Zobacz pełną wersję : Działka budowlana a rolno-budowlana
witam
Myślę o kupnie działki, która jest fragmentem większej działki powstałej po podziale ziemi rolnej na kilka mniejszych. Sytuacja wygląda mniej więcej tak, że po pierwotnym podziale dwie działki zostały (chyba) połączone (wg. zapisu "maja stanowić jedną nieruchomość") choć w dokumencie posiadanym przez właściciela mają dwa numery. Stąd też aktualnie wychodzi na to, że chcę kupić tylko kawałek (1500 m2). Dodam także, że właściciel do tych działek powstałych na skutek podziałów i scalenia doprowadził drogę gruntową. Natomiast interesujący mnie fragment (gdyby traktować go jako osobną, samodzielną działkę) nie ma dostępu do drogi.
W związku z tym mam kilka pytań:
Jaka jest różnica między działką budowlaną a rolno-budowlaną?
Czy ziemia, która wg. postanowienia (co prawda leciwego - 2002 r., brak obecnie planu zagospodarowania dla gminy) wydanego przez właściwego burmistrza znajduje się na terenach" budownictwa zagrodowego z dopuszczeniem jednorodzinnego" może być traktowana jako budowlana?
I czy ta interesująca mnie część wydzielona z działki (jak twierdzi właściciel) budowlanej też będzie budowlana choć nie będzie spełniała określonych przepisami warunków?
Z góry dziękuję za wszystkie odpowiedzi
Jacek1204
27-08-2008, 07:07
Na budowę na działce rolno-budowlanej trudno będzie dostać kredyt. Banki odmawiają, nie lubią działek rolnych. Powód : prawo pierwokupu do takich działek Agencji Właśności Rolnej. I nie ma znaczenia ( tak jak u jnie np ), że działka jest położona bardzo atrakcyjnie.
Właśnie jestem po takich przejściach z bankami.
cooky.gdynia
27-08-2008, 08:15
Może to coś pomoże? Poniższy artykuł jest dosyć stary, ale może nie stracił jeszcze na aktualności?
Kupuj ziemię rolną zamiast działki budowlanej
Piotr Miączyński, Leszek Baj 2006-01-11, ostatnia aktualizacja 2006-01-10 15:55:01.0
Chcesz wybudować mały domek pod miastem, ale przerażają cię koszty? Nie boisz się za to formalności? Kup ziemię rolną. Jest nawet dziesięć razy tańsza niż działka budowlana! A w niektórych przypadkach można nawet na jej zakup dostać kredyt
Od kilku miesięcy szaleńczo rośnie zainteresowanie działkami rolnymi. Według Adama Bronisza z firmy BB specjalizującej się w obrocie działkami w okolicach Warszawy boom na ziemię zaczął się wiosną ubiegłego roku i trwa nadal.
- Miałem w ofercie bardzo dużo działek rolnych powyżej dwóch hektarów - opowiada Bronisz. - Od wiosny do jesieni sprzedały się wszystkie.
Skąd to zainteresowanie
Popyt nakręcają ludzie z miasta, którzy kupują działki rolne, aby się na nich wybudować bądź traktują je po prostu jako lokatę kapitału.
Ziemię często kupują na kredyt. A jeszcze pięć, sześć lat temu banki nie udzielały pożyczek hipotecznych na zakup działek rolnych z pozwoleniem na budowę (tzw. siedliska) - twierdzi Bronisz. Obecnie jego zdaniem zakup działki rolnej z pozwoleniem na budowę domu banki traktują tak samo jak zakup działki budowlanej.
Ziemię rolną chętnie kupują również sami rolnicy - głównie po to, by otrzymywać większe dopłaty unijne.
Nic więc dziwnego, że ceny gruntów szybko rosną. W III kwartale ub.r. średnia cena hektara ziemi sprzedawanej przez Agencję Nieruchomości Rolnych wyniosła 5,9 tys. zł. To o 30 proc. więcej w porównaniu z tym samym okresem 2004 roku. Najdroższe grunty są w Wielkopolsce - prawie 10,5 tys. zł za hektar i na Mazowszu - prawie 9,5 tys. zł za hektar.
