BUDOWA NA GRUNCIE ROLNYM SIEDLISKA.

[MartaB]

Witam,po lekturze interesującego mnie tematu na stronach forum, dużo się nauczyłam i dzięki temu wiedziałam jak rozmawiać w gminie z urzędnikiem. Jednak okazało się że budowa siedliska w mojej gminie jest nowym tematem dlatego nie uzyskałam odpowiedzi od razu, zostałam odesłana za kilka dni.A teraz przejdę do początku.
Mój tato chce nam darować grunt pod budowę domu jednorodzinnego.
W gminie ten grunt figuruje jako rolny, gmina nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego i prędko go nie opracuje, nie ma na to co liczyć. Działka znajduje się przy drodze, są wszystkie media nawet linia telefoniczna i kanalizacja.Dwie działki obok wybudował się mój sąsiad, lecz on podobno zapłacił 3500zł za zmianę w planie czy coś takiego teraz urzędnik powiedział że przepisy się zmieniły i już nie można tak robić. Działki po drugiej stronie ulicy są zabudowane. Pozostaje nam tylko budowa siedliska. W mojej gminie średnie gospodarstwa to 1,6 ha. Nasza działka to 0,3 ha. I teraz mam pytanie!
Ponieważ czytałam na forum, że można wydzierżawić resztę gruntu chciałam zapytać jak wygląda procedura uzyskania pozwolenia na budowę, jakie są tego koszty, jakie pułapki, może ktoś to juz przerabiał i chce się podzielić refleksjami. Z góry dziękuję!

[monka]

Przerabiam coś podobnego tzn. staram się o uzyskanie pozwolenia na budowę na warunkach dobrego sąsiedztwa. Musisz spełnić kilka warunków, czyli:
- działka sąsiednia powinna być zabudowana (różnie jest to interpretowane czasami bezpośrednie sasiedztwo, czasami sąsiedztwo w obszarze analizowanym),
- dostęp do mediów
-dostęp do drogi publicznej
Procedura jest taka że jak nie ma planu zagospodarowania to składasz wniosek o ustalenie warunków zabudowy (gmina robi analize na własny koszt) często przy składaniu wniosków musisz mieć warunki od dostawców mediów. Po uzyskaniu warunków, kupujesz projekt, wykonujesz adaptację projektu, składasz wniosek o pozwolenie na budowę, równolegle trzeba złożyć wniosek o wylączenie gruntów z produkcji rolnej (dla mojej działki 1235 m opłata za wyłączenie z prod. wynosiłaby ok. 15.000 - mozna rozłożyć na 10 lat ale do ok. 549 m2 można to zrobić nieodpłatnie) No i pozostaje tylko czekanie na pozwolenie na budowę. Właśnie czekam
W mojej gminie ograniczono warunki ubiegania się o zabudowę siedliskową ale tak też można. Jak wydzierżawisz grunt to procedura jest taka sama jak opisałam wyżej.

[asia 07]

monka
nie wiem kiedy starałaś się o wz i przechodziłaś tę procedurę z siedliskiem .Ja wczoraj byłam w swojej gminie i w wydziale zagospodarowania przestrzennego chciałam się dowiedzieć czy nie będąc rolnikiem średnia gruntów (8,59ha ) brak zagospodarowania przestrzennego mogę odrolnić 500m2 i wybudować dom otrzymałam odpowiedź, że po wejściu nowej ustawy jest to niemożliwe , ochrona gruntów rolnych . Mogę wybudować siedlisko po spełnieniu warunków sąsiedztwa lub mając średnią ha w gminie, ale dalej będą to grunty rolne. Dlatego teraz szukam ha ale jest bardzo ciężko wydzierżawić nawet Agencja Własności Rolnej chce sprzedawać a nie dzierżawić. Pozdrawiam

[MartaB]

Dzięki za odpowiedzi. Monka, w mojej gminie powiedzieli że grunt ten nigdy nie był przewidziany w planach jako budowlany tylko rolny, więc pozwolenie na warunkach dobrego sąsiedztwa nie wchodzi w grę. Poza tym pytałam czy mogę się starać o warunki zabudowy, odpowiedziano i że nie dostanę.Nie wiem czy mają rację?

[monka]

asia 07
Procedurę przerabiałam trzy miesiące temu (uzyskanie warunków)teraz czekam na pozwolenie na budowę. Poza tym starałam się o zabudowę na warunkach dobrego sąsiedztwa a nie siedliskową. Są dwa różne pojęcia: odrolnienie (czyli zmiana w planie zag. przestrzennego - zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany) rzeczywiście, jest to niemożliwe na malych powierzchniach i wylączenie z produkcji rolnej, możliwe właśnie do 549 m nieodpłatnie (właśnie to przerabiam) ta ziemia rzeczywiscie będzie rolna ale możesz na niej po wyłączeniu z produkcji rolnej uzyskać pozwolenie na budowę.

