Wycena przez rzeczoznawcę

[p_chmiel]

Witam
Rzeczoznawca, którego wynająłem do wyceny na potrzeby kredytu w banku mnie oszukał. Wycenił dom w stanie surowym otwartym (147m+garaż 20m) wraz działką (4326m) na kwotę SZOK 102 000zł. W okolicy sąsiad sprzedaje w cenie 80 zł/m działki wielkości 1800-2500m. Działka wg US była warta na dzień kupna (2007) 130 000zł. w stan stan surowy włożyłem 120 000zł.
Okazuje się więc ze postawienie stanu surowego obniża wartość działki. Według jego wyliczań wartość działki w okolicy to 20% kosztu budynku. Okazuje się wiec ze na dużej działce nie opłaca się stawiać małego domu bo po wykończeniu wartość nieruchomości jest mniejsza niż sama cena działki.
Rzeczoznawca tak to policzył abym miał minimum wkładu własnego do 30% (dodatkowe koszty w banku). Po zbudowaniu całości wartość nieruchomości nie zabezpieczy mi w pełni obciążenia hipoteki. Bank jak i pośrednik od kredytu upierali się abym skorzystał z usługi danego rzeczoznawcy. Myślę ze za 10 lat nie miałbym nic. Umowa była tak skonstruowana że bank w każdej chwili może zarządca zwrotu kredytu mimo jego regularnego spłacania

[teco]

Umowa była tak skonstruowana że bank w każdej chwili może zarządca zwrotu kredytu mimo jego regularnego spłacania

to ma każda umowa kredytowa... :/

[Trociu]

Okazuje się wiec ze na dużej działce nie opłaca się stawiać małego domu bo po wykończeniu wartość nieruchomości jest mniejsza niż sama cena działki.Ale to chyba logiczne. Im większa działka nawet za małe pieniądze na m2, tym większa jej wartosć. Co tu dziwnego. Czasami (w dużych miastach) nawet cena małej działki przewyższa wartość domku.

[Trociu]

Bank jak i pośrednik od kredytu upierali się abym skorzystał z usługi danego rzeczoznawcy. Tutaj powinno Ci się było zapalić światełko ostrzegawcze. Jeżeli naciskają na danego rzeczoznawcę, a nie rzeczoznawcę z uprawnieniami, to mogą (choć nie muszą) byc w pewnej zmowie.

Sprawdź czy dany rzeczoznawca znajduje się na liście rzeczoznawców współpracującym oficjalnie z tym bankiem. Porównaj sobie z listami innych banków.

Jeżeli masz rzeczywiste podejrzenie, że wycena jest zaniżona, możesz zlecić niezależnie drugą wycenę.

[Trociu]

Witam
Rzeczoznawca, którego wynająłem do wyceny na potrzeby kredytu w banku mnie oszukał. Wycenił dom w stanie surowym otwartym (147m+garaż 20m) wraz działką (4326m) na kwotę SZOK 102 000zł. W okolicy sąsiad sprzedaje w cenie 80 zł/m działki wielkości 1800-2500m. Działka wg US była warta na dzień kupna (2007) 130 000zł. w stan stan surowy włożyłem 120 000zł.
Okazuje się więc ze postawienie stanu surowego obniża wartość działki. Sprawa może być taka, że sąsiad może i sprzedaje po 80zł/m2 ale w aktach notarialnych cena jest mniejsza. A rzeczoznawca bazuje na podobnych transakcjach w rejonie. Więc może to zaniża wartość.

Z drugiej strony warto uderzyć z fakturami za materiały na SSO. Chociaż to może nie będzie decydujące dla banku.

W ostateczności - zmienić bank i pośrednika.