Ceny zależą w dużym stopniu od wielkości działki (generalnie im mniejsze, tym większa cena za m kw.) i od jej kształtu (może być trudno znaleźć nabywcę na działkę o szerokości 10 metrów i długości kilometra).
Oczywiście za działki rolne w superatrakcyjnych lokalizacjach trzeba dać dużo więcej. Przykładowo w okolicach Zakroczymia - 8 zł za m kw., 10 zł w okolicach Grójca (czyli 100 tys. zł za hektar). - Drogie są również działki w rejonach atrakcyjnych turystycznie. Na przykład na Mazurach metr kwadratowy działki rolnej z dostępem do wody będącej w trakcie odrolniania kosztuje od 11 do 25 zł za m kw. - ocenia Zbigniew Lewandowski z Grupy Inwestycyjnej Mazury.
Czemu opłaca się kupić działkę rolną
Co najmniej z dwóch powodów.
Po pierwsze takie działki nadal są dużo tańsze niż działki budowlane (nawet dziesięciokrotnie). Ceny działek siedliskowych pod Warszawą, np. w okolicach Zakroczymia czy Modlina, to dziś wydatek 30 - 50 tys. zł za 800 m kw. Za taką samą działkę, tylko budowlaną, trzeba zapłacić 2 - 3 razy więcej - około 80 tys. zł, czyli 100 zł za m kw.
Po drugie płaci się mniejsze podatki. Dla gruntów rolnych roczny podatek wynosi równowartość pieniężną od 2,5 do 5 kwintali żyta od 1 hektara przeliczeniowego (obecnie od 69,7 zł do 139,4 zł.). Dla pozostałych gruntów rolnych podlegających podatkowi rolnemu równowartość pieniężną 5 kwintali żyta.
W przeliczeniu na 1 tys. m kw. zapłacisz więc od ok. 7 do 14 zł rocznie.
W przypadku działki budowlanej musisz zapłacić podatek od gruntu - 30 groszy (maksymalnie, bo gmina może ustalić niższą stawkę) od metra kw. powierzchni. Do tego dochodzi opłata za dom - maksymalnie 51 groszy za m kw. powierzchni użytkowej.
Czyli jeżeli masz działkę o powierzchni tysiąca m kw., to zapłacisz nawet 300 zł podatku rocznie za grunt plus opłatę za dom - np. dla budynku o powierzchni użytkowej 200 m kw. będzie to 102 zł.
Zanim kupisz
Kupując działkę rolną, masz do wyboru dwie opcje:
1. Wariant łatwiejszy, czyli kupujesz ziemię pod tzw. zabudowę siedliskową.
a) Gmina ma plan zagospodarowania przestrzennego. W planie jest zaznaczone, jaka powierzchnia ziemi umożliwia ci budowę domu. Zazwyczaj jest to hektar. Innymi słowy kupujesz hektar i od razu możesz składać wniosek o pozwolenie na budowę.
b) Gmina nie ma planu zagospodarowania przestrzennego.
W tym wariancie pozwolenie na budowę dostaniesz jednak bez problemu tylko wtedy, gdy "gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie". Ta średnia waha się zazwyczaj od 7 do 20 ha.
Jaka jest średnia powierzchnia gospodarstwa, dowiesz się z uchwały rady gminy.
Jak z tego wybrnąć?
• Znajdujesz rolnika, który chce sprzedać kawałek ziemi, np. 2 tys. m kw. Rolnik występuje o warunki zabudowy dla tych 2 tys. m kw. Aby je dostać, działka musi spełnić kilka warunków. Są to m.in. :
- co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana;
UWAGA! Jeśli sąsiednia działka jest niezabudowana, nie możesz się budować. Musisz czekać, aż gmina zrobi nowy plan.
- teren musi mieć dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie działki ma być wystarczające do rozpoczęcia budowy;
Rolnik dostał warunki zabudowy. Podpisujesz z nim umowę przedwstępną kupna ziemi rolnej.
Rolnik występuje o pozwolenie na budowę. Wylewa fundamenty. Zawierasz z rolnikiem umowę warunkową sprzedaży działki z pozwoleniem na budowę. Warunkową, bo prawo pierwokupu ziemi rolnej, gdy kupuje ją "nierolnik" ma Agencja Nieruchomości Rolnych (korzysta z tego prawa bardzo rzadko).
