Niejasne sformułowanie w planie miejscowym

[matiasbud]

Witam, jestem właścicielem niewielkiej działki w centrum miasta z godnie z planem miejscowym działka przeznaczona pod handel i usługi, działka ma 48m2, o wymiarach sz. 8m długość 6m. Do której wyszczególnione są poniższe nakazy co do zabudowy działki zgodnie z planem miejscowym. Mam jednak wątpliwości jak rozumieć podpunkt B punkt 1. Co on tak naprawdę sugeruje i o co w tym chodzi? Moja pierwsze myśl to taka że jeśli działka jest mniejsza niż podana w tym punkcie to poniższe nakazy planu nie mają zastosowania. Poradźcie czy dobrze to rozumiem ewentualnie gdzie szukać wyjaśnień tego punktu. Działka to ostatnia działka w zabudowie szeregowej (małe kamieniczki przy bocznej drodze)

Dla terenów UU, UK i UA obowiązują:
1) Nakazy:
a) zachowanie istniejących i harmonijne wkomponowanie nowo projektowanych indywidualnych
budynków w istniejącą zabudowę i zieleń,
b) za minimalną samodzielną działkę budowlaną planu przyjmuje się działkę zgodną z przepisami
odrębnymi, spełniającą jednocześnie wymogi minimalnych szerokości i powierzchni, odpowiednio:
min.10m i min. 500m², ograniczenie nie dotyczy samodzielnych działek budowlanych planu
położonych bezpośrednio przy liniach rozgraniczających drogi publiczne,
c) obowiązujące parametry przeznaczenia podstawowego:
c1) procent terenów zabudowanych Pz – do 70%,
c2) procent terenów biologicznie czynnych Pb – od 10% wzwyż,
c3) wskaźnik intensywności zabudowy, Iz = do 1,5;
d) dachy – indywidualne dostosowane do charakteru miejsca i zabudowy przyległej,
e) forma obiektów indywidualna dostosowana do charakteru funkcji i podkreślająca walory miejsca,
f) obowiązek kompleksowego zagospodarowania nieruchomości od strony drogi w postaci: rozwiązań
terenowych, posadzek, elementów małej architektury, zieleni towarzyszącej

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Moja pierwsze myśl to taka że jeśli działka jest mniejsza niż podana w tym punkcie to poniższe nakazy planu nie mają zastosowania ...

- to musiałby być zapis w Planie, że np. działki budowlane o szer mniejszej niż 10m i / lub powierzchni mniejszej niż 500m2 nie są objęte nakazami Planu. Jeśli nie ma takiego zapisu, nie sądzę, abyś mógł w sposób tak dowolny to interpretować, tym bardziej, że ( jak znam życie ) właściciele dzielili by większe działki na mniejsze, skoro dla tych małych Plan by nie obowiązywał.
- proponuje poprosić Urząd o interpretację, choć nie sądzę, aby Plan wykluczał zabudowę na tej działce ( p.: c, c1 ,c2 ... )

[matiasbud]

Plan precyzuje sposób podziału działek na mniejsze więc nie mieli by takiej możliwości by korzystać z takiego ominięcia przepisów.

Wytyczne planu niestety uniemożliwiają zabudowę działki, ponieważ oprócz wymienianych powyżej plan narzuca jeszcze obowiązek kompensacji miejsc parkingowych w postaci 1 miejsca parkingowego na każde rozpoczęte 50m2 powierzchni budynku.

Polskie przepisy techniczno-budowlane określają następujące, minimalne wymiary dla stanowiska postojowego (§ 21 ust. 1 rozp.) dla samochodów osobowych
-minimalna długość
usytuowanych prostopadle do jezdni 5,0 m
usytuowanych równolegle do jezdni 6,0 m
-minimalna szerokość 2,3 m

Pomiędzy działka a drogą publiczną znajduję się przydrożny parking, na działkę nie przewidywano nigdy wjazdu, stworzenie jakiegokolwiek miejsca parkingowego na działce wiąże się z likwidacją 2 miejsc parkingowych na przydrożnym parkingu w celu umożliwienia wjazdu na działkę.
Dodatkowo budynek musi nawiązywać architektonicznie do sąsiedniej zabudowy szeregowej w której się znajduje. Czyli kamieniczki parter+piętro.

