Działka rolna, brak planów zag. przestrzenn., WZ

[marcin72k]

witam
mam pare pytań ale najpierw krótki opis sytuacyjny
mam grunkt rolny z dostępem do drugi publicznej a wdrodze woda prąd i kanalizacja. Działka styka się z droga publiczną na długośći 20 m mimo iż dalej ma szerokość 60m a wynika to z faktu że kiedyś był podział i wydzielono trójkąt-klin przylegający do drogi (o długości ok 80-100m bo działki nie przylegają prostopadle ale po ostrym skosie). Sąsiednia działka jest zabudowana ale jest ona sasiednia tylko w głębi (dostęp do tej samej drogi publicznej) bo przy drodze podobnie jak pisałem wyżej wydzielony jest trójkąt przylegający do drogi i do mojej działki

1. Wiem że mogę wystąpic o WZ jak dla siedliska (formalnie jestem rolnikiem i mysle że z tym nie byłoby problemu) ale czy taki tryb WZ (siedlisko) zamyka mi potem droge (taką opinię uzyskałem od geodety który będzie to dzielił) do tego aby na reszte działki wystapić o WZ i podzielić tak mi się podoba

2. Jak nalezy traktowac pojęcie dobrego sąsiedztwa w kontekscie sąsieztwa mojej działki dookoła - w promieniu 150- 200 m są budynki stare i nowe (min ten na sąsiedujacej w głębi działce) czy są jakies jasne przepisy czy tylko uznaniowość urzednika

3 chciałbym tak podzielić grunt aby część przylegjąca do drogi była przeznaczona na jakąś działaność usługową (restauracja, hotel itp) a dopiero w głębi powstałyby budynki mieszkalne czy jedno nie wyklucza drugiego

i osobista refleksja.
może dzieki temu że nasze prawo jest takie niedoskonałe i często niezyciowe oraz lata spędzone w komunie powodują że my jako naród jesteśmy tacy przedsiębiorczy i potrafimy wiele załatwić (obejść prawo, nagiąć przepisy czy wręcz dać łapówkę). Moze dzieki temu aktualne jest powiedzenie Polak potrafi

dziekuje za odpowiedzi i pozdrawiam
marcin

[oskar0259]

Dużo pytań, trochę za mało wiedzy, żeby na nie precyzyjnie odpowiedzieć.
Ale tylko luźne uwagi:
1. Front działki ma 20 m, obszar analizowany będzie więc miał 60 m wokół działki. Sięganie do zabudowy odległej o kilkaset metrów ma bardzo wątłą podstawę prawną.
2. Do analizy zabudowy będą brane budynki z działek mających dostęp do tej samej drogi publicznej co Twoja. Nie możesz się więc powoływać na wszelką zabudowę wokół Twojej działki, ale tylko tą, która spełnia warunek z pierwszego zdania tego punktu.
3. Mogą być kłopoty z ustaleniem obowiązującej linii zabudowy. Należałoby ją wyznaczyć na podstawie istniejącej zabudowy, a ta, jak piszesz, jest cofnięta w głąb - tam też urbanista powinien wyznaczyć linię, poza którą Twój dom nie może być zlokalizowany. Możliwe jest odstępstwo (uskok linii zabudowy), ale musi być ono szczegółowo uzasadnione przez urbanistę (nie czarujmy się - argumentów musisz dostarczyć Ty, bo Ty jesteś zainteresowany "przysunięciem" budynku doi drogi).
4. Chcesz zbudować restaurację, hotel. A są już takie w okolicy? Taka jest specyfika ustalania WZ - nowe budynki lokalizuje się na zasadzie podobieństwa do zabudowy sąsiedniej. Jeśli obok jest dom jednorodzinny - dostaniesz warunki na dom jednorodzinny, jeśli zagroda - na zagrodę, jeśli kościół - na kościół itp.
5. Podziały większej nieruchomości rolnej są możliwe:
a) bez MPZP lub WZ - na działki rolne o powierzchni minimum 0,3000 ha (zapis w ustawie o gospodarce nieruchomościami),
b) wg ustaleń MPZP, który określa m.in. minimalną powierzchnię działki i zasady podziałów i scaleń,
c) wg warunków określonych w decyzji o warunkach zabudowy. Choć ta droga jest kwestionowana, np. przez resort rolnictwa, to ja jestem za jej dopuszczalnością - podobną opinię (jak moja) prezentuje też resort infrastruktury.
Musiałbyś więc uzyskać warunki zabudowy określające, obok zasad zabudowy, również zasady podziału nieruchomości. Bez niej (decyzji o WZ) mnie wydzielisz działek mniejszych niż 3000 m kw.

Uwaga ogólna: przy twoich rozległych planach zasadne byłoby uchwalenie MPZP, a nie regulowanie sprawy przez wydanie WZ.