[p_chmiel]

Witam i odpowiadam na pytania
Sąsiedzi którzy kupowali działki płacili min 30zl - 50zł dwa lata temu. Ceny te nie były zaniżane bo brali na to kredyt. Sąsiad obok ma działkę 2500 i płacił 50 zł za metr. Więc licząc 30zł za 4236 to jest ponad 120000 i tak też policzył wartość US według wartości rynkowej i aparatu wyceny.
Dodam iż doradca udał że nic nie wie o wycenie a Pani w biurze stwierdziła że doradca powiedział że wartości na jakie jest wyceniona nieruchomość powinna pozwolić otrzymać kredyt. A Pan rzeczoznawca prowadzi handel nieruchomościami i na jego stronach ceny działek oraz rozpoczętych nieruchomości sa znacząco wyższe (min 2 krotnie wyższe) niż mi wycenił.
W tygodniu będę miał inną wycenę rzeczoznawcy z uprawnieniami.

[oskar0259]

Sytuacja mało prawdopodobna. Jeśli zaistniała, kwalifikuje się do komisji odpowiedzialności zawodowej (przy ministrze infrastruktury). Jeśli oczywiście rzeczoznawca ma uprawnienia zawodowe ( nie licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami, ale uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego - co możesz sprawdzić w rejestrze na stronie internetowej ministerstwa).

Przy tej powierzchni działki, nawet nie uwzględniając naniesień (tego SSO) metr działki wychodzi po 23 zł (wg wyceny). Zdecydowanie za dużo różni się od rynkowej, nawet zakładając (a można to założyć w ciemno), że sprzedający i kupujący zaniżają ceny na potrzeby US. Ale jeśli US w Twoim przypadku przyjął wartość działki na 120000 zł, to oznacza, że obecne ceny transakcyjne są zdecydowanie wyższe. US działa "z poślizgiem", jego dane o cenach do weryfikacji aktów pochodzą często sprzed kilku lat - znany mi urząd stosuje ceny na poziomie 100-160 zł/m kw., podczas gdy, mimo załamania na rynku, można wziąć 400-450 zł/m kw., a jeśli kupujący napalony, to i 600 zł/m kw.

Jaki błąd popełnił rzeczoznawca (zakładam, ze to błąd, a nie celowe działanie w interesie banku)? Prawdopodobnie wziął niewłaściwą bazę nieruchomości, uwzględnił transakcje, których warunki zawarcia w sposób zdecydowany odbiegały od normalnych, wziął do porównań inne miejscowości w tej gminie, w których cena ziemi rolnej wcale nie musi być wysoka itp.

Ponieważ za wycenę (operat szacunkowy) najprawdopodobniej zapłaciłeś, więc jest ona Twoja, przeczytaj ją, przeanalizuj i porównaj z drugą, którą teraz zamówiłeś. Wnioski będą należały do Ciebie, choć te, o których napisałem powyżej, nasuwają się same.

Ja nie podarowałbym niedouczonemu (*&%#^&&c) i spróbowałbym poskarżyć się do ministra infrastruktury. Rozumiem, że rzeczoznawca dostaje od banku psie pieniądze (200-600 zł?), ale ma tych wycen sporo, więc swoje zarobi. Ale nie kosztem bylejakości czy praktykujących "asystentów", wyzyskiwanych w okresie praktyki zawodowej za darmo, więc "odpłacających mu pięknym za nadobne" (choć rykoszetem trafia to w klientów).

P.S. Co do rady, aby zgromadzić i przedstawić wyceniającemu rachunki. Zdecydowanie nie! Banku nie interesuje, za ile to postawiłeś. Bank interesuje, jaka jest obecnie cena rynkowa i jaka będzie - także rynkowa - wartość nieruchomości, gdy zainwestujesz otrzymany kredyt i oddasz dom do użytku (lub też, w przypadku nie spłacania rat - bank będzie musiał to sam sprzedać).
Możesz władować i 200000 zł, ale gdy na rynku podobna nieruchomość będzie kosztowała 150000 zł, to jej WARTOŚĆ RYNKOWA wynosi 150000 zł. Nie oznacza to, że nie znajdziesz amatora, który kupi to od Ciebie za 240000 zł (zapłaci za Twoje nakłady i pozwoli na uzyskanie przez Ciebie 20 proc. zysku), ale taka transakcja nie będzie przeprowadzona w warunkach normalnych, a więc nie może być brana pod uwagę przy wycenie.
Co do liczenia wartości wg kosztów - tak też można, ale robi się to do innych celów - np. ubezpieczenia, gdzie ważne jest, w przypadku jakiegoś "bum", np. pożaru, określenie kosztów odtworzenia lub zastąpienia. Ale to całkiem inna bajka - na pewno nie w kontaktach z bankiem...

