Zobacz pełną wersję : kredyt hipoteczny
Witam, jestem tu nowa :smile: Poszukuję różnych informacji na temat kredytów hipotecznych - noszę sie z zamiarem wzięcia takiego za jakis czas. Wczoraj znalazłam na Bankier.pl konkurs, w którym mozna wygrać taki kredyt bez odsetek i na dodatek nie wiadomo jaki bank to funduje! Co o tym sadzicie?
<font size=-1>[ Ta Wiadomość była edytowana przez: Buwina dnia 2002-03-22 15:32 ]</font>
Witam (pozwolę sobie w imieniu wszystkich). Cieszymy się, że tu jesteś.
Problem ten był juz tu wielokroć roztrząsany a nawet w M 3/2002.
Pare banków ma zdecydowanie lepsze warunki od innych i musisz sama dokonać przeglądu, aby wybrać coś co Cię usatysfakcjonuje:
- WBK BZ
- PKO BP
- Kredyt Bank
- GE Mieszkaniowy
Te cztery to wg mnie liderzy w tej chwili: niskie opłaty, elastyczność w podejściu do klienta, mało papierków.
Polecam je w takiej kolejności jak wymieniłem.
Powodzenia
<font size=-1>[ Ta Wiadomość była edytowana przez: EM dnia 2002-03-23 11:17 ]</font>
PeKaO SA w zł - 10,5-11,5% To chyba nieźle?
Co sądzicie o tym kredycie?
Jakie opłaty?
- prowizja?
- opłata za rozpatrzenie wniosku?
- prowizja za promesę?
- wycena nieruchomości - ile kosztuje i czy obowiązkowa ?
- daja na budowę systemem gospodarczym ?
- wizyty na budowie inspektora bankowego - ile płatne?
- jaki koszt zabezpieczeń ?
- chcą cesję ubezpieczenia na życie ?
W 11% aktualnie trudno uwierzyć. Sprawdź to. 13% to bardziej realne.
Odsyłam na strony http://www.pekao.com.pl i http://www.expander.pl (HVB wypada najlepiej), oraz do oczywistego przejrzenia starych wątków (można użyć "Szukaj"), bo tam też poruszyliśmy sprawy nie do końca oczywiste (regulaminowe ale nie fair zmiany oprocentowania) i podawałem linki do ciekawych artykułów z expandera.
EM (dane dla złotowego):
- 0.5-2% Kiedyś posiadanie Eurokonta VIP dawało ci z definicji 0.5% mniej. Czy teraz nie wiem.
- 100-200zł,
- 250 zł (pomniejsza prowizję!),
- obowiązkowa - dają listę rzeczoznawców i Ty robisz. Dodam, że robiąc wycenę dla KM zgodzili mi się na gościa spoza listy, bo spełniał warunki,
- dają,
- na www nie podają i chyba to nie jest obowiązkowe,
- ?
- nie.
Wg www: od 10,5 - część hipoteczna, od 11 - budowlana (max 2 lata).
Przy okazji krótko zapytałem mojego bankiera tylko o oprocentowanie i powiedział mi: 9.5%+1,5% dla VIP i 9,5%+2% dla śmiertelników. To faktycznie wygląda nieźle.
U mnie do KASY przyjęli bardzo ogólny kosztorys, który zrobił mój wujek i teraz nie chcą nic więcej - jeżeli rzeczoznawca to na ich koszt!
A nie orientujesz się jak to wygląda w EUR?
Expander moim zdaniem jest bardzo nieaktualny - już 2 razy wyszłam na głupa (raz szukałam lokaty na podstawie ich informacji - pani (chyba z Kredytbanku) powiedziała, że mam dane z przed pół roku...
Teraz też nie pokazują niższego oprocentowania niż 12%.
Zuzka - chodziło nie o kosztorys tylko wycenę nieruchomości.
Nie interesuje mnie EUR ani inna waluta, ze względu na ryzyko kursowe. Dobry argument za złotowym podawał nasz "stary dobry" Kip: "bo zarabiasz w złotówkach". Większe szanse są co prawda na umacnianie złotówki niż krach walutowy, ale nie łudźmy się - jak czegoś się nie dopracujesz, to z nieba Ci nie spadnie. Wolę więc spokojny sen.
Frankai: policz to dobrze. EUR musiałoby kosztować 5,96 PLN abyś płacił tyle samo w zł. Ryzyko jest ale nie aż takie aby PLN doszło do takiej kwoty (ale to indywidualna ocena).
jeśli chodzi o koszty podam parametry swojego lidera (BZ WBK):
- prowizja 1,5%
I to wszystkie koszty!
