Porady dla inwestorów

[wojgoc]

nie mam też dobrego zdania o wymiarze sprawiedliwościale daleki jestem od generalizowania, ze wszystko jest złe, fikcją, oparte na układach, masonów czy też od jakiś międzynarodowych tajnych stowarzyszeń

[Marcin34_Śl]

U MNie jest umowa na instalacje - świadomie (na pewno drożej) zdecydowałem się na umowę (w to wchodzi PC, rekuperacja, OC, wod-kan, podłogówka). W umowie zapisy o odpowiedzialności, gwarancja, czas na usuniecie usterek i ubezpieczenie OC. Moja decyzja byłą taka, że ma być umowa bo to skomplikowane kwestie i w świetle mogącyh pojawić się problemów to podstawa.

Na tynki miałem umowę, ale płatność gotówką bez FV.

Na wylewki miałem umowę z Lafarge - płatność przelewem. Na drzwi i zaluzje -zamówienie + przelew. Z faktursmi

[Sławomir Zając]

Idea wątku wzniosła.

W końcu jesteśmy w "Doświadczenia i rady, tych którzy już zbudowali", prawda?

Proponuje abyś jako autor wątku wrzucił treść swojej umowy jak wzór dla tych, co dopiero zaczynają mysleć o przygodzie budowania swojego domu.
W ten sposób w znaczący sposób ułatwisz Im życie, a my, starzy wyjadacze przeczytamy i ewentualnie wniesiemy swoje uwagi.

Ok, oto przykładowa umowa, którą podpisałem z hydraulikiem - tzn. sama treść:

§1 Przedmiot umowy i terminy realizacji

Inwestor powierza, a Wykonawca zobowiązuje się do wykonania robót instalacyjnych w budynku przy ………..Termin rozpoczęcia robót instalacyjnych strony ustalają na …………..
Wykonawca wykona we własnym zakresie następujące prace:
Etap I – instalacja wodno – kanalizacyjna, termin wykonania:
Etap II – instalacja centralnego ogrzewania, wykonania przyłącza wodnego, termin wykonania:
Etap III – ułożenie styropianu oraz wykonanie ogrzewania podłogowego, termin rozpoczęcia prac zostanie ustalony w ciągu 2 tygodni od podpisania umowy. Termin wykonania: 7 dni.
Etap IV – wykonanie kotłowni wraz z montażem. Termin wykonania: …..
Zakres prac jest wymieniony w załączonej specyfikacji.
Przedmiot umowy zostanie wykonany w oparciu o fachową wiedzę oraz zgodnie z wymogami prawa budowlanego.

§2 Wynagrodzenie
Ryczałtowa wartość umowy wynosi netto, słownie: płacone po każdym etapie prac:
Etap 1 – …. złotych – zapłacone w dniu ………….. podpis ……………….
Etap 2 – … złotych – zapłacone w dniu ………………………. podpis ……………….
Etap 3 – …. złotych – zapłacone w dniu ………………………. podpis ……………….
Etap 4 – …. złotych – zapłacone w dniu ……………………… podpis ……………….

Płatność zostanie zrealizowana w momencie sporządzenia protokołu odbioru poszczególnych etapów

§3 Odstąpienia od umowy oraz kary umowne

W przypadku awarii wykonanych instalacji spowodowanych np. błędami wykonawczymi, użyciem materiałów nieodpowiedniej jakości, celowym działaniem Wykonawcy, przywrócenie do stanu właściwego zostanie wykonane na koszt Wykonawcy.
W razie zwłoki w wykonaniu umowy Inwestorowi przysługuje kara umowna w wysokości 1% wartości zamówienia za każdy dzień zwłoki.
Inwestorowi przysługuje prawo do dochodzenia odszkodowania przewyższającego karę umowną na zasadach ogólnych.
Inwestorowi przysługuje prawo odstąpienia od umowy w przypadku gdy:
1) Wykonawca bez uzasadnionego powodu przerwie prace.
2) Wykonawca bez zgody Inwestora zatrudni podwykonawców

§4 Gwarancja jakości
1. Wykonawca udziela gwarancji na wykonaną usługę na okres lat
2. W okresie gwarancji Wykonawca zobowiązuje się do usunięcia wad na koszt własny w terminie 7 dni od dnia powiadomienia o ich ujawnieniu.

§5 Odbiór robót

1. Wykonawca odpowiada za dostarczony przedmiot umowy do czasu protokolarnego odbioru całego zamówienia przez Inwestora
2. Przed zgłoszeniem przedmiotu umowy od odbioru, Wykonawca wykona wszystkie niezbędne próby, odbiory i badania z wynikiem pozytywnym
3. Inwestor w terminie 3 dni roboczych od dnia zrealizowania całego zamówienia i zgłoszenia przez Wykonawcą gotowości do odbioru przeprowadzi procedurę odbioru, z której sporządzony zostanie protokół odbioru podpisany przez obydwie strony

§6 Postanowienia końcowe
1. Zmiana umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności
2. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron
3. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy Kodeksu Cywilnego


Taka umowa została podpisana bez zastrzeżeń kilka lat temu. Teraz pewnie kilka zapisów bym uprościł, ale z mojego punktu widzenia taka umowa wystarczająco mnie zabezpiecza. Jestem ciekawy waszej opinii.

