Sąsiad 1,5m - ja 6,5m czy to możliwe

[grzesiek111]

Witam

w mojej miejscowości tworzony jest aktualnie plan zagospodarowania przestrzennego. Było kilka spotkań z urbanistą których wynik jest dla mnie niekorzystny.
Na pierwszym spotkaniu poinformowano nas o głównych założeniach tego planu (1 linia zabudowy, odległość od granicy 4m z oknami, 3 bez okien, i prawo wzajemności - czyli można się budować w takiej samej odległości jak sąsiad)
Mam działkę o szerokości ok. 25m która graniczy z jednej strony z działką o szerokości ok 13m , a drugiej ok 12m - należą one do tej samej osoby.
Wbrew moim protestom pozwolono sąsiadowi przysunąć się do granicy na odległość 1,5m - wiedziałem że istnieje taka możliwość ale nie brałem jej pod uwagę bo urbanista o tym nie informował. Dlatego nie wszyscy właściciele tak wąskich działek z niego skorzystali.
W wyniku takiego rozwiązania wyznaczono mi odległości od obu moich granic z sąsiadem na 6,5 argumentując to przepisami pożarowymi - 8m odległości między budynkami.
Wygląda to tak
http://naleczow.strefa.pl/dzialka.jpg
Na działce do tej pory planowaliśmy dom dość szeroki.
Czy władze gminy mogą coś takiego zrobić - odsunąc mnie na odległość 6,5 od granicy ?

[grzesiek111]

Nikt nie odpowiada
więc odpowiem sam
dziś zadzwoniłem do muratora

niestety w skrajnych przypadkach jest to możliwe
ale jest wyjście
mogę budować się 4 metry od granicy a sąsiad 1,5 pod warunkiem że w jego budynku będzie ściana ogniowa

[grzesiek111]

Wyświetleń było dużo ale nikt nie odpowiedział
Jeśli ktoś byłby zainteresowany tą sprawą to dokładniej opisałem ją tutaj
http://naleczow.nazwa.pl/naleczownet4/index.php?option=com_content&view=article&id=70:plan-zagospodarowania&catid=26:gmina&Itemid=145

Myślałem że sprawę załatwię z radnymi z komisji uzdrowiskowej którzy mieli zatwierdzać plan.
Idąc na komisję byłem pewny że sprawa wygrana. Niestety architekt która ten plan sporządziła przekonała radnych że nie mam racji. Zagłosowali przeciwko mnie mimo że wcześniej miałem ich poparcie.

Co ciekawe sąsiad, który ma te dwie wąskie działki obok mojej, 300m dalej ma najszerszą działkę na tej ulicy.
Zobaczcie jak to rozwiązano w jego przypadku
artykół na www.naleczow.net

[beton44]

no cóż

nie studiowałeś widocznie razem z radnymi na WUML-u
nie jesteś z nim skoligacony itd....

jak Twój sąsiad... :(

[grzesiek111]

Dodam jeszcze tylko że komisja niestety nie głosowała po mojej myśli. Plan następnie został zatwierdzony przez radę ale już na nią nie poszedłem - chyba źle zrobiłem bo ktoś się jeszcze kłócił i gdybym ja dołożył się do tego może nie zostałby ten plan zatwierdzony.

Jeszcze o komisji która zatwierdziła plan. U nas jest w niej 6 osób - 3 z nich to moi koledzy. Przed komisja popierali mnie i mówili że mam rację i wszystko będzie ok. Na komisję przyszło 5 radnych w tym 3 moich znajomych.
I co się stało.

Burmistrz przekonał radnych że powinni plan zatwierdzić bo jest on już długo konsultowany, a ludzie chcą się budować. Radni przestraszyli się i zatwierdzili plan. Teraz mnie unikają :).
Przeważył też głos pani architekt.

Moja dziewczyna zadzwoniła do stowarzyszenia architektów gdzie zapoznała radcę prawnego tej instytucji z tą sytuacją - powiedziano jej że to jest absurd budowlany i że nie niszczy się w ten sposób takich dużych działek. Zaoferowano pomoc. Na koniec moja dziewczyna powiedziała kto jest architektem prowadzącym ten plan.
Przy następnej rozmowie powiedziano jej że niestety nie ma czasu na tę sprawę. Jak się już pewnie domyślacie jest to znany architekt który ma na dodatek niemal monopol na nasze miasto. I jeśli ktoś nie chce mieć problemu z budową wyboru raczej niema . Niestety nie wiedziałem o tym.
Może byłoby inaczej ale podczas konsultacji nie oszczędzałem p. architekt - nieźle pyskowałem - myślałem że prawo jest najważniejsze