Pozdrawiam
EM - teraz mnie rozbawiłeś. Podaj mi swoją arytmetykę. Moja jest taka: biorę kredyt 36000zł (10000EUR) dzisiaj gdy euro kosztuje 3.60zł. Jutro rząd się rozpada i euro spokojnie jest po 4.06. Tylko że w tym momencie znaczy to, że bankowi muszę oddać już 40600zł. Oczywiście może się nic takiego nie stać, a wobec tego za 3 lata będziemy mieli euro po 3,20 i okaże się, że nieźle "zarobiłem". Każdy sam ocenia ryzyko. Kredyt poniżej 12% uważam już za hipoteczny a nie hipotetyczny, a ryzyko kursowe pozostaje zawsze. Pamiętaj o różnych kursach przy rozliczeniach kredytów walutowych, bo tam możesz mieć ukrytą kolejną prowizję, której na razie nie widzisz.
Muszę przyznać EM rację!
Ja też (do zeszłego tygodnia) mówiłam EURO nie! - dlatego nie chciałam słuchać nawet warunków takiego kredytu.
Ale wrzuciłam do Excela kilka formuł i wyszło, że zawsze się opłaca, no może prawie zawsze.
A EURO tak szybko się nie umocni. Poza tym można zawsze przewalutować. Jak się przeżyje bez krachu pierwsze pół roku, to potem już nie można wtopić.
Oczywiście % musi być w granicach 5,5, nie więcej.
Prawie się zdecydowałam.
Nie będę Ci pisał skomplikowanych dość formuł ale dam ci proste wyliczenie.
O ile jest wyższe oprocentowanie kredytu w PLN w stosunku do EUR. Zakładając EUR 6,3% p.a. a PLN 11,5% p.a. otrzymujesz 5,2 punktu procentowego 45,21% więcej. O tyle też musi wzrosnąc kurs aby zrownac się w kwocie z kredytem w PLN.
Kurs dziś: 3,65. Więcej o 45,21%: 5,30 zł.
To tylko oszacowanie.
Dokładna kalkulacja daje wynik, o którym mówiłem.
pzdr
Jasne, ale ja mam kredyt 10,5 % w PLN, a więc EURO - nie więcej niż 5,5.
Dobrze myślę?
EM - po znajomości policzyłem dla Ciebie coś co powinieneś "zobaczyć". Przyjmuje oprocentowanie 5% dla EUR i 10% dla PLN, kredyt na 10 lat, 10tys EUR=36tys PLN. Następnego dnia jak wziąłeś kredyt Euro skacze z 3.60 na 4.00. Oto wyniki:
Odsetki w 1 roku: 3435PLN, 477.09 EUR(1908.36 PLN) - tu masz dużą korzyść.
Raty kapitałowe w 1 roku: 3600PLN, 1000EUR(4000PLN) - tu widzisz pierwsze miejsce siły ryzyka,
Pozostaje do spłacenia: 32400PLN, 9000EUR(36000PLN) - i tu ryzyko "wali" Cię drugi raz. Jak widzisz przez cały rok nic nie spłaciłeś :???:
Suma już spłaconego kredytu i pozostającego do spłaty:
39435 w PLN i 41908 denominowanego w EUR
I teraz wytłumacz mi gdzie zginęło mi Twoje 45%? Ja "tylko" zdewaluowałem walutę o 11% :???:
Mogę podesłać Ci emalią plik jeżeli bys chciał.
Sprawdziłeś jakie kursy będą obowiązywały przy wypłacie i spłacie kredytu? Tam Cię też mogą "stuknąć".
gregorus
25-03-2002, 14:59
Hej!
Do Frankai-a: jeśli dobrze zrozumiałem Twój post, to u CIebie waluta wzrosła o 22% (a nie jak pisałeś o 11%)
Gregorus.
Gregorus - niby dlaczego? Z 3.60 na 4.00 to 11,11111111%
A ja mam takie własne obserwacje, że im ktoś bliżej banku pracuje to nawet na PLN nie patrzy. Ostatnio USD na topie.
Dziuba - ja zbyt strachliwy na EUR, a Ty mi każesz patrzyć na USD? Zawał serca na miejscu. Im się zaczyna kręcić (w przeciwieństwie do EU), więc USD szybciej podrożeje niż EUR. Oczywiście to moja strachliwa opinia i nie należy się nią kierować.
Nikogo nie chcę dobijać-to moje luźne obserwacje...
Samam mam kredyt w USD ale... dla pracowników.
Przy kredycie w Eur dostałam po d... aż miło :wink:
Jak go brałam EUR = 4,19. Kolejne transze już grubo poniżej 4pln.
