Problem z wyborem projektu - "trudna działka"

[calvin66]

Witam,
posiadam działkę podlegającą w wchodzącym niebawem MPZP pod zabudowę mieszkalną wolnostojącą i dopuszczalną również bliźniaczą (poprzednio było letniskowa bliźniacza).
Działka ma 19m szerokości, linie zabudowy ograniczają 6m pas wzdłuż ulic z 3 stron. Do tego momentu wszystko jest jasne.

Problem zaczyna się od 4 strony, tam w odległości 1,5m od granicy działki stoi dom letniskowy sąsiada, z oknem od mojej strony, konstrukcja drewniana lecz otynkowana, na dachu eternit, całość nie związana z gruntem - ustawiona na bloczkach betonowych, stary obiekt.

Całość widoczna na moim szkicu i zdjęciu poglądowym, płot między mną a sąsiadem nie znajduje się w granicy między działkami - proszę się tym nie sugerować.

Pytanie brzmi, jakiej szerokości dom można postawić na swojej działce?
W opcjach z oknem od południa lub bez, ze ścianą oddzielenia p.poż (ostatniej opcji wolałbym uniknąć) ?
To zagadnienie spędza mi sen z powiek od prawie roku...

Z góry dziękuję wszystkim za pomoc.

[Kemotxb]

Ty możesz stawiać dom zgodnie z przepisami czyli od strony dróg/ulic zgodnie z linią zabudowy tak aby jej nie przekroczyć, a od strony sąsiada 4 m od lica ściany do granicy jeśli będziesz miał okno, albo 3 m jeśli okna nie będzie. Tak więc dom może mieć albo 9 m szerokości albo 10 m. To sąsiad ma problem bo jego budynek stoi nie zgodnie z przepisami, chyba że ma jakiś "uchył" od przepisów ze względu na szerokość działki. Jeśli Ty wybudujesz tam dom to jego okno będzie problemem i dla niego i dla Ciebie.

[calvin66]

A czy takie ustawienie budynku sąsiada ze względu na przepisy p.poż i strefy oddziaływania (tak się to chyba nazywa), oraz wymagane odległości między budynkami nie mają znaczenia ?

[Kemotxb]

No i właśnie tutaj jest sprawa taka że ów sąsiad nie pytając się nikogo o zdanie po prostu mógł postawić sobie budynek w takiej odległości od granicy i to on będzie się musiał tłumaczyć. Być może z tych względów właśnie brak jest fundamentów. Pytanie tylko czy ów budynek jest zinwentaryzowany ? Masz mapkę do celów projektowych ?

[calvin66]

Przeglądałem MPZP w urzędzie przedwczoraj bo jest wyłożony do wglądu obecnie i na mapie ten obiekt był. Mapki nie mam bo czekam aż plan wejdzie w życie aby dwa razy do geodety po mapki nie chodzić.

[Kemotxb]

A ta transformacja letniskowa na czym polegała ? Może po prostu działki były pierwotnie przeznaczone tylko pod letniskowe

[calvin66]

Cześć działek była jako letniskowe, cześć jako letniskowe z możliwością mieszkania. Zmieniły się trochę linie zabudowy - było 5m od ulic a od szosy (od wschodu) więcej m ale nie pamiętam ile, była podana max pow. zabudowy do 100m2, w miedzy czasie ułożono wodociągi i kanalizację oraz prąd, zakazy typu nie można było stawiać budynków gospodarczych itp.
A no i forma zabudowy była dopuszczalna tylko bliźniacza, teraz jest, a raczej ma być wolnostojąca i bliźniacza.

Martwi mnie tylko sąsiedztwo takie bliskie budynku z oknem od mojej strony, abym nie został z możliwościa postawienia domu o szerokości np tylko 6m.

[Kemotxb]

I tutaj chyba jest cały problem, ze względu na szerokość działek wytypowano zabudowę bliźniaczą, a teraz po transformacji dołożenie budynków wolno stojących szerokości i odległości się pozmieniały. Wszystko wyjdzie w praniu. Takie sąsiedztwo na pewno jest ograniczeniem i wg mojej opinii nie jest zgodne z przepisami. Z sąsiadem warto żyć w zgodzie, jednak My tutaj na forum możemy dużo pisać a życie i interpretacja urzędników ma swoje kierunki niestety. Warto popytać na jakich zasadach budynek sąsiada ma rację bytu.

