Rezygnacja z poddasza.

[josh3]

Witam.

Jestem w trakcie budowy domu. W projekcie mam użytkowe poddasze, chciałbym jednak na razie zrezygnować z jego wykończenia - przynajmniej na kilka lat.
Powodem są kwestie finansowe oraz wymagania na kredyt w programie RNS. Proszę o poradę czy nie jest to problem. Zakładam, że konieczne jest wystąpienie o zamienne pozwolenie na budowę gdzie poddasze będzie oznaczone jako nieużytkowe (strych?). Czy w przyszłości gdybym chciał je zaadoptować to nie będzie z tym problemu?

[josh3]

Ponawiam zapytanie.

[romeok01]

W Ustawie Prawo budowlane w art.36a pkt. 5 określone są roboty budowlane nie wymagające zmiany decyzji pozwolenia na budowę.
Zmiana sposobu użytkowania części obiektu zaliczona została do istotnych odstępstw od projektu budowlanego i wymaga zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę na podstawie art 36a.

Jeżeli chcesz oddać budynek z nieużytkowym poddaszem i w nim zamieszkać nalezy wystąpić o zmianę decyzji pozwolenia na budowę na podstawie art 36a.

Później jeżeli będziesz chciał zmienić funkcję nieużytkowego poddasza na mieszkalne bez wykonywania prac budowlanych jak budowa ścianek działowych, jeżeli będzie następowała jedynie zmiana funkcji wystarczy zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania.

Jeżeli będa wykonywane prace budowlane jak budowa ścianek działowych nie wystarczy zgłoszenie i wymagane jest pozwolenie na przebudowę poddasza na cele mieszkalne.

Nie będzie problemu z zmianą funkcji poddasza nieużytkowego na cele mieszkalne, bo dostałeś pozwolenie na budowę i został zatwierdzony projekt z poddaszem na cele mieszkalne więc miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza takie poddasza.

Możliwe jest też użytkowanie obiektu przed zakończeniem wszystkich prac budowlanych. Wtedy do nadzoru budwlanego wystepujesz o pozwolenie na użytkowanie, wiąze się to z kontrolą nadzoru budowlanego na budowie, nadzór budowlany sporzadza protokół na budowie i wydaje Ci pozwolenie na użytkowanie, gdzie określi termin zakończenia wszystkich prac budowlanych, wtedy nie trzeba wystepować o zmianę decyzji pozwolenie na budowę.

[josh3]

Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź.

[sSiwy12]

Mam odmienne zdanie.
Jaka zmiana sposobu użytkowania? – przecież wyraźnie napisał:

Jestem w trakcie budowy domu. W projekcie mam użytkowe poddasze, chciałbym jednak na razie zrezygnować z jego wykończenia - przynajmniej na kilka lat.

Sposób użytkowania może pozostać ten sam – tyle, że nie będzie użytkowany.

Moim zdaniem, nie ma potrzeby ani projektu zamiennego, ani pozostałych „cyrków”.
Nie znam projektu, ale wystarczy, że schody na poddasze będą miały barierkę ochronną, na parterze będzie kuchnia i łazienka – a to spowoduje, że budynek będzie się nadawał do „odbioru” jako mieszkalny.
Jedynym minusem tego rozwiązania, jest fakt, ze podatek będzie naliczany także za to poddasze – ale nie są to duże kwoty.

[josh3]

Takie rozwiązanie byłoby zbyt proste.

Poza kwestiami finansowymi czasowa rezygnacja z poddasza powodowana jest również limitami w programie RnS.

[sSiwy12]

Jeszcze raz.
To wszystko zależy od projektu, oraz od sposobu liczenia powierzchni użytkowej przez bank.
Bank będzie liczył z projektu a nie pozwolenia na budowę – tak wiec myk z ze zmianą sposobu użytkowania nie przejdzie.
Na uwagę zasługuje również fakt, że szykuje się nowela ustawy a w niej, zmiana sposobu użytkowania powierzchni domu, może spowodować „cofnięcie” kredytu i (teoretycznie) konieczność zwrotu „dopłaty”.

Biorąc to wszystko pod uwagę, kluczową sprawą jest projekt tego budynku – bo to on (projekt) będzie determinował dalszy tok postępowania – w tym także zmianę PnB.

[josh3]

Wg projektu powierzchnia użytkowa parteru wynosi ok 110 metrów, poddasza ok 60 metrów.

Mam rozumieć, że rezygnacja z poddasza (poprzez zmianę w projekcie sposobu użytkowania i nowe pozwolenie na budowę) nie wpłynie na łączną powierzchnię użytkową? Banki z tego co się zorientowałem biorą powierzchnię z projektu (byłaby zmniejszona).

Jeśli to jest problem to w jaki inny sposób wybrnąć z tego?

[sSiwy12]

Najprościej.
Masz projekt domu parterowego z poddaszem użytkowym o powierzchni użytkowej np. 170m2 i na taki dom „opiewa” PnB.

A masz mieć (w Twoim przypadku) projekt domu parterowego o powierzchni użytkowej 110m2.

Musi być „przerobiony” projekt, tak aby był z tym zgodny – czyli np. brak schodów.
To nie jest tylko kwestia „nazewnictwa” i tylko zmiany sposobu użytkowania poddasza.