[p_chmiel]

Dziękuję Oskar za pomoc. Napisałem pismo do rzeczoznawcy wskazując co budzi moje podejrzenia co do wyceny.
1Wskazałem, iż US tą samą działkę wycenił na wiele więcej samą niż jest z postawionym budynkiem
2 Do wyceny wybrano miasta sąsiednie znacznie mniejsze i o gorszej infrastrukturze. Ja mieszkam w mieście powiatowym a pozostałe miasta należą do powiatu.
3. Baza posiadała moim zdaniem zbyt szeroki zakres czasu transakcji od 2006 grudnia do 2008r
Nie sądzę aby zrobił wycenę tak nisko celowo raczej jak Pan wskazał robiła to jego asystentka on tylko podbił pieczątkę i podpisał. Nie chce z tego robić afery ale tak jak bank dbam o zabezpieczenie swoje i swojej rodziny.
Czy mogę prosić np. obniżeni kosztów wyceny skoro sądzę że wycena była niedokładna. Nikogo nie chcę też onic oskarżać ani podważać autorytetu.
Czy mając wycenę innego rzeczoznawcy znaczne różniącą się mogę czy muszę zgłosić do zrzeszenia rzeczoznawców lub ministra infrastruktury ?

[oskar0259]

Raczej nie żądałbym bonifikaty, ale poprawienia wyceny.
Co do Twoich uwag. Wysokość wyceny przez US może byc dla rzeczoznawcy jakąś wskazówką, ale nie może być bezpośrednio wykorzystana w operacie. Tam są transakcje rynkowe - z aktów notarialnych, a cennik w US jest wytworem urzędników - opartych na aktach, ale z poślizgiem czasowym i bez uwzględnienia cech (atrybutów) nieruchomości (co zawsze robi rzeczoznawca).
Przyjęcie do bazy danych transakcji z 2 lat (czyli na dziś np. wrzesień 2006 - sierpień 2008) jest zgodne ze sztuką - tak zalecają (i dopuszczają) standardy zawodowe. Ale, jeśli był wzrost lub spadek cen, to rzeczoznawca powinien ceny skorygować (on wie jakich wzorów użyć i jakie dane porównywać).
Wybór miast sąsiednich, mniejszych, wydaje się błędem - jeśli były dostępne inne transakcje porównywalnych nieruchomości w Twoim mieście.
Porozmawiaj na początek z rzeczoznawcą, może to tylko niedopatrzenie, z którego wyciągnie wnioski na przyszłość.
Czy mając wycenę innego rzeczoznawcy znaczne różniącą się mogę czy muszę zgłosić do zrzeszenia rzeczoznawców lub ministra infrastruktury ?
Jeśli będą różniły się znacząco, tzn. powyżej 20 proc., to możesz rozmawiać ze stowarzyszeniem, a gdy nie pomoże - wysłać skargę do ministra. Jeśli różnica w wycenach będzie mniejsza - nie zawracaj sobie głowy.

[Claudii]

a ja polecam rzeczoznacę z banku Millenium,tak mi ładnie pani wyceniła działeczkę,ze nie płaciłam prowizji od niskiego wkładu własnego.Kredyt brałam na wszystko czyli na zakup dzialki i budowę. :P

[Nefer]

A ja przewalczyłam takiego "kreatywnego" rzeczowznawcę. Trwało to tydzień , ale zadziałało.

