Wynajęcie mieszkania - jakie pułapki?

[kropi]

Chcieliśmy sprzedać mieszkanie po przeprowadzce do domu ale jako że nie ma chętnych to postanowiłem natenczas je wynająć.
Ktoś się orientuje jak to teraz jest np. z meldowaniem (ztcw nie ma już obowiązku meldunkowego) czy generalnie z pozbyciem się ew. nie pożądanych lokatorów? Nie chcę wdepnąć na minę... :roll:
I ogólnie, wszelkie sugestie nt. wynajmu będą mile widziane, może ktoś ma jakieś doświadczenia, na co uważać, czego dopilnować itp.
Dzięki 8)

[OK]

http://forum.muratordom.pl/jak-bezpiecznie-wynajac-komus-mieszkanie,t130474.htm

http://forum.muratordom.pl/jak-bezpiecznie-wynajac-mieszkanie,t137118.htm

[Wowka]

....
Ktoś się orientuje jak to teraz jest np. z meldowaniem (ztcw nie ma już obowiązku meldunkowego) ......

Na dzień dzisiejszy nadal istnieje obowiązek meldunkowy.
W projekcie nowej ustawy o ewidencji ludności odnośne przepisy brzmią:

Art. 24. 1 Rejestrowanym miejscem zamieszkania osoby jest miejsce oznaczone adresem, w którym koncentrują się jej więzi osobiste, zwykle spędza ona codzienny czas wolny od pracy i do którego regularnie powraca niezależnie od czasowych nieobecności związanych w szczególności z wypoczynkiem, odwiedzinami u krewnych i przyjaciół, nauką, wykonywaniem pracy lub leczeniem, zwanym w ustawie „miejscem zamieszkania”.

Art. 25. 1. Obywatel polski przebywający na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej zgłasza miejsce zamieszkania, o którym mowa w art. 24, najpóźniej w 30 dniu licząc od dnia przybycia do tego miejsca.

Art. 26. 1. Zgłoszenia miejsca zamieszkania lub dodatkowego miejsca zamieszkania dokonuje się pisemnie na formularzu w organie gminy właściwym ze względu na położenie nieruchomości, w której osoba zamieszkuje, przedstawiając do wglądu dowód osobisty lub paszport a w przypadku osoby małoletniej, nieposiadającej dowodu osobistego lub paszportu, odpis skrócony aktu urodzenia.

Ten tryb zarejestrowania/zgłoszenia miejsca zamieszkania różni się od obecnego zameldowania, że nie jest wymagana zgoda właściciela/głównego użytkownika na zgłoszenie zameldowania kogokolwiek.

Osoba zamieszkująca, pod groźbą odpowiedzialności karnej oświadcza, że zamieszkuje pod tym adresem i tyle.
Adres zamieszkania nie będzie wpisywany do dowodu osobistego.
Urząd będzie wydawał zaświadczenie o dokonanym zgłoszeniu miejsca zamieszkania.
Innymi słowy od 1 stycznia przyszłego roku (zakładany termin wejścia w życie ustawy) nie będziesz miał/a najmniejszego wpływu na to czy ktoś, kto rzeczywiście w danym mieszkaniu zamieszkuje, zgłosi ten fakt do Urzędu czy też nie.

Ponadto

Art. 34 Skutki niedokonania zgłoszenia miejsca zamieszkania obciążają osobę, która niedopełniła tej czynności.

A skutki mogą być nader dotkliwe o czym można się dowiedzieć po przeanalizowaniu całego tekstu projektu ustawy.


Projekt ustawy wprowadza także pojecie dodatkowego miejsca zamieszkania

Art. 25. 1. Obywatel polski przebywający na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej zgłasza miejsce zamieszkania, o którym mowa w art. 24, najpóźniej w 30 dniu licząc od dnia przybycia do tego miejsca.
2. Obywatel polski, który ma zarejestrowane miejsce zamieszkania, może zgłosić dodatkowe miejsce zamieszkania, w szczególności jeżeli przebywa w nim w związku z wykonywaniem pracy zawodowej, nauką lub leczeniem.

