Porady dla inwestorów

[wojgoc]

W końcu jesteśmy w "Doświadczenia i rady, tych którzy już zbudowali", prawda?



Ok, oto przykładowa umowa, którą podpisałem z hydraulikiem - tzn. sama treść:

§1 Przedmiot umowy i terminy realizacji

Inwestor powierza, a Wykonawca zobowiązuje się do wykonania robót instalacyjnych w budynku przy ………..Termin rozpoczęcia robót instalacyjnych strony ustalają na …………..
Wykonawca wykona we własnym zakresie następujące prace:
Etap I – instalacja wodno – kanalizacyjna, termin wykonania:
Etap II – instalacja centralnego ogrzewania, wykonania przyłącza wodnego, termin wykonania:
Etap III – ułożenie styropianu oraz wykonanie ogrzewania podłogowego, termin rozpoczęcia prac zostanie ustalony w ciągu 2 tygodni od podpisania umowy. Termin wykonania: 7 dni.
Etap IV – wykonanie kotłowni wraz z montażem. Termin wykonania: …..
Zakres prac jest wymieniony w załączonej specyfikacji.
Przedmiot umowy zostanie wykonany w oparciu o fachową wiedzę oraz zgodnie z wymogami prawa budowlanego.

§2 Wynagrodzenie
Ryczałtowa wartość umowy wynosi netto, słownie: płacone po każdym etapie prac:
Etap 1 – …. złotych – zapłacone w dniu ………….. podpis ……………….
Etap 2 – … złotych – zapłacone w dniu ………………………. podpis ……………….
Etap 3 – …. złotych – zapłacone w dniu ………………………. podpis ……………….
Etap 4 – …. złotych – zapłacone w dniu ……………………… podpis ……………….

Płatność zostanie zrealizowana w momencie sporządzenia protokołu odbioru poszczególnych etapów

§3 Odstąpienia od umowy oraz kary umowne

W przypadku awarii wykonanych instalacji spowodowanych np. błędami wykonawczymi, użyciem materiałów nieodpowiedniej jakości, celowym działaniem Wykonawcy, przywrócenie do stanu właściwego zostanie wykonane na koszt Wykonawcy.
W razie zwłoki w wykonaniu umowy Inwestorowi przysługuje kara umowna w wysokości 1% wartości zamówienia za każdy dzień zwłoki.
Inwestorowi przysługuje prawo do dochodzenia odszkodowania przewyższającego karę umowną na zasadach ogólnych.
Inwestorowi przysługuje prawo odstąpienia od umowy w przypadku gdy:
1) Wykonawca bez uzasadnionego powodu przerwie prace.
2) Wykonawca bez zgody Inwestora zatrudni podwykonawców

§4 Gwarancja jakości
1. Wykonawca udziela gwarancji na wykonaną usługę na okres lat
2. W okresie gwarancji Wykonawca zobowiązuje się do usunięcia wad na koszt własny w terminie 7 dni od dnia powiadomienia o ich ujawnieniu.

§5 Odbiór robót

1. Wykonawca odpowiada za dostarczony przedmiot umowy do czasu protokolarnego odbioru całego zamówienia przez Inwestora
2. Przed zgłoszeniem przedmiotu umowy od odbioru, Wykonawca wykona wszystkie niezbędne próby, odbiory i badania z wynikiem pozytywnym
3. Inwestor w terminie 3 dni roboczych od dnia zrealizowania całego zamówienia i zgłoszenia przez Wykonawcą gotowości do odbioru przeprowadzi procedurę odbioru, z której sporządzony zostanie protokół odbioru podpisany przez obydwie strony

§6 Postanowienia końcowe
1. Zmiana umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności
2. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron
3. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy Kodeksu Cywilnego


Taka umowa została podpisana bez zastrzeżeń kilka lat temu. Teraz pewnie kilka zapisów bym uprościł, ale z mojego punktu widzenia taka umowa wystarczająco mnie zabezpiecza. Jestem ciekawy waszej opinii.

W przypadku umowy z elektrykiem miałem dodane następujące zapisy:

"Inwestor zobowiązuje się do zwrotu kosztu użytych materiałów. Warunkiem zwrotu kosztów jest okazanie faktury lub rachunku przez Wykonawcę. Wykonawca zobowiązuje się do użycia kabli elektrycznych o następujących parametrach:" - chodziło o to, że elektryk robił zakupy sam, a ja zwracałem pieniądze na podstawie okazanych rachunków. Uniknąłem dzięki temu sytuacji, że wykonawca mówi mi, ile przeznaczył pieniędzy na materiał, a ja mu muszę wierzyć na słowo.