Suma kredytu była z zakładką, a i tak jeszcze mi zabrakło...
Kiedyś z koleżanką liczyłyśmy, że pln opłacało by się dopiero jeżeli USD będzie 5,5.
Ale tego nigdy się nie przewidzi, a przewalutowanie można zawsze zrobić.
Dziuba - jak mi ktoś powiem, że przewalutować mogę w 5 min, to biorę i boję się trochę mniej. Nawet z 1% prowizją. Jeżeli bez a muszę czekać 0-4 tygodnie, to założę się, że bank wybierze dla mnie najgorszy moment i dziękuję. Czy Ty jesteś bankierka czy eksporterka? Jeżeli ta pierwsze, to powiedz co sugeruje wg Ciebie, że kurs EUR/USD wzrośnie?
gregorus
26-03-2002, 07:02
Do Frankai-a. Sam napisałeś ryzyko (czyli podniesienie procentów) 'wali Cię drugi raz'. Ehh, chyba, że Co innego miałeś na myśli (wtedy Sorry...)
Ale z drugiej strony wiesz.. jak na razie waluta tak gwałtownie nie skacze (na szczęście my - nie Argentyna).. Więc chyba aż tak dużego ryzyka nie ma....
Gregorus
Gregorsu - "wali Cię drugi raz" oznaczało, że to drugie miejsce, gdzie widzisz wzrost kursu waluty. Jak waluta rośnie to jest 2:1 dla PLN, jak spada to 0:3. Wynik świadczyłby za walutą. Dodatkowo spodziewam się aprecjacji złotówki, więc tym bardziej waluta, by dostać po dupie aż miło - tak jak Dziuba. Boję się jednak, że może coś się wydarzyć. Złotowy dam radę spłacać, a jak dupnie to mogę być ugotowany - tego się boję.
Moi mili a szczególnie Frankai.
Niekogo nie zamierzam przekonywac do kredytu walutowego. Pozyczanie w innej walucie nosi przejaw gry hazardowej i w istocie jest to gra. Stawką jest niższe obciążenie spłatami. Ryzyko jest takie, że będzie trzeba płacić więcej jeśli kurs wzrośnie.
Decyzje o uczestnictwie w hazardzie podejmuje się jesli sie lubi, lub jesli rozumie się reguły gry. każdą gre hazardową mozna wygrać, branie kredytu w walucie tym bardziej, reguły są prostsze i oczywiste.
Frankai: nie chcesz - nie bierz w walucie. Wyliczenia trzeba prowadzić do końca, wtedy będziesz miał lepsze rozeznanie. To tani efekt, licz jednak dalej.
Uwagi o opłatach pobieranych przez banki są aktualne przy każdym kredycie.
pzdr
gregorus
26-03-2002, 08:00
Frankai - akurat wiem, o czym mówisz...
Rok temu wziąłem kredyt na działkę (malutki 18 tys) w USD. No i tak - kredyt był rozliczany po około 4 zł za $, potem był mały krach złotóki (po słynnych wypowiedziach Belki - chciał on, aby $ kosztował 5zł) no i dolar poszybował do 4.22 :sad: .....
No i cóż nerwy na postronku, codzienne patrzenie na kursy i udało mi się (musiałem to zrobić do marca) spłacić kredyt po 4.15 zł za $....
Jasne jest ryzyko.. ale plusy kredytu w walucie są chyba większe jeśli jeszcze możesz przewalutowywać w dowolnej chwili - to jest OK!
Innym rozwiązaniem jest wzięcie kredytu w Euro - wtedy nerwy tylko do czasu, kiedy i w naszym kraju wejdzie na waluta (ale na to musimy jeszcze poczekać).
P.S.
Tak na marginesie - teraz wziąłem kredyt w CHF - pożyjemy, zobaczymy co sie będzie działo...
Gregorus
On 2002-03-25 15:30, Frankai wrote:
EM - po znajomości policzyłem dla Ciebie coś co powinieneś "zobaczyć". Przyjmuje oprocentowanie 5% dla EUR i 10% dla PLN, kredyt na 10 lat, 10tys EUR=36tys PLN. Następnego dnia jak wziąłeś kredyt Euro skacze z 3.60 na 4.00. Oto wyniki:
Odsetki w 1 roku: 3435PLN, 477.09 EUR(1908.36 PLN) - tu masz dużą korzyść.
