli nie planujesz piwnicy to i tak fundament na ławach trzeba zasypać czymś.
Najlepiej abyś pogadał o tym z jakąś firmą od płyt, czasami cena płyty jest podobna a jednak płyta ma moim zdaniem więcej zalet, a jeśli można mieć więcej zalet przy podobnej cenie to...

W Polsce jest to mało popularne rozwiązanie dlatego Twój architekt może odradzać.

[ferrera]

Z płytą fundamentową to nie wiem czy drożej wyjdzie bo jest spadek. Jeśli nie planujesz piwnicy to i tak fundament na ławach trzeba zasypać czymś.
Najlepiej abyś pogadał o tym z jakąś firmą od płyt, czasami cena płyty jest podobna a jednak płyta ma moim zdaniem więcej zalet, a jeśli można mieć więcej zalet przy podobnej cenie to...

W Polsce jest to mało popularne rozwiązanie dlatego Twój architekt może odradzać.

We wrześniu miałem okazję brać udział w Akademii Budowy, organizowanej w Gdańsku - jednym z prelegenów był dyrektor handlowy firmy Legalett. Rozmawiałem z nim na temat możliwości płyty systemowej tej firmy w moim projekcie - sam przyznał, że w przypadku działek ze spadkiem w terenie rozsądniejszym rozwiązaniem kosztowo są ławy.

Generalnie odniosłem wrażenie, że ten system jest przeznaczony do działek płaskich jak 'patelnia'

[Iscra]

To jest chyba kolejny z technikaliów, na który muszę zwrócić uwagę. Chciałbym tylko się upewnić czy dobrze zrozumiałem - od ściany szczytowej do więźby powinna być pozostawiona przerwa na ocieplenie? Jakiś konkretny stadard tutaj się stosuje czy w zależności od grubości ocieplenia?

Ile ocieplenia dajesz na ściany z zewnątrz to taką dziurę musisz zostawić. Chodzi o to, by ocieplenie ścian zewnętrznych łączyło się z ociepleniem poddasza i stropu.
Wyjątek: jak zrobisz ocieplenie nakrokwiowe to muruj szczyty do końca, bo z ociepleniem się spotkasz wyżej. Ale jeśli coś pod i między krokwie (wełna, pianki, itp) - to dziurę zostawiasz.

[Frofo007]

We wrześniu miałem okazję brać udział w Akademii Budowy, organizowanej w Gdańsku - jednym z prelegenów był dyrektor handlowy firmy Legalett. Rozmawiałem z nim na temat możliwości płyty systemowej tej firmy w moim projekcie - sam przyznał, że w przypadku działek ze spadkiem w terenie rozsądniejszym rozwiązaniem kosztowo są ławy.

Generalnie odniosłem wrażenie, że ten system jest przeznaczony do działek płaskich jak 'patelnia'

Ile masz tego spadku? Jeśli sporo i dobre warunki gruntowe to na pewno bym zrobił piwnicę bo wówczas koszt jej wykonania to tylko dodatkowy strop i schody a w zamian sporo miejsca na przyszłość. Chociaż przy tak dużym domu, może nie potrzebne to w ogóle.
Ja jestem zwykłym inwestorem a nie budowlańcem, ale z tego co wiem to płyty jak najbardziej można robić na nierównych działkach. Wydaje mi się, że koszt powinien być podobny bo pod płytę trzeba zrobić podbudowę a dziurę w przypadku fundamentów na ławach trzeba zasypać.
Najlepiej gdybyś ten temat poruszył w temacie poświęconym płycie fundamentowej, jest to subforum fundamenty i piwnice. Wypowiada się tam nawet jeden fachowiec z polecanej przez użytkowników forum firmy zajmującej się płytami.
Generalnie płyta ma bardzo dużo zalet ale w Twoim przypadku ważną jej zaletą jest akumulacyjność, czyli możliwość traktowania jej jak bufor cieplny dla pompy ciepła, która będzie mogła pracować tylko w II tańszej taryfie.
Jeśli patrzysz na koszt płyty to trzeba brać pod uwagę, jej ocieplenie (i podobne przy fundamentach na ławach), ja np. chcę robić rury ogrzewania wodnego w płycie i nie będę robił już posadzki. Także w koszcie płyty będę miał ogrzewanie podłogowe z posadzką.