MartaB
Dziwna sprawa, tak jak pisałam ja tez mam grunt rolny i jeżeli spełniasz warunki określone w ustawie o prawie budowlanym (wkleję ci te zapisy w poniedziałek, chyba że znajdę wcześniej) to gmina nie ma podstaw żeby ci odmowić. To jest właśnie ta furtka, którą dała nowa ustawa. Jak dla mnie bardzo dobrze bo wreszcie bedę mogła spełnić swoje plany.
Ja na Twoim miejscu złożyłabym wniosek o wydanie warunków zabudowy. Jezeli dostaniesz negatywny to zawsze możesz sie odwołać.

[monka]

Pomyliłam się chodzi o ustawę o zagospodarowaniu przestrzennym:

Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
2. Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1.
3. Przepisów ust. 1 pkt 1 i 2 nie stosuje się do linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej.
4. Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.
5. Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.
6. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi, w drodze rozporządzenia, sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego.
7. W rozporządzeniu, o którym mowa w ust. 6, należy określić wymagania dotyczące ustalania:
1) linii zabudowy;
2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;
3) szerokości elewacji frontowej;
4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;
5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Art. 62. 1. Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli:
1) w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo
2) w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.
2. Jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu.

[MartaB]

Monka, dzięki za ustawę. W gminie powiedzieli mi że nie spełniam pktu 4-ego ustawy, bo teren ten w starym planie zagospodarowania przestrzennego był uznany za rolny. Czy mają rację nie wiem. Obok mojej, no jeszce nie mojej, działki jest dużo nieużytków mogłabym wydzierżawić 2 hektary na czas budowy. Tylko niewiem jak to ma wyglądać, czy trzeba taką umowę gdzieś rejestrować, czy wystarczy standardowy druk umowy dzierżawy ,podpisany przez strony i druk pozwolenia na budowę , złożyć w gminie i czekać na pozytywną odpowiedż?

[monka]

Moj teren też był uznany za rolny w starym planie zagospodarowania, mam ziemię klasy IIIa , też najbardziej obawiałam się tego czwartego punktu ustawy ale okazało się że starostwo opiniujac warunki zabudowy dla mojej działki wydało decyzję nakazującą przy ubieganiu sie o pozwolenie na budowę uprzedniego uzyskania decyzji o wyłaczeniu gruntu z produkcji rolnej.
Co do umowy dzierżawy to nie wiem jak to powinno wyglądać. Tak czy siak jak wydzierzawisz brakujący areał to według mnie i tak najpierw musisz wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy, bo masz działkę rolną.
Marta u góry masz opcję szukaj, wpisz sobie hasło siedlisko (tylko zanacz żeby szukało Ci w dziale Prawo i pieniadze) widzę że ten temat byl nieźle wałkowany więc może znajdziesz tam jakąś podpowiedź.

[MartaB]

Dzięki Monka, trochę mi sprawę rozjaśniłaś, będę wiedziała o co pytać w gminie może i mnie uda się dostać na tych warunkach co ty. Ja zauważyłam że jak się przyjdzie do takiego urzędu to trzeba wiedzieć więcej od urzędnika bo on nic nie podpowie tylko zbędzie że się nie da. A jeśli możesz mi powiedzieć ile cię to kosztowało ? I jaką dużą ty masz działkę? No bo jeżeli z tym czwartym punktem jest tak jak mówisz to ja też bym miała szansę na warunkach dobrego sąsiedztwa, prawda?

[monka]

Moja działka ma 1235 m. Jeśli chodzi o wyłaczenie z produkcji rolnej to zapłaciłam geodecie 500zł za wykonanie jakiejś potrzebnej dokumentacji geodezyjnej do przedłożenia w starostwie a reszta standardowo czyli: mapa do celów projektowych ok. 600 zł, projekt 1800 zł, adaptacja projektu ok 2500zł. (cenami raczej się nie sugeruj bo mogą się różnić w zależności od regionu)
Co do urzędników to chyba gorsze jest to, że w sejmie tworzone są ustawy, które dopuszczają dowolną interpretację przepisów co właśnie powoduje że w jednej gminie jakieś decyzje są wydawane a w innej nie.

[MartaB]

Bardzo dziękuję Monka, te informacje przydadzą mnie się dla porównania. Jeszcze mam jedno pytanie według moich obliczeń masz 1,235ha . Czy to jest średnia w twojej gminie?

[monka]

Marta mam 0,1235 ha czyli 12 arów i nie miałabym szans o staranie się o zabudowę siedliskową na szczęście przy zabudowie dobrosąsiedzkiej powierzchnia działki nie ma znaczenia.
Trochę mylą ci się te pojęcia:jako rolnik (czyli mająć powierzchnię średniego gosp. w gminie) możesz tworzyć swoje siedlisko na obszarze rolnym i niezabudowanym.
Nowa ustawa daje teraz szansę na budowę domu korzystając właśnie z zabudowy dobrosąsiedzkiej po spełnieniu pewnych warunków określonych w ustawie (to co wkleiłam wcześniej) bez znaczenia jaką twoja dzialka ma powierzchnię.
Musisz się zdecydować jaką opcję wybierzesz.

