Samodzielność lokalu - bliźniak

[Tomek_13lv]

Dzień dobry,

Czy ktoś z Was ustanawiał samodzielność lokalu w bliźniaku ?
Chodzi mi o sytuację gdzie mamy 2 domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej (czyli dwa oddzielne budynki z dylatacją) na jednej wspólnej działce.
Nie mogę podzielić działki geodezyjnie (względy prawne do wyprostowania) i jestem zmuszony poszukać innego rozwiązania -czyli podział z wyodrębnioną samodzielnością lokalu oraz udziały we wspólnym gruncie z określeniem sposobu korzystania ze wspólnej działki (czyli że ogródek po lewej stronie jest tylko do niego wykorzystania a ten po prawej do sąsiada).
Wiem że w dwulokalowym budynku to standard - robi się tu podział notarialny gruntu bo tu w projekcie budynek A i budynek B czyli samodzielne lokale.
Natomiast przy bliźniaku są 2 oddzielne domy.
Na 100% można w każdym domu bliźniaka wydzielić max 2 lokale. Ale czy da się w jednym domu bliźniaka wydzielić tylko jeden lokal ?
Czyli jedna część bliźniaka = 1 lokal ?
Czy ktoś coś takiego praktykował i ma doświadczenie?
Jeżeli nie wyodrębnię samodzielności lokalu dla każdej z części działka podobno nie będzie możliwa do podzielenia notarialnego z tymi udziałami a to oznacza że żaden bank nie da nam kredytu na takie nieruchomości bo wtedy mają dwa oddzielne domy na wspólnej działce i do kredytu muszą przystąpić dwie rodziny bo budynku/ lokale nie są samodzielne

[Elfir]

Zbuduj te dwa bliźniaki to jako jeden dom jednorodzinny dwulokalowy. I sprzedaj udziały w lokalu i działce, a po zbudowaniu znieś współwłasność poprzez zwykły podział domu i działki.

Nie ma znaczenia, ze to jest prawdziwy bliźniak. Urząd nie czepia się kwestii technicznych i tego, ze między lokalami sa dwie ściany z dylatacją, zamiast jednej.

[Tomek_13lv]

Elfir, dziękuję za głos.
Niestety mam pozwolenie na budowę na budowę dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Identyczne parametry mam na WZ - dwa domy jednorodzinne z dylatacją.
Chętnie bym to zmienił na jeden dom dwulokalowy ale już na tym etapie nie mogę.
Czy ktoś jeszcze z Was spotkał się z przypadkiem samodzielności lokalu i udziałach w działce przy dwóch domach w zabudowie bliźniaczej ?

[Elfir]

Elfir, dziękuję za głos.
Niestety mam pozwolenie na budowę na budowę dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Identyczne parametry mam na WZ - dwa domy jednorodzinne z dylatacją.
Chętnie bym to zmienił na jeden dom dwulokalowy ale już na tym etapie nie mogę.
Czy ktoś jeszcze z Was spotkał się z przypadkiem samodzielności lokalu i udziałach w działce przy dwóch domach w zabudowie bliźniaczej ?

To zbuduj te dwa budynki i sprzedaj udział w jednym z nich + udział w gruncie. A po wybudowaniu zniesiesz współwłasność.

po co chcesz zmieniać na dom dwulokalowy? Żeby mieć same kłopoty z małą wspólnotą?
Nadal masz złe podejście uważając, ze budujesz dwa domy. Dla urzędu konstrukcja nie ma żadnego znaczenia. Przecież część bliźniaka spełnia wszystkie wytyczne do samodzielności.
I oczywiście, ze istnieje taka sytuacja powszechnie, skoro deweloper buduje i sprzedaje, czyli na pewnym etapie jest dwóch właścicieli deweloper + pierwszy nabywca.

[Tomek_13lv]

Elfir jeżeli jest tak jak piszesz to uratowało by mi to życie. Nikt nie kupi ode mnie drugiej części tego bliźniaka jak nie będzie mógł kupić udziałów w budynku i gruncie a to się może udać tylko przy ustanowieniu samodzielności lokalu.
Czyli 1 budynek = 1 lokal

Ale zobacz na to - to mnie tak podłamało dlatego założyłem ten post.

https://www.rp.pl/nieruchomosci/art9...-wsa-w-gdansku

[Elfir]

potraktuj budowę tego bliźniaka jako jednego domu dwulokalowego. Na razie masz WZ na budynek. Nie masz jeszcze pozwolenia na budowę, z tego co zrozumiałam. Więc zgłoś budowę jednorodzinnego dwulokalowego.
Sprzedaj udziały (np. 50%) w budynku i gruncie. W umowie notarialnej sprzedaży od razu określenie na planie i mapce kto korzysta z jakiej części nieruchomości i w jakim zakresie (ma znaczenie np. przy wspólnym wjeździe na posesję*). Wówczas nie będzie konfliktów w przyszłości, bo we współwłasności tak naprawdę każdy z was ma prawo korzystać z każdej części nieruchomości. Określcie też w umowie zasady opłacania podatku od nieruchomości do czasu zniesienia współwłasności (kto zbiera kasę, w jakim terminie i wpłaca na konto urzędu gminy) i innych opłat (np. za śmieci)

