Rozpoczynam budowę domu od... kupna działki :)

[dedert]

Witam. Jestem na etapie wyboru działki, pod zabudowę. Wiele rzeczy już się naczytałem ale i tak mam mętlik w głowie. W planach mam kupno dość dużej działki ok 26 ar, gdzie będzie duży ogród, oraz liczne drzewka owocowe. Mam więc kilka pytań odnośnie ludzi znających przepisy prawa budowlanego. Mianowicie:

1. Czy nie będąc rolnikiem mogę kupić działkę większą niż 30 ar? Z tego co wiem niedawno zmieniły się przepisy i osoby nie będące rolnikami lub nie mające ukończonych kursów rolniczych mają pewne ograniczenia. Rożnie ludzie mi tłumaczą - raz że maks areał to 30 ar a inni mówią ze 1 ha. Jak to więc jest?

2. Działka, którą sobie już upatrzyłem, posiada najprawdopodobniej słabą klasę ziemi (V-VI), występują tereny piaszczyste. Jako że będzie tam duży ogród z drzewkami owocowymi jest dla mnie istotne aby zbadać klasę i jakość ziemi. Czy ktoś wie jak wyglądają takie badania, do jakiego instytutu należy się zgłosić, na jakiej głębokości badać ziemię i z ilu miejsc pobiera się próbki? Jest to powiat Kolski, ale pracuję na co dzień we Włocławku.,

3. Co powinna zawierać upatrzona działka? Właściciel mówi że w nowo budowanym osiedlu, na którym znajduje się jego działka, jest poprowadzona kanalizacja, ale do ostatniego budowanego domu. Wraz z rozwojem kolejnych domów kanalizacja będzie pociągana dalej. Rozumiem że nie zostanę obciążony kosztami budowy tej kanalizacji bo to buduje miasto?

4. Jak wygląda sprawa prądu? Czy jeśli nieopodal budowany jest dom i posiada on swoją skrzynkę elektryczną to co muszę zrobić żeby się podłączyć? Czy to załatwia już sprzedający działkę? Jakie są tego koszta?

5. Zagospodarowanie przestrzenne - czy kupując działkę dostaję też zagospodarowanie przestrzenne czy muszę je załatwić na własną rękę? Czy takie zagospodarowanie zależy od najbliżej położonego domu? Co w przypadku kiedy jest to nowe osiedle i powstał np. jeden dom oddalony od mojej działki o jakieś 100 m? Czy w takiej sytuacji zagospodarowanie będzie ustalane indywidualnie (bo nie ma wzorca domu w pobliżu?)? Dodam jeszcze że chcę kupić 2 działki bo właściciel sprzedaje tylko ok 10 arowe działki budowlane a ja chcę mieć większą przestrzeń. Rozumiem że wtedy zagospodarowanie będzie ustalane pod działki łączone? Dom jaki chcę mieć powinien mieć piwnicę, czy jeśli w pobliżu są domy bez piwnicy to czy dostane pozwolenie na budowę takiego dom?

6. Woda - koszty pociągnięcia instalacji wodnej pokrywam ja sam i im dalej oddalony hydrant tym gorzej dla mnie?

7. Czy na coś jeszcze powinienem zwrócić uwagę?

[samotnik]