W przypadku umowy z elektrykiem miałem dodane następujące zapisy:

"Inwestor zobowiązuje się do zwrotu kosztu użytych materiałów. Warunkiem zwrotu kosztów jest okazanie faktury lub rachunku przez Wykonawcę. Wykonawca zobowiązuje się do użycia kabli elektrycznych o następujących parametrach:" - chodziło o to, że elektryk robił zakupy sam, a ja zwracałem pieniądze na podstawie okazanych rachunków. Uniknąłem dzięki temu sytuacji, że wykonawca mówi mi, ile przeznaczył pieniędzy na materiał, a ja mu muszę wierzyć na słowo.

Przy innej umowie miałem taki zapis:

"W przypadku gdyby dostarczona przez Inwestorów dokumentacja bądź materiały nie nadawały się do prawidłowego wykonania prac, Wykonawca zobowiązuje się niezwłocznie zawiadomić o tym fakcie Inwestorów i kierownika budowy" - a to na wypadek, gdyby materiał kupiony przeze mnie był po prostu niewłaściwy. Jeżeli wykonawca zdaje sobie sprawę z tego, że coś jest nie tak z materiałem to ma obowiązek mi o tym powiedzieć, a nie go użyć...Niestety kiedyś spotkałem cwaniaków, którzy zawsze zrzucali winę na dostarczony materiał, pomniejszając przy tym swoją winę. W ten sposób przerzucam odpowiedzialność. Oczywiście taki zapis nie ma znaczenia, jeżeli wykonawca nie mógł wiedzieć, że materiał jest złej jakości (np. był źle przechowywany w hurtowni i utracił swoje właściwości)

Umieszczałem także inne zapisy, np.
"Wykonawca zapoznał się z placem budowy, dokumentacją projektową budynku i nie wnosi żadnych uwag."
"Wykonawca, po wykonaniu wszystkich prac, uporządkuje miejsce budowy"
i inne, dostosowane do rodzaju prac.

[Sławomir Zając]

A tu garść moich porad związanych z szukaniem działki. Nie ukrywam, że napisałem to z myślą o większym pakiecie "porad dla inwestorów"

Nie warto się spieszyć z wyborem działki. Zły wybór może oznaczać, że twój wymarzony dom nie będzie miał znaczenia, skoro będzie znajdował się w ruchliwej dzielnicy, blisko hałaśliwej fabryki albo daleko od drogi publicznej… Sielankę mogą zakłócić okropni sąsiedzi, za wysokie wody gruntowe lub po prostu smrodek z pobliskiej chlewni.
Wiadomo, że pośpiech nie jest wskazany przy budowie domu. Mimo wszystko pewne błędy wynikające z pośpiechu można naprawić – projekt domu można zawsze zmienić, a nawet gotowy dom do pewnego stopnia można przemeblować w taki sposób, aby zbliżył się do naszych oczekiwań. Nic jednak nie będziesz mógł zrobić, jeżeli kupisz niewłaściwą działkę. Znam jeden przypadek zakupu miejsca pod budowę w dużym pośpiechu. Podczas stawiania domu, jeszcze w trakcie prac związanych ze stanem surowym, inwestorzy ocenili, że działka jest po prostu zła i szukali szybko kupca, który zdecydowałby się na zakup terenu z rozpoczętą inwestycją. Nie muszę dodawać, ile stracili na tym czasu i nie chcę myśleć, ile stracili pieniędzy.

Na pewno wiesz już, jakim dysponujesz budżetem i wiesz mniej więcej, w jakiej okolicy chciałbyś mieszkać. Zapewne masz już na oku interesujący projekt domu lub znasz swoje oczekiwania co do przyszłego budynku. Jeżeli nie – zacznij od tego. Dopasuj działkę do budynku, nie na odwrót.

Zakup działki to spora inwestycja i podejrzewam, że jesteś przygotowany na pewne kompromisy. Czy wolisz droższą działkę, ale znajdującą się bliżej miasta, czy tańszą, ale z kłopotliwym dojazdem? Większą, ale blisko natury, czy mniejszą, ale w zurbanizowanej okolicy? Poświęć czas i zrób notatki. Zastanów się, na czym ci najbardziej zależy i bez czego nie może obejść się działka Pomyśl, jakie elementy będą miłym dodatkiem, jednak ich brak nie zaważy na decyzji o zakupie. Na przykład warunkiem koniecznym może być działka o minimalnych wymiarach 34 x 24 metry, bez spadków, nie dalej niż 3 km do wjazdu na autostradę. Warunkiem opcjonalnym może być np. bliskość stacji kolejowej lub szkoły. Ułatwi to podjęcie decyzji podczas poszukiwań.

W jaki sposób zatem znaleźć wymarzony teren?