• Znajdujesz gospodarstwo ze starymi zniszczonymi zabudowaniami. Ze względu na zły stan nie podniosą one znacząco ceny działki, a ty - zamiast o pozwolenie na budowę - będziesz mógł starać się o pozwolenie na remont.
2. Wariant trudniejszy, czyli kupujesz małą działkę rolną, którą przekształcasz w budowlaną.
Znalazłeś małą działkę rolną w fantastycznej cenie? To opanuj emocje. Prawdziwa zabawa dopiero przed tobą.
Żebyś mógł się na takiej ziemi rolnej wybudować, potrzebne są dwie czynności:
• odrolnienie
• wyłączenie z produkcji rolnej (nie zawsze, ale o tym za chwilę).
O co chodzi?
Procedurę odrolnienia gruntu przeprowadza gmina w trakcie uchwalania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wtedy właśnie (i tylko wtedy) może zdecydować, które z rolniczych terenów mają stać się budowlanymi.
Wniosek - zanim kupisz ziemię rolną, zobacz w planie zagospodarowania przestrzennego, czy jest już odrolniona.
A jeśli w ogóle nie ma planu? Nie masz szans na odrolnienie.
NASZA RADA: Jeśli twoja upatrzona działka leży w gminie, która nie ma aktualnego planu (ani go nie przygotowuje), zrezygnuj z zakupu, bo póki gmina nie opracuje planu, nic na niej nie zbudujesz.
Grunt jest odrolniony?
Świetnie. Teraz występujesz o wyłączenie działki z produkcji rolnej. I tu znowu są dwa warianty:
I. Koniecznie musisz mieć zgodę na wyłączenie, jeśli ziemia jest dobrej jakości.
Dobrej, czyli należy do klas I, II, III, III a, III b oraz w przypadku użytków rolnych klas IV, IV a, IV b, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego (np. torfy).
Czasami zgoda jest również potrzebna przy gruntach klas IV, IVa i IVb pochodzenia mineralnego. Dzieje się tak, jeśli rada gminy podjęła uchwałę o ochronie tych gruntów na swoim obszarze.
Decyzję w sprawie wyłączenia wydaje starostwo, konkretnie dyrektor Wydziału Geodezji, Kartografii, Katastru i Gospodarki Nieruchomościami. Patrz wzór wniosku.
Do wniosku dołączasz m.in.:
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• projekt zagospodarowania działki na aktualnej kopii mapy zasadniczej wraz z wielkością powierzchni do wyłączenia z produkcji rolnej (chodzi o powierzchnię pod budynkiem itp.),
• wypis z rejestru gruntów z odbitką z mapy ewidencyjnej,
• dokument potwierdzający własność działki: akt notarialny lub wypis z księgi wieczystej,
Opłaty? Teraz dobra wiadomość - jeśli twój dom będzie miał powierzchnię do 500 m kw., za wyłączenie nie musisz nic płacić! A co, jeśli jest większy? Wtedy urzędnicy ustalają opłatę według specjalnych tabel zamieszczonych w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, naliczają je urzędnicy starostwa. Zależą od klasy gruntu, wydajności z hektara, obowiązującej ceny za tonę żyta (co roku ogłasza ją GUS) oraz od powierzchni wyłączonej z produkcji rolnej.
Masz decyzję o wyłączeniu? To składasz wniosek o pozwolenie na budowę.
II. Ziemia jest złej jakości. Czyli są to użytki rolne klas IV, IV a, IV b, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego. Nie potrzebujesz wyłączenia - od razu składasz wniosek o pozwolenie.
Piotr Miączyński, Leszek Baj
Pozdrawiam, Mirella
--------------------------------------------------------------------------------
Tekst pochodzi z serwisu Wyborcza.pl - www.wyborcza.pl © Agora SA
Na budowę na działce rolno-budowlanej trudno będzie dostać kredyt. Banki odmawiają, nie lubią działek rolnych. Powód : prawo pierwokupu do takich działek Agencji Właśności Rolnej. I nie ma znaczenia ( tak jak u jnie np ), że działka jest położona bardzo atrakcyjnie.
