Zakup pierwszego domu z rynku wtórnego - jak i na co się przygotować?

[bumbumbum]

Witajcie!
Zastanawiam się nad domem z bali, na kredyt. Będzie to moja pierwsza nieruchomość w ogóle, do tej pory nie mieszkałem w domu, więc mam wiele pytań i godzin nauki przed sobą. Nie chodzi o to, że konkretnie upodobałem sobie z bali, ale z tych co oglądałem, ten podoba mi się najbardziej

Nawet nie chodzi o sam dom w sensie technicznym, a o to, czy faktycznie to coś dla mnie.
Zależy mi na większej działce niż te 800-1200 metrów przy mieście, a w bliższej odległości o takie ciężko, chyba, że za miliony.
Szukałem czegoś, do czego możemy wejść z rodziną (ja, żona, małe dziecko), mieszkać i ew. za parę lat coś poremontować "pod siebie". Na pewno nie chciałbym w najbliższym czasie wkładać w niego dużych sum.

W skrócie:
- 30 minut do miasta powiatowego,
- spora działka 3000 metrów,
- dom ma 20 lat, parę lat temu we wnętrzu był remont
- powierzchnia 200 metrów, piętrowy, ma strych, z piwnicą (pralnia, kotłownia)
- jest kanalizacja
- jest kominek i piec na ekogroszek, panele fotowoltaiczne (ponoć wystarczy aby ogrzewać wodę w lato)
- na dole ogrzewanie podłogowe
- dom jest z bali, ocieplony
- dach jest z dachówki
- garaże nie przylegające do domu
- dom jest przy lesie, więc fajnie, za to jest w pobliżu skarpa, choć podobno nie było problemów, żeby coś się osuwało / zalewało
- można się podpiąć pod światłowód

Cena to 800 000 zł, do negocjacji. Okoliczne działki to cena 100 zł/m. Więc wydaje się to dobra cena? W środku jest zrobiony dosyć ładnie, choć pokoje trzeba będzie porobić pod siebie.

Wszystko na pierwszy rzut wyglądało dla mnie okej. Podkreślam, że kompletnie się nie znam. Jedynie zaleciało mi coś smrodem/wilgocią w piwnicy (suszarni). Właściciele w domu parę lat nie mieszkają, więc może to też przez to?

Zastanawiam się, czy jest sens i czy taki dom mnie nie przerośnie kosztami. Biorę na kredyt 2%, więc stałe stopy przez 10 lat i w tym czasie zamierzam spłacic. No, ale łatwiej kupić, gorzej utrzymać.

Mam kilka pytań. Będę wdzięczny za odpowiedzi


1)
Co pominąłem w kosztach utrzymania?

- Ubezpieczenie, pewnie z wyposażeniem trzeba liczyć 1mln zł około, więc pewnie z 1000 zł/rok
- ogrzewanie (tu jestem zielony)
- alarm, ochrona? z tego co widziałem +-150 zł/mies.
- serwisy

Jakbyście mogli podrzucić jakieś estymacje z doświadczenia to będę wdzięczny.

2)
Jakich kwestii mogłem nie przemyśleć? Pewnie jest ich sporo.

3)
Czy to częsta praktyka, aby podpisywać umowę przedwstępną z zaliczką (zwrot tylko w razie bym nie dostał kredytu)?
Wstępnie mi wyliczali i bez problemu powinienem dostać, ale kto ich tam wie.

4)
Ile realnie mogę +- wynegocjować i w jaki sposób najlepiej to rozegrać?
Myślę, aby generalnie zaproponować niższą cenę z zaznaczeniem, że po oględzinach inspektora i ew. wadach będziemy negocjować w dół - ma to sens dla mnie.

5)
Potrzebowałbym iść na oględziny z jakimś inspektorem, co wybada wszystko od A do Z. Znajomi niestety się nie znają, nie kupują domów.
Widziałem serwisy typu Pewny Lokal, Inspekcja domu i inne z google - z któregoś warto skorzystać czy lepiej obrać inną drogę?

6)
Najbardziej boję się właśnie remontu typu dach czy jak się okaże, że wyjdzie jakiś grzyb, wilgoć - tego podobno nie da się już pozbyć jak raz wejdzie.

7)
Wiem, że muszę dopytać o piec, bo nie wiem jakiej jest generacji, a ponoć musi być teraz V generacji.

8 )
Jak inspekcja wykaże, że wszystko jest okej (w co wątpię, dom ma 20 lat), to ile rozsądnie wypadałoby mieć kasy w gotówce na ew. poprawki, dropne serwisy itd? Przy takim domu podejrzewam, że ze 100 tys zł warto na ten cel zostawić. Myślę, że może to być jak z używanym samochodem, po miesiącu trzeba wymienić to i owo.