Prawdopodobnie Twoi potencjalni lokatorzy nie będą spełniać wymogów stawianych przy zgłoszeniu dodatkowego miejsca zamieszkania.

Przepisy przejściowe:

Art. 68. 1. Dotychczasowe miejsce zameldowania na pobyt stały w rozumieniu
ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych staje się miejscem zamieszkania w rozumieniu art. 24 niniejszej ustawy.
2. Dotychczasowe miejsce zameldowania na pobyt czasowy trwający ponad 3
miesiące w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i
dowodach osobistych osób posiadających zameldowanie na pobyt stały w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach
osobistych staje się, dodatkowym miejscem zamieszkania w rozumieniu art. 25 ust. 2 niniejszej ustawy.
3. Dotychczasowe miejsce zameldowania na pobyt czasowy trwający ponad 3
miesiące w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i
dowodach osobistych obywateli polskich nie posiadających zameldowania na pobyt stały w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych staje się, miejscem zamieszkania w rozumieniu art. 24 niniejszej ustawy .



.... I ogólnie,czy generalnie z pozbyciem się ew. nie pożądanych lokatorów? Nie chcę wdepnąć na minę

Czy osobę, której wynajmujesz mieszkanie i od której otrzymujesz za to pieniądze możesz nazwać niepożądanym lokatorem? Wątpię.

Wynajmij mieszkanie na czas określony. Sporządź umowę najmu. Zgłoś ten najem w US i odprowadź z tego tytułu należne podatki.
Jeśli umowę zawrzesz przed 31 grudnia to zamelduj te osobę na czas określony, zgodnie z terminem końcowym umowy.

Wówczas, po zakończeniu okresu trwania umowy, lokator nie będzie miał na Ciebie straszaka

[kropi]

Dzięki za odzew, choć nie czuję się pocieszony :-?
Z tego co napisano wynika, że nadal jest tak, że jeśli ktoś nie chce płacić i mieszkać w MOIM mieszkaniu, to prawo stoi po JEGO stronie. Czy ten aspekt wynajmu zmieni się w kontekście nowej ustawy? Jestem człowiekiem zajętym i nie chcę sobie na głowę sprowadzić rozrywki pt. jak się pozbyć niepłacących lokatorów.

[Wowka]

.....
Z tego co napisano wynika, że nadal jest tak, że jeśli ktoś nie chce płacić i mieszkać w MOIM mieszkaniu, to prawo stoi po JEGO stronie.
Czy ten aspekt wynajmu zmieni się w kontekście nowej ustawy?

Tak wcale nie jest. Wysnułeś błędne wnioski z lektury zarówno mojego postu jak i dyskusji na Forum.
Od 2002 r. zameldowanie w danym lokalu nie stanowi potwierdzenia jakichkolwiek praw do danego lokalu. Jest to tylko urzędowe potwierdzenie, że dana osoba tam zamieszkuje.
Potwierdził to Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z 27 maja 2002 r. Stwierdził on, że art. 9 ust. 2 ustawy o ewidencji ludności, wymagający od osób meldujących się na pobyt stały lub czasowy przekraczający 2 miesiące przedstawienia organowi meldunkowemu potwierdzenia uprawnienia do przebywania w lokalu, w którym ma nastąpić zameldowanie, jest niezgodny z prawem.
Projekt nowej ustawy jest w tym zakresie jeszcze dalej idący:

Rejestracja miejsca zamieszkania w szczególności potwierdza pobyt osoby w tym miejscu oraz służy ustaleniu adresu do doręczeń.


Jestem człowiekiem zajętym i nie chcę sobie na głowę sprowadzić rozrywki pt. jak się pozbyć niepłacących lokatorów.

Twoja sprawa czy lokal sprzedasz, czy lokal wynajmiesz. Twoja sprawa czy lokal będzie stał pusty a Ty będziesz ponosił z tego tytułu koszty. Nikt za Ciebie decyzji nie podejmie.

Niestety, niska kultura prawna naszego społeczeństwa powoduje, że nadal myli się fakt zameldowania na pobyt stały z prawem do dysponowania lokalem.