Właśnie jestem po takich przejściach z bankami.
Ja nie widzę problemu. Działka oznaczona jest jako rolna pewnie w rejestrze gruntów. Ważniejsze jest jakiej jest klasy. Od chyba IVb już można spokojnie na niej budować, o ile MPZP lub WZ to dopuszczają. Ty masz u siebie w MPZP (nie ważne że stary ważne aby było obowiązujący) dopuszczenie budowy jednorodzinnej.
Co do pierwokupu - porozmawiaj z jakimś notariuszem jak to wygląda. U mnie w akcie notarialnym jest jakiś śmieszny zapis, że nieruchomość nie została wcześniej nabyta od Skarbu Państwa więc nie przysługuje prawo pierwokupu. (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz 2603)
Witam
Dla lepszego zorientowania w sytuacji poniżej zamieszczam jeszcze rysunek działek:
http://foto0.m.onet.pl/_m/84ac1ebfaa3ee0560ff12b8315ed791c,20,19,0.jpg
i krótki opis:
A - działka, którą chcę nabyć (w wielkości zaznaczonej na zielono)
A i B (zaznaczone na czerwono) według właściciela działka budowlana tworząca jedność
C, D także budowlane
A,B,C,D przed podziałem ziemia rolna
E - moja obecna działka
Serdecznie Wszystkim dziękuję za odpowiedzi
Mam jednak jeszcze trochę wątpliwości.
Otóż byłem dzisiaj w Gminie i tam stwierdzono, że u nich ziemia figuruje jako niepodzielona. I tereny te są zaklasyfikowane jako:
- pod zabudowę zagrodową (do 75 m od drogi powiatowej - do niebieskiej linii)
- reszta ziemia rolna (większość klasa VI i trochę V)
Niestety informacje z Gminy nie rozwiały moich wątpliwości czy właściciel działek A i B,C,D może traktować i sprzedawać je jako budowlane.
I dalej trapi mnie pytanie czy właściciel ma rację twierdząc,że działka A (bez B) też jest budowlana. w gminie stwierdzili, że na działkę A nie dostane pozwolenia na budowę. Więc jaka to działka budowlana, na której brak możliwości budowy? Dla mnie jest ona ciekawa ponieważ stanowi przedłużenie mojej działki, którą chcę po prostu powiększyć o działkę A.
Interesuje mnie to w związku z tagowaniem się przy kupnie działki. Nie chciałbym aby właściciel ewentualnie "robił mnie w konia".
Jeszcze raz dziękuję za dotychczasowa pomoc i proszę o dalszą
Teren działki A jest budowlany, ale tylko w połaczeniu z działką B, zaś wydzielić ja będzie można tylko w przypadku wydzielenia z dzialki B badź: "dzialki-drogi", bąć ustanowienie na dzialce B służebności, bez tego nikt nie podzieli tych działek (brak dojazdu)
Natomiast bez problemu bedzie uzyskanie PnB dla (łącznie) działki A i E lub dla działki powstałej po "scaleniu" A i E (tylko po co?)
Dzięki sSiwy12
W tym sęk, że chyba nie trzeba wydzielać tych działek - one są tak wyrysowane na "mapie projektu podziału" zatwierdzonej przez burmistrza miasta i gminy... Natomiast w uwagach w powyższym dokumencie jest zapis o tym, że działki A i B stanowią całość. I nie wiem jak to interpretować. Czy ze względu na te "uwagi" musiałbym postarać się (właściwie to skłonić właściciela do tego) o kolejny podział działki AB? Co jak piszesz może być trudne. I dopiero dalej...
W przeciwnym razie sytuacja dla mnie byłaby chyba ciekawa, bo mógłbym negocjować niższą cenę, ponieważ kupowałbym działkę inną niż budowlaną
Ciekawe co na to powie właściciel? W najbliższym czasie planuje z nim rozmowę.
Mam nadzieję, że dzięki waszej pomocy będę miał wystarczającą wiedzę do negocjacji.
pozdrawiam wszystkich i proszę o dalsze opinie
Witam
No i jestem już po wstępnych negocjacjach.