1. jeśli działka jest w MPZP przeznaczona jako budowlana, to wg mnie możesz.
2. nie mam pojęcia, ale chyba na 26ar minus (dom i podjazd) nie zamierzasz zrobić jakiegoś sadu, z którego się będziesz utrzymywał, więc czy jest sens się napinać na nie wiadomo jakiej jakości grunty... Najwyżej drzewka będą rosły wolniej. Nie warto robić z takich rzeczy kryterium wyboru działki, bo nigdy nie wybierzesz właściwej, zawsze znajdziesz jakiś problem.
3. musisz spytać u źródła
4. możesz swoim staraniem zrobić przyłącze tymczasowe z miejsca wskazanego przez ZE (na ogół najbliższa skrzynka) - w dowolnym momencie, koszt w zależności od odległości i lokalizacji tego miejsca - od kilkuset do kilkunastu tysięcy zł na start. Możesz też kazać ZE zrobić przyłącze docelowe (ok. 2000 zł) i stamtąd wziąć prąd tymczasowy na budowę. Niestety rozwiązanie drugie trwa, z reguły do ok. roku.
5. zbyt szeroki temat, poczytaj sobie o MPZP i konsekwencjach ich braku.
6. zależy od lokalnych uwarunkowań, zapytaj u źródła.
7. na wszystko, a najlepiej nie budować, tylko kupić gotowy dom (serio). Samochodu też nie budujesz od zera, tylko kupujesz gotowy, choć przecież mógłbyś go sobie sklecić samemu i mieć dokładnie taki, jak chcesz... Dom ludzie jednak budują samodzielnie, marnując sobie dwa, trzy lata życia, które mogliby przeznaczyć na coś ciekawszego. Ja popełniłem ten błąd i wszystkich przed nim przestrzegam.

[dedert]

1. No też mi się tak wydawało, bo przecież widziałem kilka ogłoszeń dom w stanie surowym zamkniętym z działkami 36 arów, więc gdyby to była prawda to sprzedawca byłby tylko uzależniony od chętnych rolników. Czyli reasumując to tyczy się tylko działki rolnej. A czy wiadomo do ilu ar można rolną kupić? 30 czy 1ha?

2. Nie mówię o sadzie z którego bym się mógł wyłącznie utrzymywać, bo musiałbym tam chyba złote jabłka hodować Chociaż z czasem nie wykluczam dokupienia jakiejś działki rolnej nieopodal. Jestem hobbystą wielu rzadkich i starych odmian drzewek owocowych, chciałbym je też na pewno rozmnażać i dalej odsprzedawać wiec dużo miejsca będzie przydatne. A 26 ar to uważam że jest to całkiem sporo jak na działkę z ogrodem. Wole teraz kupić większa działkę póki mam możliwość, niż za kilka-kilkanaście lat żałować że nie mogę sobie jej powiększyć bo wszystko dookoła będzie już zajęte. A kwestia jakości gleby też ma znaczenie przy negocjacjach cenowych, chociaż wiadomo działkę buduje się pod zabudowę a nie ogród, ale jak będą powiedzmy same piachy to czy dobrze jest na czymś takim dom postawić? Oczywiście interesuje mnie tylko podpiwniczony. Czy podpiwniczenie musi tez być ujęte w MPZP?

3. Tutaj sprawa nie do końca jest jasna. Chodząc już kilka miesięcy za różnymi ofertami dowiadywałem się różnych rzeczy. Jedni mówili że działka jest uzbrojona, ma MPZP, jest skrzynka wiec pozostało tylko się budować chociaż fizycznie działka wygląda jak łyse pole, skrzynki jeszcze nie było przy niej tylko dwie działki dalej. Czy w takim razie sprzedawca za nią zapłacił a skrzynka powstanie jak zacznę budowę czy po prostu robi mnie w konia? Kolejna sytuacja, gdzie wszystkie media biegną wzdłuż drogi, trzeba się tylko do nich podłączyć. Rozumiem że podłączanie jest możliwe tylko w przypadku kiedy zacznę się budować, ale czy w takim razie płacę za pozwolenie na przyłączenie czy tylko za robociznę i materiały (czyli za przyłączenie do kanalizacji, wody i prądu)? Jedna osoba powiedziała że "jest problem z prądem bo miasto nie pociągnęło do tych działek prądu tylko do działek bliżej i trzeba sobie na własną rękę to załatwić lub współdzielić z sąsiadem na podlicznik" - tego akurat nie do końca zrozumiałem. Ale to się dopytam w urzędzie jak w tym miejscu jest.

