dz. r-bud. zabudowana BEZ DOSTĘPU do dr. publ. - PODZIAŁ?

[Kharmie]

Witam serdecznie,

i ogromnie liczę na Waszą pomoc, otóż:

jest sobie działka rolno-budowlana o pow. 33 a, zabudowana domem jednorodzinnym murowanym, starym domem drewnianym i budynkiem gospodarczym. Działka znajduje się w granicy administracyjnej miasta Krakowa ale teren ten nie ma planu zagospodarowania przestrzennego (planu w planach tez nie ma).

Właściciel tejze działki chce ją podzielic i przekazać jej część w drodze darowizny swojemu dziecku (a dziecko zamierza na tej darowanej części wybudować dom).

No i pojawia się problem bo - jak się okazuje - działka ta nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej - od drogi oddziela ją inna działka (należąca do gminy).

No i co teraz? Co zrobić, żeby jednak tę działkę podzielić?
Będę wdzięczna za wszelkie wskazówki...

pozdrawiam

[Trociu]

Zamieść mapkę sytuacyjną. Będzie łatwiej coś wymyśleć.

Jedna sprawa też nie do końca doprecyzowana. Która działka nie ma dostępu do drogi - cała stara czy planowana nowa.

[bmiara]

Dogadaj się z gminą w sprawie odkupienia całej/części działki. Czasem takie działki są sprzedawane bez przetargu na zasadzie poprawienia warunków gospodarowania nieruchomości przyległej. W ostateczności będziesz musiała powalczyć o ustanowienie służebności przechodu/przejazdu przez gminną działkę.

[Kharmie]

Dzięki - żadna z tych działek (tzn. na razie jest jedna duża działka bo podział dopiero w planach) nie ma dostępu do drogi publicznej. Nie wiem jak to możliwe ale niestety tak jest.
A na działce stoją przeciez 2 domy i zabudowania gospodarcze i ludzie tu mieszkają "z dziada pradziada"...

Postaram się wieczorem (późnym) wkleić jakąś mapkę.

[oskar0259]

Bmiara na pewno to potwierdzi: kiedyś możliwe było wydzielenie działki bez dostępu do drogi publicznej. Teraz, pod rządami ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie jest to już możliwe. Wszelkie nowe podziały muszą już wydzielać działki z dostępem do dróg publicznych. Tak samo nie można otrzymać pozwolenia na budowę/rozbudowę na działce bez dostępu do drogi publicznej.
Działanie praktyczne - tak jak radzi bmiara.

[Kharmie]

Poniżej wklejam prowizoryczną mapkę ;)

http://rabbitsoft.republika.pl/plan_podzialu_0.jpg

To co szare to droga, na żółto zaznaczyłam działkę teściów, na zielono działkę gminy, czerwone prostokąty to budynki, czarny to szambo, czerwona przerywana linia to planowany przez nas podział. Tak to mniej więcej wygląda. Działka gminy w całości ma 11a, a na planie ta najbardziej interesująca nas część oznaczona jest jako "rolna" (RIIIa), a ta węższa część - na lewo od "linii podziału" jako Ps.
Nie wiem jeszcze czy to istotne , ale przy tak przeprowadzonym podziale (nawet jesli sprawa dostępu do drogi publ. jakoś by się rozwiązała) to część gruntów na nowej działce będzie oznaczona jako RIIIa a część jako PsII. Część oznaczona w planie jako budowlana zostaje na tej starej działce.

No i jeszcze pytanie, jaki wydział/referat w Urzędzie Miasta zajmuje się takimi sprawami (sprzedaż/służebność)? Wybaczcie za moje pytania na poziomie nierozgarniętej "blondynki" :oops:

[oskar0259]

W jaki sposób jest w tej chwili rozwiązany dojazd do działki?
Moim zdaniem obecnie żadna część działki nie może być przeznaczona na cele budowlane - brak planu.
Możesz (a jak chcesz budować - to musisz) wystąpić o wydanie warunków zabudowy - w nich może być określony sposób dostępu do drogi publicznej.

[oskar0259]

Aha, sposób podziału działki musi być opisany w WZ. Działka ma "tylko" 0,33 ha i bez wskazań zawartych w MPZP (lub ostatecznie w WZ) nie może być podzielona (działki powstałe z podziału będą mniejsze niż 0,3000 ha).
W jakim wydziale załatwisz? Wejdź na stronę internetową miasta, wpisz do wyszukiwarki "warunki zabudowy" lub "podziały nieruchomości" i trafisz do właściwego wydziału (wydziałów), a także uzyskasz informacje, jakie dokumenty musisz mieć.

[Kharmie]

Obecnie sprawa dostępu do drogi publicznej przedstawia się tak:
od "nie wiadomo kiedy" przechodzimy/przejeżdżamy przez działkę gminną, a od kilkunastu-kilkudziesięciu lat jest ona zagrodzona i w sumie powiększa działkę Teściów tak wiec faktycznie dostęp do drogi jest ale formalnie to go nie ma.
Pomiędzy 1983 a 1986 płacona była dzerżawa za ten teren.
A kiedyś (ponoć) uzytkowanie jej nadano serwitutem (ze 100 lat temu ale nikt nie wie w którym dokumencie może być o tym wzmianka).

