Deweloper wykonał na działce skarpę której być nie powinno

[stormbreaker]

Witam serdecznie forumowiczów,

Jestem tu pierwszy raz więc z góry bardzo przepraszam jeśli coś przekręcę.

Otóż mam pewien problem z działką która przynależy do kupionej przeze mnie szeregówki. W akcie notarialnym posiadam parafowany
projek zagospodarowania terenu (wycinek na zdjęciu). Moja działka jest powyżej czerwonej przerywanej linii. Zgodnie z rysunkiem nie ma na niej skarpy. Skarpa jest na działce sąsiedniej. Deweloper mimo wszystko wykonał skarpę po mojej stronie. Pomiędzy działkami postawił płot. Jego argumentacja jest taka, że zbyt póżno się zorientował że architekt nie przewidział muru oporowego i musiał to zrobić w taki sposób że również po mojej stronie jest skarpa... Trochę, a nawet bardziej niż trochę mi to śmierdzi.

Czy może ktoś z Was miał podobną sytuację i wie jak to rozegrać. Zasadniczo to chcę ponad wszystko żeby tej skarpy nie było, działka ma szerokość 3m, a sama skarpa szereokość 1.3m więc tracę praktycznie połowę.

Jeśli brakuje jakichś informacji to chętnie dodam. Mam też faktycznie zdjęcia, w razie potrzeby mogę udostępnić bezpośrednio.

Link do zdjęcia w pełnej rozdzielczości
https://ibb.co/7rBZWcz

Z dodatkowych rzeczy:

• nie było jeszcze przekazania własności
  po stronie gdzie ma być skarpa praktycznie jej nie ma

[Mareks77]

Patrząc na poziom terenu to działka powyżej czerwonej lini ma 258,75mnpm, natomiast działka w czerwonej przerywanej lini ma 257,95mnpm co stanowi 0,8m różnicy.
Na działce dolnej od ogrodzenia w stronę budynku jest oznaczona skarpa.
Działka o szerokości 3m o którą prawdopodobnie chodzi ta po prawej stronie jest drogą dojazdową do budynków. Tam różnice poziomów są nieznaczne ale droga biegnie pod lekką górkę
Jeśli oznaczenie czerwoną przerywaną linią działki dolnej jest prawidłowe to droga jest prawdopodobnie własnością wszystkich działek leżących przy niej.
Nie wiem z jakiego powodu tracisz połowę. Ta skarpa jest przy drodze?
Najlepiej podeślij zdjęcia z opisem jak to wygląda w rzeczywistości

[stormbreaker]

Pewnie źle to opisałem. Chodzi mi o teren od budynku oznaczonego jako 2. do czerwonej przerywanej linii. Tam jest 3 metry szerokości z czego połowa w tej chwili to skarpa. To jest to co opisałeś jakoś działka powyżej czerwonej linii (to jest właśnie moja działka). Tam deweloper zrobił skarpę, która jest narysowana na działce poniżej czerwonej przerywanej linii

[Mareks77]

OK. Skarpa zamiast na działce poniżej znajduje się na działce powyżej i z Twojej strony zamiast za ogrodzeniem jest przed odgodzeniem.
Poziom terenu wskazuje że spadek owej skarpy jest w stronę ogrodzenia.
Wiem że może się to Tobie nie podobać ale deweloper moim zdaniem albo wybrał mniejsze zło gdyż opady spowodują ze ogrodzenie nie będące na górce nie będzie podmywane i nie spłynie razem z tą skarpą, a opady nie będą wędrowały w stronę budynku sąsiada lub poprostu nabywca sąsiedniego budynku miał większe przebicie i zażyczył sobie takiej zmiany. Istnieje oczywiście niebezpieczeństwo jeśli teren jest nieprzepuszczalny bez drenażu to taki stan będzie powodował zatrzymywanie się wody przed ogrodzeniem.

Jeśli tak jak piszesz w akcie notarialnym jest zawarty projekt zagospodarowania terenu działki to niejako oferowana przez dewelopera rzecz jest niezgodna z z dokumentacją.
Deweloper poszedł na łatwiznę i zamiast murku oporowego zintegrowanego z ogrodzeniem poszedł w skarpę która w niesprzyjających warunkach będzie dla Ciebie utrapieniem.
Moim zdaniem obecnie nie obiecuj sobie zbyt wiele....jedyne co możesz tu próbować ugrać to jakąś rekompensatę poprzez upust w cenie lub wpisanie zagospodarowania terenu do zakresu gwarancji tak aby zobowiązać dewelopera do usunięcia wszelkich powstałych wad spowodowanych tą zmianą.
Jeśli deweloper nie poszedł w stronę murku oporowego to raczej już go nie wybuduje a Ty tego nie wymusisz.
Teren jest świerzy więc to co możesz uzyskać to umocnienie skarpy tak by opady nie powodowały jej degradacji oraz wykonanie drenażu przed ogrodzeniem tak by woda tam nie zalegała.