4. tu pytanie już zawarte w pkt 3.

5. Ok, ale interesuje mnie taka rzecz. Chcę kupić dwie działki obok bo jedna to dla mnie za mała przestrzeń (na zdjęciu na żółto), załóżmy że każda z nich ma MPZP, czy w takim wypadku dom mogę postawić na środku nich jak nr 2 na rysunku? Lub co w przypadku kiedy wszystkie inne domy (na różowo) będą pobudowane przy drodze głównej, a ja chciałbym przy ślepej uliczce jak nr 1?


7. To ja doskonale o tym wiem, każdy mi to mówi i już byłem bliski kupna działki z domem w stanie surowym więc możliwe że w tym roku prace by dobiegały końca ale oczywiście kłótnia z żoną, bo jej się nie podoba, ona chce dom wg własnych marzeń, niski szeroki itp. A że w okolicy nie ma nigdzie stanu surowego, który by odpowiadał jej wymaganiom to niestety muszę się budować sam. Ale dzięki temu postawiłem warunek że ma być duża działka

Zastanawia mnie jeszcze jedna kwestia kiedy działka ma spadek w kierunku północnym a na północ jest rzeczka. Czy w przypadku pór roku gdzie dużo pada woda będzie odciągana do tej rzeczki? Od czego zależy czy woda stoi na działce albo zalewa piwnice? Tereny jak wspomniałem raczej piaszczyste więc przepuszczalne.

[kaszpir007]

1. No też mi się tak wydawało, bo przecież widziałem kilka ogłoszeń dom w stanie surowym zamkniętym z działkami 36 arów, więc gdyby to była prawda to sprzedawca byłby tylko uzależniony od chętnych rolników. Czyli reasumując to tyczy się tylko działki rolnej. A czy wiadomo do ilu ar można rolną kupić? 30 czy 1ha?
.

W zeszłym roku od maja weszły przepisy które.

1. Zablokowaly sprzedaży działek od 3000m2 które nie miały wydanych WZ do końca kwietnia 2016. Oczywiscie właściciel działki może uzyskać WZ na tą działkę po 04/2016 ale takiej działki nie będzie mógł sprzedać a jak już to tylko rolnikowi/skarb państwa/lasy państwowe i kościół.
Będzie mógł za to właściciel na tej działce się wybudowac ale kiedyś w razie ewentulanej chęci sprzedaży działki lub działki z domem sprzeda ją tylko rolnikowi lub w/w podmiotom.

2. Jak są WZ z datą 04/2016 lub wczesniejszą to obrót takimi działkami jest możliwy.

Wiem , bo sam przez to przechodziłem ...

[d1gital]

A kwestia jakości gleby też ma znaczenie przy negocjacjach cenowych, chociaż wiadomo działkę buduje się pod zabudowę a nie ogród, ale jak będą powiedzmy same piachy to czy dobrze jest na czymś takim dom postawić? Oczywiście interesuje mnie tylko podpiwniczony. Czy podpiwniczenie musi tez być ujęte w MPZP?

Piachy są generalnie uznawane za jedne z lepszych gleb - przynajmniej jeśli chodzi u budowę domu, gdyż są mniejsze problemy ze staniem wody (ale woda gruntowa nadal może mieć wysokie zwierciadło - badania gruntu dają na to jednoznaczną odpowiedź, ale można również poobserwować roślinność na działce, popytać sąsiadów itp.). Jeśli chodzi o podpiwniczenie, to teoretycznie gmina może zakazać podpiwniczania w MPZP, ale zdarza się to niezmiernie rzadko.