W tym orzeczeniu mowa jest o próbie stworzenia wspólnoty a nie współwłasności. I takie cos faktycznie jest bez sensu, bo nie da się w domu jednorodzinnym, jednolokalowym wydzielić osobnego mieszkania. Ono już jest wydzielone automatycznie, z samej definicji domu jednolokalowego.



* przy wąskiej drodze dojazdowej, gdzie nie wolno wam korzystać z drugiej części, lepiej cofnąć się z ogrodzeniem do linii domu, aby zapewnić miejsca parkingowe dla gości, ułatwić nawracanie samochodem.
Przy wspólnej bramie wjazdowej określić koszty budowy, utrzymania, opłaty za zasilanie napędu, itd.

[Tomek_13lv]

Elfir, niestety mam już prawomocne pozwolenie na budowę.. na dwa domy w zabudowie bliźniaczej. Miałem spotkanie z prawnikiem i w wydziale architektury. W bliźniaku nie można wyodrębnić 1 lokalu można 2… chodź tą ustawą jest mega nieprecyzyjna bo mówi że nie można więcej niż 2 lokale co oznacza że 1 powinno się też dać .. no ale urząd architektury trzyma się tego co tutaj https://www.rp.pl/nieruchomosci/art9...-wsa-w-gdansku

Co prawnika: jedyną opcją teraz skończyć budowę tego bliźniaka, notarialnie określić sposoby korzystania z domu i gruntu z tą drugą rodziną następnie znieść nie administracyjnie tylko sądowi współwłasność - koszt ok 10 tys PLN, 6 mc czekania.

Inna opcja to zmiana WZ, pozwolenia i projektu i budowa dwulokalówki … ale nie wiem czy mam siłę jeszcze raz przechodzić przez to wszysko co przez ostatnie 12 mc ..chyba zaryzykuję tego bliźniaka najwyżej popłynę finansowo jak go nie sprzedam ..

[Elfir]

jak chcesz wydzielić mieszkanie w mieszkaniu? Bo dom jednorodzinny jest mieszkaniem.
Sprzedaj udziały w takim razie w dwóch bliźniakach naraz. A potem znieś współwłasność.

NIE BUDUJ DWULOKALÓWKI JESLI CI ZDROWIE MIŁE.

[Tomek_13lv]

Elfir widać, że nie z jednego pieca chleb jadłeś fajnie że tutaj są ludzie którzy mają sporo większe doświadczenie.
to samo poradził mi prawnik właśnie prawnik. W jednej części będę mieszkał ja z rodziną. Drugą część sprzedać sąsiadowi z udziałem 1/2 działki i jedną część bliźniaka. Następnie sąsiadowi i sobie znieść współwłasności. Jedyne co to on nie dostanie kredytu bo banki nie dają jak na jednej działce są dwa domy i wspólny grunt czyli jedną KW..
w sumie rozważam ten dwulokalowy budynek - u mnie w mieście co druga inwestycja to podróbki bliźniaków czyli te dwulokalowki i segmenty z udziałami w gruncie - z czego wynika że tak przed tym przestrzegasz ?

Powiem Ci że z tym podziałem działki administracyjnie lub sądownie jest jeszcze jeden problem: opłata adiacencka Art 98a USTAWY z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Ktoś coś słyszał ? Z tego opisu wynika i jeden urzędnik mnie straszy że jak dojdzie do podziału bliźniaka to zapłacę aż 30% od wzrostu ceny działu !! Te urzędy gmin i miast łupią bardziej niż skarbówka ?? Ktoś coś przerabiał ? Jak tego uniknąć? Przecież to byłby skandal jak w ciągu roku od zakupu ktoś chciałby mi udowodnić że działka wzrosła o 200 tys bo postawiłem bliźniaka i chce ją teraz podzielić …

[Elfir]

dom dwulokalowy to mała wspólnota. Czyli wszystkie decyzje co do rozbudowy, remontów trzeba podejmować wspólnie. Jak sąsiad okaże się upierdliwym kłótnikiem to obrzydzi ci życie.
A tak masz swój dom, swoją działkę i jak sąsiad będzie ch** to stawiasz mur i masz go z głowy.

Największy problem jest uzyskanie kredytu na udział w nieruchomości, bo faktycznie dla banku współwłasność to kiepskie zabezpieczenie. Ale wyniki w google podają, że jest to możliwe, chociaż trudne.

[Tomek_13lv]

Dziękuję za odpowiedź !