[ferrera]

Ile ocieplenia dajesz na ściany z zewnątrz to taką dziurę musisz zostawić. Chodzi o to, by ocieplenie ścian zewnętrznych łączyło się z ociepleniem poddasza i stropu.
Wyjątek: jak zrobisz ocieplenie nakrokwiowe to muruj szczyty do końca, bo z ociepleniem się spotkasz wyżej. Ale jeśli coś pod i między krokwie (wełna, pianki, itp) - to dziurę zostawiasz.

Dzięki za cenne wskazówki!

[ferrera]

Ile masz tego spadku? Jeśli sporo i dobre warunki gruntowe to na pewno bym zrobił piwnicę bo wówczas koszt jej wykonania to tylko dodatkowy strop i schody a w zamian sporo miejsca na przyszłość. Chociaż przy tak dużym domu, może nie potrzebne to w ogóle.
Ja jestem zwykłym inwestorem a nie budowlańcem, ale z tego co wiem to płyty jak najbardziej można robić na nierównych działkach. Wydaje mi się, że koszt powinien być podobny bo pod płytę trzeba zrobić podbudowę a dziurę w przypadku fundamentów na ławach trzeba zasypać.
Najlepiej gdybyś ten temat poruszył w temacie poświęconym płycie fundamentowej, jest to subforum fundamenty i piwnice. Wypowiada się tam nawet jeden fachowiec z polecanej przez użytkowników forum firmy zajmującej się płytami.
Generalnie płyta ma bardzo dużo zalet ale w Twoim przypadku ważną jej zaletą jest akumulacyjność, czyli możliwość traktowania jej jak bufor cieplny dla pompy ciepła, która będzie mogła pracować tylko w II tańszej taryfie.
Jeśli patrzysz na koszt płyty to trzeba brać pod uwagę, jej ocieplenie (i podobne przy fundamentach na ławach), ja np. chcę robić rury ogrzewania wodnego w płycie i nie będę robił już posadzki. Także w koszcie płyty będę miał ogrzewanie podłogowe z posadzką.

Na powierzchni zabudowy domu od frontu do tylnej ściany jest bodajże koło 2 metrów spadku. Generalnie problemem z postawieniem domu na ławie fundamentowej mógłby okazać się fakt, że moja działka leży na terenie kaszubskiego parku krajobrazowego i wszędzie zastrzeżone jest budowanie murów oporowych, a właśnie na murze/ścianie oporowej trzebaby oprzeć ławę u mnie.

Co do piwnicy to owszem rozważałem tą opcję, ale jakoś pomysł poległ. Byćmoże sprawię sobie mała winiarnię, tylko musiałbym zaplanować oddzielne wejście żeby za często nie korciło z kuchni schodzić

[Frofo007]

2 metry to faktycznie dużo.
Ja na Twoim miejscu pomyślałbym na pewno o piwnicy, albo też o podpiwniczeniu użytkowym.
I tak musisz zrobić ściany na 2 metry wysokości, więc aż się prosi aby to wykorzystać. Najlepsze jest to, że kosztowo może wyjść podobnie ponieważ jeśli zrobisz strop to nie musisz zasypywać takiej dużej dziury. Jeśli ten spadek jest od strony drogi to bym tam zrobił ten garaż na 2 auta, kotłownie, spiżarnie, pomieszczenia gospodarcze.
Jeśli masz dobre warunki gruntowo wodne i 2m różnicy w terenie to aż się prosi o piwnicę.