Jeśli byś zawierał umowę z deweloperem na budowę domu i projekt zagospodarowania byłby jednym z elementów składowych tej umowy to mógłbyś domagać się usunięcia wady ze względu na element niezgodny z umową..

[Kaizen]

Zasadniczo to chcę ponad wszystko żeby tej skarpy nie było, działka ma szerokość 3m, a sama skarpa szereokość 1.3m więc tracę praktycznie połowę.

Zapytaj, czy doprowadzi do stanu zgodnego z projektem już, czy masz poprosić PINB o kontrolę.
Jak nie doprowadzi do zgodności z projektem zagospodarowania terenu, to tak czy inaczej (niezależnie od tego, czy chciałbyś sobie odpuścić "z dobrego serca" czy przekonałby Cię rabatem czy bonusem) zawiadomiłbym PINB, żeby za kilka lat mieć u nich dokumentację, że wszystko ich zdaniem było OK, bo inaczej deweloper zniknie, a Ty będziesz musiał to naprawiać.

Edyta
Jeszcze popatrzyłem.... Masz poziom podłogi poniżej poziomu terenu? To znaczy, że hydroizolację masz grubo poniżej terenu. Więc wilgoć i woda może się "wlewać" pod podłogę, bo PPP to powierzchnia której dotykasz w pomieszczeniu - poniżej masz okładzinę, wylewkę, termoizolację i dopiero hydroizolacja. Więc ta hydroizolacja jest co najmniej 20cm niżej. A powinna być znacząco powyżej terenu, żeby nawet ulewny deszcz na zmarzniętą ziemię nie zawilgocił ścian nadziemia. A jak już się ktoś upiera na takie obniżenie poziomu podłogi, to krytycznie ważne jest zrobienie pionowej hydroizolacji powyżej i trwale szczelne połączenie jej z tą poziomą poniżej poziomu terenu. To nie jest ani tanie, ani proste do wykonania więc zakładałbym, że deweloper nie zrobił tego prawidłowo (chyba, że dokładnie patrzyłeś mu na ręce i przymusiłeś do tego).

[stormbreaker]

Dziękuję za odpowiedzi.

Nie stawiałem jeszcze żadnych żądań deweloperowi, bo już z innym dramatem mam kłopot i próbowałem go załatwić polubownie. Tutaj odnośnie skarpy chciałem właśnie zebrać trochę informacji by od razu przestawić jakąś dokumentację czy inspekcję. Widzę że w takim razie muszę się odezwać do PINB

Wrzucam linki do zdjęć, może na tej podstawie będziecie w stanie też coś powiedzieć



A odnośnie tego czy podłoga jest poniżej działki to "chyba nie" ale nie jestem pewien. Mógłbyś mi wytłumaczyć jak to wywnioskowałeś?

[stormbreaker]

Dodam jeszcze tylko że zdjęcia bardzo mocno "spłaszczają" skarpę..w rzeczywistości jest dużo bardziej stroma

[Elfir]

to jaka jest stroma nie ma znaczenia. Pod względem prawnym liczy się jedynie czy jej istnienie zaburza u ciebie pierwotne warunki wodne i czy wysokość posadowienia jest zgodna z projektem.

[stormbreaker]

Wrzucam dodatkowego screena:



Na niebiesko pierwotna linia gruntu przed rozpoczęciem inwestycji.
Na zielono linia gruntu wg projektu inwestycji
Na czerwono linia która została wykonana

Czy zaburza pierwotnej warunki wodne nie umiem powiedzieć, bo jestem laikiem w tej kwestii.
Czy wysokość posadowienia jest zgodna z projektem, tutaj pewnie bym potrzebował jakiejś ekspertyzy?

[Elfir]

zalewa ci posesję woda spływająca z jego posesji?
Naruszył twoją działkę?
To jest podstawą roszczeń.

Ale to czy on ma skarpę u siebie czy nie i jej nachylenie - to nie jest twoja sprawa.

[stormbreaker]

Ale to mi zrobili skarpę której nie było w projekcie. To na screenie to moja posesja

[Elfir]

Ale to mi zrobili skarpę której nie było w projekcie. To na screenie to moja posesja

dlatego nie ma znaczenia czy skarpa jest stroma czy łagodna - znaczenie ma ze ktoś naruszył twoją działkę. I ma obowiązek przywrócić stan pierwotny twojego terenu.