Najszybszym i najtańszym sposobem pozwalającym wstępnie określić, czego możesz oczekiwać w wyznaczonym przez siebie budżecie, są ogłoszenia w Internecie. Nie zalecam jednak wyszukiwania ofert w Internecie jako podstawowego źródła informacji o ciekawych ofertach. Po pierwsze większość ofert to ogłoszenia umieszczone przez pośredników w obrocie nieruchomościami i trudno jest znaleźć ogłoszenie umieszczone bezpośrednio przez klienta. Co gorsza, często jedną działkę w swoich ofertach ma kilku pośredników. Oznacza to, że zwykle będziesz kontaktował się z osobą, która prawdopodobnie nawet na tej działce nigdy nie była i posiada tylko podstawowe informacje dotyczące wymiarów i podłączonych mediów. Poza tym zdarza się też, że podawane informacje w ogłoszeniach są po prostu nieprawdziwe lub umyślnie wprowadzają w błąd. Możesz się natknąć na informacje o bezpośrednim dostępie do drogi publicznej (a w rzeczywistości musisz do niej dojechać 300 metrów drogą gruntową) lub dostępie do mediów (a media są właśnie przy drodze publicznej). Spotkałem się z tym, że ogłoszenia zawierają błędne lokalizacje – gdy szukałem działki w konkretnej miejscowości, różne wyszukiwarki rozszerzały teren poszukiwań nawet o kilka lub kilkanaście kilometrów.

Nie polecam skupiać swojej uwagi wyłącznie na Internecie głównie z jednego powodu – znajdziesz tu tylko część działek, które są na sprzedaż. Tylko część sprzedających decyduje się na umieszczenie informacji w sieci lub na skorzystanie z usług pośrednika, który zrobi to za niego. Działki sprzedają różne osoby, także takie, które nie umieją korzystać ze zdobyczy techniki, takie, które nie wiedzą, w jaki sposób dotrzeć do klientów oraz takie, które po prostu nie wiedzą, jak zabrać się za sprzedaż swojego terenu. Z tego powodu warto po prostu przejechać się po interesującej cię okolicy i poszukać wystawionych ogłoszeń o sprzedaży – zwykle są umieszczone na ogrodzeniach i płotach, ale zdarzają się także informacje na słupach ogłoszeniowych. Jeżeli szukasz działki w małej miejscowości – znajdź sołtysa i zlokalizuj tablicę ogłoszeniową. Odwiedź także stronę internetową gminy i szukaj przetargów.
Polecam odwiedzanie okolicznych sklepów i pytanie, czy ktoś czegoś nie wie. Niektóre działki na sprzedaż są „ukryte” i nie widać ich z dróg publicznych, czasami wręcz osoba sprzedająca po prostu nie umieszcza żadnych informacji, a o chęci sprzedaży wiedzą tylko najbliżsi sąsiedzi.
Z tego powodu odwiedź także nowopowstające budowy – jest duża szansa na to, że inwestor, który rozpoczął inwestycję, kupił działkę stosunkowo niedawno i będzie mógł coś ci podpowiedzieć. Poza tym od osoby, która już poszukiwania ma za sobą, uzyskasz wiele cennych informacji.

Naprawdę warto poświęcić sporo czasu na szukanie działki na własną rękę. Bardzo dużo osób ogranicza swoje poszukiwania do Internetu. Jednak w ten sposób nie tylko ograniczasz wybór, ale w dodatku bezpośrednio konkurujesz z osobami, które tak samo jak ty poszukują czegoś atrakcyjnego. Czasami wystarczy jeden dzień, by kusząca oferta stała się nieaktualna.
Szukanie działki w terenie oraz rozmawianie bezpośrednio ze sprzedającymi oznacza także znaczne oszczędności na prowizji, którą pochłonęłaby współpraca z pośrednikiem – gdybyś się zdecydował na taką współpracę.

Uczciwie powiem, że chociaż moim zdaniem szukanie działki na własną rękę jest najlepszym rozwiązaniem, a zakup działki nie jest skomplikowany, jeżeli tylko zachowa się ostrożność i dobrze sprawdzi wszystkie dokumenty, to jednak rzetelni pośrednicy mają wiedzę i doświadczenie, które mogą okazać się dla ciebie bardzo cenne. Przed nawiązaniem współpracy spytaj o prowizje i o to, co obejmuje zakres współpracy. Czy tylko pomagają przy szukaniu ofert, czy także udzielają wsparcia w załatwianiu formalności? Czy dbają o twoje bezpieczeństwo i sprawdzają, czy dana działka jest w porządku pod względem prawnym i jej zakup pozwoli ci na budowę wymarzonego domu, czy współpraca ogranicza się do skontaktowania cię ze sprzedającym? Dowiedz się tego koniecznie. Z pośrednikami jest tak jak z każdą inną firmą i wykonawcą, z którymi przyjdzie ci współpracować – na rynku jest dużo profesjonalistów, ale są także tacy, którzy najchętniej wezmą sporą prowizję bez żadnej odpowiedzialności.