Przy innej umowie miałem taki zapis:

"W przypadku gdyby dostarczona przez Inwestorów dokumentacja bądź materiały nie nadawały się do prawidłowego wykonania prac, Wykonawca zobowiązuje się niezwłocznie zawiadomić o tym fakcie Inwestorów i kierownika budowy" - a to na wypadek, gdyby materiał kupiony przeze mnie był po prostu niewłaściwy. Jeżeli wykonawca zdaje sobie sprawę z tego, że coś jest nie tak z materiałem to ma obowiązek mi o tym powiedzieć, a nie go użyć...Niestety kiedyś spotkałem cwaniaków, którzy zawsze zrzucali winę na dostarczony materiał, pomniejszając przy tym swoją winę. W ten sposób przerzucam odpowiedzialność. Oczywiście taki zapis nie ma znaczenia, jeżeli wykonawca nie mógł wiedzieć, że materiał jest złej jakości (np. był źle przechowywany w hurtowni i utracił swoje właściwości)

Umieszczałem także inne zapisy, np.
"Wykonawca zapoznał się z placem budowy, dokumentacją projektową budynku i nie wnosi żadnych uwag."
"Wykonawca, po wykonaniu wszystkich prac, uporządkuje miejsce budowy"
i inne, dostosowane do rodzaju prac.

taką umowę podpisuje wyłącznie totalnie nieświadomy Wykonawca lub taki, który ten świstek papieru traktuje jako papier toaletowy.
Ta umowa zabezpiecza wyłącznie interes Inwestora nie daje żadnej ochrony Wykonawcy. Nie wiadomo czy całość materiału zapewnić ma Inwestor czy Wykonawca, ale sądząc po dodatkowych zapisach dla elektryka to hydraulik na swój koszt wszystko organizował, zrobil wszelkie próby ciśnieniowe, odbiory w trakcie których nie ma obowiązku bycia Inwestora czy kier-buda, po 3 dniach ma być procedura odbioru na podstawie której jest płatność - co w przypadku jak Mu nie zapłacisz??? Nie ma w umowie zapisu o karach dla Inwestora za zwłokę, o możliwości odstapienia przez Wykonawcę jeśli zwłoka w płatności wynosi ileś tam dni - do d..y taka umowa.

[Sławomir Zając]

Jest to forum dla osób, które chcą się budować i stwierdzasz, że umowa spełnia swój cel, czyli zabezpiecza interes Inwestora. W czym zatem problem? Jeżeli wykonawca czuje, że umowa nie zabezpiecza odpowiednio jego interesów to o tym mówi, a umowa zostaje o te zapisy uzupełniona. W tym przypadku wykonawca nie miał żadnych zastrzeżeń więc umowę podpisał. W innych umowach mam zapisy, które zwiększają bezpieczeństwo wykonawcy, np.:
"W przypadku odstąpienia od umowy z własnej winy przez którąkolwiek ze stron, strona, która odstąpiła od umowy, zobowiązana będzie do zapłaty kary umownej w wysokości 1000 zł (słownie: jeden tysiąc złotych)." - zabezpiecza to wykonawcę na wypadek, gdyby to inwestor postanowił się rozmyślić.

EDIT. Szczegółowy zakres prac z wykonawcą był zawarty w specyfikacji, której nie umieszczałem na forum. "Zakres prac jest wymieniony w załączonej specyfikacji."

[Kaizen]

JW tym przypadku wykonawca nie miał żadnych zastrzeżeń więc umowę podpisał. W innych umowach mam zapisy, które zwiększają bezpieczeństwo wykonawcy,

Albo wykonawca uważa tak, jak ja, że ten papierek daje tylko złudzenie bezpieczeństw, a w praktyce mało kto pójdzie do sądu, a nawet ja pójdzie, to nie łatwo jest wygrać. Więc co zaszkodzi podpisać?

[Sławomir Zając]

Po wypiciu kawy pomyślałem, że dobrze by było gdybym trochę więcej napisał, jak wygląda podpisywanie umów w moim przypadku. O nieporozumienia łatwo...

Otóż nigdy nie daję żadnej umowy do podpisu na zasadzie: "Taką umowę zrobiłem, tu jest miejsce na podpis, albo Pan podpisuje albo się żegnamy". Nie, nie, nie!

Pokazuję umowę wykonawcy i informuję go, że ta umowa zawiera wszystkie ustalenia, o których rozmawialiśmy. Czytam przy nim każdy z punktów umowy i uzyskuję pewność, że wszystkie punkty są dobrze opisane, zrozumiane przez niego i że ze wszystkimi zapisami się zgadza. Wykonawca ma w każdym momencie możliwość powiedzenia "nie, nie zgadzam się na ten zapis" i często dokonujemy dzięki temu zmian, które satysfakcjonują obie strony. Jeżeli wykonawca powie mi, że umowa nie gwarantuje wystarczająco jego interesów to często wprowadzam zapisy w umowie. Zdarzyło mi się np. zawrzeć zapis, że płacę odsetki za każdy dzień opóźnienia z płatnością.
Tym niemniej umowa, która została Was przedstawiona, została rzeczywiście przez wykonawcę podpisana. Być może mógł lepiej zadbać o swój interes, ale nie jest moją rolą dbanie o to za niego.

Kaizen - Twoje stanowisko w sprawie umów jest dla mnie zupełnie niezrozumiałe. Mnie różne umowy (nie tylko te związane z budową) niejednokrotnie uratowały tyłek. Pomijając nawet kwestie ewentualnego sądu i kwestii związanych z bezpieczeństwem: spisanie zakresu obowiązków, terminów realizacji i wynegocjowanych kwot to absolutna podstawa dobrze prowadzonej budowy. Z tego też powodu nie zawsze podpisuję umowy w ramach prowadzonej mojej działalności bo często wystarczy zwykły email z potwierdzonymi warunkami. Jednak jest to właśnie traktowane tak, jak spisanie ustaleń na piśmie. Nie wyobrażam sobie prowadzenia jakiejkolwiek inwestycji "na gębę".