[Malobert]

czy za rzeczoznawców zawsze płacił Wam bank, jeśli nie to ile kasowali ?

[Max Walker]

czy za rzeczoznawców zawsze płacił Wam bank, jeśli nie to ile kasowali ?

kto placi zalezy od banku, a koszt rzeczoznawcy w Łodzi i okolicach to 500 - 1500 zł (dane z marca)

[Max Walker]

Witam
Rzeczoznawca, którego wynająłem do wyceny na potrzeby kredytu w banku mnie oszukał. Wycenił dom w stanie surowym otwartym (147m+garaż 20m) wraz działką (4326m) na kwotę SZOK 102 000zł. W okolicy sąsiad sprzedaje w cenie 80 zł/m działki wielkości 1800-2500m. Działka wg US była warta na dzień kupna (2007) 130 000zł. w stan stan surowy włożyłem 120 000zł.
Okazuje się więc ze postawienie stanu surowego obniża wartość działki. Według jego wyliczań wartość działki w okolicy to 20% kosztu budynku. Okazuje się wiec ze na dużej działce nie opłaca się stawiać małego domu bo po wykończeniu wartość nieruchomości jest mniejsza niż sama cena działki.
Rzeczoznawca tak to policzył abym miał minimum wkładu własnego do 30% (dodatkowe koszty w banku). Po zbudowaniu całości wartość nieruchomości nie zabezpieczy mi w pełni obciążenia hipoteki. Bank jak i pośrednik od kredytu upierali się abym skorzystał z usługi danego rzeczoznawcy. Myślę ze za 10 lat nie miałbym nic. Umowa była tak skonstruowana że bank w każdej chwili może zarządca zwrotu kredytu mimo jego regularnego spłacania


niedawno przerobiliśmy ten temat :/

wszystko zalezy od tego w jakim celu robiona jest wycena:
- zakup dzialki z SSO - wtedy jest wartosc SSO po uwzglednieniu wartosci po odbiorze - wycena jest na bazie m2 domu, a nie powierzchni dzialki
- zakup dzialki - wtedy jest wartosc dzialki pomniejszona o koszty usuniecia naniesien (rozbiorki)

My zdecydowalismy sie na zakup dzialki (duza powierzchnia) i odliczenie od wartosci kosztow rozbiorki, gdyz wychodzilo lepiej niz branie pod uwage SSO z mala iloscia m2

[oskar0259]

W obu metodach wyceny wynik może być podobny, tzn.
1) przy podejściu mieszanym, metodzie kosztów likwidacji od wartości działki odlicza się koszt usunięcia naniesień (czyli np. istniejących budynków, oczywiście po odjęciu ich zużycia). Jeśli do usunięcia jest sporo i w miarę dobrym stanie, to wartość działki może okazać się niska. Do porównań bierze się bowiem ceny transakcyjne działek niezabudowanych, szacuje wartość działki wycenianej jako niezabudowanej i od tego odejmuje koszty likwidacji naniesień,
2) przy podejściu mieszanym, metodzie pozostałościowej bazą porównań są działki (właściwie to błąd, powinno pisać się nieruchomości) zabudowane, a wartość wycenianej z rozpoczętą budową liczy się w stanie, jakby inwestycja została zakończona, a następnie odlicza wartość niewykonanych robót, koszty projektu, nadzoru, pozyskania finansów, zysk inwestora.
Jedno jest ważne: cel wyceny. W zależności od niego wartość rynkowa może być różna.

[januszp303]

Brak uczciwości przy traktowaniu klientów to chyba norma w przypadku banków. Ostatnio głośno się robi o zmowie banków z firmami, które pośredniczą przy wycenach nieruchomości dla celów kredytowych. Banki wprost łamią przepisy ustawy antymonopolowej. Okazuje się, że klienci są zmuszani do korzystania z usług konkretnych firm, które zajmują się wycenami.
Ciekawe czy UOKiK zajmie się tą sprawą.

[gubik]

Odgrzałeś posta z 2009 r?