Pośrednik powinien posiadać dokumenty dotyczące interesującej cię działki – np. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów.
Idealny pośrednik to taki, przy którym jedynym twoim zadaniem jest oglądanie działek i kręcenie nosem.
Jeżeli więc pośrednik nic nie wie o gruncie, nie ma żadnych dokumentów i sam o wszystko musisz dopytywać, to uciekaj.

Unikaj także pośredników, którzy promują nieaktualne ogłoszenia. Zbyt często oferty znalezione w Internecie lub nawet oferty na stronach internetowych pośredników są nieaktualne od tygodni lub nawet miesięcy. Jest to zniechęcające – szukasz kilka tygodni odpowiedniej działki, znajdujesz wreszcie tę wymarzoną, dzwonisz i dowiadujesz się, że już dawno została sprzedana.


Oczywiście przy współpracy z pośrednikiem także negocjuj i to negocjuj przed podpisaniem jakichkolwiek papierów. Pamiętaj, że osoby sprzedające działki rzadko podpisują umowy na wyłączność z jedną agencją, więc możliwe, że natkniesz się na ofertę kupna tego samego terenu u innego pośrednika. Każda oszczędność się liczy. Wynegocjowanie z agencją obniżenia prowizji o jeden punkt procentowy oznacza kilkaset lub nawet kilka tysięcy złotych oszczędności w zależności od ceny działki.

Niezależnie od tego, czy będziesz szukał gruntu na własną rękę, czy za czyimś pośrednictwem, w końcu trafisz na pierwszą działkę, która cię zainteresuje.

Na co zwracać uwagę? W Internecie znajdziesz mnóstwo informacji na ten temat: dostęp do drogi, media, bliskość słupów wysokiego napięcia, źródła hałasu, ukształtowanie terenu i tym podobne. Ważny jest także kształt działki i jej położenie względem stron świata oraz lokalizacja – jak blisko są szkoły, sklepy, stacje kolejowe itp. Każda osoba ma inne preferencje i będzie zwracała uwagę na inne aspekty.

Na co jednak nie zwracać uwagi? Kupujemy zazwyczaj oczami i wyżej cenimy grunty, które są zadbane, na których rośnie ładna roślinność i zielona trawka i omijamy działki zaniedbane, zachwaszczone. To jednak błąd – raz, że taką działkę zapewne kupisz taniej od innych, a dwa, że za zaoszczędzone pieniądze doprowadzisz teren do porządku. Ważne jest to, jakiej jakości jest ziemia na działce, a nie to, co na niej aktualnie rośnie. Wiem, że trudno wyobrazić sobie piękny ogród na miejscu zastanego zielska, ale pamiętaj, że wszystko jest w twoich rękach. Będziesz w tym miejscu mieszkał prawdopodobnie przez co najmniej kilkanaście lat i masz mnóstwo czasu, żeby doprowadzić to miejsce do porządku. A zacząć pracę porządkowe możesz od razu, już na etapie przygotowywania do budowy. Jeżeli więc wybrana działka spełnia twoje oczekiwania pod wszystkimi innymi względami – kup ją, choćby była „brzydka”.

Dodatkowo porozmawiaj z najbliższym sąsiedztwem. Dopytaj o to, czy w okolicy stoi woda po opadach deszczu, dowiedz się o problemach, wybadaj, jakie są zalety i wady mieszkania w danej okolicy. Przy okazji zorientujesz się, jakich będziesz miał sąsiadów.
Poproś też rodzinę, znajomych, aby wyrazili swoją opinię na temat danego terenu – bardzo możliwe, że zwrócą uwagę na rzeczy, które ominąłeś. I nawet jeżeli działka wygląda jak marzenie i kusi cię, żeby podjąć decyzję od razu, wróć do domu, prześpij się, wróć kolejnego dnia i spójrz na nią świeżym okiem.

Jeżeli jesteś pewny, że chcesz kupić tę działkę – przystąp do negocjacji. Pamiętaj, że sprzedający zwykle wiedzą, ile chcą zarobić i dlatego ich pierwsza propozycja jest wyższa tylko po to, aby mieć z czego schodzić. Wspominałem wcześniej, że podczas negocjacji, zanim powiesz „tak”, powiedz „nie”. Zdaję sobie sprawę z tego, że negocjacje przy zakupie działki są trudniejsze – jeżeli spędziłeś kilka miesięcy na poszukiwaniach, to będzie cię kusiło, aby zaakceptować pierwszą ofertę sprzedającego. Mimo tego zaproponuj cenę znacznie niższą – na pewno nikt się na to nie obrazi, a może uzyskasz dobrą cenę? Kto wie?
Skuteczność negocjacji podwyższysz, pokazując i wyolbrzymiając jakiekolwiek mankamenty. Zastanów się, co mogłoby ci przeszkadzać i użyj tego jako argumentu do zbicia ceny. Jeżeli na działce nie ma żadnych mediów, a tobie to nie przeszkadza – to nic, użyj tego argumentu. Nie okazuj też emocji i nie pokazuj, jak bardzo ci zależy na tej działce. Zawsze mów, że wybrałeś wstępnie 2–3 działki w okolicy i szukasz teraz po prostu dobrej oferty. Jeżeli pokażesz, jak bardzo ci zależy na tej działce, powiesz z entuzjazmem, że „tak, to jest to, tego szukam od miesięcy!”, to twoja pozycja negocjacyjna będzie znacznie gorsza.