Raty kapitałowe w 1 roku: 3600PLN, 1000EUR(4000PLN) - tu widzisz pierwsze miejsce siły ryzyka,
Pozostaje do spłacenia: 32400PLN, 9000EUR(36000PLN) - i tu ryzyko "wali" Cię drugi raz. Jak widzisz przez cały rok nic nie spłaciłeś :???:
Suma już spłaconego kredytu i pozostającego do spłaty:
39435 w PLN i 41908 denominowanego w EUR
I teraz wytłumacz mi gdzie zginęło mi Twoje 45%? Ja "tylko" zdewaluowałem walutę o 11% :???:
Mogę podesłać Ci emalią plik jeżeli bys chciał.
Sprawdziłeś jakie kursy będą obowiązywały przy wypłacie i spłacie kredytu? Tam Cię też mogą "stuknąć".
Wiesz Frankai, wczoraj wieczorem przeczytałem powyższe i nie dawało mi to spokoju... No więc usiadłem przed komputerem, przed moim roboczym arkusikiem kalkulacyjnym, w którym rozważam możliwe strategie mego kredytu i... Wpisałem sobie, że kurs EURO wzrasta do 4 zł od września br.
I faktycznie - masz rację, że kwota, która pozostała do spłaty we wrześniu znacznie wzrosła i przewyższyła to co dostałem na początku. Z drugiej jednak strony w innym okienku mam kwotę sumarycznych wpłat, które zapłacę: kapitał + odsetki - w złotych. I kwota ta również wzrosła, ale... nie przekroczyła wcale kwoty, którą musiałbym zapłacić przy kredycie złotowym.
Zacząłem się zastanawiać czemu... No i doszedłem do wniosku, że przecież kredyt w EURO po wzroście kursu spłacał będę nadal w EURO, a to oznacza mniejsze o połowę oprocentowanie.
Pomijam tu kwestię, że oczywiście gdyby przed wzrostem kursu przewalutować, to by się sporo zarobiło, ale... Gdyby olać wzrosty kursów i po prostu płacić wyznaczone raty (zakładając oczywiście, że EURO nie wzrośnie powyżej wspomnianych przez EM 45%), to wyjdzie się raczej do przodu.
Troszkę inaczej też liczy się to w przypadku gdy chcemy wcześniej spłacić kredyt i sporo nadpłacać...
Nie jestem ekonomistą, więc być może popełniam gdzieś błąd w rozumowaniu, wobec czego proszę o korektę. :smile:
_Piotr - nie liczyłem dalej, ale podejrzewam, że masz rację i tak czy inaczej zapłacisz dalej mniej, ale już masz niezłą stratę bo rok płaciłeś "na darmo".
Przewalutowanie fajna rzecz, ale po raz setny - ile czasu zajmuje. Jak podajecie dane kredytów, to podajcie na jakich warunkach jest to przewalutowanie (od razu, czy bank ma np. 4 tygodnie). Podawajcie też jakie kursy brane są przy wypłacie i spłacie kredytu. Spread (różnica kursu) może być niezłą pułapką.
A czy ktos z Was zrobił prostą symulację jak zachowaja się stopy prosentowe w PLN. Wszystko zalezy od okresu kredytowania. Kurs waluty rosnie wg jednej krzywej, zaś oprocentowanie maleje wg innej. Cała zagadka polega na znalezieniu punktu przeciecia. Normalnie rynek jest stabilny po decyzji RPP. To jutro, więc może ta dyskusja bedzie prostsza za tydzień. Jeśli wejdziemy do EU to wszystkie kredyty w OLN bedą w EUR, zanim to nastapi linie oprocentowań w EUR i w PLN powinny sie zbliżyć, czyli w 2005 mozna sie spodziewac ze oba te kredyty bedą po np 5,5 -6%.
Jac
Biorę pod uwagę, że EURO pewnie wzrośnie i liczę się z tym, że wtedy pewnie stracę... Ale tak czy inaczej - mimo straty, ciągle sumarycznie nie zapłacę tyle, co przy kredycie w PLN.
Mój wywód dotyczył sytuacji, gdy nie robię przewalutowania... Jeśli nie robię przewalutowania, to wtedy faktycznie EURO musiałoby wzrosnąć o 45%, aby suma: odsetki+kapitał zrównała się z takąż w kredycie w PLN.
Jeśli chodzi o przewalutowanie, to zgadzam się z Tobą, że moment przewalutowania ma istotne znaczenie... Nie wiem jak to jest u mnie (PKO BP), bo dotąd nie interesowałem się na poważnie przewalutowaniem w najbliższym czasie...
