Komórka lokatorska - ściany z "siatki" i rury wewnątrz - prośba o opinie

[bartpl2]

Cześć,
Zdecydowałem się napisać na forum, ponieważ chciałbym poznać opinie osób doświadczonych w tematach budowlanych na temat komórki lokatorskiej.

Poniższe zdjęcie przedstawia komórkę lokatorską, która przynależy do miejsca parkingowego (zielona linia). Jak widać komórka nie jest wyodrębniona ścianką działową a jedynie czymś w rodzaju siatki jaką stosuje się w ogrodzeniach. Jak widać na zdjęciu przez całe pomieszczenie biegną rury, które znacznie ograniczają możliwości wykorzystania komórki. Powierzchnia komórki ma niecałe 4m2.

Komórkę zakupiłem wraz z miejscem parkingowym, jeszcze oficjalnie jej nie odebrałem. NIe byłem poinformowany o rurach. W dokumentacji nie ma też słowa na temat materiału z jakiego wykonane będą ściany działowe - jest "siatka"
Mam dwa pytania:
1. Ściany - czy taka siatka jest do zaakceptowania? Czy materiał z jakiego ma być wykonana ścianka nie jest zdefiniowany prawnie? Widziałem, że sąsiedzi montują coś w rodzaju dykty, żeby nie było wszystkiego widać więc nie jest to duży problem, ale mimo wszystko uważam że deweloper troszkę tutaj przesadził. Za komórkę płacę niemałą cenę.
2. Większy problem mam z rurami. Znacznie ograniczają one praktyczne możliwości wykorzystania przestrzeni. Komórka jest moją własnością - średnio podoba mi się, że nie mogę z niej w pełni korzystać z powodu rur. Co o tym myślicie - czy jest to podstawa, żeby negocjować z deweloperem jakąś rekompensatę? Oficjalnie jeszcze nie podpisałem odbioru.



Z góry dziękuję za konstruktywne opinie. Swoją drogą jestem zaskoczony jak bardzo deweloprzey kombinują, żeby oszczędzać. Jakby tego było mało, okazało się, że komórka jest większa o 0,1m2 i muszę dopłacić Pewnie przy normalnych ścianach tak by nie było.

Pozdrawiam.

[Elfir]

1. Nie ma żadnych wytycznych budowlanych dotyczących "komórek lokatorskich". Moi kuzyni też taką mają wydzieloną siatką na parkingu podziemnym.
2. Rury - możesz odstąpić od umowy zakupu, skoro uważasz, że nie byłeś o nich powiadomiony przy zakupie.

[Kaizen]

Przeczytaj dokładnie co kupiłeś. Bo to nie jest pomieszczenie, więc nie może być pomieszczeniem przynależnym.
Czy garaż jest wydzielonym lokalem (ma swoją KW)?

[bartpl2]

Wygląda na to, że garaż nie ma oddzielnej KW. W akcie notarialnym jest to opisane następująco: Lokal mieszkalny roboczo oznaczony numerem X o powierzchni użytkowej X, do którego przylegać będzie taras o powierzchni X oraz przynależeć będzie komórka lokatorska roboczo oznaczona numerem X o powierzchni X usytuowana na kondygnacji -1.

[Kaizen]

"Będzie" znaczy nie ma tego jeszcze? I księgi wieczystej na lokal mieszkalny jeszcze nie masz?

Pomieszczenie musi być wydzielone TRWAŁYMI przegrodami budowlanymi. Siatka takim nie jest.
Stanowisko w garażu też kupujesz? Z powodu jak wyżej takie stanowisko nie może być przedmiotem odrębnej własności (samodzielnym lokalem) ani pomieszczeniem przynależnym - więc kupujesz udział w wydzielonym lokalu i umawiasz się z pozostałymi współwłaścicielami, że będziesz wyłącznym użytkownikiem stanowiska X (i zgadzasz się, że pozostałe stanowiska będą używane wyłącznie przez poszczególnych współwłaścicieli). Formalnie żaden cm2 garażu nie jest Twój wtedy - masz udział x/y w każdym centymetrze.
Albo druga opcja - garaż nie jest wcale wydzielony, jest nieruchomością wspólną. Tu już fantazja deweloperów jest nieograniczona jak wziąć za to ekstra kasę i stworzyć jakąś mniej lub bardziej niepodważalną umowę sprzedaży jakiegoś dobra wirtualnego. To samo tyczy się tej "komórki".