Podczas negocjacji staraj się operować ceną za metr powierzchni (łatwiej jest uzyskać lepszą cenę, składając ofertę o 5 zł niższą za metr niż o kilka tysięcy za całość) i pamiętaj o tym, że każde obniżenie ceny jest warte zachodu. Wspominałem na początku poradnika, że zwykle zaczyna brakować pieniędzy podczas prac wykończeniowych. Wtedy nawet 1000 zł wydaje się ogromną kwotą, a przecież 1000 złotych powinieneś bez żadnego problemu wynegocjować właśnie podczas zakupu działki. Realnie patrząc, kilka procent rabatu jesteś w stanie zawsze uzyskać podczas rozmów, co może oznaczać kilka tysięcy zaoszczędzonych pieniędzy.
Nie ulegaj też magii okrągłych liczb. Mechanizm działa następująco – sprzedający wystawia działkę za 86 000 zł. Czujesz, że ta kwota jest zawyżona i wydaje ci się, że 6000 zł powinieneś spokojnie „urwać”, aby kupić działkę za okrągłe 80 000. Zaczynasz więc negocjacje od 76 000 zł i po wymianie zdań dobijacie targu.
Nie myśl w ten sposób.
Sprzedający mógł chcieć sprzedać działkę za 75 000 zł, a wystawił ją za 86 000 zł tylko po to, żeby miał z czego schodzić. A może chciał uzyskać jeszcze mniejszą kwotę ze sprzedaży, a wystawił ją po prostu w cenie podobnej do tej, w jakiej można kupić działki w okolicy? A może potrzebuje pilne pieniędzy, a działkę sprzedaje już drugi rok? Oczywiście może być inaczej i sprzedający nie jest otwarty na negocjacje, bo zna wartość działki, a ze sprzedażą mu się nie spieszy.
W związku z tym, że nigdy nie znasz prawdziwych intencji, rozpocznij negocjacje od podania kwoty nawet 20–25% niższej od kwoty wyjściowej, w naszym przypadku 64 500–68 800 zł. Dlaczego nie? Najwyżej sprzedający spojrzy na ciebie krzywo. Zaniż mocno cenę, szczególnie jeżeli w okolicy jest sporo działek na sprzedaż. To nic, że mogą ci w ogóle nie odpowiadać – sprzedający o tym nie wie. Powinieneś sprawić wrażenie, że masz duży wybór. W mojej okolicy ceny działek poszły w dół o 15% w ciągu 3 lat ze względu na to, że w otoczeniu pojawiło się sporo nowych terenów na sprzedaż. Sprzedający może więc chcieć szybko sprzedać swoją własność bo wie, że z każdym miesiącem traci szansę na uzyskanie dużej kwoty pieniędzy. Dlaczego więc miałbyś się zgadzać na jego pierwszą ofertę lub składać propozycję skromnego obniżenia ceny?

A jeżeli masz do dyspozycji gotówkę na zakup działki, to zostaw ten argument na koniec – „płacę gotówką” jest bardzo przekonujące.

I na koniec: oszuści są wszędzie. O tym, że należy podchodzić z ostrożnością do wszystkich sytuacji wspominałem już nie raz. To samo dotyczy osoby, z którą dokonujesz transakcji. Nie znasz jej i niezależnie od tego, jakie sprawia wrażenie, jak jest ubrana, jak dobrym samochodem jeździ, czy jest starszą babcią, czy młodym mężczyzną – nie ufaj jej. Sprawdź dokładnie wszystkie dokumenty. Sprawdź warunki zabudowy. Nie wierz NIKOMU na słowo.
A podczas samego spisywania aktu notarialnego bądź bardzo skupiony. Akt notarialny jest głośno czytany przed podpisaniem. Jeżeli nie będziesz rozumiał jakichkolwiek zapisów – zapytaj o to od razu notariusza. Jego zadaniem jest upewnienie się, że obie strony transakcji wiedzą, na co się decydują.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

" ... Dopasuj działkę do budynku, nie na odwrót ... "
- to moim zdaniem największy błąd, jaki robią potencjalni Inwestorzy. Dokładnie powinno być odwrotnie :
BUDYNEK NALEŻY DOSTOSOWYWAĆ DO DZIAŁKI, nie na odwrót,
mając na uwadze głównie :
- Warunki Zabudowy lub zapisy Planu Miejscowego, które są obligatoryjne i konkretnie określają ramy dla przyszłej zabudowy
- kształt działki, geometrię ( rzędne ) terenu, jej sąsiedztwo, najbliższe i dalsze otoczenie
- strony świata ( w tym kierunek wjazdu na posesję )
- istniejące sieci uzbrojenia technicznego działki
- geotechnikę
... a najlepiej przed zakupem skontaktować się z architektem, chyba, że ktoś jest gotowy na niespodzianki

[Elfir]