Ta niska kultura prawna połączona z chęcią maksymalizacji zysku powoduje, że najmując lokal nie zawiera się umów pisemnych oraz nie odprowadza się podatku od dochodu z wynajmu.
Jaki jest tego skutek?
Nie można udowodnić, że zawarło się umowę najmu na określony czas (domniemywa się, że umowa jest zawarta na czas nieokreślony), najemca ma straszak w stosunku do właściciela mieszkania w postaci donosu do US w sprawie nieujawnionych dochodów właściciela.

Co wystarczy zrobić?
Przede wszystkim:
- Zawrzeć umowę najmu na czas określony.
- Pobrać kaucję na poczet ewentualnych zniszczeń lub zaległości w opłatach.
- W umowie określić wysokość czynszu, termin wpłat, wysokość odsetek za przeterminowane wpłaty.
- Zobowiązać do wpłaty czynszu na rachunek bankowy własciciela.
- Określić warunki rozwiązania umowy przed upływem terminu.
- Do umowy załączyć szczegółowy opis stanu technicznego mieszkania potwierdzony fotografiami.
- Zgłosić fakt zawarcia tej umowy do US.
- Odprowadzać z tego tytułu należne podatki.

Pamiętaj, jeśli w kwocie czynszu zawrzesz takie opłaty jak np. czynsz do spółdzielni, energia, gaz, woda, kablówka itp. to jesteś zobowiązany także i od tych kwot odprowadzić podatek PIT.

Dlatego też umowa winna precyzować, że powyższe koszty nie wchodzą w skład czynszu płaconego właścicielowi.
Najlepiej by było gdyby te koszty najmujący ponosił osobiście płacąc faktury wystawiane przez dostawców mediów na jego nazwisko.

Jeśli posiadasz telefon stacjonarny to bezzwłocznie zablokuj dostęp do numerów wysokopłatnych 0-700XXX.

To na razie tyle.

[kropi]

Dzięki
Tym razem Ty wyciągnąłeś błędne wnioski :wink: gdyż bynajmniej nie zamierzam się migac od płacenia podatku a już na pewno nie pozostanę przy umowie ustnej, bo taka można zawrzeć między dżentelmenami, a o tych jakoś coraz trudniej... :roll:

Martwi mnie co innego - teoretycznie wygląda wszystko ładnie, jest umowa itd. Tym nie mniej gdy przychodzi co do czego, na niepłacącego sierściucha nie ma bata - kolega przerabiał to przed kilku laty próbując pozbyć się lokatora-żula, który nie dość że nie płacił ani czynszu ani mediów, to jeszcze doprowadził mieszkanie do stanu całkowitej ruiny. Z racji swego alkoholowego pociągu był częstym klientem rejonowego komisariatu, co nie stanowiło bynajmniej argumentu dla sądu, Policji i kogo tam jeszcze, żeby gościa wystawić przed dom z całym dobytkiem składającym się z kilkuset bezzwrotnych pustych butelek, zajszczanego materaca i kuchenki elektrycznej. Pewnego pięknego dnia koleś zachlał się na śmierć i dopiero to umożliwiło odzyskanie lokalu. Próby usunięcia go trwały dobre 8 lat.

Dlatego mój entuzjazm co do wynajmu jest rzekłbym umiarkowany, wolałbym sprzedać i mieć święty spokój, ale jakoś nie ma klientów :roll:

Tym nie mniej dzięki za praktyczne rady, spróbuję jakoś ominąć wszystkie miny i wilcze paści ;)

[hybris]

jak zamledujesz, to po mieszkaniu - prosta zasada

[wenderko]

Kurde, a na jakiej podstawie ten żul zajmował to mieszkanie? Rozumiem, że był tam zameldowany na czas nieokreślony i dlatego nie można go było ruszyć, tak? Interesuje mnie to, bo też mam lokatorów, ale wszystko legal i meldunek na czas określony. Czy też miałabym się czego obawiać? Mam nadzieję, że teoretyzuję, bo już drugi rok minął i jest OK, ale nigdy nie wiadomo co będzie w przyszłości.