9)
Staram się na nic "nie napalać". Jeżeli uważacie, że to powyżej brzmi jak słaba opcja, dajcie proszę znać. Sam jeszcze w głowie nie mam pewnego "tak".


Nie wiem czy coś jeszcze pominąłem. Pewnie tak Zapewne zakup mieszkania byłby o wiele prostrzy, a tak nie mam doświadczenia i jest naprawdę ciężko, tymbardziej, że sam nie mieszkałem nigdy w domu, ale zawsze chciałem go mieć.

Będę wdzięczny za pomoc. Z góry bardzo dziękuję!

[jajmar]

Co pominąłem w kosztach utrzymania?

koszty wody i kanalizacji, koszty wywozu śmieci, prad (nawet jak sa panele to są koszty. Koszty internetu, TV. Podatek od nieruchomości. Sprzedajacy ma obowiązek dać ci swiadectwo energergetyczne z niego powinny wyjśc koszty energi potrzebnej do utrzymania budynku.
Ogólnie podałeś jakies mega dziwne koszty,

[bumbumbum]

Dzięki, a co z resztą? Mógłbyś rzucić okiem? PCC z tego co wiem się nie płaci za pierwszą nieruchomość.

[Elfir]

dziwnie tanio chce sprzedać. Ale może dlatego, że drewnianych nikt nie chce kupować. Albo okolica tańsza.

Czy ten drewniany dom parę lat stał niezamieszkany? Był ogrzewany zimą? Przypatrzyłabym się wilgotności wełny użytej do docieplenia.

Pieca nie trzeba wymieniać. Generacje pieców dotyczą nowej budowy.

[bumbumbum]

dziwnie tanio chce sprzedać. Ale może dlatego, że drewnianych nikt nie chce kupować. Albo okolica tańsza.

Tak jak pisałem. Ceny działek tam to ok 100 zł/m. Co do domku. W okolicy oglądałem mniejsze, ok. 150m domek nowszy, na działce 1200m. Cena taka sama. Myślę, że biorąc pod uwagę jego wiek, no to cena adekwatna.

W środku nie widać bali, są normalnie ściany, więc jest to ocieplone i zabudowane.

Czy ten drewniany dom parę lat stał niezamieszkany? Był ogrzewany zimą? Przypatrzyłabym się wilgotności wełny użytej do docieplenia.

No właśnie dlatego chcę wziąć jakiegoś specjalistę, ale pomyślałem, że może nie przemyślałem wielu rzeczy i na poziomie forum lepiej odpuścić

Pieca nie trzeba wymieniać. Generacje pieców dotyczą nowej budowy.

Dziękuję! Jak masz doświadczenie, mogłabyś podpowiedzieć przy innych moich pytaniach?

[jajmar]

napisaleś ze dom ma 20 lat. Wg mnie to bardzo moldy dom. Zastanawia mnie to że pisałe s ze to dom z bali.

[dbx]

Tak jak pisałem. Ceny działek tam to ok 100 zł/m. Co do domku. W okolicy oglądałem mniejsze, ok. 150m domek nowszy, na działce 1200m. Cena taka sama. Myślę, że biorąc pod uwagę jego wiek, no to cena adekwatna.

W środku nie widać bali, są normalnie ściany, więc jest to ocieplone i zabudowane.

Ciekawy temat.
Masz wiele obiekcji technicznych i dobrze. Czy zabudowane od środka ściany uważasz za wystarczający powód do 'radości'?
Może pod tynkiem/zabudowa istnieje drugie życie?
Widywałem różne domy z drewna i każdy "coś" miał. Nawet sam sobie chciałem drewniany postawić ale w 'przedostatnim' momencie wycofałem się z tego pomysłu.
Nie piszesz o tym, czy wiesz ilu właścicieli jest wpisanych do KW. Czy masz wiedzę o tym, czy jest zastawiony lub inaczej obciążony; hipoteka lub inne?
Zaczął bym od kwestii prawnej.
Technicznie dom z drewna to ciężki temat.

[Elfir]

Dziękuję! Jak masz doświadczenie, mogłabyś podpowiedzieć przy innych moich pytaniach?

Nie bardzo pomogę, bo koszty zakupu nieruchomości są uzależnione od lokalnych uwarunkowań (ilości wolnych nieruchomości na rynku, zamożności lokalnego społeczeństwa, dróg dojazdowych, mody na lokalizacje, infrastruktury gminy). To ile możesz negocjować zależy do stopnia desperacji sprzedającego. Jak długo wystawiają dom na sprzedaż.