Zastanawiam się jeszcze nad zasiedzeniem...

Jak widać sprawa jest naprawdę bardzo skomplikowana... niestety.
I sama już nie wiem od czego zacząć?
Od przejrzenia starych lwh-ów? Czy od wizyty w gminie? A może od szukania dowodów zasiedzenia w Archiwum Państwowym (np. dowodu zapłaty podatku gruntowego za obie działki - tylko gdzie to ewidencjonowano)?

Liczę (bardzo!) na dalsze wskazówki :)

[oskar0259]

Przed 1990 r. nieruchomość, obecnie gminna, była własnością państwową. W związku z tym nie można jej było zasiedzieć w tym czasie (niezależnie od okresu - liczby lat, w którym się nią władało).
Po 1990 r. jest to już możliwe - nieruchomość stała się własnością komunalną.
Chciałbym zwrócić uwagę na art. 9 i 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny
(Dz. U. Nr 55, poz. 321, z 2007 r. Nr 81, poz. 554):
Art. 9. Do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się od tej chwili przepisy niniejszej ustawy; dotyczy to w szczególności możliwości nabycia prawa przez zasiedzenie.
Art. 10. Jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie; jednakże termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę.

Jeśli więc miast przed 2005 r. nie przerwało w jakiś sposób okresu zasiedzenia (15 lat) to w tej chwili możecie wystapić do sądu o zasiedzenie.

[oskar0259]

Uzupełnienie.

Jeśli więc miasto przed 2005 r. nie przerwało w jakiś sposób okresu zasiedzenia (15 lat) to w tej chwili możecie wystąpić do sądu o zasiedzenie. Choć w taka beztroskę miasta raczej nie wierzę - w Warszawie, na przykład, urzędnicy ówczesnego prezydenta (Lecha Kaczyńskiego) na miesiąc, dwa przed upływem okresu 15-letniego słali masowo pisma przypominające, kto jest właścicielem, wypowiadając umowy itp. W ten sposób przerywali bieg zasiedzenia i zabezpieczali miasto przed utratą znacznych obszarów (nota bene zrabowanych przez Państwo w 1945 r. w wyniku tzw. ustawy warszawskiej).
Spytaj rodziców jaką korespondencję w sprawie działki dostawali z urzędu miasta.
Gdyby zasiedzenie nie wyszło, możecie sądownie starać się ustanowić drogę konieczną.

[Kharmie]

Dzieki za podpowiedź :)
No to teraz pytanie trochę z innej strony:

czy do przekształcenia działki z rolnej na budowlaną wystarczy istnienie aktualnego studium dla tego terenu? Planu - jak już pisałam - nie ma (i na razie nie będzie).
Pytam o studium bo takowe jest a w okolicy ostatnio powstało kilka nowych domków (w miejscu, gdzie jeszcze 2 lata temu było szczere pole).

[oskar0259]

Na określonym terenie można planować zabudowę jeśli:
1) obowiązuje MPZP, który ją dopuszcza, albo
2) jest wydana decyzja o warunkach zabudowy (określająca parametry przyszłej zabudowy).
Studium jest aktem planistycznym obowiązującym TYLKO i WYŁĄCZNIE organy gminy (wójta i radę) przy pracach nad planem miejscowym i nie może być podstawą zgody indywidualnej (w WZ) na zabudowę danego terenu (nawet jeśli jest w nim zapis, że w przyszłości w MPZP będzie można ten teren przeznaczyć pod budownictwo).

Krótko: i tak wszystko zależy od gminy (w Twoim przypadku miasta): w pierwszej kolejności rozwiązanie problemów z prawnym usankcjonowaniem dojazdu, w drugiej - stwierdzenie przez nią, w decyzji o WZ, spełnienie kryteriów wynikających z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

[Kharmie]

Byłam dzisiaj w urzędzie miasta i o dziwo Pani powiedziała, że bez problemu podzielę tę działkę - jak to określiła - "z innego przepisu". Nie wiem z jakiego.
Teraz przeprowadzam wywiad rodzinny w poszukiwaniu geodety :)

Natomiast dużo większym problem będzie uzyskanie dostępu do drogi publicznej - tutaj zasugerowano mi drogę sądową jako pewniejszą w mojej sytuacji.
Na "wuzetkę" poczekam około roku. Dostanę ja w opcji "warunkowej" - pod warunkiem uzyskania dostępu do drogi publicznej.
Potem wyłączenie części działki z produkcji rolnej (też bez problemu ale opcja ekonomiczna zakłada wyłączenie "tylko" 5 a ze względu na brak opłat) i na końcu pozwolenie na budowę (ale zanim będę się o nie starać pewnie zmieni się ustawa i będzie już wymagane tylko zgłoszenie).

Trochę to wszystko potrwa, ale sprawa jest jak najbardziej "do zrobienia" :)
Dzięki za wszelkie wskazówki i dobre rady.