W akcie notarialnym sprzedaży lokalu mieszkalnego musisz też mieć zapis, o udziałach w nieruchomości wspólnej. Zazwyczaj jest to powierzchnia lokalu (wraz z pomieszczeniami przynależnymi)/cała powierzchnia wydzielonych lokali. Czyli jak masz mieszkanie 50m2 i 4m2 komórki, to powinieneś mieć udział w nieruchomości wspólnej 5400/xxxxx Oczywiście zapis może być inny (choć taki jest najczęściej spotykany) ale ma z niego wynikać taka właśnie proporcja. Z tego możesz wnioskować, czy faktycznie jakaś powierzchnia (komórka) przynależy.

I zwróć też uwagę, że przy takim zapisie nie jesteś właścicielem tarasu - ten zapis tylko informuje, że Twoje mieszkanie graniczy z tarasem. Nic nie ma o tym, kto jest właścicielem ani nawet kto ma prawo z niego korzystać. Temat tarasów i balkonów w blokach to temat śliski.

[bartpl2]

Zapisy, które przytaczam są z aktu notarialnego, który podpisałem kiedy budynek był jeszcze w budowie. Drugi akt notarialny będę podpisywał po odbiorze mieszkania.

Stanowisko w garażu kupuję na podstawie oddzielnej umowy sprzedaży. Jest to opisane jako udział w prawie współwłasności garażu określonego jako stosunek miejsca parkingowego do ogólnej ilości miejsc parkingowych. W ramach udziałów współwłasności, na podstawie umowy podziału do korzystania, korzystał będę z mojego konkretnego miejsca. Akt notarialny podpisany będzie po założeniu dla garażu księgi wieczystej.
Czyli jednak dla garażu będzie założona oddzielna KW - sorry, dopiero teraz doczytałem to w umowie dot. miejsca parkingowego.

W akcie mam zapis mówiący, że będę użytkownikiem części wspólnej: (cytat) Lokal mieszkalny roboczo oznaczony numerem X o powierzchni użytkowej X, do którego przylegać będzie taras o powierzchni X oraz przynależeć będzie komórka lokatorska roboczo oznaczona numerem X o powierzchni X usytuowana na kondygnacji -1, a z własnością tego "Lokalu" związany będzie odpowiedni udział we współwłasności części wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz taki sam udział w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowej działki gruntu na której wybudowany zostanie budynek.
Rozumiem, że muszę przypilnować, aby w drugim akcie notarialnym była informacja że jestem właścicielem tarasu? Czy według tych zapisów taras traktowany będzie jako część wspólna i muszę mieć zapis, że ja będę wyłącznym użytkownikiem (tak jak z miejscem parkingowym)? Zakładam, że tak będzie z komórką.

Dziękuję za pomoc.

[Kaizen]

przynależeć będzie komórka lokatorska roboczo oznaczona numerem X o powierzchni X usytuowana na kondygnacji -1

I ta komórka przynależna do mieszkania leży w tym wydzielonym lokalu - garażu wielostanowiskowym?
No, prawnicy tego dewelopera i notariusz też orłami nie są. To tak, jakby ktoś sprzedał jako pomieszczenie przynależne do innego lokalu garderobę w Twoim mieszkaniu. O ile sprzedawanie wyłącznego prawa do korzystania z części wspólnej jeszcze jakoś da się IMO ubrać w sensowną umowę, podobnie ustalenie zasad korzystania z części lokalu między współwłaścicielami (quoad usum), to sprzedawania z jednym lokalem prawa do korzystania z części innego, wydzielonego lokalu IMO jest bezprawne. Trochę i kupującym i deweloperom wyłącza się myślenie, gdy wydaje im się że to jedna współwłasność. Ale wyobraź sobie, że nie kupujesz udziału w garażu (albo go sprzedasz) - jakim cudem masz mieć prawo do korzystania z czyjegoś lokalu?

udział w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowej działki gruntu na której wybudowany zostanie budynek.

Świadomie pakujesz się w użytkowanie wieczyste?

Rozumiem, że muszę przypilnować, aby w drugim akcie notarialnym była informacja że jestem właścicielem tarasu?

Idę o zakład, że nie będziesz miał wpisanej własności. Chociaż słyszałem o jednym takim przypadku - tylko, że właściciel wcale się nie cieszył, bo miał ogromny taras i drastycznie mu to podniosło ułamek udziału w części wspólnej i opłaty do wspólnoty.
Teoretycznie jak na taras jest wyjście tylko z Twojego mieszkania, to służy on tylko Tobie. Więc nie jest częścią wspólną. Ale też nie jest Twoją własnością. Ot, takie dziwne coś pomiędzy. W orzecznictwie wnętrze balkonu jest zazwyczaj uznawane za przynależne, a konstrukcję za nieruchomość wspólną.