[Kaizen]

Kaizen - Twoje stanowisko w sprawie umów jest dla mnie zupełnie niezrozumiałe. Mnie różne umowy (nie tylko te związane z budową) niejednokrotnie uratowały tyłek. Pomijając nawet kwestie ewentualnego sądu i kwestii związanych z bezpieczeństwem: spisanie zakresu obowiązków, terminów realizacji i wynegocjowanych kwot to absolutna podstawa dobrze prowadzonej budowy.

Teraz, jak myślałem, rozmawialiśmy o np.:
"W przypadku odstąpienia od umowy z własnej winy przez którąkolwiek ze stron, strona, która odstąpiła od umowy, zobowiązana będzie do zapłaty kary umownej w wysokości 1000 zł (słownie: jeden tysiąc złotych)." - zabezpiecza to wykonawcę na wypadek, gdyby to inwestor postanowił się rozmyślić.
I czemu wykonawca bez dokładnej analizy i wgryzania się podpisał umowę. Co do zakresu i terminów - już to chyba pisałem. W kwestii niedotrzymania terminu łatwo się wybronić (bo inwestor dołożył dwa punkty świetlne, więc dwa tygodnie obsuwy były). Co do zakresu - po dwóch remontach wiem, że nie da się dokładnie sprecyzwać zakresu. No, może poza hydraulikiem, którego zaprosiłem, żeby podłączył płytę gazową i podbił gwarancję. Ale to też pytanie, czy w jego zakresie obowiązków był montaż węża szybkozłączki do instalacji gazowej na uszczelki, czy na pakuły? Czy wcale, bo on może myślał, że tylko wymieniam starą kuchenkę na nową?
Panie, ja domy buduję a nie analizuję prawniczy bełkot. Jak Pan się boisz, to Panu podpiszę. Z jednym miałem umowę - od trzech lat się sądzę. A kasy ciągle nie ma.
Powtórzę, że umowa daje tylko złudzenie. Ale jak ktoś się lepiej poczuje - to jak ten wykonawca. Nie widzę przeciwwskazań do podpisania.

[Zagurski]

Po wypiciu kawy pomyślałem, że dobrze by było gdybym trochę więcej napisał, jak wygląda podpisywanie umów w moim przypadku. O nieporozumienia łatwo...

.

Umów, powiadasz Pan?
A ja myślałem, żeś Pan te poradniki pisał z własnego doświadczenia?
A tu wychodzi na to....

[Sławomir Zając]

Jeżeli miałbym dać tylko jedną radę inwestorowi, który właśnie zaczyna swoją przygodę, to byłoby to:
NIE SPIESZ SIĘ

Myślenie nad projektem, wybór kolejnych wykonawców, rozmowy z ich poprzednimi klientami, ustalanie szczegółów prac – to wszystko trwa. A przecież równolegle do tego wybierasz elementy wykończenia, armaturę, meble, rozmawiasz z dostawcami materiałów budowlanych, negocjujesz ceny wyposażenia i tak dalej, i tak dalej.
Każdy inwestor ma mnóstwo na głowie, a przecież są też inne obowiązki, praca, rodzina.
To wszystko powoduje, że człowiek ma ochotę na ułatwienie sobie życia. Łatwiej jest wybrać wykonawcę, który akurat ma wolny termin niż tego, który jest rzeczywiście rzetelny. Łatwiej kupić dostępny materiał tylko dlatego, że jest dostępny od ręki, a nie wymarzona, na który jednak trzeba czekać. Szybko podejmowane decyzje mogą prowadzić do kłopotów.

Każdy chce się jak najszybciej wprowadzić do nowego domu i prawie każdy inwestor na którymś etapie miał już po dziurki w nosie całej budowy, organizacji, rozmów z wykonawcami, szukaniem materiałów. I to jest naturalne. Ale jeżeli czujesz, że wszystko cię przerasta to przestań się spieszyć. Weź dosłownie wolne, zajmij się swoim hobby, odpuść na chwilę i przestań na siłę chcieć zdążyć z przeprowadzką do określonego terminu.

Moi znajomi popełnili mnóstwo błędów podczas budowy tylko dlatego, że za wszelką cenę chcieli spędzić święta w nowym domu… Co i tak się niestety nie udało i wprowadzili się dopiero w połowie stycznia.
Inni tak bardzo chcieli zamieszkać w swoim domu, że machali ręką na niedoróbki pomimo tego, że wykonawca miał obowiązek je poprawić.

Pamiętaj, że Twoim zadaniem jest zbudowanie domu, w którym będziesz mieszkał przez lata z przyjemnością. Musisz pozyskać do współpracy rzetelnych fachowców, którzy zostali pochwaleni przez innych inwestorów, a których prace wcześniej obejrzałeś, a nie pozyskanie kogokolwiek, kto po prostu skończy budowę. Twoim obowiązkiem jest odpowiednia kontrola przeprowadzonych prac i płacenie za dobrze wykonaną robotę, a nie akceptacja bylejakości, tylko dlatego, że poprawki zajmą kolejne dni.

