Wynajem..?

[Marikaaa]

Dla mnie mieszkania a raczej ich ceny stanowią spory problem. Teraz wynajmuje, z trojka znajomych w 60m mieszkaniu, bo kogo teraz stac na wynajmowanie czegos samemu..? Przez ostatnich kilka lat, mieszkam w wynajetych mieszkan, ktore na dodatek ciagle zmieniam, bo albo wlasciciel podnosi notorycznie czynsz (o wile wiecej niz spoldzielnia) albo mi wymawiaja, albo wypada ktos z kim mieszkam. Chcialabym juz byc na swoim... ale z drugiej strony jak to zrobic przy braku wiekszych oszczednosci i nie zbyt wysokiej pensji, zeby kupic mieszkanie? Jakies pomysly?

[Nefer]

Drugi etat- kredyt-mieszkanie/dom.

[Marikaaa]

Nie no wiesz drugi etat to dla mnie troche za duzo, bo i tak de facto mam z poltora, moje dochody nie sa tez takie katastrofalnie male, ale jestem ciagle niezamezna i nawet majac ~3tys miesiecznie (zalezy od miesiaca) nie jest latwo dostac kredyt, bo kryteria przy okreslaniu zdolnosci kredytowej sa ciagle trudne do przejscia...

[MEDE]

to pozostaje .... poszukanie bogatego kawalera...lub zwołanie ekipy dobrych znajomych i napad na bank bo w pojedynkę każde rozwiązanie jest trudne

[Marikaaa]

Nie jest latwo oczywiscie, ale musi byc jakis sposob, na kupno wlasnego mieszkania w pojedynke!

[JanWerbinski]

Wystarczy mieć pieniądze. Płacisz i kupujesz. Nie rozumiem, w czym masz problem?

[zbigmor]

Nie jest latwo oczywiscie, ale musi byc jakis sposob, na kupno wlasnego mieszkania w pojedynke!

Tak jak w poście powyżej. Weź pieniądze, znajdź odpowiednie mieszkanie i kup.
A poważnie to znajdź jakieś tanie mieszkanie do remontu. Nie musi w pełni odpowiadać, gdyż ma to być mieszkanie przejściowe. Powoli remontuj bez kredytu i jak już będziesz miała zdolność kredytową to sprzedaj to i kup właściwe. Polecam z doświadczenia.

[crashproof]

Ceny mieszkań są aktualnie w trakcie bardzo głębokiej przeceny (krachu). Nie pakuj się w żaden kredyt, zbieraj gotówkę, za 2-3 lata będą okazje, o jakich teraz można tylko pomarzyć.

[JanWerbinski]

Mądrze pisze

[Marikaaa]

A ja wlasnie caly czas szukam informacji o kredytach i mieszkaniach i doszukalam sie jakiegos arytkulu o wspolpracy domdevelopment i doradctwa fianasowego, podobno ulatwiaja wziecie kredytu no i oczywiscie oferuja kupno mieszkania... moze farto sie temu blizej przyjzec..?

[JanWerbinski]

W obecnej sytuacji gospodarczej zapomnij na pół roku do dwóch o kredycie.

[kahl]

Co Ty mówisz? A co się stanie z deweloperami, którzy pobudowali i budują teraz mieszkania ? Nie sądzisz, że ceny spadną i będą naturalne a nie sztucznie windowane ?

[JanWerbinski]

Spadną za pół roku do dwóch lat. Trzeba poczekać aż zaczną bankrutować, a to jeszcze nie ten moment.

[Marikaaa]

Tak pol roku do dwoch lat a moze to 5 albo 8. Tak mozna czekac i czekac... oczywiscie gdybym byla pewna ze to bedzie max 2 lata to bym jeszcze to jakos przebolala, ale tego mi oczywiscie na pismie nikt nie zagwarantuje, wiec moze jednak warto pomyslec co teraz jest korzystne a jesli niekorzystne to przynajmniej znosne...jak narazie interesujace z tego co czytam wydalo mi sie tylko to ze developer wspolpracuje z doradctwem finansowym

[crashproof]

Marikaa, oczywiście zrobisz, jak uważasz, ale potem nie jęcz, że sąsiad obok kupił takie same mieszkanie za pół ceny i zamiast spłacać kredyt 40 lat, spłaci w 15. Zostałaś ostrzeżona ;)

Poza tym z tego, co mi wiadomo, nie brakuje nigdzie w Polsce mieszkań na wynajem, więc nie rozumiem, dlaczego wstrzymanie się od kupna miałoby być dla Ciebie jakąś tragedią.