[calvin66]

W najgorszym wypadku pozostaje poszukać taki projekt domu który jest wąski a stosunkowo długi z poddaszem,z doklejonym obok, od strony sąsiada garażem którego ściana będzie ścianą oddzielenia p.poż. i aby całość nie miała więcej niż 10m, wówczas 3m od sąsiada, 6 od ulicy i powinno się zamknąć.

Bo jeśli chodzi o ściany oddzielenia p.poż. to nie jest powiedziane że musi dotyczyć całej ściany bocznej, tylko tego odcinka który znajduje się 3m od granicy (czyli ściana garażu) ?

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

calvin66
- 3m od sąsiada raczej odpada
- najmniejsza odległość między budynkami to 8m dla ścian budynków z oknami, lub 6m ( ściany bez okien ) lub i 12m w przypadku " jeżeli jedna ze ścian zewnętrznych usytuowana od strony sąsiedniego budynku lub przekrycie dachu jednego z budynków jest rozprzestrzeniające ogień, wówczas odległość określoną w ust. 1 należy zwiększyć o 50%, a jeżeli dotyczy to obu ścian zewnętrznych lub przekrycia dachu obu budynków - o 100%. "
- proponuje, abyś dopytał się jeszcze o te odległości dla tej konkretnej działki rzeczoznawcy pożarowego, również w zakresie odstępstwa od przepisów budowlanych.
- tutaj wykaz rzeczoznawców :
http://kgpsp.bip.gov.pl/rzeczoznawcy...ozarowych.html

[calvin66]

Na tych 3m opierałem się na podstawie artykułu:
http://www.poradnik.novio.pl/budowa-...y-budowie-domu
"...osobnym punktem jest tutaj sytuacja, gdy dom sąsiada jest drewniany, a stoi blisko granicy. Nasz dom może być wybudowany w odległości 3 metrów od granicy, jeśli będzie posiadał ścianę przeciwpożarową od strony drewnianego domu. Jeśli planujemy, że ściana ta będzie miała okna – wtedy odległość między budynkami powinna wynosić minimum 12 metrów..." stąd też wymyśliłem wizję domu w kształcie litery T lub L z krótką ścianą p.poż.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

nie wiem co to za artykuł ? ( tym bardziej że się nie otwiera ! ), ale zwróć uwagę na sformułowanie : " ... jeżeli jedna ze ścian zewnętrznych usytuowana od strony sąsiedniego budynku lub przekrycie dachu jednego z budynków jest rozprzestrzeniające ogień, wówczas odległość określoną w ust. 1 należy zwiększyć o 50% " , czyli do 12m, a jeśli chciałbyś realizować budynek RO ( przegrody rozprzestrzeniający ogień ) to masz już 16m pomiędzy budynkami, co pokazuje np. ten czytelny diagram :

www.oprawiebudowlanym.pl/

stąd pisałem o uzgodnieniu z rzeczoznawcą pożarowym ( z listy rzeczoznawców ) oraz odstępstwie od przepisów budowlanych, jako działaniem zmierzającym do rozsądnej zabudowy działki.
- ten istniejący "domek" szkieletowy na sąsiedniej działce jest również dobrym przykładem obszaru oddziaływania obiektu i jego wpływu na zagospodarowanie działki niezabudowanej

[sSiwy12]

W zasadzie wybudowanie domu ze ścianą oddzielenia p.poż. i bez otworów okiennych i drzwiowych przy tej granicy, czyni budynek "niewidzialnym" dla odległości związanych z p.poż.

Czyli obowiązywać będą odległości z § 12. Rozporządzenia w sprawie WT ....., czyli bez problemów 3m od granicy.

[calvin66]

Ja w pełni rozumiem tę 12m odległość, ale czy zaprojektowanie ściany oddzielenia p.poż. nic w kwestii odległości nie zmienia ?
"Standardowa" ściana z pustaków jest ścianą nie rozprzestrzeniającą ognia, "standardowy" dach również.

Jeśli ten obiekt przyjąć jako drewiany szkieletowy lecz z otynkowaną elewacją to też należy jego ściany traktować jako rozprzestrzeniające ogień?

Czym różni się ściana oddzielenia p.poż. od "standardowej" ściany po za tym że ta pierwsza wystaje ponad dach ?

[sSiwy12]

Czym różni się ściana oddzielenia p.poż. od "standardowej" ściany po za tym że ta pierwsza wystaje ponad dach ?

Praktycznie - jest tak zaznaczona/opisana w projekcie.

[calvin66]

A teoretycznie?