[sSiwy12]

Punkt widzenia, zależy od punktu siedzenia. I tak właśnie jest w tym przypadku. Tobie taki układ nie odpowiada, natomiast właścicielom tych wąskich działek – i owszem. Urbanista miał bardzo utrudnione pole manewru. Poszedł na kompromis, a do tego myślał perspektywicznie, bo przed każdym właścicielem tych działek, teoretycznie, otworzono możliwość dalszej zabudowy w drugiej linii (teraz jest to linia nieprzekraczalna z tyłu działki). Być może Twoi potomkowie będą wdzięczni za to, że umożliwiono w ten sposób postawienie drugiego budynku na działce – lub dokonanie podziału i sprzedaż działki w pełni budowlanej.
Natomiast jeśli mimo tego chcesz dalej walczyć, to sprawdź zapisy w noweli Rozporządzenia w sprawie WT, która będzie obowiązywała od 15.06.br., a w niej zapis:


12.4. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3,
powoduje objecie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu
art. 3 pkt 20 ustawy – Prawo budowlane.

[grzesiek111]

Punkt widzenia, zależy od punktu siedzenia. I tak właśnie jest w tym przypadku. Tobie taki układ nie odpowiada, natomiast właścicielom tych wąskich działek – i owszem.

Zgadza się ale zobacz pod linkiem jak sprawę szerokiej działki sąsiadującej z wąskimi rozwiązano ok. 200m dalej - co ciekawe ta najszersza działka należy do siostry mojego sąsiada. Tu niekoniecznie brano pod uwagę interesy właścicieli małych działek. Wyżej jest link do artykułu z planem zagospodarowania mojej ulicy.

Dodam jeszcze że burmistrz przekonał radnych tym że niektórzy chcą się budować a ja blokowałem - okazuje się jednak że na ulicy nie ma wody i nie będzie w tej kadencji. Koleżance zaproponowano żeby pociągnęła na własny koszt - 25k.


Być może Twoi potomkowie będą wdzięczni za to, że umożliwiono w ten sposób postawienie drugiego budynku na działce – lub dokonanie podziału i sprzedaż działki w pełni budowlanej.
W Nałęczowie wtórny podziałek działek jest w tej strefie zabroniony. Właściciele wąskich działek i tak nie postawią na nich długiej obory bo można budować w tej strefie chyba na 20% - i to licząc łącznie z chodnikami !!
Oczywiście każdy omija ten zapis projektując bez chodników :)
Nałęczów ma podział na strefy ochronne

[sSiwy12]

……….Zgadza się ale zobacz pod linkiem jak sprawę szerokiej działki sąsiadującej z wąskimi rozwiązano ok. 200m dalej ……

Ale zgodnie z o oznaczeniami na mapie, tam stoi już jakiś budynek, lub jest w trakcie „realizacji” (wydane WZ lub PnB) – czyli urbanista nie mógł zaplanować inaczej, bo MPZP musi uszanować i odnosić się do stanu faktycznego. W takim przypadku nie można cofnąć prawomocnego PnB lub nakazać rozbiórkę budynku.



…..W Nałęczowie wtórny podziałek działek jest w tej strefie zabroniony….

To jest stan obowiązujący na dzisiaj – co będzie za 20 lub 50 lat, jak terenów pod budowę zabraknie? Urbaniści powinni myśleć perspektywicznie, a moim zdaniem, w tym przypadku tak się stało.

[dusia2006]

a ja myślę że warto spróbować zaskarżyć ten plan
te przepisy pożarowe są chyba dyskusyjne, pogadałabym najpierw może z kimś z nadzoru budowlanego, z kimś kto uzgadnia w straży pożarnej...

[sSiwy12]

Dusia :lol: – moim zdaniem, to wygląda tak:
To reguluje par.271 przywołany w par.12 WT.
Ale jest zagwozdka. Wspomniany par.12 WT przywołuje par 271, a ten mówi o minimalnych odległościach między zewnętrznymi ścianami budynków. położonych na sąsiadujących działkach (tak wynika z par. 273 – też przywołanego przez par.12).
Czyli biorąc to pod uwagę, oraz fakt, że nie przywołano par.272, można wysnuć wniosek, że odległości należy liczyć od istniejących budynków, lub budynków na które wydano WZ lub PnB. Czyli kto pierwszy ten lepszy, i to ten budynek będzie wyznaczał odległości dla budynków na sąsiadujących działkach.
Ustawodawca przewidział, że MPZP może zmniejszyć wymagane minimalne odległości, ale nie zrobił kontrasygnaty na zwiększanie minimalnych odległości.
Ale znów uwaga. Od 15 czerwca br. będzie obowiązywała nowela WT, która przywołuje w par.12 również par. 272, który w zasadzie w chwili obecnej nie jest obowiązkowy.