3. Tutaj sprawa nie do końca jest jasna. Chodząc już kilka miesięcy za różnymi ofertami dowiadywałem się różnych rzeczy. Jedni mówili że działka jest uzbrojona, ma MPZP,

Czy działka jest ujęta (i jak) oraz czy gmina posiada MPZP dla danego terenu jest do sprawdzenia sprzed komputera w BIP gminy.

jest skrzynka wiec pozostało tylko się budować chociaż fizycznie działka wygląda jak łyse pole, skrzynki jeszcze nie było przy niej tylko dwie działki dalej. Czy w takim razie sprzedawca za nią zapłacił a skrzynka powstanie jak zacznę budowę czy po prostu robi mnie w konia? Kolejna sytuacja, gdzie wszystkie media biegną wzdłuż drogi, trzeba się tylko do nich podłączyć. Rozumiem że podłączanie jest możliwe tylko w przypadku kiedy zacznę się budować, ale czy w takim razie płacę za pozwolenie na przyłączenie czy tylko za robociznę i materiały (czyli za przyłączenie do kanalizacji, wody i prądu)?

Jeśli działka nie jest uzbrojona to występuje się do dostawcy wody i prądu (to jest w sumie minimum), aby określił warunki przyłączeniowe. W liście z przedsiębiorstwa, który otrzymasz po około miesiącu, jest również podana cena ewentualnego przyłączenia działki.

Jedna osoba powiedziała że "jest problem z prądem bo miasto nie pociągnęło do tych działek prądu tylko do działek bliżej i trzeba sobie na własną rękę to załatwić lub współdzielić z sąsiadem na podlicznik" - tego akurat nie do końca zrozumiałem. Ale to się dopytam w urzędzie jak w tym miejscu jest.

Miasto samo z siebie raczej nie ciągnie prądu do działek (no chyba że przygotowuje swoje tereny pod sprzedaż w jakimś celu to wtedy jako właściciel występuje do ZE) tylko zakład energetyczny na twoje żądanie.

5. Ok, ale interesuje mnie taka rzecz. Chcę kupić dwie działki obok bo jedna to dla mnie za mała przestrzeń (na zdjęciu na żółto), załóżmy że każda z nich ma MPZP, czy w takim wypadku dom mogę postawić na środku nich jak nr 2 na rysunku? Lub co w przypadku kiedy wszystkie inne domy (na różowo) będą pobudowane przy drodze głównej, a ja chciałbym przy ślepej uliczce jak nr 1?

Zależy co napisali w MPZP. Mogą być różne linie zabudowy, a działka narożna może posiadać w tym przypadku nawet dwie linie zabudowy (dom odsunięty o ileś metrów od dwóch krańców działki), więc może być różnie. MPZP sprawdzisz na BIP gminy.

Zastanawia mnie jeszcze jedna kwestia kiedy działka ma spadek w kierunku północnym a na północ jest rzeczka. Czy w przypadku pór roku gdzie dużo pada woda będzie odciągana do tej rzeczki? Od czego zależy czy woda stoi na działce albo zalewa piwnice? Tereny jak wspomniałem raczej piaszczyste więc przepuszczalne.

Moja ma spadek w kierunku południowym. Ok. 1000 metrów dalej jest rzeka. Zależy od wielu czynników i na każdej działce może być inaczej. Ja mam głównie gliny, ale bliżej rzeki woda naniosła sporo piachu. Woda spływa. Najprościej odwiedzić działkę po dużym deszczu i poobserwować jak się woda zachowuje. Również przed zakupem warto zrobić badania gruntu przynajmniej w miejscu, w którym planujesz posadowić dom i tam, gdzie ewentualnie planujesz wybudować przydomową oczyszczalnię ścieków.

[dedert]

W zeszłym roku od maja weszły przepisy które.

1. Zablokowaly sprzedaży działek od 3000m2 które nie miały wydanych WZ do końca kwietnia 2016..

No dobrze ale tu chyba jest mowa o działce która ma w całości powierzchnię 30ar a jakbym chciał kupic 4 osobne działki po 10 ar każda albo od różnych właścicieli to czy wtedy areał się sumuje? Czy tu po prostu chodzi o to że ja jako nie będący rolnikiem nie mogę mieć ziem o większej powierzchni niż 30ar łącznie?