Niby nie jest źle,ale...
Właściciel nie za bardzo może wykazać, że to działka budowlana.
Mogą być też niestety trudności z wydzieleniem interesującego mnie fragmentu.
Niestety moje nadzieje, że nie trzeba będzie wydzielać są coraz mniejsze. Podczas rozmowy próbowałem porównać informacje z Gminy z prezentowanymi przez właściciela - niestety są często różne. Ciekawe czy właściciel kombinuje czy bałagan w urzędzie?
Doradźcie mi proszę na co zwrócić uwagę podczas negocjacji?
Zwłaszcza na jakie dokumenty.
Jakie inne dokumenty poza warunkami zabudowy mogą wykazać przeznaczenie działki?
Pozdrawiam wszystkich
Witam
Jestem już po negocjacjach z właścicielem :D . Dobiliśmy targu - ustaliliśmy cenę. Myślałem, że już teraz będzie w miarę szybko i bez problemów - tylko umówienie terminu spotkania u notariusza i działka moja. Niestety teraz dopiero zaczynają się schody...:cry: :evil: :evil: Notariusz stwierdził, że ze względu na parametry działki nie wiadomo czy w ogóle można będzie ją kupić. Wszystko przez ten nieszczęsny zapis w uwagach o tym, że działka (ta prawie moja) stanowi, mimo osobnych numerów, jedność z inną działką.
Teraz zastanawiam się co z tym zrobić. Jeżeli ktoś z forumowiczów spotkał się z podobnym problemem lub wie jak go rozwiązać proszę o radę.
Z góry dziękuję za pomoc i pozdrawiam
Dzaiłka musi być wydzielona. Musi posiadać własną KW. A w tej drugiej musi być porpawione, że nie jest całością z inną działką.
W rejestrze gruntów też muszą funcjonować jako oddzielne byty :)
Dzięki Nefer
Nie wiem czy dobrze rozumiem - działka musi być wydzielona - na mapie z podziału jest wyrysowana z osobnym numerem.
Jedna KW jest wspólna dla kilku działek opisanych po kolei w Dziale I-0- OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI. W KW nie ma żadnej wzmianki o tym iż dwie działki stanowią jedność.
Zapis w powyższej kwestii jest na Mapie Projektu Podziału. Z tym, że rozrysowane są jako osobne działki, a tylko w uwagach jest napisane o tej jedności.
Wypis z rejestru gruntów właściciel dostał tylko na tę działkę, która mnie interesuje bez żadnych zapisów o jedności dwóch działek.
Stąd też już nie wiem jak w końcu z tą działką/działkami jest?
oskar0259
29-10-2008, 21:17
Do ustalenia jest, czy obowiązuje nadal plan zagospodarowania, na podstawie którego w 2002 r. wydano cytowane przez założyciela wątku zaświadczenie.
Jeśli obowiązuje - obowiązują wszystkie zapisy dotyczące możliwości zabudowy w nim (tj. planie) zawarte.
Jeśli nie obowiązuje - trzeba starać się o WZ. I to, biorąc pod uwagę uwarunkowania tej działki, starać się PRZED zakupem. Żadne oświadczenia właściciela ani gminy, a zwłaszcza powoływanie się na "niebieską linię" kiedyś ustaloną, nie mają w tej sytuacji mocy prawnej.
Działka, o którą chodzi w tym wątku, jest samodzielnie NIEBUDOWLANA, a nawet, moim zdaniem, nie może być przedmiotem obrotu. Ona, zgodnie z mapą podziałową, funkcjonuje łącznie z działką, która ma dostęp do drogi publicznej.
Nie ma znaczenia, czy gleba jest klasy I lub VI. Dopóki działka nie będzie miała dostępu do drogi publicznej (bezpośrednio, przez drogę wewnętrzną lub służebność drogową) będzie ją można wykorzystywać zgodnie z przeznaczeniem - na cele rolne.
Moim zdaniem ta działka jest "niepodzielna", bo w wyniku podziału powstanie działka mniejsza niż 3.000m2. Tam ktoś nieźle główkuje, aby "wyrobiły" się działki mniejsze - z prawem do zabudowy na zasadzie dobrego sąsiedztwa.