Ja sam bardzo frustrowałem się tym, że koniec budowy cały czas się ode mnie oddalał. Miałem nieprzyjemną sytuację – jeden z moich wykonawców poszedł w trakcie prac do więzienia za niepłacenie alimentów. Denerwowałem się tym, że przez to wszystkie plany poszły do kosza, tym, że wprowadzimy się znacznie później oraz tym, że będę musiał płacić kolejne tysiące za wynajem mieszkania.
Dotarło do mnie jednak, że miesiąc czy dwa opóźnienia to właściwie nic i nie powinienem się z tego powodu przejmować. Pośpiech mógł spowodować, że oszczędność na wynajmie mieszkania okaże się tylko pozorna, bo zapłacę więcej za błędy, które zostały przez niego popełnione.
W momencie, kiedy rzeczywiście to do mnie dotarło, odetchnąłem z ulgą i koniec budowy przeprowadziłem bez żadnych problemów.

Czego i Wam życzę

[Kaizen]

To wszystko powoduje, że człowiek ma ochotę na ułatwienie sobie życia. Łatwiej jest wybrać wykonawcę, który akurat ma wolny termin niż tego, który jest rzeczywiście rzetelny. Łatwiej kupić dostępny materiał tylko dlatego, że jest dostępny od ręki, a nie wymarzona, na który jednak trzeba czekać.

Czyli wybieramy wymarzonego wykonawcę, a on siedzi z założonymi rękami, bo akurat materiał wyszedł, a na dostawę trzeba poczekać?

Teoretycznie można większość materiałów kupić wcześniej i zamienić działkę w skład materiałów budowlanych. Tylko niektóre słabo się przechowują na deszczu, słońcu i mrozie. Jest też ryzyko, że dostaną nóg. A i pracę to utrudnia, bo materiały gdy są przywożone na bieżąco, to są rozstawiane HDSem tam, gdzie najwygodniej potem je brać. Trudno materiał na ściany szczytowe postawić na stropie, gdy go jeszcze nie ma.

Niestety, przy budowie często trzeba improwizować, czasami gasić pożary i trzeba się spieszyć. A to materiał wyszedł, bo taki popyt/pożar w BASFie itp. I trzeba albo zmieniać materiał, albo czekać, albo płacić jak za zboże szukając na gwałt gdzie jeszcze mają na stanie, żeby wymarzona ekipa nie poszła do następnego klienta (mi tak przyszedł dekarz przed terminem, bo miał obsuwę z dachówką krańcową na jednej robocie), bo kolejny termin mają wolny za rok.

Jakbym ja miał dać jedną radę - czytaj, pytaj, wrzucaj na FM zdjęcia. Pewnie często dostaniesz sprzeczne odpowiedzi. Ale będzie materiał do przemyśleń. A i wykonawcy mocniej się przykładają, jak wiedzą, że mogą stać się bohaterem internetowej "Usterki".

[Sławomir Zając]

Czyli wybieramy wymarzonego wykonawcę, a on siedzi z założonymi rękami, bo akurat materiał wyszedł, a na dostawę trzeba poczekać?

Brak pośpiechu oznacza, że mamy zarówno czas na wybranie wymarzonego wykonawcy i czas na załatwienie materiału. Pośpiech powoduje, że inwestorzy umawiają kolejne ekipy na styk (bo wydaje się, że tak będzie szybciej), przez co nie mają możliwości ruchu przy wystąpieniu jakichkolwiek kłopotów.

Teoretycznie można większość materiałów kupić wcześniej i zamienić działkę w skład materiałów budowlanych.

Nie trzeba kupować materiałów wcześniej. Należy jednak trzymać rękę na pulsie i sprawdzać czy są dalej dostępne. W przypadku ogólnodostępnych materiałów i na etapie budowy stanu surowego nie ma zwykle żadnych problemów. Kłopoty zwykle zaczynają się przy wykończeniówce - mamy wybrane piękną glazurę, glazurnik wchodzi za 2 tygodnie, chcemy więc kupić materiał i... nie ma. I musimy szybko zmienić nasze oczekiwania.

Niestety, przy budowie często trzeba improwizować, czasami gasić pożary i trzeba się spieszyć. A to materiał wyszedł, bo taki popyt/pożar w BASFie itp. I trzeba albo zmieniać materiał, albo czekać, albo płacić jak za zboże szukając na gwałt gdzie jeszcze mają na stanie, żeby wymarzona ekipa nie poszła do następnego klienta (mi tak przyszedł dekarz przed terminem, bo miał obsuwę z dachówką krańcową na jednej robocie), bo kolejny termin mają wolny za rok.

Improwizowanie podczas budowy? Właśnie po to założyłem ten wątek i umieszczam w nim rady, aby uniknąć improwizowania i podejmowania decyzji w pośpiechu. Przy właściwej organizacji budowy materiał nigdy nie wyjdzie, a wymarzona ekipa nigdzie nie pójdzie.

Zdarzają się oczywiście nieoczekiwane sytuacje na budowie - a to trzeba coś szybko załatwić, a to trzeba coś domówić - ale to z improwizacją nie ma nic wspólnego.

[Kaizen]

Brak pośpiechu oznacza, że mamy zarówno czas na wybranie wymarzonego wykonawcy i czas na załatwienie materiału.

Nie da się tak. Ktoś się pomyli i coś nie dojedzie czy przyjedzie coś innego, coś się spali (nie słyszałeś o BASF i zamieszaniu ze styropianem). Nie ma sensu dokładne planowanie i harmonogram, bo na 100% się nie sprawdzi. Pośpiech czasami też jest potrzebny - bo za godzinę ostatnia paczka styropianu może nie być dostępna, a następna dostawa nie wiadomo kiedy, bo producenta nawala.