[dedert]

WZ czyli warunki zabudowy czyli jeśli ktoś odralniał ziemię po 04/2016 to nie ma szans na jej kupno powyżej 30ar. Słyszałem że wystarczy zrobić jakieś kursy rolnicze online i zaliczyć egzamin żeby móc kupować większe działki tak?

[d1gital]

Trochę kombinujesz.

Warunki zabudowy to jedno. Jeśli działka jest rolna a wydane są po 04/2016 to jest problem jeśli działka ma ponad 3000 metrów kwadratowych. Można wtedy próbować podzielić na mniejsze, ale to zależy od gminy, a sam proces trochę trwa. No i wątpię, aby kursy rolnicze i jakiś egzamin pomogły.

Działki mniejsze niż 3000 metrów możesz kupować śmiało - o ile mają albo MPZP albo mogą być/są wydane dla nich WZ (czyli dobre sąsiedztwo, przyłącza itp.)

A jeśli działki mają MPZP i są przeznaczone na budownictwo w planie to możesz śmiało kupować każdą wielkość - ustawy się do takich działek nie stosuje.

[dedert]

No i wątpię, aby kursy rolnicze i jakiś egzamin pomogły.

Dlatego też się pytam ale jak by poszukać w internecie to wiele ludzi szuka właśnie takich kursów po to żeby właśnie ziemię skupować a o samych kursach można przeczytać że:

"Kurs spełnia wymagania ujęte w Rozporządzeniu Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 13 lipca 2015 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Ułatwianie startu młodym rolnikom” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich
. ..
Nabywcą ziemi od 1 maja 2016 r. może być tylko rolnik indywidualny. W rozumieniu ustawy jest to osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze.

Kwalifikacyjne kursy zawodowe prowadzone są według programów nauczania, uwzględniające podstawę programową Ministerstwa Edukacji Narodowej.
...
Osoba, która zda egzamin otrzyma świadectwo potwierdzające kwalifikację w zawodzie 613003 Rolnik"

[Zuzanna31]

Dlatego też się pytam ale jak by poszukać w internecie to wiele ludzi szuka właśnie takich kursów po to żeby właśnie ziemię skupować a o samych kursach można przeczytać że:

"Kurs spełnia wymagania ujęte w Rozporządzeniu Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 13 lipca 2015 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Ułatwianie startu młodym rolnikom” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich
. ..
Nabywcą ziemi od 1 maja 2016 r. może być tylko rolnik indywidualny. W rozumieniu ustawy jest to osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze.

Kwalifikacyjne kursy zawodowe prowadzone są według programów nauczania, uwzględniające podstawę programową Ministerstwa Edukacji Narodowej.
...
Osoba, która zda egzamin otrzyma świadectwo potwierdzające kwalifikację w zawodzie 613003 Rolnik"

Odpowiem Ci w kwestii kursu:
on może być online, może być stacjonarny, nie ważne
Ważne, że po takim kursie musisz zdac egzamin panstwowy, zarowno teoretyczny jak i praktyczny.
Po zdaniu egzaminu panstwowego, otrzymujesz kwalifikacje w zawodzie rolnik.
Jest to oczywiscie do zrobienia, jak wszystko, ale wymaga pracy i determinacji .

[dedert]

Sprawa jest jasne i nawet nie biorę pod uwagę oblania egzaminu. Tylko czy naprawdę po tym będę mógł śmiało kupować ziemię rolne? To nie jest jakieś naciągactwo? Kursy takie organizuje np cs-doctrina

[dedert]

A nawet piszą że zdawalność jest 100%

[kaszpir007]

Sprawa jest jasne i nawet nie biorę pod uwagę oblania egzaminu. Tylko czy naprawdę po tym będę mógł śmiało kupować ziemię rolne? To nie jest jakieś naciągactwo? Kursy takie organizuje np cs-doctrina

Z tego co się orientowałem to pojęcie "rolnik" do zakupu ziemii to nie osoba która skończyła szkołę/kurs a prowadzi gospodarstwo rolnicze i to od minimum iluś tam lat.