[MartaB]

Dziękuję Monka za te informacje na pewno się przydadzą, nie przecze ,mieszały mi się te dwie sprawy, tym bardziej że żle przeliczyłam, teraz już rozumię i widzę szansę dla siebie. Jeszcze mam pytanie , piszesz że ta ustawa jest nowa, czy wiesz kiedy weszła? To na wypadek gdyby w gminie nie wiedzieli! I jeszcze jedno pytanie . Bo rozmawiałam z mężem i on mówił że te koszty które podałaś u nas są podobne, tylko nie wiemy co wchodzi w adaptacje projektu za który zapłaciłaś 2500zł?

[monka]

Ta ustawa jest z 27 marca 2003 r.
Jeśli chodzi o koszty adaptacji to my w cenie 2500 zł mamy: adaptację projektu ze zmianami (bez wzgl. na ilość) plan zagospodarowania działki, projekty przyłączy i w cenę wlicza sie uzyskanie pozwolenia na budowe. Praktycznie odpada nam bieganie po urzędach.

[monka]

Marta
poczytaj sobie ten wątek http://www.murator.com.pl/forum/view...er=asc&start=0

[MALINKA]

U mnie było tak: Decyzję o warunkach zabudowy dostałam według starych jeszcze planów w grudniu 2002. Wszystkie pozostałe formalności załatwiałam w 2003 roku. Działka moja ma ponad 3ha i w planach była całkowice rolna z IV klasą gruntów. Nie posiadam sąsiadów. Jest dostęp do drogi i mediów. Wszystkie działki wokół są rolne. Nic nie wyłączałam tzn nie odralniałam. Wybudowałam siedlisko rolne. Nikt nie robił problemów. Pozwolenie dostałam, musiałam tylko mieć pisemko z Ochrony Srodowiska że działka nie wymaga odrolnienia. Pisemko dostałam w Satrostwie od ręki. Pozwolenie mam na wybudowanie siedliska rolnego i już prawie je wybudowałam nawet pies i kot już są w tym gospodarstwie

[monka]

No, no Malinko działkę masz wielgaśną
W naszej gminie też wydawano zgody na siedliska (nawet na działkach 10 arowych ) teraz trzeba się wylegitymować posiadaniem gospodarstwa rolnego o średniej gminnej ok. 7 hektarów. Tak więc zmiana ustawy o zagosp. przestrzennym była dla mnie zbawieniem, ponieważ moi sąsiedzi mają ziemię budowlaną i jak tylko zaczęli budowę mogłam złożyć wniosek o warunki zabudowy a tak musiałabym czekać na uchwalenie planu. A na to na razie się nie zanosi.

[MartaB]

Cześć Monka, długo się nie odzywałam ale w tej sprawie nic ostatnio nie robiłam. Ostanio byłam przy okazji w naszej gminie i poszłam się jeszcze raz zapytać . Pan urzędnik zapytał mnie kto mi takich głupot naopowiadał.
Po czym wyjaśnił że tu się nie da, bo w starych planach było to pole rolne i minister nie wydał zgody na wyłączanie z produkcji rolnej. Zresztą to ci już pisałam że tak wcześniej też mnie informował. Poza tym aby wybudować siedlisko trzeba u nas mieć 1,7ha i być właścicielem. Pytałam go czy może być umowa dzierżawy , jednak on nalegał że trzeba być właścicielem. Nowy plan może być za 2-3 lata, dopiero ogłosili jakiś przetarg. Może ktoś podzieli się ze mną swoimi doświdczeniami w podobnej sprawie? Pozdrawiam i czekam.

[KonAn]

Nie wiem jak duża jest Twoja działka Marta.Ja dostałem warunki zabudowy na działkę,która była,jest i będzie gruntem rolniczym(odrolnię tylko 500 m2 pod dom i wokół).Ziemia jest klasy IV,a klasa ta do 1 ha nie wymaga zgody na wykorzystanie inne niż rolnicze.Jeśli działka u Ciebie jest większa to wydziel kawałek ,najlepiej do pół hektara i składaj wniosek o WZ i daj sobie spokój z tą zabudową zagrodową.W tej chwili urzędy zaczynają interpretować za działkę sąsiednią taką,która znajduje się w obszarze analizowanym(dwie szerokości frontu Twojej działki w jedną i drugą stronę,nawet te po drugiej stronie drogi).Ja podobnie jak Ty chodziłem do urzędu przez dwa lata i też mówiono mi,że się głupot naczytałem.Decyzja z SKO była jak kubeł zimnej na senne i niedouczone urzędnicze głowy.Także bierz się kobieto za działanie bo nie mogę patrzeć jak się dajesz im wodzić za nos.I przejrzyj sobie temat "waunki zabudowy" u Romiego 25.

[monka]

Marta ty się nie pytaj o zgodę na budowę siedliska tylko o możliwości uzyskania warunków zabudowy dla gruntu rolnego (taką możliwość daje przytoczony parę postów niżej fragment ustawy) Zapewniam Cię że jest to możliwe, udało się to w moim przypadku, KonAn i wielu innych.
Także do boju kobieto, składaj wniosek do urzędu i czekaj a jak odpukać będzie negatywny to zawsze możesz się odwołać