Porady dla inwestorów

[Kaizen]

Zapewne masz rację, ale u mnie ani razu się nie zdarzyło, żebym MUSIAŁ jechać do kogoś na rozmowę. Być może przy SSO to się zdarza, ale przy kolejnych etapach coraz rzadziej będziesz miał sytuację, w której wykonawca nie będzie mógł do Ciebie przyjechać.

Rzeczywiście, pisałem głównie o wykonawcy SSO, co w kwestii odwiedzin budowy (nie mnie) jest o tyle specyficzny, że nie bardzo jest co oglądać. Wykonawcy kolejnych etapów z kolei IMO wręcz przeciwnie - powinni IMO odwiedzić budowę. Dla przykładu jeden potencjalny wykonawca elewacji koniecznie chce sam wszystko zmierzyć i dopiero na podstawie własnych pomiarów i oględzin przygotować ofertę.

Ja miałem sytuacje, w której moi klienci - pomimo podpisanej umowy i zlecenia usługi - nie zapłacili. Czy to oznacza, że nie powinienem podpisywać umów z innymi klientami?

Z punktu widzenia wykonawcy wręcz przeciwnie. Umowa jest bardzo korzystna i szczegółowy zakres jak najbardziej przydatny. Może w dalszych etapach da się go sprecyzować, ale przy SSO zmiany są wręcz pewne. A wtedy wykonawca jest "kryty" nawet, jak zawini z opóźnieniem prac. Tak mi się to skojarzyło ze sławną informatyzacją ZUS. Przez to, że przepisy i wymagania zmieniały się wielokrotnie to ze swoją umową mógł nie kończyć jej nigdy i jeszcze wytargać odszkodowanie od państwa.

W jaki sposób określisz zakres obowiązków wykonawcy bez umowy?

Gwoli formalności umowę zawierasz zawsze - kwestia tylko czy ją podpisujesz, czy podajesz rękę. Jak próbujesz spisać dokładnie zakres, to (przynajmniej przy SSO) jest to spisanie dosyć grubej książki. Albo określasz ogólnie - wykonawca wie lepiej od inwestora, jaki jest prawdopodobny zakres zmian. Ot, u mnie potencjalne największe, nad którymi zastanawialiśmy się to czy deskowanie dachu/czy nie, czy strop gęstożebrowy/czy lany a jeżeli monolityczny to czy szalunki systemowe/czy deski. I jedni coś tam próbowali rozróżnić i zapisać a inni stwierdzili, że budowa takiego domku to dla nich 2 miesiące pracy. I czy taką, czy inną opcje wybierzemy, to nie wpływa na wycenę i będzie to X zł.

Pytam, bo nie rozumiem. W jaki sposób wykonawca będzie pewny, że podjął się realizacji konkretnego zadania, za określoną kwotę, jeżeli nie ma nic na piśmie?

Wykonawca wie lepiej, czego się podjął niż inwestor. Wie, jak zbroi, jak łączy ściany działowe z konstrukcyjnymi i wiele innych detali które spisane zajęłyby gruby tom. Chyba, że zapiszemy właśnie zgrubnie "wykonanie SSO wraz z więźbą budynku zgodnie z projektem budowlanym i zasadami sztuki do dnia X, za kwotę Y płatną w trzech ratach po wykonaniu A a zł, B bzł, C c zł". Tylko taka umowa, na dobrą sprawę niewiele precyzuje. Ale właśnie tego typu umowę (ustną) ostatecznie mam.

W jaki sposób ty będziesz pewny, że wykonawca zrobi to, czego oczekujesz?

Ja to mam pewność, że zrobi nie to, czego oczekuję. Nie jestem budowlańcem, więc nie wiem, czego dokładnie oczekiwać i kilka rzeczy już mnie zaskoczyło. Chodzi o to, żeby efekty były lepsze, niż moje oczekiwania.

Ale tak właściwie to po co? Napisanie umowy nie trwa długo.

To zależy od jej dokładności.

Rezygnacja z podpisania umowy to trochę tak, jakbyś zrezygnował z wzięcia gwarancji na nowy telewizor bo renoma producenta przemawia za jakością kupionego urządzenia. Umowa to dodatkowe zabezpieczenie interesów inwestora, a nie remedium na wszystkie problemy.

Spisałeś kiedyś ze sklepem umowę na kupno telewizora? Gwarancję można spisać z wykonawcą. Czemu nie. Tylko po co, jak i tak niewiele daje. Na wiele sprzętów nie mam umowy gwarancyjnej ani sprzedaży. A np. przetestowałem na SSD - nie miałem na piśmie, a dostałem nowy dysk.

Właśnie o tym pisałem, że dla inwestora umowa to żadna gwarancja. Jak wykonawca solidny, to naprawi choćby umowa była potwierdzona tylko podaniem ręki. A nieuczciwy się wywinie i nawet sąd go nie zmusi. Umowa gwarancyjna to osobna sprawa.

W umowie zawieram informację o karach umownych za każdy dzień opóźnienia,

Jak zapisać terminy, jak się buduje przez zimę? Czy też gdy nie da się zalać ław, bo ciągle będzie padało.

Bez umowy... co zrobisz, jeżeli wykonawca skończy pracę po terminie?

To samo, co z pisemną umową. Tylko właśnie nie mam określonego terminu. Wykonawca stwierdził, że miał zimy, gdzie całą zimę budował. A może i przez całą zimę trzymać mróz.
Albo robione latem badania geotechniczne wykażą niski poziom wód gruntowych, a jak na wiosnę koparka grzebnie to od razu woda. I co z wyceną i terminami? Takich sytuacji można wiele przewidzieć i zapisać w grubej umowie, ale jeszcze więcej się przewidzieć nie da.

Inwestor ma lepszą pozycję bez umowy? Przypuśćmy, że inwestor znajdzie błędy w wykonanych pracach już po rozliczeniu, po paru tygodniach. Dlaczego wykonawca miałby poświęcać wtedy swój czas i do niego przyjeżdżać na poprawki, skoro nie ma nic na piśmie?

O jakich błędach piszesz? Niezgodności ze sztuką budowlaną? To co za różnica, czy masz umowę na piśmie, czy nie? Po co ma przyjeżdżać? No, wracamy wreszcie do meritum - dla renomy i zadowolonego klienta.
Bo to jedyne, co daje jakąś gwarancję. Umowa pisemna daje ledwo złudzenie bezpieczeństwa.

Acha, czyli najpierw łamiemy prawo, a potem się na nie powołujemy (paradoksalnie tą samą ustawę)

Gdzie tu jest złamanie prawa?