Istnieje tez możliwość zmiany na projekcie ilości powierzchni użytkowej (zwłaszcza na poddaszu), do zgodnej z wymaganiami kredytowymi RnS, ale musi dokonać to projektant i on stwierdzi, czy to zmiana istotna, czy też nieistotna – a to z kolei spowoduje, że albo będzie trzeba dokonać zmiany PnB lub nie.
Jeśli projektant zakwalifikuje ta zmianę jako nieistotną - wtedy możliwy jest tok postępowania opisany w #5.

Udaj się więc do projektanta i jego spytaj, bo to on będzie „rozdawał karty”.

[josh3]

sSiwy12 dzięki wielkie za aktywność.

W uzupełnieniu o Twoje wyjaśnienia doczytałem trochę w sieci i wynikałoby z tego, że jako zmianę nieistotną można traktować zmianę przeznaczenia pomieszczenia (np. jeden z pokoi w projekcie byłby zamieniony na strych lub pralnię - co oczywiście przez co najmniej kilka najbliższych lat byłoby zgodne z rzeczywistością). Że to zmiana nieistotna potwierdzi projektant (lub nie). Czy ta zmiana to jest zaktualizowanie tylko i wyłącznie egzemplarzy projektu, którymi dysponuję i zaktualizowanie w tych egzemplarzach powierzchni użytkowej? Czy bankowi to wystarczy? I nie będzie tutaj problemów. Swoją drogą w pozwoleniu na budowę nie widzę ani słowa o powierzchni użytkowej.

[sSiwy12]

Do powierzchni użytkowej nie wlicza się tylko (z reguły) klatki schodowej i strychu (to zależy od tego jaką normę przyjmie bank do sposobu wyliczania).

Ewentualne zmiany w projekcie, dotyczące zmniejszenia powierzchni (obliczeniowej) użytkowej, nie powodują (nie wyczerpują) zmiany sposobu użytkowania części budynku bo dalej jest to funkcja (sposób użytkowania) mieszkalna – a wobec tego nie jest to zmiana istotna (ale ostateczna decyzja należy do projektanta).

Projektant dokonuje zmian na projekcie na czerwono, załączając ewentualny opis zmiany, na projekcie „realizacyjnym” (tym który posiadasz) – ten projekt możesz okazać w banku.

[josh3]

Odświeżam.

Byłem u Projektanta. Niestety ma wątpliwości co do faktu, czy to zmiana istotna czy nieistotna. Skłania się ku traktowaniu tej zmiany jako istotna i konieczne będzie nowe PnB.

Nie bardzo potrafię go przekonać. W związku z tym mam pytanie czy tą zmianę w projekcie może nanieść bez problemu inny Projektant o odpowiednich uprawnieniach?

[M@riusz_Radom]

Szybciej będzie zrobić strop, wylać schody i nie stawiać ścianek działowych na poddaszu. Potem w miejsce schodów wstawisz drzwi i odetniesz poddasze. Przynajmniej na razie. O ile oczywiście nie budujesz na kredyt i bank nie robi inspekcji po wybudowaniu obiektu. Jeśli nie, to ja zrobiłbym tak jak napisałem. Ba - sam wprowadzając się do domu miałem niewykończone poddasze i nikt nie robił z tego tytułu problemów. Po roku doprowadziłem do stanu zgodnego z dokumentacją

Tych co mówią, żeby robić projekty zamienne, występować o nowe PnB możesz słuchać ale nie musisz - ich rady, choć w świetle prawa jedynie słuszne, odwleką budowę na kolejne kilka miesięcy. Nadzór Budowlany z reguły nie przychodzi odbierać domów - musiałbyś mieć pecha, żeby trafić na kontrolę Ale możesz - i to też trzeba mieć na uwadze. Choć w takim wypadku najwyżej stwierdzą niezgodność z projektem i nie dopuszczą budynku do uzytkowania - kar za to nie ma żadnych ( o ile pamiętam )

Jeśli zaś planujesz zmiany na parterze, to wystąp o nowe PnB i zrób nowy projekt - ewentualnie zamienny do tego co masz.

[Aleksandryta]

Mariusz nie rozumiesz. josh3 ma za duzy dom na kredyt Rodzina na Swoim i kombinuje, jak go zmniejszyc... ., zeby dostac ten kredyt.

[M@riusz_Radom]

A to zmienia postać rzeczy ja skojarzyłem to tylko z "powodem są kwestie finansowe" - w domyśle brak wystarczającej ilości franków

[born2july]

witam
czy wybrnął pan jakoś z tego problemu?
Aktualnie mam taki sam problem.
Powierzchnia parteru użytkowa to 86 metrów
pomocnicza 52 m
Suma 139 m
Powierzchnia poddasza użytkowa 131
powierzchnia podłogi 139
I suma powierzchni użytkowych wszystkich kondygnacji wynosi 218 metrów
Dla banku to sprawa prosta dają mi kredyt na te 218 metrów, kwota około 470 tys, na razie sam nie łapie się ze zdolnością
By wejść w zdolność musiał bym zmniejszyć metry w domu lub szukać np żyrantów. I moje pytanie brzmi
Czy jest możliwość zmiany pomieszczeń użytkowych na poddaszu na nieużytkowe i tym samym zmniejszenie metrażu mojego projektu.
Czy pociągnie to ze sobą zmianę na PNB ?
Jutro o tym porozmawiam z kierownikiem, ale na razie zapytam się was, może ktoś się na tym zna
Dzięki i pozdrawiam