Nie znam się też na sprawdzaniu nieruchomości z inspektorem, ale gdybym miała to robić to przejrzałabym fora i FB pod kątem polecanych kierbudów/inspektorów nadzoru właścicielskiego i zatrudniła kogoś takiego.

Natomiast co do tego, czego mogłeś nie przemyśleć:
- dojazdu dzieci do szkół i na zajęcia pozaszkolne
- czy w pobliżu będą mieli kolegów?
- jaki jest dojazd do pracy, kiedy samochód się zepsuje?
- odśniezanie dojazdu?

Dom ma 20 lat, a więc jego parametry izolacyjności prawdopodobnie bardzo odbiegają od współczesnych wymagań. Ja bym się obawiała kosztów grzania takiej 200-metrowej landary. W domu w technologii tradycyjnej chyba łatwiej poprawić izolację np. jest dołożyć grubszy styropian na elewacji niż wełnę od wewnątrz w domu z bala.
- piec na węgiel jednak zanieczyszcza powietrze, którym będziesz oddychać. Wymaga czyszczenia, ładowania paliwa. A kominy przeglądów kominiarza.

A tutaj doświadczenia właścicieli o kupnie takiego 20letnego domu z bala:
https://budujemydom.pl/budowlane-abc...go-domu-z-bali

[bumbumbum]

napisaleś ze dom ma 20 lat. Wg mnie to bardzo moldy dom. Zastanawia mnie to że pisałe s ze to dom z bali.

Co dokładnie Cię zastanawia?

[bumbumbum]

Jest piecyk na drewno w salonie, a tak to piec na ekogroszek.

[bumbumbum]

No właśnie też się nas tym zastanawiam.
Raczej nie jest obciążony. Co za różnica ilu jest właścicieli wpisanych? Czy to coś zmienia?

Widzę, że faktycznie ciężki temat. Z takim kredytem może okazać się "na styk", a nie chciałbym żeby po wprowadzeniu wyszedł mnie kilkadziesiąt tysięcy drożej.

[jajmar]

Co dokładnie Cię zastanawia?

Postawiony 20lat temu ze świerzych bali czy przeniesiony i od 20lat stoi w nowym miejscu a bale maja już 100 na karku?

[dbx]

No właśnie też się nas tym zastanawiam.
Raczej nie jest obciążony. Co za różnica ilu jest właścicieli wpisanych? Czy to coś zmienia?

Widzę, że faktycznie ciężki temat. Z takim kredytem może okazać się "na styk", a nie chciałbym żeby po wprowadzeniu wyszedł mnie kilkadziesiąt tysięcy drożej.

Każde 'raczej' robi różnicę.
Widać, że jesteś jeszcze nieobciążony pomysłem, że musisz go mieć, więc masz ten komfort, że bez bólu możesz zdanie zmienić.
Ilość właścicieli...no właśnie, tę różnicę najczęściej gwarantuje. Jak mimo to masz na uwadze ten dom, pogadaj z gospodarzem, tak na luzie....jak się mieszka, że sądziedzi coś wydziwiają...co u reszty rodziny. Taki pic i lekka podpucha, czasem da więcej informacji niżby się człowiek spodziewał.
Domy z drewna to zupełnie inna bajka w porównaniu z murowanymi.
PIszesz, że z bali, czyli dla laika to gruba deska. Najczęściej wykonana z drewna przypadkiem przetartego na wymiar, i już. Tego typu dom można śmiało traktować jako substytut domu. Tym gorzej że dostęp do ścian z jednej strony, jest, jak piszesz, niemożliwy.
Za 8 stówek jest wybór, więc nie ma się co na ten napalać.

[bumbumbum]

To właśnie przez biuro.

W takim razie zapytać co to za bal, tylko skąd będę mieć pewność, że jest ok?
Nie napalam się

[Elfir]

Jak mimo to masz na uwadze ten dom, pogadaj z gospodarzem, tak na luzie....jak się mieszka, że sądziedzi coś wydziwiają.

Tylko autor pisał, że dom stoi pusty od kilku lat

[dbx]

To właśnie przez biuro.

W takim razie zapytać co to za bal, tylko skąd będę mieć pewność, że jest ok?
Nie napalam się

Nie mam w zamiarze zniechęcać, ale zainteresuj się domami tego typu. Poczytaj inne fora.
Osobiście gdybym musiał mieć taki dom, zrobiłbym go jako nowy, ale kupić od kogoś, nigdy.
I jeszcze to....piszesz: "biorę kredyt na 2%, stałe stopy na 10 lat". ... w jakiej bajce to było?

[bumbumbum]

"Bezpieczny" kredyt 2% - szkoda nie skorzystać jak się coś trafi. Masz stałe stopy przez 10 lat.