Więc zapewne ten "kurs" by nic nie dał .

[d1gital]

Ja proponuję się zapoznać z Art. 6 i Art. 7 ustawy (https://www.anr.gov.pl/c/document_library/get_file?uuid=8e58e335-0a2b-4686-860e-6da680cf135d&groupId=24201) i porównać kwalifikacje wymagane ustawą, a kwalifikacje oferowane przez kurs. Wydaje mi się (ale może ktoś się zna lepiej?), że nawet ukończenie kursu, odbycie praktyk i zdanie egzaminu nie pozwoli, w świetle ustawy, zakupić ziemi.

[dedert]

No też dobrze by było spytać się kogoś kto taki kurs ukończył. Dostałem odpowiedź od cs-doctrina że:

"Kurs kwalifikacyjny Rolnik R3 kierowany jest do osób zainteresowanych pozyskaniem nowego zawodu Rolnik. Kurs ten jest przydatny w przypadku zakupu gruntów ornych oraz ubiegania się o pozyskanie środków unijnych"

[Zuzanna31]

No też dobrze by było spytać się kogoś kto taki kurs ukończył. Dostałem odpowiedź od cs-doctrina że:

"Kurs kwalifikacyjny Rolnik R3 kierowany jest do osób zainteresowanych pozyskaniem nowego zawodu Rolnik. Kurs ten jest przydatny w przypadku zakupu gruntów ornych oraz ubiegania się o pozyskanie środków unijnych"

Jeszcze jedna uwaga, prawo do odbycia skróconego kursu (czyli nie w normalnym trybie 2 letnim) mają osoby, które dostarczą zaświadczenie, że ( i tu dokładnie nie pamietam treści) pomagały, pracowały w gospodarstwie rolnym przez jakiś okres (chyba 2 letni ale nie jestem pewna). Może byc to zaświadczenie od sołtysa

Edit: staż ma być 3 letni

[dedert]

W trakcie tego kursu o którym ja mówię trzeba odbyć 160 godz praktyk w dowolnym gospodarstwie wybranym przez samego siebie.

[Zuzanna31]

Jeśli zewnętrzna komisja edukacyjna to zaakceptuje to ok
Sam kurs to jedno. Najważniejsze jest pozniej zdanie egzaminu panstwowego (praktyczny i teoretyczny).

[dedert]

Dochodzi jeszcze sprawa pierwokupu. Byłem w gminie się pytać i tam mi powiedziano że prawo pierwokupu mają rolnicy z tej gminy i gminy sąsiedniej, później chyba gmina albo lasy (już nie pamiętam) i kościół na końcu. Więc wynika z tego że po tym kursie mógłbym kupić ziemię ze swojej gminy i sąsiedniej ale z innych gmin jako ostatni. Jeśli żaden podmiot w ciągu bodajże 14 dni nie wyrazi chęci zakupu to wtedy jako rolnik z innej gminy mogę taka ziemię kupić.

Odnośnie tego WZ i MPZP to jeśli dobrze zrozumiałem nie w każdym przypadku działki budowlanej musi być MPZP, często są tylko WZ określające ogólne parametry domu. WZ musi mieć właściciel chcący sprzedać działkę i musi nam dostarczyć oryginał bądź kopie z potwierdzeniem oryginału po zakupie.

[dedert]

Zapomniałem jeszcze dodać że pani urzędnik podpowiedziała mi dziś też o tym kursie (a druga alternatywa to jeśli mam w rodzinie rolnika to on może dla mnie wykupić ziemię a później przepisać w spadku) oraz że też jest jedna osoba w gminie, która ukończyła taki kurs i planuje nabyć ziemię i są ciekawi czy uda jej się ją nabyć.