Biorąc to wszystko pod uwagę można przyjąć, że obowiązujące przepisy (WT) w tym p.poż (Rozdział 7 WT) określają minimalne odległości między budynkami jednorodzinnymi:

Teraz:
8m (6m) dla lokalizacji budynku projektowanego w stosunku do budynku istniejącego, lub działki mającej PnB lub WZ,
i nic o odległościach od sąsiedniej niezabudowanej działki

Po 15 czerwca br.
od 6m dla ścian bez otworów
8m dla ścian z otworami,
oraz od 1,5 do 4m od granicy z sąsiadującą niezabudowaną działką. (zamiennie od 3m)

Uwaga: podałem minimalne odległości uwzgledniające odstępstwa dla ściany bez okna (od 1,5m)

[dusia2006]

Siwy tzn jeśli w planie uparli się o zbliżeniu tych budynków do granic działki a w ustaleniach znalazłby się zapis o odporności ogniowej ścian to grzesiek111 mógłby mieć dom 4m od granicy? nie znam się na tych ścianach za bardzo :-? szukam prawnych niezgodności planu z rozporządzeniem albo braku skorzystania w tym planie z jakiejś alternatywy. grzesiek111 mógłby wówczas skorzystać z atr 6.2.2) ustawy opzp gdyby chciał skarżyc plan,
a te budynki sąsiednie i tak będą bez okien

[sSiwy12]

Moim zdaniem to jest tak, że jest zbyt duża ingerencja MPZP w odległości od granic. Wynika to zapewne z faktu, „wyrobienie się” wszystkich działek. Bazowano tu na obowiązujących przepisach, które sztywno określały granicę p.poż między ścianami budynków na minimum 8m, (6m) oraz nie obowiązywały w tym zakresie zapisy paragrafu 272.
Ale od 15.06.br. przepisy doprecyzowano w tym zakresie, bo przywołano w par. 12 paragraf 272. A w związku z tym podczas wydawania PnB będzie się można na nie powołać.
§ 272 ust. 2 otrzymuje brzmienie:
„2. Budynki mieszkalne jednorodzinne, rekreacji indywidualnej oraz budynki mieszkalne zagrodowe i gospodarcze, ze ścianami i dachami z przekryciami nierozprzestrzeniającymi ognia, powinny być sytuowane w odległości nie mniejszej od granicy sąsiedniej, niezabudowanej działki, niż jest to określone w § 12.”;


Problemem jest to, że MPZP przyjął, że wszystkie działki są zabudowane.
Tu w klasyczny sposób koszty „wyrobienia się” z odległościami p.poż, przerzucono na barki właścicieli większych (szerszych) działek. Było to możliwe dzięki zapisom w Rozporządzeniu w sprawie WT jeszcze obowiązującym. Po 15.06br taki „numer” miałby podstawy do zaskarżenia – tak sądzę.


Siwy tzn jeśli w planie uparli się o zbliżeniu tych budynków do granic działki a w ustaleniach znalazłby się zapis o odporności ogniowej ścian to grzesiek111 mógłby mieć dom 4m od granicy?

Są dwie możliwości:
- w ramach ładu przestrzennego taki zapis o ścianie w MPZP, grzesiek111 buduje w odległości 4m dla ściany z oknami lub jeszcze bliżej dla sciany bez okien.
- lub na zasadzie kto pierwszy ten lepszy (w zgodzie z obowiązującymi przepisami), jeśli grzesiek111 otrzymał PnB jako pierwszy, to buduje 4m od granicy, a sąsiad chcąc budować w odległości tych 1,5m od granicy musi zbudować odpowiednią ścianę, lub sąsiad pierwszy otrzymał PnB w odległości 1,5m od granicy (zgodnie z MPZP) i będzie miał „normalną” ścianę bez okien, to grzesiek111 będzie zmuszony odsunąć się od granicy o 6,5m dla jego ściany z oknami lub o 4,5m dla ściany bez okien.

[dusia2006]

W planie budynki narysowane są przerywana linią więc są planowane i nie obowiązuje tak naprawdę powierzchnia budynku wg rysunku. Obowiązują zasady które są ustaleniami planu, w mpzp pewnie wszystko jest na ten temat.