Czy jest możliwość znalezienia jakiegoś rozwiązania które dawało by możliwość odstąpienia od chociaż niektórych wytycznych planu?

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Czy jest możliwość znalezienia jakiegoś rozwiązania które dawało by możliwość odstąpienia od chociaż niektórych wytycznych planu?

- od Planu Miejscowego - niestety NIE
- od przepisów budowlanych - TAK ( odstępstwo )

[matiasbud]

Gdzie mogę znaleźć informację jak powinien wyglądać fachowo przygotowany wniosek o zmianę planu i co ewentualnie warunkuje decyzje urzędu w tej kwestii? mają jakieś odgórne wytyczne czy mogą go kształtować dowolnie według własnego uznania?

Dodam że architekt przez rok szykował projekt po czym po roku powiedział że tam się nie da nic wybudować bo plan wprowadza zbyt duże ograniczenia. Powiedział to nam krótko po tym jak powiedział nam że już prawie wszystko gotowe i będziemy składać wniosek o zezwolenie W między czasie była zmiana planu w tym rejonie. Po czym zasugerował sprzedaż i oddał dokumentacje. Jest taka możliwość że z czymś nawalił i chciał szybko umyć od tego ręce?

Czy to że działka jest zabudowana fundamentem z lat 70 ma jakieś znaczenie?

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

... tu masz np. artykuł i m.in. " Jak wpłynąć na treść planu " i kiedy ! :
http://muratordom.pl/prawo/formalnos...132_11317.html

" architekt przez rok szykował projekt po czym po roku powiedział że tam się nie da nic wybudować bo plan wprowadza zbyt duże ograniczenia "
- a jaki ma wpływ projektant na zapisy w Planie ? - nie ma wpływu ! jak również na terminy uchwalenia nowych Planów, poprawek, itp
- miałem taką sytuację, że projektowałem obiekt w oparciu o Warunki Zabudowy. Po wprowadzeniu Planu Miejscowego, WZ utraciły swoją "moc" prawną. Na szczęście zapisy w PM nie odbiegały zasadniczo od zapisów w WZ. A oczywiście projektuje się w oparciu o ISTNIEJĄCE dane do projektowania, a nie te, które nie są nigdzie zapisane, czy też nie stanowią podstawy do ich np. analizy.

[matiasbud]

... tu masz np. artykuł i m.in. " Jak wpłynąć na treść planu " i kiedy ! :
http://muratordom.pl/prawo/formalnos...132_11317.html

" architekt przez rok szykował projekt po czym po roku powiedział że tam się nie da nic wybudować bo plan wprowadza zbyt duże ograniczenia "
- a jaki ma wpływ projektant na zapisy w Planie ? - nie ma wpływu ! jak również na terminy uchwalenia nowych Planów, poprawek, itp
- miałem taką sytuację, że projektowałem obiekt w oparciu o Warunki Zabudowy. Po wprowadzeniu Planu Miejscowego, WZ utraciły swoją "moc" prawną. Na szczęście zapisy w PM nie odbiegały zasadniczo od zapisów w WZ. A oczywiście projektuje się w oparciu o ISTNIEJĄCE dane do projektowania, a nie te, które nie są nigdzie zapisane, czy też nie stanowią podstawy do ich np. analizy.

Dziękuję bardzo za link, bardzo się przyda, dzięki niemu i po rozmowie w urzędzie już wiem jak się za to zabrać.

Wpływu owszem nie ma żadnego ale za nim podjął się projektu to chyba powinien to sprawdzić, dlatego sprawa jest dla mnie dziwna. Nie wiem w oparciu o co był przygotowywany projekt w tym wypadku ponieważ w dziale gospodarki przestrzennej otrzymałem informacje że nigdy nie wydawano WZ do tej działki a Plan Miejscowy w tej formie jest już od 2006 roku. Powiedziano mi również ze wykonawca projektu powinien od razu wiedzieć co tam można a czego nie, tymczasem na jego polecenie biegałem po elektrowniach, wodociagach itp. żeby załatwić co kazał a jak wiadomo wszystko to ma swoja ograniczoną ważność, więc straciłem tylko pieniądze i czas. A w grudniu 2016r. była aktualizacja ale w tym wypadku nie wprowadzała żadnych zmian. Powiedziano mi również że wówczas była największa szansa na korektę planu dla tej działki, bo są argumenty przemawiające za zmianami. Gdybym informacje o ograniczeniach uzyskał wcześniej miałem szanse załatwić zmiany w PM, teraz pewnie może się okazać że będę musiał czekać nawet kilka lat.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