Oczywiście do kosztów przewalutowania (w PKO BP 0,7% za pierwsze, 1% za następne) dochodzi koszt opłaty skarbowej - 30 zł oraz koszt zmiany zapisu w księdze wieczystej. :smile:
Jeśli chodzi o spread to też mam to na uwadze, ale spread to nie są takie kwoty, żebym miał przez to wziąć kredyt w PLN, a nie w EUR. :smile: Na spreadzie można stracić kwotę rzędu 2000 PLN, ale można też i zarobić... :smile:
W PKO BP kredyt przeliczają w dniu składania wniosku po kursie średnim. Wypłacają po kursie kupna w dniu wypłaty, a spłaca się po kursie sprzedaży. Wiadomo, że na tym się traci, no ale co my biedne szaraczki mamy robić? :0 Z tego co wiem, wszystkie banki robią podobnie, chyba GE Bank Mieszkaniowy jakichś innych kursów używa, ale za to drogi jest jak nie wiem.
O tych dodatkowych kosztach (o.s., wpis) nie miałem pojęcia.
Nie rozumiem jak na spreadzie można zarobić :???:
Chyba pomijacie wzrost kwoty kapitału, a liczycie wartość odsetek i wychodzi Wam, że musi wzrosnąć o 45%. Przyślijcie mi plik z Waszymi formułkami, to rzucę okiem. Adres po privie.
No i doszlismy do ściany. Frankai błagam: nie pisz o czyms na czym sie nie znasz.
Spread to różnica pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży. Ma znaczenie kiedy kurs jest w miare stały i w rótkim okresie czasu. Do obliczeń długoterminowych lepiej przyjąć jakąś średnią.
Zawsze trzeba liczyć wszystkie koszty. Wiele banków je ukrywa.
Powtórze raz jeszcze: kredyt walutowy jest loterią, którą można dośc łatwo wygrać przy sprzyjajacych warunkach ale loterią. Na kurs waluty nie ma mocnych. Kto lubi ryzyko: niech gra!
Ja gram bo wiem a czym ono polega i uważam, ze potrafie nad nim panować.
Nie rozumiem jak na spreadzie można zarobić :???:
Chyba pomijacie wzrost kwoty kapitału, a liczycie wartość odsetek i wychodzi Wam, że musi wzrosnąć o 45%. Przyślijcie mi plik z Waszymi formułkami, to rzucę okiem. Adres po privie.
Dodatkowe koszty są - przekonałem się gdy siedziałem w banku, przyszli ludziska przewalutować i się mocno zdziwili. To jest ewidentna ukryta opłata. Oczywiście bank nie pobiera bezpośrednio opłaty skarbowej, tylko chyba przekazuje ją dalej, a za zmianę wpisu do KW płacisz w sądzie, więc to nie jest bezpośrednia opłata banku i oni dlatego teoretycznie o tym nie muszą mówić. Ale uprzejmość by wymagała, nie? :smile:
Co do spreadu... Przy składaniu wniosku przeliczyli mi kwotę kredytu na ileś tam EURO po kursie średnim - i to już jest ustalone. Tymczasem było to 13.03. Gdyby wówczas wypłacali mi kredyt, to zamiast załóżmy 100000, które chciałem wypłacili by mi po kursie kupna trochę mniej. Od tego czasu kursy minimalnie wzrosły, tak, że kurs kupna dzisiejszy jest wyższy niż kurś średni wtedy - dziś więc wypłaciliby mi 100000 i parę złotych. Jeśli przy płaceniu pierwszej raty kursy z kolei spadną tak, że kurs sprzedaży wtedy będzie niższy niż kurs średni 13.03 (dobrze mówię? Jakoś tak... :smile:), to będę do przodu... Oczywiście to teoria... :smile:
Jeśli chodzi o wzrost kwoty kapitału, to - ja to tak rozumiem - że ja mam kredyt w EURO, więc spłacam w EURO. Kapitał w EURO mi cały czas maleje, kwestią jest tylko za ile ja kupuję to EURO w momencie spłaty raty. Nawet jak kurs wzrośnie, to kwota kredytu w EUR mi nie wzrośnie. Ja będę spłacał wtedy więcej złotówek i - wiadomo - sumarycznie tych złotówek zapłacę trochę więcej niż gdyby kurs nie wzrósł.
_Piotr - zgadzam się w pełni z Twoją uprzejmością.
EM - wiem co to jest spread i jak to się ma do długoterminowości. Nie możesz go pomijać z 2 powodów:
1. Banki się różnią między sobą jego wielkością i to powinno wpływać na ocenę kredytu.
2. Jak bank Ci wypłaca licząc 4.00, a spłacasz po 4.08 to masz 2 procent. Nie możesz tego wrzucać do jednego wora z ryzykiem kursowym, bo to inna działka. Masz w tym przypadku średnio 2 procent ukrytej prowizji. Jeżeli jeszcze Cię nie przekonałem, to pomyśl tak - nie ma wahań waluty. Za rok, dwa, sto lat będzie kosztować tyle samo, a Ty i tak zapłacisz te 2% bo bank nie będzie Ci wymianiał waluty za darmo.