I jeszcze jedna sprawa. Wychodzi na to, że te działki nie są podzielone (wydzielone) "fizycznie". Istnieje tylko projekt podziału - z założeniem, że drogę gruntową przejmie gmina i "wyrobią się jako budowlane.
Bardzo często zapisy MPZP, określają "teren budowlany" jako obszar mieszczący się w obrębie drogi publicznej (gminnej powiatowej, itp.) a "jakąś tam" odległością - w tym przypadku 75m.
oskar0259
30-10-2008, 09:42
Działka A istnieje - faktycznie i prawnie - nie ma więc potrzeby jej wydzielania. Ma co prawda "tylko" 1500 m kw., ale ograniczenie z ustawy zakazujące podziałów działek na mniejsze niż 0,3000 ha w jej przypadku nie ma zastosowania. Ona już jest!
Problem jest w czym innym. Chodzi o to, aby działce nie mogącej funkcjonować samodzielnie ze względu na brak dostępu do drogi publicznej nadać, przynajmniej na użytek transakcji sprzedaży (choć założyciel wątku chciałby na dłużej, ale w obecnym stanie nie da się) atrybutów działki mogącej funkcjonować samodzielnie - i to nie tylko pod aktualny sposób zagospodarowania, ale pod jego zmianę - czyli przeznaczenie pod zabudowę.
Temu służą np. uzyskiwanie "samodzielnych", tj. na jedną działkę,wypisów z rejestru gruntów i niejasne oświadczenia właściciela i gminy. Chodzi o to (obecnemu właścicielowi i, czego do końca nie rozumiem, nabywcy, kuszonemu atrakcyjną ceną - która w rzeczywistości wcale nie jest atrakcyjna, bo nie dotyczy nieruchomości pod budowę, ale rolnej i to z ograniczeniami), aby notariusz spisał akt sprzedaży.
Tylko co on zmieni? Akt notarialny (i przejście jej "z rak do rąk") nie "uzdrowi" działki. Tylko z racji jego spisania trudno będzie cokolwiek wyegzekwować (tzn. uzyskać w jakiejkolwiek formie akceptację jej zabudowy).
Zapis art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest jasny:
2a. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.
I taki status miała zapewne działka A w decyzji zatwierdzającej podział, gdyż":
3. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.(...)
Pozostaje sprawa wielkości działki "B", ktora tak na oko nie ma 3.000m2 - zakładając, że dzialka "A" ma 1.500m2.
Moim zdaniem konkluzja jest taka, ze działka "A" może byc "atrakcyjna" tylko dla własciciela działki "B", bo ma mozliwość zabudowy tej działki, i dla wąłścieila działki "E" jako powiekszenie działki (teoretycznie dla niego to jest obojetne, czy jest "budowlana".
Tak na dzisiaj, to działka "A" jest wartosciowa tylko i wyłacznie dla własciciela działki "B" (podnosi jej wartość).
Może tez być tak, że warunkiem zgody na podział działek było zcalenie działek A i B bo:
.....że po pierwotnym podziale dwie działki zostały (chyba) połączone (wg. zapisu "maja stanowić jedną nieruchomość") choć w dokumencie posiadanym przez właściciela mają dwa numery.
.......W tym sęk, że chyba nie trzeba wydzielać tych działek - one są tak wyrysowane na "mapie projektu podziału" zatwierdzonej przez burmistrza miasta i gminy... Natomiast w uwagach w powyższym dokumencie jest zapis o tym, że działki A i B stanowią całość.
Notariusz stwierdził, że ze względu na parametry działki nie wiadomo czy w ogóle można będzie ją kupić. Wszystko przez ten nieszczęsny zapis w uwagach o tym, że działka (ta prawie moja) stanowi, mimo osobnych numerów, jedność z inną działką.
Zapis w powyższej kwestii jest na Mapie Projektu Podziału. Z tym, że rozrysowane są jako osobne działki, a tylko w uwagach jest napisane o tej jedności.