Pośpiech powoduje, że inwestorzy umawiają kolejne ekipy na styk

Chyba jeden tu taki się udziela ostatnio. Chyba w trzy miesiące chce zbudować i wszystko ma zaplanowane. Ale to nie pośpiech - to wiara w przewidywalność i programowalność świata
To chyb oczywiste, że jak dzisiaj mi wykonawca SSO mówi, że moja budowa, jak teraz zarezerwuję czas, będzie drugą jego robotą w 2018 r, to nie mogę zamawiać ekipy od dachu czy okien. Kolejną ekipę mogę umawiać, jak poprzednia warunkująca wejście określi się, kiedy skończy.

Należy jednak trzymać rękę na pulsie i sprawdzać czy są dalej dostępne.

IMO szkoda czasu i wysiłku. Do tego jak wykonawca nawet sam nie dostarcza materiału (co jest i wygodne, i o co najmniej 15% tańsze) to pewnie poleci jakichś dostawców. Często z rabatem niedostępnym dla klienta z ulicy. A co jeszcze ważniejsze, często ma uzgodnione warunki zwrotu czy wymiany towaru, jak ktoś się pomyli i brak kaucji za palety. Przynajmniej ja tak miałem.

W przypadku ogólnodostępnych materiałów i na etapie budowy stanu surowego nie ma zwykle żadnych problemów.

Oj, różnie to bywa.

Kłopoty zwykle zaczynają się przy wykończeniówce - mamy wybrane piękną glazurę, glazurnik wchodzi za 2 tygodnie, chcemy więc kupić materiał i... nie ma. I musimy szybko zmienić nasze oczekiwania.

Tu akurat już jest gdzie składować i można materiały zgromadzić wcześniej.

Improwizowanie podczas budowy? Właśnie po to założyłem ten wątek i umieszczam w nim rady, aby uniknąć improwizowania i podejmowania decyzji w pośpiechu. Przy właściwej organizacji budowy materiał nigdy nie wyjdzie, a wymarzona ekipa nigdzie nie pójdzie.

Właściwa organizacja to ładne stwierdzenie, które nic nie znaczy. Inwestor nie panuje nad wszystkim. Do mnie wykonawca SSO przyszedł po przestoju, bo na poprzedniej budowie dostawca jakiejś dziwnej konstrukcji stalowej na dach się spóźnił. U mnie miał 1,5 miesiąca przestoju przez mrozy. Poczytaj jakie ludzie mieli jazdy jak zaszalał styropian dzięki pożarowi. Wykonawca może zachorować. Jest tyle czynników, których nie przewidzisz, że jest cudem, jak nie trzeba improwizować (czyli robić inaczej czy w innych terminach, niż w scenariuszu). Do tego inwestor nabiera wiedzy. Ja na początku upierałem się na PC. Bo taka fajna, ekonomiczna i ekologiczna. Ale się okazuje, że wcale ekonomiczna u mnie nie jest. I zmiana planów. Ale jak nie PC to co? I ciągle nie jestem jeszcze zdecydowany, chociaż teraz wygrywają kable grzejne.

IMO nie warto planować za dużo, zbyt szczegółowo. To strata czasu i na 100% szczegółowy plan nie zostanie zrealizowany. Terminy się pozmieniają (nie koniecznie opóźnienia - wspomniany już kilka razy dach miałem wcześniej, niż planowałem, bo dekarz wszedł kilkanaście godzin wyjściu cieśli czego nie dałoby się zaplanować). Teraz z kolei mam przestój, bo ekipa od montażu okien nie wyrabia. Już 1,5 miesiąca czekam. A jak wcześniej pytałem - to 2-3 tygodnie od zamówienia będę miał okna. Miesiąc to już z zapasem na najczarniejszy scenariusz. To, że dzisiaj towar i ekipa jest dostępna od ręki nie znaczy, że jak akurat go będę potrzebował też tak będzie.

[wojgoc]

Nie gniewaj się Słamomirze, ale w większości swoich wywodów zwanych przez Ciebie radami po prostu bredzisz.
Do mnie przemawiaja argumenty Kaizena - maja odzwierciedlenie w rzeczywistości.

[Sławomir Zając]

Nie gniewaj się Słamomirze, ale w większości swoich wywodów zwanych przez Ciebie radami po prostu bredzisz.

Nie będę się gniewał, jeżeli to uzasadnisz Czy nie wierzysz w to, że można zbudować dom w sposób, jaki to opisuję? Przecież piszę o prostych rzeczach - przygotowanie do budowy, wybór rzetelnego wykonawcy, podpisywanie umów (!). Tak to powinno wyglądać.

Nie da się tak. Ktoś się pomyli i coś nie dojedzie czy przyjedzie coś innego, coś się spali (nie słyszałeś o BASF i zamieszaniu ze styropianem). Nie ma sensu dokładne planowanie i harmonogram, bo na 100% się nie sprawdzi. Pośpiech czasami też jest potrzebny - bo za godzinę ostatnia paczka styropianu może nie być dostępna, a następna dostawa nie wiadomo kiedy, bo producenta nawala.

Nie słyszałem nic o tym zamieszaniu - napisz coś więcej.