Problem w tym, że jeśli plan jest uchwalony i obowiązujący a ustalenia planu są z określoną nieprzekraczalną linią zabudowy czy też z narzuconą odległością budynku od granicy działki to taki plan jest prawem i grzesiek111 nie dostanie pozwolenia na budowę na lokalizację inną, niezgodną z mpzp, niestety, mimo, że rozporządzenie dopuszcza(?) zbliżenie budynków.
Siwy jaka musi być min odległość miedzy budynkami w takiej sytuacji zakładając że obok będzie budynek 1,5 m od granicy bez okien?

[sSiwy12]

Opisówka odnosi się tylko do zmniejszenia minimalnej odległości od granicy.
http://www.bip.lublin.pl/naleczow/index.php?menu=prawo&stage=uchwaly&dat=2009-03-27&rok=2009

[grzesiek111]

http://naleczow.nazwa.pl/naleczownet4/images/stories/gmina/plangw/il1gwdzialka.jpg
Rozwiąznie takie gwarantuje dużo światła między budynkami ale ogranicza możliwości zabudowy
Proponowałem takie zmiany ale nie zgodzono się na nie argumentując że to zniszczy sąsiadowi działkę :)
Architekt która to prowadziła nie podała w ogóle informacji że możliwa jest zabudowa 1,5 metra od granicy. tylko zasady 3 lub 4 m, i 8 metrów między budynkami.

[grzesiek111]

http://naleczow.nazwa.pl/naleczownet4/images/stories/gmina/plangw/il1gwdzialka3.jpg żółte pola pokazują obszar działek który nie może byc zabudowany. Na węższej działce zależało mi na zabudowie 1,5 bo mimo że ma ona 16,5 potencjalni nabywcy uważali że jest za wąska.

W planie podobno nie ma zróźnicowanej lini zabudowy
http://naleczow.nazwa.pl/naleczownet4/images/stories/gmina/plangw/il2gwdzialka.jpg :)
Tu widać też jak rozwiązano podobny przypadek trochę dalej. Co ciekawe na tej dużej działce jej właściciel będzie mógł cały czas budować się 4m od granicy mimo że z jednej strony ma sąsiada w granicy.

A zróżnicowania lini zabudowy tu nie ma
chociaż w starostwie stwierdzili że jest

[bmiara]

Grzesiek, moim zdaniem trochę przesadzasz. Popatrz na to w ten sposób: są 3 działki, dzięki proponowanemu/zatwierdzonemu planowi wszystkie będą zabudowane, masz fajną działkę, co najmniej 8m do każdego sąsiada. Dom szeroki na 12m to nie tragedia, a osoba odpowiedzialna za plan musiała komuś „zaszkodzić”, chyba wybrała najmniejsze zło.

[sSiwy12]

Wklejanie następnych i takich samych rycin nic nie da. Tej sprawy już nie ma.
Daliście ciała na całej linii w czasie kiedy można było cos ugrać. Wniesione sprzeciwy aż same prosiły się o odrzucenie – zgodnie z obowiązującym prawem (patrz uzasadnienia).
Zamiast rozpamiętywać przeszłość zapoznaj się dokładnie z zapisami obowiązującego MPZP, bo tam masz odpowiedź co jak, jak i gdzie możesz wybudować na swojej działce.
Zgodnie z tymi zapisami możesz, na działce 384, budować 4m od granic, pod warunkiem, że o PnB dla działki 384 wystąpisz przed właścicielami działek 383 i 385, ale wtedy musisz się liczyć z tym, że odległość między budynkami będzie wynosiła 5,5m dla ściany p.poż sąsiada bez okna i ściany z oknem Twojej. To jest tylko i wyłącznie Twój wybór.
Na działce 382 musisz zachować minimalne odległości 4m (dla ścian z oknami), bo MPZP :

10) dopuszcza się lokalizowanie budynków bezpośrednio przy granicy sąsiada lub w odległości wymagającej stosowania ściany bez otworów okiennych jedynie w przypadkach jak wskazano na rysunku planu,
A ustalenie to jest w zgodzie z par.12.3.2 WT – bo działka 382 nie spełnia kryteriów „wąskiej” – ma więcej niż 16m szerokości.

I jeszcze jedno. Nie ma zróżnicowanej linii zabudowy dla inwestycji planowanych. Jest tylko uwzględnienie istniejącej zabudowy i (lub) zabudowy w trakcie – o czym też mówi MPZP:

13) dla działek zainwestowanych przed wejściem w życie ustaleń niniejszego planu pozostawia się istniejącą zabudowę, z możliwością jej wymiany na nową, zawsze przy zachowaniu obowiązujących parametrów podanych w ustaleniach planu,