... to faktycznie dziwne !
- ja ( pisząc z praktyki zawodowej ) zaczynam projektowanie od analizy Warunków Zabudowy lub zapisów Planu Miejscowego, potem działka budowlana i program użytkowy Inwestora, potem ... inne dokumenty formalno prawne do projektu ( jak np. mapa do celów ... zapewnienia i warunki podłączenia budynku do sieci, ... ) - i to wszystko zanim postawię przysłowiową " pierwszą kreskę ". Bez analizy Warunków Zabudowy lub zapisów Planu Miejscowego to jest "chodzenie" jak po " polu minowym " lub "we mgle", inaczej : skrajny brak odpowiedzialności, czy też rzetelności podejścia do tematu.
- ale też "kij ma dwa końce" - 50% potencjalnych Inwestorów nie rozumie, że te tzw. analizy przedprojektowe są konieczne i kosztują !
- najszybszą analizę Planu wykonałem w 6 - 8 godzin, najdłuższą - tydzień pracy ! aby "wstrzelić" się w Warunki, które są podstawą projektowania.
- w Twoim przypadku, mam wrażenie ( z tego co piszesz ) , że tych analiz nie było. A z jakich powodów ? - nie wiem.

[[email protected]]

Witam potrzebuję pomocy w interpretacji planu zagospodarowania.


Moja działka znajduje się na terenie zabudowy 1 MN. Złożyłam w Urzędzie Miasta projekt domu "dom w kansas" parter + poddasze użytkowe i zaczęły się moje problemy. Pani w Urzędzie Miasta powiedziała, że projekt jest do wyrzucenia, gdyż zgodnie z mpzp mogę wybudować domu składający się z 2 kondygnacji + poddasze użytkowe (czyli parter, piętro i poddasze użytkowe). Powiedziała, że wskazana w planie zagospodarowania wysokośc to wysokość minimalna. Ja jeszcze nie spotkałam się z takimi określeniami. Zazwyczaj plan określa wysokość ale maksymalną. Ponadto ustawa o planach zagospodarowania przestrzennego w art. 15 ust. 2 punkt bodajże 6 wyraźnie wskazuje że plan zagospodarowania obowiązkowo ma określać wysokość maksymalną.Dodatkowo w treści tego planu wszystko jest niejednoznaczne. 2 MN wskazuje wysokość do..., a już 3 MN wysokość o... Co Państwo o ty sądzicie? Czy urzędniczka ma rację? Mój projekt pójdzie do kosza?

Poniżej cytuję część treści tego planu:

"1. 1MN - teren istniejącej i projektowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej i bliźniaczej, adaptacja istniejących budynków mieszkalnych w dobrym stanie technicznym, rozbiórka mieszkalnych i gospodarczych po zużyciu technicznym, przy ulicy Piaski Starowiejskie budynki kształtować indywidualnie. Wysokość zabudowy 2 kondygnacje + poddasze użytkowe. Linia zabudowy 10,0 m od krawędzi jezdnia 1KD, l KL; 7,0 m od krawędzi jezdni 2KD i 5,0 m na odcinku 1KL od zakrętu 1KD.
2. 2MN - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej do 2 kondygnacji + poddasze użytkowe, wolnostojąca na działkach około 1000 m2 l kondygnacja + poddasze mieszkalne. Przy ul.Piaski Starowiejskie dopuszcza się na trzech działkach w głębi zabudowę wolnostojącą parterową z poddaszem mieszkalnym. Wspólne wjazdy dla zabudowy przy ulicy i w głębi. Linia zabudowy 15,0 m od krawędzi jezdni 51 KUZt 1/2, 0,8 m od krawędzi jezdni na odcinku 1K1 od zakrętu 1KD.
3. 3MN - teren zabudowy mieszkaniowej wolnostojącej parterowej z poddaszem mieszkalnym i bliźniaczej o 2 kondygnacjach z poddaszem użytkowym. Przy ul. Kazimierzowskiej adaptacja istniejących budynków mieszkalnych i uzupełnienia w istniejącej linii zabudowy. Bryłę obiektu mieszkalnego na działce przylegającej do ul.1KL i 51KUZ 1/2 należy potraktować indywidualnie odpowiednio zaakcentować zabudowę narożną. Granica działek wzdłuż ul. 27KUZ 1/2 i 51KUZ 1/2 obsadzić zielenią wysoką. Linia zabudowy 10,0 m od krawędzi jezdni 1KL, 3KD; 15,0 m od krawędzi jezdni 51 KUZ 1/2; 16,0 m od krawędzi jezdni 50 KUZ 1/2."