EM - czy napewno panujesz? Bardzo możliwe, że masz "nosa", ale ja się boję, że nie wyczuję sprawy. Przypomnę, że jak Euro spadało z 1.17USD na 1USD, to mówiono cały czas, że później się odbije. I jakoś te przepowienie fachowców się nie sprawdzały. Pamiętasz złotówkę w zeszłym roku: dolar był i po 4.8 i po 3.9. Niezłe wahania, a nikt nie powie, że nie może być gorzej. Dzienna zmiana przekraczała 2% i były to zwykle niespodzianki. Jeżeli pójdziesz do banku jak COŚ się wydarzy, to możesz się spóźnić i przedobrzyć. Wystarczyło niedawno, żeby Belka powiedział, że złotówkę należałoby zdewaluować przed wejściem do Unii i już było zamieszanie i złotówka poleciała. To nie tylko kwestia naszego rynku. Jak Bush pomylił deflację z dewaluacją w Japonii to yen padł na pysk na moment.
Te zagrożenia opisuję nie dlatego, że powątpiewam w Twoją wiedzę czy nos. Piszę tu aby inni mogli szerzej spojrzeć na sprawę. Wydaje mi się, że złotówka będzie się umacniać (przynajmniej wzgl. EUR) ale warto chyba znać zagrożenia?
EM - jeżeli znasz, to podaj w swoim rankingu banków dane, które uznasz za ważne i podaj też przykładowy spread dla tego banu i czas jaki bank pozostawia sobie na przewalutowanie. Będzie to cenna wskazówka dla innych, bo banki nie podają takich rzeczy na stronach i nie ma tego w expanderze.
A może faktycznie (ktoś chyba już proponował) zrobimy ranking banków? Może każdy wziąłby swój ulubiony bank, sprawdził i pilnował?
Ja chętnie dołożę do tego PKO BP... :smile:
Frankai: dośc tego filozofowania. Panuję na ryzykiem, na tyle o ile można panowac nad chaosem. Tą drogą, którą idziesz donikąd się nie dojdzie,ani żadnej decyzji się nie podejmie.
Nie wypowiadaj sie autorytatywnie o rzeczach, na których sie nie znasz!!!!!
Przeczytaj jeszcze raz moje posty. Spread jest istotny w krótkim okresie czasu w długim nie ma znaczenia - ważny jest trend. Nie ma takiej możliwości aby przez 10-20 lat kurs stał w miejscu. A dokładnie: jest, ale szansa na to jest poniżej oznaczalnych wartości.
Podaj mi e-maila abym mógł podesłać Ci plik w którym pobawisz się okresami i stopami procentowymi i zobaczysz na czym polega ryzyko kursowe, i jak sie nad nim panuje.
Pozdrawiam
EM - po co ta nerwowość. Czytałem Twoje posty dokładnie i dalej się upieram, że trzeba oddzielić ryzyko kursowe od spread'u bo to są dwie rozbieżne sprawy! W ocenie kredytu należy brać pod uwagę spread, bo jak bank ma szeroki, to może okazać się, że każe mi spłacać po 4.08 a inny tylko po 4.00, a to daje 2% różnicy i co z tego, że kredyty mają równe oprocentowanie?
Panowanie nad ryzykiem widzę tylko w jeden sposób - opcje walutowe, ale kto z normalnych szarych ludzi się tym bawi? W innym wypadku to tak jak pisałeś to jest gra.
Moją drogą też dochodzi się do decyzji, a im więcej zagrożeń znam, tym lepiej się na nie mogę przygotować. Te rzeczy które podał Piotr wogóle mi nie były znane. A co do "znawstwa" wogóle - to już nieraz paniom w banku i biurze maklerskim musiałem wyjaśniać pewne szczegóły, lub mówić co mają w ofercie :lol:
Pozdrawiam i zapraszam innych do dyskusji. Czy jest tu bankier z prawdziwego zdarzenia? Chętnie byśmy posłuchali.
Mylisz się Frankai.
1. O spreadzie już mówiłem. Nie patrz tylko na kwote patrz tez na czas!
2. Opcje walutowe możesz kupic dla kwot > 100 kzł a więc nie może się zabezpieczyć kredyciku na domek w ten sposób (chyba że duzy kredyt i spłata kapitału w jedym ruchu ale takich kredytów nie ma). Poza tym: opcja jest kalkulowana w Polsce na bazie rynku polskiego w oparciu o przewidywane kursy, a więc kupno opcji wychodzi na to samo co kredyt w PLN. Po co więc płacić za opcje? W Londynie to co innego, ale chwilowo jesteśmy w Polsce. :smile:
<font size=-1>[ Ta Wiadomość była edytowana przez: EM dnia 2002-03-26 14:19 ]</font>
EM - widziałem coś co mnie nagrzało, ale na szczęście znikło. Tak czy inaczej wyłączę się bo muszę popracować.