[Mareks77]

dlatego nie ma znaczenia czy skarpa jest stroma czy łagodna - znaczenie ma ze ktoś naruszył twoją działkę. I ma obowiązek przywrócić stan pierwotny twojego terenu.

Nie wiem skąd osąd iż jest to działka autora. Moim zdaniem autor dopiero kupuje nieruchomość w postaci szeregówki razem z działką. Ta działka działki były własnością dewelopera który pobudował na nich owe nieruchomości .

Jedyny problem a w zasadzie rozbierzność jest taka że kupowana nieruchomość posiada skarpę która w projekcie zagospodarowania jest na sąsiedniej działce.

Z ogrodzeniem panelowym prędzej czy później będzie problem gdyż woda spływająca po skarpie zanum zamuli spłaszczając skarpę to podmyje panel i wyląduje na sąsiedniej działce przy budynku sąsiada. Wyjdzie na to że przyszły właściciel czyli autor pytania będzie się kłócił z przyszłym właścicielem posesji niższej.
Można oczywiście zainteresować sprawą PINB na niezgodność z projektem załączonym do pozwolenia na budowę ale jeśli inwestycja już się zakończyła to nadzieję raczej płonne i szedł bym raczej w polubowne załatwienie sprawy z deweloperem na którym straszenie inspektoratem raczej nie robi wrażenia.

[Kaizen]

dlatego nie ma znaczenia czy skarpa jest stroma czy łagodna - znaczenie ma ze ktoś naruszył twoją działkę. I ma obowiązek przywrócić stan pierwotny twojego terenu.

To nie jest jego teren. Do czasu przeniesienia własności jest to teren dewelopera. Można się kopać o zgodność z umową, ale łatwiej na początku spróbować zgodności z projektem.

nie było jeszcze przekazania własności

Deweloper "przeniósł" skarpę wbrew projektowi zmniejszając użyteczność nieruchomości która kupuje stormbreaker a zwiększając drugiej. Czy to niedbalstwo, czy tak oszczędził a murku, czy dogadanie się z drugim kupującym - nie zmartwienie stormbreakera.

[stormbreaker]

Żeby uściślić przeniesienia własności jeszcze nie było, ma nastąpić pod koniec marca tego roku.

[Hipka]

(...) Zgodnie z rysunkiem nie ma na niej skarpy. Skarpa jest na działce sąsiedniej. Deweloper mimo wszystko wykonał skarpę po mojej stronie. Pomiędzy działkami postawił płot. Jego argumentacja jest taka, że zbyt póżno się zorientował że architekt nie przewidział muru oporowego i musiał to zrobić w taki sposób że również po mojej stronie jest skarpa... Trochę, a nawet bardziej niż trochę mi to śmierdzi. (...)

na moje oko jesteś stratny na terenie, za który zapłaciłeś, bo poziom działki w obrębie swojej własności powinieneś mieć na poziomie 285,75.
Develop stawiając ogrodzenie na poziomie 257,95 spowodował to, że Twoim kosztem zrobił dobrze tym poniżej, bo to u nich powinna być skarpa.

Drogi masz trzy:
- niech rozbiera płot i robi zgodnie z projektem; projekt muru oporowego to chwila moment - ale to są koszty + problemy z wodą z Twojej działki dla działek niższych - więc zapomnij, że się zgodzi;
- jeśli nie podpisałeś wszystkich papierów, to targuj rabat i to gruby (przyjęłabym, ze powierzchnia skarpy nie nadaje się do niczego a jeszcze dokłada Ci obowiązków, bo musisz ją kosić; nooo chyyyyba, że od południa, to kiedyś założysz na gruncie PV - nachylenie bliskie ideałowi
- batalia sądowa - 5 lat w plecy, koszta masakryczne a efekt niepewny (tu jest Polska);

reasumując: idź do mądrego prawnika, który ładnie ubierze w słowa argumenty punktu pierwszego oraz drugiego i dobrodusznie doda, że nie jesteś "pan klient awanturujący się" i masz rozwiązanie właśnie w postaci rekompensaty... pismo jednak niech zakończy zamieszczając standardową regułkę, że to rozwiązanie pozwoli developerowi zaoszczędzić kosztów postępowania sądowego - to na wypadek braku chęci polubownego rozwiązania sprawy...

p.s. jakbyś kiedyś jeszcze coś kupował, na czym się nie znasz, odżałuj tysiączka albo dwa osobie kompetentnej, która sprawdzi, czy to, co kupujesz, odpowiada temu, co chciałeś kupić. Polacy mają taką naturę, że o 5 groszy na jogurcie będą robić aferę o a kilka tysięcy przy zakupach za milion machną ręką...

tak czy tak powodzenia!