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

wszystko jest napisane w PM !!! najpierw analizuje się zapisy Planu Miejscowego, sąsiedztwa, możliwości zabudowy, .... potem na tej podstawie projektuje obiekt i zagospodarowanie, nie odwrotnie.

[[email protected]]

Przed zakupem projektu, dokładnie analizowaliśmy plan zagospodarowania, tylko nawet projektantowi ani mnie nie przyszło do głowy, że urzędnik zinterpretuje zapis " wysokość 2 kondygnacje + poddasze użytkowe" jako wysokość minimalną. Bo zgodnie z prawem i ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym plan zagospodarowania przestrzennego obowiązkowo określa MAKSYMALNĄ WYSOKOŚĆ ZABUDOWY, a nie minimalną!!!!!

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

... jeżeli prawidłowo cytujesz Plan Miejscowy dla 1MN, to nie ma tu zapisu minimum / maksimum, tylko konkret :
" 2 kondygnacje + poddasze użytkowe ", a dla 2MN mamy " do 2 kondygnacji + poddasze użytkowe ", dla 3MN analogicznie jak dla 1MN

[[email protected]]

Łukasz Ładziński nie ma zapisu minimum/maksimum, ale jak przeczytasz ustawę o planowaniu przestrzennym, dokładnie art. 15 ust. 2 pkt 6, to wyraźnie jest napisane, że "plan miejscowy obowiązkowo określa maksymalną wysokość zabudowy". Dla mnie interpretacja urzędnika w tym przypadku jest sprzeczna z konstytucyjną zasadą ochrony prawa własności. Dostałam właśnie dzisiaj od radcy prawnego specjalizującego się w prawie budowlanym interpretację tego planu, który wyraźnie pisze, że jest to plan stary z 1997 r., który jest planem obowiązującym uchwalonym na podstawie uprzedniej ustawy o planowaniu przestrzennym z 1994r. Plan zachowuje swoją moc obowiązującą, ale jego interpretacja odbywa się poprzez odwołanie się do przepisów zmienionej ustawy o planowaniu przestrzennym z 2003 roku (tak jak wyżej pisałam art. 15 ust. 1 pkt 6), gdzie jest mowa o maksymalnej wysokości zabudowy. Tylko nie wiem jak się zachowają urzędnicy jak dostarczę im taką interpretację od radcy prawnego. Czy w ogóle wezmą ją pod uwagę, czy się tylko oburzą i bardziej sobie zaszkodzę.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

... bardzo ciekawe jak się to skończy. Napisz co udało Ci się załatwić. Ja zazwyczaj w takich kwestiach spornych udaje się wprost do naczelnika Wydziału i rozmawiam, natomiast faktycznie lepszą forma jest "droga" papierowa ( choć niekiedy dłuższa, ale co na " papierze " ... to na " papierze " )

[izabela0292]

Witam

Proszę o pomoc w interpretacji zapisu MPZP.

Mam działkę o powierzchni 500m2, z planu wynika zapis
1. max. intensywność zabudowy 0,3;
2. pod zabudowę może być wykorzystane nie mniej niż 35 % powierzchni działek;
3. co najmniej 40 % powierzchni przeznaczyć pod powierzchnię biologicznie czynną.

Moje pytanie czy zapis 1 nie wyklucza zapisu pkt.2 ?? Interesuje mnie budowa domu o powierzchni 163 m2, będzie możliwość budowy przy takich zapisach ??

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

zapis p.1 wyklucza p.2 dla działki o tej powierzchni
dla działki 500m2 możliwa pow. zabudowy to 175m2 ( 35% pow. działki ), a intensywność to 175/500 = 0,35 ( tj. nie spełnia wymogu 0,3 )