Łukaszu - autorowi chyba chodziło o to, żeby marząc o parterówce nie kupować działki, gdzie poddasze (lub duzy kąt dachu) są obligatoryjne, a potem kombinować i skarżyć się na "represyjny" MPZP.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

... napisałem kilka głównych punktów, stanowiących podstawę do analizy działki. WZ ( w tym przykładowy "kąt dachu" ) stanowią tylko jeden z nich.
Co z tego, że np. WZ będą +/- idealne dla potrzeb użytkownika, skoro np. działka sąsiednia ma np. poniżej 16m i powstanie tam ściana w granicy działki, po drugiej stronie las odsuwający naszą zabudowę o 12, ( w porywach o 20 m ), wjazd od PD, sieci są ! ale 100 m dalej, a geotachnika to 5m torfu, ... poza tym to fajne zbocze z różnicą terenu 2m i ogólna zlewnia działek sąsiednich, czego nie widać na mapach. Tak więc o "dachu" można sobie rozmawiać

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

... ale Pana Sławomira pochwalić muszę !!! - ma zapał i chęć, aby wyłożyć swoje porady, niektóre bardzo celne

[Sławomir Zając]

Dziękuję za miłe słowa i od razu wyjaśniam
To co opisałem dotyczy sytuacji, której wiemy, że chcemy się wybudować, ale... nie mamy ani projektu, ani działki. W takiej sytuacji moim zdaniem najpierw należy pomyśleć o tym gdzie chcemy mieszkać (a to może potrwać i kilkanaście miesięcy), a dopiero potem znaleźć działkę na której wybudujemy nasz wymarzony dom.

Czasami jednak robi się na odwrót - szuka się działki w wybranej okolicy, a potem dopiero myśli się nad projektem. I dopiero potem się okazuje, że dobrze by było, gdyby działka była inaczej położona lub np. nieco większa lub o innym kształcie. Ba, a może właśnie działka jest za duża i za droga? I dlatego zwracam na to uwagę.

Ja popełniłem taki błąd - kupiłem okazyjnie działkę, a potem próbowałem postawić na niej dom Okazało się, że moje marzenie na mojej działce się po prostu nie mieści i musiałem (troszeczkę) zmienić plany. Teraz kupiłbym działkę o ok. 20% większą...

[Kaizen]

To robi się dyskusja o wyższości świąt czy co było pierwsze.

Ktoś może zakochać się w okolicy czy działce - i dopasuje do tego projekt. Ja najpierw liczyłem, że zbuduję się w lesie. Tam chciałem dom z bali. Okazało się, że dłużej niż się spodziewałem nie można się tam budować, a ciśnienie na przestrzeń rosło. Więc kupiłem niedaleko działkę budowlaną i stawiam w technologii tradycyjnej. Pewne założenia były - ale nie projekt. Bo długo trwało precyzowanie wymogów i rezygnacja z kosztownych (czego inwestor nie wie na początku) i/lub niewygodnych w użytkowaniu i/lub kosztownych w eksploatacji czy pociągających konsekwencje, z których inwestor nie zdaje sobie sprawy czy sprzecznych ze sobą.

Ktoś może zakochać się w jakimś konkretnym rozwiązaniu w domu (nie sądzę, żeby w projekcie) - np. dom z bali czy ogromne przeszklenia na południe w wysokim salonie.

Działkę WZ/MPZP trudno zmodyfikować. I owszem, warto je sprawdzić przed zakupem nie tylko po to, żeby sprawdzić czy wymogi nam pasują, ale też czy w przyszłości nie będzie pod oknem autostrady czy po drugiej stronie drogi nie postanie osiedle bloków.

Raczej bym zaczynał od wyboru działki ze sprawdzeniem, czy spełnia nasze minimalne wymogi, a do tego dopasowywał projekt..

[Mr A]

Kwestia do rozważenia, moim zdaniem głównie pod tym kątem, o którym napisał Kaizen. Mam czas na budowę, robię sobie zarys tego co bym chciał mieć jeżeli chodzi o metraż, plus ewentualne rozważania na temat technologii wykonania domu, dachu itp. Potem szukam pod to działkę. W tym momencie już w asyście architekta.

Działkę WZ/MPZP trudno zmodyfikować. I owszem, warto je sprawdzić przed zakupem nie tylko po to, żeby sprawdzić czy wymogi nam pasują, ale też czy w przyszłości nie będzie pod oknem autostrady czy po drugiej stronie drogi nie postanie osiedle bloków.

W przypadku tego MPZP to nie jest tak do końca. Gdyby indywidualny inwestor chciał zmienić ... nie chcę napisać, że to niemożliwe ale na pewno ekstremalne wyzwanie. Inaczej sprawa wygląda w przypadku inwestora przez duże I. To akurat przykład z życia - mieliśmy upatrzone dwie działki koło siebie, na obrzeżach miasta, teren po cegielni z jej starym budynkiem (który w przypadku takiej możliwości miał się stać naszym nowym domem). Koszt działek około 30k za jakieś 20-30 arów - sprawdzenie MPZP - tereny zielone i na pewno nie da rady zmienić. Efektem zakup działki o powierzchni niecałych 10 arów za prawie 4 razy tyle. Lokalizacyjnie - dla dzieciaków lepiej - teren osiedla, blisko szkoła itp., dla nas gorzej pod względem finansowym, no i ta cegielnia... Po roku czasu ogłoszenia w lokalnej prasie i tv - powstaje osiedle domków jednorodzinnych budowane przez dewelopera, z terenów zielonych w MPZP zostało tylko słowo "zielony" w dwuczłonowej nazwie osiedla

Reasumując MPZP nie do końca trzeba wierzyć, przynajmniej w tych mniejszych miastach.