To chyb oczywiste, że jak dzisiaj mi wykonawca SSO mówi, że moja budowa, jak teraz zarezerwuję czas, będzie drugą jego robotą w 2018 r, to nie mogę zamawiać ekipy od dachu czy okien. Kolejną ekipę mogę umawiać, jak poprzednia warunkująca wejście określi się, kiedy skończy.

Jeżeli orientacyjnie wiesz kiedy zacznie wykonawca od SSO to już możesz szukać okien, wstępnie wybrać ekipę, negocjować i ustalić z jakim wyprzedzeniem masz ich poinformować o tym, że mogą wchodzić. I to jest właśnie przygotowanie do budowy - nie zostawiasz tego na ostatnią chwilę, ale organizujesz wszystko z wielomiesięcznym wyprzedzeniem.

IMO szkoda czasu i wysiłku. Do tego jak wykonawca nawet sam nie dostarcza materiału (co jest i wygodne, i o co najmniej 15% tańsze) to pewnie poleci jakichś dostawców. Często z rabatem niedostępnym dla klienta z ulicy. A co jeszcze ważniejsze, często ma uzgodnione warunki zwrotu czy wymiany towaru, jak ktoś się pomyli i brak kaucji za palety. Przynajmniej ja tak miałem.

Wynegocjowałem z hurtownią budowlaną dobre ceny. Zwracać mogłem wszystko (np. nie zużyty cement), a o kaucji nie było mowy.

Właściwa organizacja to ładne stwierdzenie, które nic nie znaczy.

Jestem zorganizowany więc właściwa organizacja budowy była czymś dla mnie naturalnym. Ograniczałem możliwość improwizacji, trzymałem rękę na pulsie i dzięki temu zminimalizowałem liczbę potknięć i błędów. Uniknąłem chaosu na budowie. Nie wyobrażam sobie działać inaczej.

Jest tyle czynników, których nie przewidzisz, że jest cudem, jak nie trzeba improwizować (czyli robić inaczej czy w innych terminach, niż w scenariuszu). Do tego inwestor nabiera wiedzy. Ja na początku upierałem się na PC. Bo taka fajna, ekonomiczna i ekologiczna. Ale się okazuje, że wcale ekonomiczna u mnie nie jest. I zmiana planów. Ale jak nie PC to co? I ciągle nie jestem jeszcze zdecydowany, chociaż teraz wygrywają kable grzejne.

Nic nie poradzę na to, że masz zupełnie inny styl prowadzenia budowy. Ja planuję, ustalam kosztorys, ustalam szczegóły z wykonawcami i podpisuję umowy. Ty postępujesz inaczej. Każdy ma swoją rację, ale ja już wiem, że moje podejście było słuszne bo zakończyłem swoją budowę oraz rozmawiałem z kilkudziesięcioma inwestorami, którzy popełniali typowe błędy głównie z powodu braku odpowiedniego przygotowania lub zwykłego pośpiechu.

IMO nie warto planować za dużo, zbyt szczegółowo.

Tu się zgadzam. Planować trzeba z głową. Nikt nie mówi, żeby planować cokolwiek dzień po dniu (czy nawet tydzień po tygodniu

To strata czasu i na 100% szczegółowy plan nie zostanie zrealizowany. Terminy się pozmieniają (nie koniecznie opóźnienia - wspomniany już kilka razy dach miałem wcześniej, niż planowałem, bo dekarz wszedł kilkanaście godzin wyjściu cieśli czego nie dałoby się zaplanować). Teraz z kolei mam przestój, bo ekipa od montażu okien nie wyrabia. Już 1,5 miesiąca czekam. A jak wcześniej pytałem - to 2-3 tygodnie od zamówienia będę miał okna. Miesiąc to już z zapasem na najczarniejszy scenariusz. To, że dzisiaj towar i ekipa jest dostępna od ręki nie znaczy, że jak akurat go będę potrzebował też tak będzie.

Przykra sprawa. Masz umowę, w której jest zapisane, że w ciągu 2-3 tygodni od zamówienia otrzymasz okna? To byłoby dobre zabezpieczenie.

[Kaizen]

Nie słyszałem nic o tym zamieszaniu - napisz coś więcej.

Relacje na żywo ze zmian cen tutaj
Sam news o pożarze z października 2016r wygooglasz bez problemu, wszystkie media o tym pisały ale raczej kładąc nacisk na ryzyka środowiskowe, niż na to, że to chyba jeden z dwóch zakładów produkujących surowiec do produkcji styropianu w Europie.

Jeżeli orientacyjnie wiesz kiedy zacznie wykonawca od SSO to już możesz szukać okien, wstępnie wybrać ekipę, negocjować i ustalić z jakim wyprzedzeniem masz ich poinformować o tym, że mogą wchodzić. I to jest właśnie przygotowanie do budowy - nie zostawiasz tego na ostatnią chwilę, ale organizujesz wszystko z wielomiesięcznym wyprzedzeniem.

Równie dobrze mogę to robić nie mając jeszcze pozwolenia na budowę. I jedyna z tego wartość, że nabędę jakiejś orientacji w rynku. A jak za pół roku czy rok przyjdzie do ostatecznej decyzji, to rynek i oferta może wyglądać zupełnie inaczej. A może i podejście inwestora się zmienić.

Przykra sprawa. Masz umowę, w której jest zapisane, że w ciągu 2-3 tygodni od zamówienia otrzymasz okna? To byłoby dobre zabezpieczenie.