1. Ja rozumiem czas - naprawdę. Ale banki naprawdę różnią się kursami waluty i to może być ich kruczkiem. Dam inny przykład i już chyba się ze mną zgodzisz. Załóżmy, że masz do wyboru 2 banki: wszystkie warunki kredytu mają takie same, patrzysz na ich tabele z dłuższego czasu i widzisz, że różnią się spreadem. Jest Ci obojętne który z nich wybierzesz? Chyba nie. Oczywiście bank może zmienić spread i jest to nieprzewidywalne. Na marginesie - z powodu nieprzewidywalności odrzucam oferty, gdzie bank nie bazuje na stopie bazowej banku lub stawkach międzybankowych.
2. Ja nie kazałem Ci kupować opcji, tylko pisałem że jest to jedyne (no prawie bo są jeszcze swap'y i pewnie inne instrumenty) zabezpieczenie ryzyka kursowego. Inaczej grasz.
Chyba nie miałbym nic przeciwko temu by być w Londynie, a napewno z angielską pensją :wink:
On 2002-03-25 14:51, EM wrote:
Nie będę Ci pisał skomplikowanych dość formuł ale dam ci proste wyliczenie.
O ile jest wyższe oprocentowanie kredytu w PLN w stosunku do EUR. Zakładając EUR 6,3% p.a. a PLN 11,5% p.a. otrzymujesz 5,2 punktu procentowego 45,21% więcej. O tyle też musi wzrosnąc kurs aby zrownac się w kwocie z kredytem w PLN.
Kurs dziś: 3,65. Więcej o 45,21%: 5,30 zł.
To tylko oszacowanie.
Dokładna kalkulacja daje wynik, o którym mówiłem.
pzdr
Widzisz EM, ostatnie 2 burzliwe dni spowodowały, że jednak biorę kredyt w PLN. W Twoim wyliczeniu, które pozwalam sobie zacytować jest pewna istotna pomyłka. Jeszcze 2 dni temu liczyłem tak jak Ty. Ale doszło do mnie w końcu, że spread to nie tylko różnica między kursem kupna a sprzedaży. Najwięcej tracimy (i zarazem najtrudniej do tego dobrnąć) na różnicach kursów między bankami. Wyobraź sobie, że każdy bank ustala codziennie swoją tabelę kursów walut. I o ile kurs średni jest taki sam we wszystkich bankach, o tyle kurs kupna jest różny w różnych bankach. To samo z kursem sprzedaży. Poza tym kurs kupna w każdym banku jest sporo niższy od kursów kupna podawanych w mediach - np. na Onecie. Kurs sprzedaży zaś sporo wyższy.
Co z tego wynika? Ano to, że jak wprowadziłem do moich obliczeń kursy mego banku, do tego jeszcze koszty związane z ewentualnym przewalutowaniem (prowizja, opłata za zmianę umowy kredytowej, opłata skarbowa, opłata za zmianę hipoteki w sądzie i łażenie do banku i sądu), różnicę kursową (według kursów BANKU), którą muszę dopłacić przy wypłacie kredytu (bo kredyt na dajmy na to 100 000zł bank wypłaci po swoim kursie kupna w wysokości ok. 99750 zł) to się okazało, że wcale nie o 45%, ale wystarczy że o 12% wzrośnie EURO, a już kredyt w EUR przestanie się opłacać.
A wzrost o 12% od dzisiejszego kursu EUR, to... 4,1 zł.
Ano co do spreadu, to, na spreadzie można faktycznie zarobić w trakcie wypłacania kredytu, ale waluta musiałaby porządnie wzrosnąć, więc to tylko teoria. W praktyce podczas wypłaty kredytu dopłacisz różnicę kursową (przy 100 000 zł kredytu jest to kwota rzędu 2500 zł na dziś dzień, gdy kursy są w miarę stabilne).
Powtórzę jeszcze raz: nikogo nie namawiam do kredytów walutowych. To jest loteria.
Dlatego pisze jeszcze raz to co na poczatku: przy wyborze banku ważane sa opłaty ponoszone przy udzielaniu kredytu. Waluta jest sprawa techniczną i przekonania a przy kazdym rodzaju kredytu banki stosują opłaty: prowizje itp itd
I to jest ważne!