Moim zdaniem zgoda na podział była obwarowana "scaleniem", bo w przeciwnym wypadku działka "A" nie spełniała wymogów dostepu do drogi, a i zapewne działka "B" też była mniejsza niż rzeczone 3.000m2. - nie zapominajmy, ze przeznaczeniem jest "rolnictwo".
Teoretycznie mogło być tak, że działka "A" istniała, a podziału dokonano na działce "X" w wyniku którego powstały działki "ustawowe" 3.000m2 teraz oznaczone jako "C" i "D", oraz działka "B", która "ustawowe" wymogi spełni po scaleniu z działką "A".
Ale to sa tylko moje przypuszczenia.
Wielkie dzięki wszystkim
Tak jak pisałem wcześniej nie ma planu zagospodarowania. Informacje które podawałem są zgodne ze starym planem i studium do nowego. Według powyższych obszar ten stanowią działki rolne z przeznaczeniem pod zabudowę zagrodową z dopuszczeniem jednorodzinnej. Właściciel początkowo prawdopodobnie kręcił. Tylko co z tego planu nowego nie ma i długo jeszcze nie będzie, a jak rozumiem studium może się jeszcze zmienić.
Poniżej przedstawię jak sytuacja wyglądała z tymi gruntami.
pierwotnie:
http://foto1.m.onet.pl/_m/34dfd506bf9512f4a1fb41ccd2bab665,10,19,0.jpg
I taką zakupili obecni sprzedawcy (a właściwie ich rodzice od których po podziale to dostali)
Następnie:
http://foto0.m.onet.pl/_m/913470bf271fd3cd47ded5b532962460,10,19,0.jpg
Ja natomiast zamyślałem dokupić działkę aby powiększyć obecnie posiadaną.
Działki tej dokupowanej (A) nie chcę użytkować oddzielnie, a tylko razem z obecną (F - oznaczoną na pierwszym rysunku jako E). Miało to wyglądać tak:
http://foto1.m.onet.pl/_m/891987c42783d53929599f53c9c19fdd,10,19,0.jpg
W dalszej perspektywie (chyba nawet bardzo dalekiej) myślę postawić dom na obu działkach lub jeżeli będzie to konieczne na jednej po uprzednim scaleniu działek A i F.
Jak niestety słusznie zauważyliście działki A i B nie spełniają warunków samodzielnie. Stąd też najpewniej było tak jak napisaliście wyżej - powierzchnie działek A i B są faktycznie mniejsze niż 3000 metrów.
Interesuje mnie czy w tych okolicznościach mogę nabyć działkę A. Czy jest to niemożliwe? Jakie są ewentualnie możliwości nabycia tej działki? Czy sprawa jest przysłowiową miną i lepiej dać sobie spokój.
Proszę o dalsze rady.
pozdrawiam wszystkich
Zapomniałem dodać
Rozmawiałem dzisiaj ze sprzedającym i sprawa ruszyła dalej.
Znalazły się nowe papiery:
- decyzja burmistrza o zatwierdzeniu podziału (tego wymagała notariuszka)
- zdzwonili się z geodetką, która robiła podział i scalanie - według niej nie powinno być żadnych problemów ze sprzedażą działki A; jest gotowa to potwierdzić to u notariusza
I co o tym sądzicie? Czy to może wystarczyć czy raczej mogą to być kolejne kombinacje sprzedającego, a sytuacja i tak nie ulegnie poprawie?
Znam przypadki dużo dziwniejsze. Parafrazując "wyobraźnia ludzka nie zna granic".
Moim zdaniem ta transakcja może być "bezpieczna" tylko w jednym przypadku. Wtedy, kiedy działka A i B będą miały osobne KW - bez dodatkowych wpisów. W zasadzie wystarczy KW na działkę A.
Dzięki sSiwy12
Pogadam o tym ze sprzedającym po uprzedniej (kolejnej) rozmowie z notariuszem.
Jeszcze raz dziękuje i pozdrawiam
oskar0259
31-10-2008, 15:26
Sytuacja nieco zmieniła się i jest, moim zdaniem, bezpieczna. Rozpatrywaliśmy poprzednio opcję, że działka A będzie funkcjonować samodzielnie jako działka przeznaczona pod budowę. A teraz już wiemy, że ma zmienić się tylko "skład małżeństwa" - będzie ona nadal częścią większej nieruchomości składającej się z dwóch działek (ale jedna z nich będzie inna - poprzednio B, teraz F).