Oczywiście że nie mam umowy z czasu, gdy robiłem rozpoznanie rynku. Na okna akurat mam umowę (bo dostawca nalegał - zresztą się nie dziwię, bo jak już dyskutowaliśmy dla inwestora lepsze zabezpieczenie to brak umowy i pieniądze w kieszeni do czasu dostawy towaru/wykonania usługi), ale z czasu gdy zamawiałem okna, po pomiarze. Właśnie fajny przykład, jak to rynek się zmienił.

[Sławomir Zając]

Równie dobrze mogę to robić nie mając jeszcze pozwolenia na budowę. I jedyna z tego wartość, że nabędę jakiejś orientacji w rynku. A jak za pół roku czy rok przyjdzie do ostatecznej decyzji, to rynek i oferta może wyglądać zupełnie inaczej. A może i podejście inwestora się zmienić.

O jakiej ostatecznej decyzji piszesz? Z wykonawcami ustalasz szczegóły z wielomiesięcznym wyprzedzeniem. Jaka oferta i jaki rynek może wyglądać zupełnie inaczej?

Oczywiście że nie mam umowy z czasu, gdy robiłem rozpoznanie rynku. Na okna akurat mam umowę (bo dostawca nalegał - zresztą się nie dziwię, bo jak już dyskutowaliśmy dla inwestora lepsze zabezpieczenie to brak umowy i pieniądze w kieszeni do czasu dostawy towaru/wykonania usługi), ale z czasu gdy zamawiałem okna, po pomiarze. Właśnie fajny przykład, jak to rynek się zmienił.

W każdym razie nic nie rozumiem - masz umowę (super, gdzie problem? ). Czy są w niej zawarte informacje o czasie dostawy? I co by ci dało, gdybyś nie miał tej umowy - gdzie w tym konkretnym przypadku korzyść dla inwestora?

Ps Dla mnie to jasne, ale żeby inni czytający ten wątek nie mieli wątpliwości - ja uważam, że umowa jest właśnie bardzo dobrym zabezpieczeniem, ba, pilnowanie umów jest wręcz niezbędne do tego, aby budowa odbyła się bez zbędnego stresu.

[wojgoc]

Nie będę się gniewał, jeżeli to uzasadnisz Czy nie wierzysz w to, że można zbudować dom w sposób, jaki to opisuję? Przecież piszę o prostych rzeczach - przygotowanie do budowy, wybór rzetelnego wykonawcy, podpisywanie umów (!). Tak to powinno wyglądać.

Musiałbym przepisywać całość Twoich wywodów

[Sławomir Zając]

Musiałbym przepisywać całość Twoich wywodów

Liczyłem na dyskusję na poziomie. Jak chcesz
Czekam jeszcze na użytkownika "zagurski", który jak zwykle skrytykuje mnie za to, że mam czelność udzielać rad i mogę rozpoczynać weekend.

Kaizen - przy okazji bardzo Ci dziękuję. Mamy zdecydowanie inne zdania w większości kwestii, ale potrafimy ze sobą kulturalnie rozmawiać. Bardzo to cenię.

[Kaizen]

O jakiej ostatecznej decyzji piszesz?

O zamówieniu konkretnego towaru, na konkretny dzień. O zamówieniu konkretnej usługi w konkretnej ilości. Np. dach miałem wyceniony od m2 jego powierzchni. To samo z elewacją. I obydwaj wykonawcy koniecznie chcieli mierzyć sami. I nie dziwię im się. Dla przykładu w projekcie mam ścian zewnętrznych 189,84m2 brutto. A w rzeczywistości ok. 115m2. Ustaliłbym szczegóły z wielomiesięcznym wyprzedzeniem i zapisał w umowie, to musiałbym zapłacić? Czy liczyć na łaskę i aneks wykonawcy i dostawcy materiałów?

A jakbym z wielomiesięcznym wyprzedzeniem zamówił PC i podpisał umowę, to dopiero teraz bym się głowił, jak z niej się wymiksować.

Jaka oferta i jaki rynek może wyglądać zupełnie inaczej?

Czytasz, co piszę? Masz dwa przykłady z życia z ostatnich kilku miesięcy - okna i styropian.

W każdym razie nic nie rozumiem - masz umowę (super, gdzie problem? ).

Znowu mamy o tym dyskutować? Ta umowa nic mi nie daje. Za to daje dostawcy. Jakby on nawalił - to bym nie zapłacił. Byłbym kryty - a wykonawca bez umowy niewiele by zdziałał. A tak może w sądzie dochodzić, że przecież rodzaju taśmy nie było zapisane w umowie, więc mógł wstawić szarą, pakową.

[wojgoc]

Liczyłem na dyskusję na poziomie. Jak chcesz

Trudno się z Tobą dyskutuje - pokazało to dyskusja o tym czy warto czy tez nie mieć umowy.
Ja mam takie same zdanie jak Kaizen, więc nie widzę powodu do dublowania dyskusji.

[Sławomir Zając]

Trudno się z Tobą dyskutuje - pokazało to dyskusja o tym czy warto czy tez nie mieć umowy.

