Jak zabezpieczyć podział działki pod bliźniakiem po jego wybudowaniu

[shirru]

Witajcie!

Potrzebuję pomocy związanej z podziałem jednej większej działki pomiędzy przyszłych właścicieli budynków na niej stawianych. Obecnie przymierzam się do zakupu części bliźniaka będącego obecnie w budowie i sytuacja wygląda tak:
1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza minimalną wielkość działki 1000m2
2. Działka ma 1200m2 i powstaje na niej jeden bliźniak (2 lokale) i jeden dom wolnostojący
3. Dla uproszczenia przyjmijmy że powierzchnie zabudowy wynoszą odpowiednio:
- 120m2 wolnostojacy (37,5% ogólnej pow. zabudowy)
- 100m2 każda z części bliźniaka (31,25% ogólnej pow. zabudowy)

Z tego co zrozumiałem z uwagi na plan zagospodarowania przestrzennego nie jest możliwy podział działki przed wybudowaniem i przekazaniem domów. Dlatego nabywa się zamiast tego udział w działce. Jednak można taki podział przeprowadzić już po wybudowaniu i przekazaniu własności domu (wydzielenie własności ze współwłasności). Zastanawiam się jak to przeprowadzić by w przyszłości uniknąć kłopotów z wydzieleniem. Stąd pytania:
1. Każdy nabywa określony procent udziałów w działce odpowiadający udziałowi w pow. zabudowy. Przykładowo ja nabyłbym 31,24% (co odpowiada 375m2). Jednak posadowienie budynków nie jest tak idealnie symetryczne i ukształtowanie terenów oraz planowane ogrodzenie sugeruje podział mniej więcej na 3 równe części po 400m2. Czy w związku z tym w umowie powinien być jakiś zapis że nabywam odpowiednio większą część?
2. Czy można w księdze wieczystej lub umowie deweloperskiej zawszeć jakieś zobowiązanie do przyszłego podziału terenu? Tak by uniknąć w przyszłości niejasności gdzie mają przebiegać granice działek?
3. Czy do wydzielenia odrębnej własności działki ze współwłasności i wytyczenia jej granic wszystkie 3 części muszą mieć już właścicieli, czy może jeśli pozostałe jeszcze będą w sprzedaży to mogę taką sprawę przeprowadzić z deweloperem.
4. Czy w przypadku jakichś problemów z podzieleniem działki (brak zgody urzędu, brak zgody współwłaścicieli) można zawszeć w księdze wieczystej, umowie deweloperskiej, albo akcie notarialnym jakiś zapis stwierdzający jasno, kto z których części wspólnej działki może korzystać? Tak by mimo współwłasności był jakiś rodzaj "wyłączności" na każdą z części?

Taka sytuacja wydaje mi się dość częsta w przypadku budowy kilku domów na jednej większej działce jednak nie mogę nigdzie znaleźć jasnej informacji jak to poprawnie przeprowadzić by uniknąć komplikacji. z góry dzięki za pomoc!

[Slawko123]

Każdy nabywa określony procent udziałów w działce odpowiadający udziałowi w pow. zabudowy. Przykładowo ja nabyłbym 31,24% (co odpowiada 375m2). Jednak posadowienie budynków nie jest tak idealnie symetryczne i ukształtowanie terenów oraz planowane ogrodzenie sugeruje podział mniej więcej na 3 równe części po 400m2. Czy w związku z tym w umowie powinien być jakiś zapis że nabywam odpowiednio większą część?

nabywasz udział nie w działce tylko w nieruchomości. nieruchomość składa się z gruntu i wszelakich budowli na niej, znaczy to, ze będąc współwłaścicielem jesteś nim do wszystkiego. nawet jak Twój współwłaściciel wybuduje jakiś budynek, to Ty też masz w nim udział.

Co do wielkości podziału, określa to ułamek, nie procenty. 1/2, 2/3, 8/34 itp. jeśli działka ma dokładnie 1200m2 a Twoje jest 400m2, to posiadasz udział 400/1200, czyli po skróceniu 4/12. W prawie własnościowym nie operuje się procentami, bo są niedokładne, tylko ułamkami.
jeśli nabyłeś 375m2, to masz udział 375/1200.

kolejna sprawa. Mniej więcej, to baca jeździł na nartach, mniej na nartach więcej na d...pie



ad.2 tylko umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, wtedy będzie wzmianka w KW i nie zostanie ona wykreślona dopóki umowa przedwstępna nie zostanie zakończona.

ad.3 zawsze jest jakiś właściciel lub są współwłaściciele, nie ma bezpańskich nieruchomości/działek. Jeśli teraz właścicielem jest developer, to Ty wykopując udział stajesz się współwłaścicielem razem z developerem i razem się dogadujecie jak podzielić fizycznie nieruchomość uwzględniając posiadane udziały, czyli znosicie współwłasność.
I tak developer posiada działkę 1200m2, sprzedaje Ci 400m2, to wtedy ty masz udział 4/12 a on 8/12. następnie w sadzie lub u notariusza znosicie współwłasność zachowując wielkość nieruchomości (Ty 400m2, on 800m2) działka zostaje podzielona na takie części i zostajecie właścicielami, każdy swojego.

ad.4, nie ma

[perm]

Ja do tego, co napisał wyżej kolega dodam, że to co planujesz to czysta loteria. Nie ma takiego prawa, które gwarantowałoby ci, że dostaniesz swoją część. To mina na którą wiele osób się nabiera. Współudział zawsze jest tańszy od własności. Nie bez powodu. Jeżeli nie musisz, to się w to nie pchaj. Gwarancji nie masz i nie będziesz miał żadnych.