[Elfir]

Żeby uściślić przeniesienia własności jeszcze nie było, ma nastąpić pod koniec marca tego roku.

To albo rezygnujesz, bo nie jest zgodne z umową, albo każesz przywrócić stan na zgodny z umową, albo negocjujesz niższą cenę z powodu zmniejszenia użyteczności.
Dyskutowanie o tym, czy skarpa jest mniej czy bardziej stroma to moim zdaniem rozmienianie problemu na drobne, bez większego znaczenia.

[stormbreaker]

Odezwałem do biura architektonicznego który przygotowywało projekt. Wypunktuje co mi zostało oznajmione:

• teren z założenia nigdy nie miał być płaski, bo w przeszłości na granicy działek była skarpa w stronę drugiego domu
• nie dało się wszystkiego wcześniej przewidzieć bo rzeczy wychodzą trakcie
• trzeba pamiętać ze właściciele posesji niżej jest w gorszym położeniu i nie robić im kłopotu
• to ogrodzenie nie ma prawa się wywrócić bo skarpa jest na tyle zbliżona do mojego domu ze się to nie stanie
• woda nie będzie zalegać przy płocie bo będzie odpływać do sąsiada
• dawno jej tam nie było i nie wie jak to jest wykonane faktycznie
• można sobie to czymś obsadzić
• skarpa wykonana w taki sposób jest bezpieczniejsza bo jest większa przestrzeń wchłaniania wody
• rozumiem pana wątpliwości ale nie wolno zapominać o sąsiadach

[Mareks77]

[*]trzeba pamiętać ze właściciele posesji niżej jest w gorszym położeniu i nie robić im kłopotu[*]to ogrodzenie nie ma prawa się wywrócić bo skarpa jest na tyle zbliżona do mojego domu ze się to nie stanie[*]woda nie będzie zalegać przy płocie bo będzie odpływać do sąsiada
[/LIST]

Jak skarpę zrobią u sąsiada to Ty sąsiadowi właścicielowi niżej zrobisz kłopot ale jak według opisu woda od Ciebie będzie wpływała do sąsiada to kłopotu nie będzie?
Sąsiad pierwszy do Ciebie uderzy z pretensjami abyś zrobił porządek ze swoją skarpą bo on nie chce mieć u siebie bagna.

Na zdjęciu widać jak woda odpływa......ziemia gliniasta, kałuża przy budynku a bagno zarówno u Ciebie jak i u sąsiada dlatego w swojej wypowiedzi wspomniałem o drenażu.
Obsadzić trawą wykonać drenaż ze żwirem i umocnić powinien deweloper. Jeśli nie to trzeba to zrobić jak najszybciej ponieważ wiosną opady deszczu z biegiem czasu spłaszczą tą stromą skarpę tak że jej poziom przy ogrodzeniu będzie sięgał na wyższą część betonowej podmurówki.
Napór gruntu od Twojej strony i brak gruntu u sąsiada spowoduje że ona pęknie.

Nie chce robić murku oporowego OK. Niech kupi kilkadziesiąt betonowych gazonów typu półksiężyc i posadowi 3 warstwy na skarpie.

[*]skarpa wykonana w taki sposób jest bezpieczniejsza bo jest większa przestrzeń wchłaniania wody
]

Alternatywy 4 !

[*]to ogrodzenie nie ma prawa się wywrócić bo skarpa jest na tyle zbliżona do mojego domu ze się to nie stanie

Ciekawe jak głęboko jest posadowiony słupek i czy jest tam trochę betonu. Jeśli on jest tylko w 2 warstwach betonowej kształtki to współczuję.

[stormbreaker]

Na ile zostałem poinformowany to słupki zostały wbetonowane w ziemię ale jak głęboko i czy to prawda to nie umiem stwierdzić.

No argumenty Pani Architekt są dosyć kuriozalne. Odezwałem się do PINB ale jeszcze nie mam żadnej odpowiedzi.

Mam nieoficjalne opinie dwóch geodetów i dla nich nie ma tu żadnych wątpliwości jak to ma wyglądać. W sensie skarpa po mojej stronie to całkowity bezsens.

Poczekam jeszcze czy będę w stanie uzyskać jakąś informację/pomoc z PINB i zmierzam z oficjalną informacji do dewelopera