Tak naprawdę to Ty przerwałeś naszą dyskusję ignorując wszystkie moje argumenty. Pisałeś m.in. o tym, że "żaden Wykonawca nie podpisze umowy kilkudziesięciostronicowej - a tylko taka moze zawierać rozmaite przypadki jakie mogą się przytrafić w trakcie budowy" (nieprawda - umowa ma być prosta i zrozumiała!), spytałeś ironicznie "Czy w swojej umowie masz też kary dla Inwestora za np. postoje na budowie wynikłe z Twojej winy?" (potwierdziłem - miałem wpisaną taką karę) i tak dalej. Moją wypowiedź zostawiłeś bez żadnej reakcji i i nagle piszesz, że moje teksty to wypociny, a to ze mną się trudno dyskutuje.

Ja dalej jestem otwarty na rzeczową dyskusję. Mam duże doświadczenie ze współpracy z wykonawcami z różnych branż i po prostu WIEM co należy robić, aby odpowiednio zadbać o swoje interesy.

[Sławomir Zając]

O zamówieniu konkretnego towaru, na konkretny dzień. O zamówieniu konkretnej usługi w konkretnej ilości. Np. dach miałem wyceniony od m2 jego powierzchni. To samo z elewacją. I obydwaj wykonawcy koniecznie chcieli mierzyć sami. I nie dziwię im się. Dla przykładu w projekcie mam ścian zewnętrznych 189,84m2 brutto. A w rzeczywistości ok. 115m2. Ustaliłbym szczegóły z wielomiesięcznym wyprzedzeniem i zapisał w umowie, to musiałbym zapłacić? Czy liczyć na łaskę i aneks wykonawcy i dostawcy materiałów?

Wow. Ogromne różnice. Nie słyszałem wcześniej o takim przypadku.
A co do wykonawcy - skoro wykonawcy sami chcieli mierzyć to w umowie można było zawrzeć informację wynegocjowanej cenie za m2 oraz informację o tym, że pomiary zostaną przeprowadzone przed rozpoczęciem prac, a liczba metrów zostanie wpisana do aneksu.
A jeżeli chodzi o dostawę materiału - nie chodzi o to, aby zamawiać materiał z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem. Chodzi o to, aby mieć wybrany materiał, hurtownię/sklep, znać termin dostawy i trzymać rękę na pulsie czy towar cały czas jest dostępny, a zamówić towar dopiero wtedy, kiedy to będzie potrzebne - po co zamrażać pieniądze? Najlepiej zresztą (o ile to możliwe) zapłacić za towar dopiero wtedy, kiedy przyjedzie na miejsce. Natomiast odradzam szukania hurtowni i materiału na ostatnią chwilę bo można się nieźle zdziwić brakiem dostępności lub terminami dostaw.

Czytasz, co piszę? Masz dwa przykłady z życia z ostatnich kilku miesięcy - okna i styropian.

Styropian - oczywiście. Okna - nie zgodzę się. I uważam, że mogłeś uniknąć tego przestoju, gdybyś postępował podobnie do mnie.

Oto jak ja planowałem kolejne etapy budowy (na Twoim przykładzie).

1. Wybieram wykonawcę SSO. Ustalam warunki współpracy, podpisuję umowę. Określam terminy realizacji i kary umowne za jego przekroczenie. W przypadku SSO terminy realizacji są na tyle długie, że na pewno zawirowania pogodowe na nic nie wpłyną. To jest termin bardzo bezpieczny dla wykonawcy, ale też gwarantuje inwestorowi, że wykonawca nie pójdzie w połowie prac do kogoś innego i skończy robotę parę miesięcy później. O tym, co zawiera przykładowa umowa pisałem wcześniej.

2. Wybieram wykonawcę okien. Ustalam z nimi warunki współpracy oraz podpisuję umowę. Z uwagi na to, że nie znam konkretnego terminu zakończenia prac SSO, ustalam, że będę z nimi w kontakcie, a dokładne terminy realizacji wpiszemy później.

3. Kilka miesięcy później wykonawca stanu surowego jest w stanie określić w miarę dokładny termin zakończenia prac. Kontaktuję się zatem z firmą od okien. Ustalamy przedział czasowy, w którym nastąpi montaż oraz kary umowne za jego przekroczenie. Terminy dalej są bezpieczne (jesteśmy przecież ludźmi), ale bardziej restrykcyjne niż w przypadku SSO.

Dzięki temu rozwiązaniu nie ma mowy, żeby wykonawca powiedział, że mu bardzo przykro, ale nie będzie miał dla mnie czasu. Dzięki temu, że podpisał umowę, zależy mu na tym, aby pilnować terminów realizacji. I wszystko razem po prostu działa. Działa zarówno to, że po ludzku ustalam wstępne terminy z wykonawcą, działa to, że podpisuję z nim umowę, działa to, że z odpowiednim wyprzedzeniem się z nim kontaktuję i ustalam dokładne terminy. I dzięki temu nikt mnie nigdy nie wystawił.

Znowu mamy o tym dyskutować? Ta umowa nic mi nie daje. Za to daje dostawcy. Jakby on nawalił - to bym nie zapłacił. Byłbym kryty - a wykonawca bez umowy niewiele by zdziałał.

Jeżeli Twoja umowa pozwala wykonawcy na zwodzenie inwestora to świadczy to tylko o złej umowie, a nie o tym, że umowy są złe same w sobie...
Spytałem zresztą - i to pytanie zignorowałeś - czy masz umowę, w której jest zapisane, że w ciągu 2-3 tygodni od zamówienia odbędzie się montaż okien. Ale w porządku, buduj dalej dom bez żadnych umów i twierdź, że to rozwiązanie chroniące inwestora.