Jestem w trakcie załatwiania kredytu w GE w złotówkach. Jestem zadowolona: żadnych opłat wstępnych, prowizji i kosztów wyceny oraz za wcześniejszą spłatę. Biorę kredyt na krótki okres więc opłaca mi się w złotówkach i trochę wyższy procent niż w innych bankach.
mariuszpiskula
07-04-2002, 20:18
pewnie ta dyskusja nie przekona przeciwników kredytu walutowego. Jednak ja pracuję w tej branży i dla siebie wybrałem właśnie walutowy. Dziwię się, że nikt nie zauważył ostatniej "prawdziwej" waluty.
Frank szwajcarski (CHF) to na dziś niezły pomysł (aktualna stopa 5,99 i stosunkowo niskie ryzyko kursowe).
Jeśli jest ktoś zainteresowany - szczególnie z woj. łódzkiego, to służę pomocą.
kontakt do mnie :
[email protected]
Czyżby adres Cie zdradził?
Nie ma walut prawdziwych i jedynie prawdziwych.
Zarówno PLN jak i EUR, CHF, USD są wymienialne. W ich obrebie toczy sie ta dyskusja.
Chyba że mówimy o wongach ale nie przypominam sobie.
Ryzyko walutowe niech każdy ocenia sam bo potem będzie przykro.
Khm... może w przypadku Anny taka "niezły-pomysł-na-dziś-waluta" mogłaby mieć sens, ale kredyt na dom to się bierze na wiele lat, a w takiej perspektywie trudno patrzeć przez pryzmat "dziś".
A tak z ciekawości - Panie Mariuszu, Pan ma jakiś kredyt, czy to marketing? :smile:
mariuszpiskula
08-04-2002, 15:42
piszę o franku bo właśnie na taką walutę zdecydowałem się po dosyć długim namyśle. A jeśli chodzi o inne waluty to zostaje jeszcze jen - tylko trudno o niego w polskich bankach.
_PIOTR myślałem, że wiesz po co jest ta stona - ludzie chcą sobie o czymś pogadać i pytają o radę, akurat pracuję w tej branży to odpowiadam, a marketing to robi się na stronach komercyjnych.Pozdrawiam.
Sam wziąłem kredyt w EUR i to po długich i żmudnych symulacjach... a krach hmm??? no cóż nikt tak na prawdę nie jest w stanie przewidzieć tego co będzie za 2-3 lata a co dopiero za 10 nie mówiąc o 20... I to dotyczy wszystkich zarówno analityków bankowych jak i szarego zjadacza chleba (no moż eni tak szarego skoro go stać na kredyt, mieszkanie...)
Najistotniejszy tak naprawdę jest moment wypłaty kredytu i kursu z tego dnia, notmiast później narażona na chwilowe wahania jest w zasadzie tylko rata więc zasadniczo 1/240 (przy 20 letnim kredycie).... Co do banków porównywałem czas jakiś... i mimo wszystko najlepiej (mimo późniejszych negocjacji w sprawie umowy) wyszedł GEBM ma nienajniższy procent np. względem PKOBP (mówię o EUR) natomiast nie pobiera prowizji za udzielenie kredytu (obecnie raczej rzadkość) zwraca opłaty za wpis do hipoteki (kilkaset złotych, ale zawsze lżej u notariusza) a poza tym liczy zarówno kwotę udzielenia kredytu jak i póżniejsze spłaty wg średniego kursu NBP (np. PKO BP wypłaca kredyt również wg średniego NBP natomiast każe sobie płacić raty wg kursu sprzedaży waluty i to wg własnych notowań). Zniwelowanie różnicy w stopie procentowej potrwa ok. 3 lat (czyli można potraktować, że opłata wstępna jest rozłożona na taki właśnie czas) chyba, że stopy spadną a to jeszcze wydłuży okres.... Jeążeli ktoś chciałby poznać dalsze niuanse związane z wzięciem kredytu w EUR w GEBM proszę na priv..
Ciekawie patrzy się na ten wątek z perspektywy ponad roku. Z racji spowolnienia budowy (wyjazd w dłuuuugą delegację) nie musiałem wziąć jeszcze kredytu i czeka to mnie najwcześcniej na wiosnę. O ileż przyjemniej się patrzy na oprocentowanie teraz w porównaniu z poprzednim rokiem :-)
Ojej, czytajac poczatek zrobilam wielkie oczy :o 13%???
Dopiero pozniej spojrzalam na date :)
Powered by vBulletin™ Version 4.2.5 Copyright © 2024 vBulletin Solutions, Inc. All rights reserved.
Spolszczenie: vBHELP.pl - Polski
support vBulletin