[Sławomir Zając]

"Ktoś może zakochać się w okolicy czy działce - i dopasuje do tego projekt" - racja, zgadza się.

"Ktoś może zakochać się w jakimś konkretnym rozwiązaniu w domu (nie sądzę, żeby w projekcie)" - u mnie to wyglądało tak, że po długich namysłach zdecydowaliśmy się na dom parterowy z wysokim poddaszem użytkowym. Wydawało mi się na etapie szukania działki, że 200 m2 powierzchni całkowitej to aż za dużo, a przecież zawsze będzie można wykończyć poddasze i znacznie powiększyć powierzchnie użytkową. Siedzieliśmy, liczyliśmy i zdecydowaliśmy się na działkę, która właśnie pozwala na budowę domu o maks. powierzchni całkowitej 200 m2. I dopiero gdy usiedliśmy z architektem do projektu i zaczęliśmy opowiadać o swoich oczekiwaniach, a architekt podpowiadał nam kolejne rozwiązania, okazało się, że 20-30 m2 więcej byłoby zbawienne.

Oczywiście wszystko zależy od sytuacji. Jeżeli np. chcemy zamieszkać w niewielkim domu piętrowym, a szukamy działki 1500 m2 to oczywiście nie musimy mieć dokładnego projektu i dokładnych oczekiwań względem budynku.

[surgi22]

Warto aby działka którą zamierza się kupić i jej okolica była objęta MPZP . Kolega który pobudował dom 3-4 lata temu najpierw z sąsiadami musiał walczyć z miastem które chciało pobudowąć obwodnicę ok.10 m od jego domu ( pomimo iż rzeczona obwodnica miała biec ok, 4 km dalej - plany znane od kilkunastu lat ). Aktualnie deweloper postawił im w pobliżu osiedle bloków a ma jeszcze apetyt na działkę bezpośrednio sąsiadującą z nim i plany kolejnych bloków. Teren bez MPZP.

[Ec-Synek]

Sławomir Zając wielkie dzięki za poświęcony czas i pisanie owego "poradnika". Sam jestem na bardzo wczesnym etapie budowy domu (szukam działki) i każda wskazówka się przyda, zwłaszcza jeśli o budowlance nie ma się zielonego pojęcia ;/
Od siebie dodam jedynie, iż nie zgodzę się z opinią że szuka się działki pod projekt, a nie odwrotnie. Założenie samo w sobie bardzo dobre, ale w niektórych miejscach nierealne. Szukam, a w zasadzie szukałem działki w Krakowie i okolicach ... niestety bardzo szybko musiałem z tego planu zrezygnować ponieważ ceny są tak sztucznie napompowane, że się to w głowie nie mieści. Jeżeli ktoś twierdzi, że 300 tys. zł za 10 arów jest normalną ceną na obrzeżach Krakowa i śmiało może sobie na to pozwolić to tylko pozazdrościć. Ja niestety nie mogę sobie pozwolić na taki zakup. W stronach z których pochodzę (woj. świętokrzyskie) za te pieniądze kupuję działkę i stawiam dom więc wybaczcie ....

Obecnie z żoną jeździmy po wsiach w okolicach Wieliczki. Jakie wnioski ? Działki są już tak przebrane, że zostały dosłownie same jak to ładnie mówię "spady". Jeżeli chcesz szukać działki pod konkretny projekt, pod konkretną "stronę świata", z full mediami, idalną dla siebie lokalizacją itd itd to jest to po prostu niemożliwe. Jeżdżąc już pierwszego dnia po sąsiadujących z Wieliczką wsiach stwierdziłem, że z poszukiwaniem działki spóźniłem się conajmniej 10 lat. Widać idealnie linię "starych" domów, które pierwotnie tworzyły wieś, a te nowe "poupychane" między nimi, których z dnia na dzień przybywa.
Na ten moment po długim czasie poszukiwań mamy na oku dosłownie 2 działki, które nadają się wg nas na budowę domu i nie przekraczają kwoty 150 tys. zł.

Pamiętam jak planowałem zakup auta " na sucho". Siadłem przed komputerem i sobie wypisałem listę wyposażenia, które dobrze by było jakby miał. Silnik, moc, a nawet kolor. Po pierwszych dniach w terenie stwierdziłem, że nawet różowy może być byle był cały
Koniec konców kupiłem auto po 8 miesiącach intensywnych poszukiwań.