Moim zdaniem wszystko można załatwić w jednej umowie (i nie zakładać KW dla działki A). Notariusz jednak musi dokładnie opisać w akcie to przekształcenie (będzie łatwo, bo coraz więcej dokumentów przybywa). Być może niezbędna będzie (w akcie sprzedaży) formułą o ustanowieniu służebności drogowej dla działki A przez działkę F. A w przyszłości, gdy obie działki będą miały jednego właściciela - najlepiej będzie je scalić (tym bardziej, że planowany dom będzie pośrodku.
Wielkie dzięki oskar0259
W następnym tygodniu pokażę dokumentacje notariuszowi - oby wystarczyła.
Co do umów to mają być dwie, ponieważ jest to grunt rolny. W związku z tym muszę czekać na odpowiedź ANR (czy jak to się tam nazywa), bo maja prawo pierwokupu. po tym dopiero może być właściwa umowa.
pozdrawiam
oskar0259
31-10-2008, 19:42
Pisząc o jednej umowie miałem oczywiście na myśli to, żeby takie sprawy jak sprzedaż, zamiar połączenia działek i ewentualnie służebność drogową dla działki A przez działkę F zawrzeć w jednym akcie. Oczywiście nie napisałem, że potrzebna jest zgoda ANR - rzeczywiście, jeśli liczyć tę umowę, to będą dwie.
Co do formuły aktu - ostatecznie ustali ją notariusz, który będzie miał "przed nosem" wszystkie dokumenty.
Jeszcze raz wielkie dzięki
Kolejne rozmowy z właścicielami i kolejne dokumenty, ale po rozmowie z notariuszem dalej brak postępu w sprawie. Gmina nie chce pomóc - wydać kopi dokumentu, który zdaniem notariusza jest niezbędny do sporządzenia aktu.
Jutro następna rozmowa z notariuszem - ciekawe co doradzi?
Mały krok do przodu - Gmina, po drugim podejściu - udostępniła potrzebny dokument. Ciekawe co powie teraz notariusz?
Może ktoś potrafi doradzić jakie w mojej sytuacji przydatne byłyby jeszcze dokumenty, aby notariusz spisał akt?
Dotychczas udało mi się z obecnym właścicielem zebrać:
- odpis z księgi wieczystej,
- mapę projektu podziału,
- postanowienie w sprawie podziału,
- decyzję burmistrza w sprawie podziału,
- informację z rejestru gruntów,
- wypis z rejestru gruntów,
- zaświadczenie z Gminy o przeznaczeniu działki wg. starego planu zagospodarowania
Z góry dziękuję za wszelką pomoc
Witam
Rozmowy z notariuszami się odbyły i niestety znowu to samo :evil:.
Jedni mówią krótko: "w obecnej sytuacji nie można kupić, ale trzeba chodzić i pytać, rozmawiać ..." Inni poddają nowe rozwiązania (wymagają innych dokumentów) lub podchwytują pomysły innych. Jeden tylko stwierdził ze zdziwieniem jak to może być, że prawo jest przecież to samo a co notariusz to inny pomysł.
Jednym z takich pomysłów jest korekta geodezyjna projektu podziału działek (rysunek projektu przedstawiałem wyżej). Problem w tym, że nie wiem jak tą korektę uzyskać. Geodeta, który robił ten podział też za bardzo się nie orientuje...
Może ktoś z Was mi doradzi w tej sprawie.
Z góry dziękuję za wszystkie rady i pozdrawiam
Nareszcie udało mi się nabyć działkę. Uff...
Trafiłem na koniec na notariusza, który sprawę przeprowadził tak jak mi radziliście wyżej i już po sprawie.
Jeszcze raz dziękuję wszystkim, którzy mi doradzali.
Pozdrawiam
Powered by vBulletin™ Version 4.2.5 Copyright © 2024 vBulletin Solutions, Inc. All rights reserved.
Spolszczenie: vBHELP.pl - Polski
support vBulletin