Acha, i na pewno nie będzie to 5 lat. Być może spadki nie będą tak głębokie, jak mi się wydaje, ale na pewno nastąpią w przeciągu pół roku-2 lat. Ceny zaczęły już dość szybko spadać, ostatnio w jakimś raporcie z cen transakcyjnych widziałem spadek w Gdańsku 15% rdr a w Warszawie bodajże 8%.

[Marikaaa]

Chodzi o to ze przez te 5 lat moge splacic juz 1/6 mieszkania amiast tylko napychac kieszen landlordowi... to tak jakby te pieniadze przez okno wyrzucac, a tak jak pisalam nie wiemy za ile czasu mieszkania potanieja na tyle zeby to byla naprwde wyrazna roznica cenowa, juz nie mowiac kochany o tym zeby kupic polowe taniej ;)

[JanWerbinski]

Albo spłacić część odsetek od mieszkania, które później stanieje o 35%.
Jak nie możesz wytrzymać, to kup coś małego blisko centrum. Takie łatwo później sprzedać. Jak mieszkasz w mieście akademickim, to potem możesz wynajmować studentom z dobrym zyskiem.

[crashproof]

Marikaa, nie bądź naiwna, tylko licz. Zrób sobie symulację spłaty kredytu na 30 lat przy aktualnie oferowanym w bankach oprocentowaniu i policz sobie, ile w ciągu pierwszych 5 lat spłacisz bankowi odsetek, a ile kapitału. Odsetki oddawane bankowi to tak samo "wyrzucone w błoto" pieniądze, jak opłaty za wynajem, ponieważ nie zwiększają twojego udziału w nieruchomości (equity po angielsku, nie wiem jak ten termin się tłumaczy na polski). Drobna różnica jest taka, że z wynajmu możesz w każdej chwili zrezygnować bez żadnego żalu i konsekwencji finansowych, a z mieszkania, które straciło na wartości... no cóż... możesz je sprzedać, ale zostanie ci na szyi do spłaty różnica między tym, co oddasz bankowi z pieniędzy ze sprzedaży, a tym, ile pożyczyłaś kapitału. W ten sposób możesz się nieźle wkopać na koniec życia. Oczywiście możesz nie sprzedawać takiej nieruchomości, ale wtedy zostaniesz na te 30 czy ileś tam lat niewolnikiem w lokalu, który jest wart dużo mniej, niż hipoteka na nim założona.

Poza tym pamiętaj, że w sytuacji, gdy wartość rynkowa zabezpieczenia kredytu (czyli mieszkania) znacznie spadnie, bank może wykonać tzw. margin call, czyli zarządać od Ciebie przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia na brakującą sumę. Jeśli nie przedstawisz (bo nie masz) - no cóż, w umowach kredytowych jest na to zapis powodujący natychmiastowe postawienie kredytu w stan wymagalności... a stąd już krótka droga do licytacji komorniczej i wracasz do scenariusza, który opisałem wyżej - nie masz mieszkania, na karku jeszcze spory kredyt, a dodatkowo wpisy we wszystkich rejestrach nieuczciwych dłużników, które spowodują, że przez kolejne ileś tam lat nic nie dostaniesz na kredyt, nawet żelazka w media markt nie kupisz na raty zero procent.

Przemyśl to i zastanów się, czy warto się tak pakować - to jest bardzo poważna decyzja, która może rzutować na resztę Twojego życia. A trend teraz jest taki, że ryzyko wszelkich kredytowanych zakupów jest bardzo duże. Skończyły się wesołe czasy, kiedy brało się kredyt na mieszkanie bez strachu, bo ceny ciągle rosły i rosły.[/i]

[Marikaaa]

Takie umowy oczywiscie nalezy czytac uwaznie i sie dobrze zastanowic. Poza tym co jesli prognozy na to, ze ceny mieszkan tak znacznie spadna, sie nie sprawdza? Roznie to bywa...a ja moge juz w tym czasie byc we wlasnym mieszkanku... Nie rozumiem waszego skrajnego pesymizmu, oczywiscie ja nie mowie, ze to jest najlepsze z wyobrazalnych wyjsc z sytuacji, ale zawsze jakies i nie wyglada wcale tak zle...[/list]

[kahl]

Coś w tym może być, bop kwestią czasu jest spadek cen, ponieważ skończył się boom. Zarobią Ci co mają ziemię, bo ona raczej nie stanieje.
Dla tych co nie mają jeszcze mieszkania, pozostaje szukać dobrych ofert przygotowanych przez deweloperów.