Jeszcze jedna ciekawostka na koniec.
Koleżanka która pracuje u jednego z większych deweloperów powiedziała mi, że mają już spore problemy z nabywaniem nowych działek pod chociażby tak ostatnio popularne w tych stronach bliźniaki ponieważ cena wielkości 500 tys. za 10 arów nie jest czymś co się obecnie rzadko słyszy
Z tym, że taki zakup jest już dla nich nieopłacalny.

[Sławomir Zając]

Ec-Synek - dzięki za miłe słowa. Ja także miałem o budowlance zerowe pojęcie i tak naprawdę przystępując do budowy dalej niewiele wiedziałem... Postanowiłem walczyć z tą słabością i dlatego ustalałem z wykonawcami dość szczegółowe zakresy prac, a wszystko zawsze miałem na piśmie. I co ważne - szukałem rzetelnego kierownika budowy, nie patrząc za bardzo za to, ile będzie wynosiło jego wynagrodzenie. Dobry kierownik to skarb, a szukanie innego, gorszego, tylko po to, by zaoszczędzić 1000 czy 2000 złotych moim zdaniem jest błędem. Dobry kierownik może ci zaoszczędzić o wiele, wiele więcej pieniędzy...

Jestem w trakcie pisania kolejnej części, ale pomału wychodzi z tego książka... Na razie mam pytanie do was: w jaki sposób oszacowaliście koszty budowy przed rozpoczęciem prac?
Czy w ogóle szacowaliście koszty jakoś dokładnie? Czy mieliście kosztorysy? Czy wliczaliście wykończeniówkę? Gdy się budowałem to moje finanse nie pozwalały mi na podjęcie decyzji o budowie na zasadzie "jakoś to będzie" tylko musiałem bardzo dokładnie oszacować wszystkie koszty (włącznie z meblami i agd...), natomiast z tego, co obserwuję, większość inwestorów przyjmuje po prostu uproszczenia typu: "budowa domu z wykończeniem to 3000 zł za metr powierzchni użytkowej"...

[jolityna]

[Zagurski]

Zakup działki to spora inwestycja i podejrzewam, że jesteś przygotowany na pewne kompromisy. Czy wolisz droższą działkę, ale znajdującą się bliżej miasta, czy tańszą, ale z kłopotliwym dojazdem? Większą, ale blisko natury, czy mniejszą, ale w zurbanizowanej okolicy? Poświęć czas i zrób notatki. Zastanów się, na czym ci najbardziej zależy i bez czego nie może obejść się działka Pomyśl, jakie elementy będą miłym dodatkiem, jednak ich brak nie zaważy na decyzji o zakupie.

PAAAANIE KOCHANY! Pan to chyba mieszkasz na jakiejś innej planecie!?
Sugerujesz Pan, żeby dobrze zastanowić się, czy kupić działkę o lepszej infrastrukturze za 150 tys. zł., czy może tę bliską natury za 35 tys. zł?
No fajnie, z teorii to jesteś Pan dobry! Teraz mnóstwo ludzi zastanawia się, czy kupić tę na przedmieściach, czy na wypizdowie? Kupić w mieście, żeby dziecko miało dobra komunikację ze szkołą, czy też kupić pług śnieżny, żeby móc dowieźć dziecko do szkoły, a przy okazji samemu zdążyć do pracy - OT PROBLEM
Pewnie siedzą teraz i robią notatki

[Sławomir Zając]

Ależ Panie Kochany, proszę nie sprowadzać sprawy do absurdu. Każda osoba ma inną sytuację. Poza tym uważam, że warto rozważyć każdą możliwość, nawet tę, która brzmi abstrakcyjnie. Ja sam dość długo się zastanawiałem nad miejscem budowy i w końcu wybrałem działkę na - jak to Pan ładnie określił - wypizdowie. I po kilku latach stwierdzam, że to był strzał w dziesiątkę. Kusiło mnie jednak, aby kupić działkę na przedmieściach, ale wiem, że to byłby spory błąd - m.in. musiałbym pójść na wiele kompromisów przy projekcie, żeby w ogóle zmieścić się w budżecie. A tak mam po prostu wymarzony dom

[Zagurski]

No to Pan akurat miałeś ten komfort, że wybierając działkę na Wypizdowie, wybrałeś ją świadomie, nie zważając na jej cenę. Sto tysięcy w tę, czy we wtę, nie stanowiło dla Pańskiego portfela różnicy. Tak?
No bo takie porady, które Pan tu uskuteczniasz, na to właśnie wskazują.

"Zastanów się, zrób notatki, pomyśl, czy chcesz działkę blisko aglomeracji, czy na wsi?" - to Pan tak radziłeś.

Zastanów się Pan wpierw, czy ludzie mają taki wybór, a dopiero potem pisz Pan poradniki...

[Sławomir Zając]

Sto tysięcy w tę, czy we wtę, nie stanowiło dla Pańskiego portfela różnicy.

Zrezygnowałem z działki na przedmieściach z powodu ograniczonego budżetu. Zdecydowałem się na działkę w przytulnym miejscu, z dala od miasta, ponieważ była znacznie tańsza. Mam nadzieję, że teraz wszystko jest jasne.