[Marikaaa]

Jak narazie to nie widze, zadnej poprawy w dostepnych ofertach poza ta dom development... zreszta wlasnie, macie moze doswiadczenia wczesniejsze z nimi? Wy, wasi znajomi, rodzina? Moja siostra cioteczna kupila mieszkanie od nich - ladne mieszkanie, ladne osiedle...tyle ze sie nie zalapala na to nowa oferte, nad ktora my tu deliberujemy ;)

[crashproof]

Marikaa, skoro jesteś taka uparta, to zadam Ci proste pytanie: jak sądzisz, jaki efekt dla cen mieszkań i bepieczeństwa transakcji "w toku" (takie, gdzie np. klient wpłacił 10% ceny w ramach systemu 10/90) będzie miała fala bankructw developerów? Właśnie podali, że w sądach jest już 100 wniosków o ochronę przed wierzycielami... Jak sądzisz, jakie w związku z tym są perspektywy rynku nieruchomości w Polsce?

Podpowiem Ci: porównaj naszą sytuację z tym, co było rok temu w UK i półtora roku temu w USA. Połącz kropki.

[crashproof]

Coś w tym może być, bop kwestią czasu jest spadek cen, ponieważ skończył się boom. Zarobią Ci co mają ziemię, bo ona raczej nie stanieje.
Dla tych co nie mają jeszcze mieszkania, pozostaje szukać dobrych ofert przygotowanych przez deweloperów.

Kahl, teza o utrzymywaniu się cen ziemi przy krachu cen nieruchomości "zbudowanych" jest całkowicie błędna. Polecam Ci przeanalizować dane z rynku japońskiego z lat 1991-2001.

[Marikaaa]

Alez nie ma sensu sie tak unosic, ja tylko przedstawiam swoje nieprofesjonalne zdanie polaczone z emocjami dotyczacymi checi posiadania wlasnego mieszkania. Po prostu zakladam ze czekajac np 5 lat na faktyczny duzy spadek cen mieszkan utopie w wynajmie jeszcze mnostwo pieniedzy na marne... ponad to porownuje oferte o ktorej tu rozmawiamy z brakiem podobnej u innych deweloperow, jakos mimo tego kryzysu jaki dla nich nastal nie kwapia sie z ulatwieniami dla potencjalnych klientow...

[kahl]

Kahl, teza o utrzymywaniu się cen ziemi przy krachu cen nieruchomości "zbudowanych" jest całkowicie błędna. Polecam Ci przeanalizować dane z rynku japońskiego z lat 1991-2001.
OK, a Ty przeczytaj o rynku nieruchomości w Iranie 1995-98 :)
A tak na poważnie, to czemu z Japonii?
Nie wiem czy Japonia jest dobrym przykładem. Wieloletni kryzys, dużo ludzi, mało ziemi. Nie neguje Twojej teorii tylko pytam dlaczego Japonia? Bo już ktoś kiedyś o niej wspominał :)

[Marikaaa]

Widze, ze mamy tu prawdziwego znawce rynku, nie smiem podwazac opinii, nie mniej jednak ja mysle o kupnie w ciagu najblizszefo roku...

[crashproof]

Kahl, teza o utrzymywaniu się cen ziemi przy krachu cen nieruchomości "zbudowanych" jest całkowicie błędna. Polecam Ci przeanalizować dane z rynku japońskiego z lat 1991-2001.
OK, a Ty przeczytaj o rynku nieruchomości w Iranie 1995-98 :)
A tak na poważnie, to czemu z Japonii?

Dlatego, że jest to jedyny przykład długotrwałego (od 1991 praktycznie do dziś), poważnego kryzysu na rynku nieruchomości po II wojnie światowej w cywilizowanym świecie. Kolejnym takim doświadczeniem jest aktualny kryzys, ale jest on jeszcze zbyt świeży (trwa na świecie od półtora roku, u nas od pół roku), żeby go podawać jako wzór do porównań.


Nie wiem czy Japonia jest dobrym przykładem. Wieloletni kryzys, dużo ludzi, mało ziemi. Nie neguje Twojej teorii tylko pytam dlaczego Japonia? Bo już ktoś kiedyś o niej wspominał :)

Ilość ludzi w relacji do ziemi nie ma żadnego znaczenia. Drastyczne spadki cen obserwujemy w tej chwili np. w Estonii i na Litwie, gdzie gęstość zaludnienia jest znacznie mniejsza, niż w Polsce, nie mówiąc o Japonii.

[crashproof]

Widze, ze mamy tu prawdziwego znawce rynku, nie smiem podwazac opinii, nie mniej jednak ja mysle o kupnie w ciagu najblizszefo roku...

Robisz to na własną odpowiedzialność :)

Absolutnie nie życzę Ci źle, ale proszę, odłóż sobie rezerwę finansową w gotówce, żeby być w stanie "jak by co" przez parę miesięcy przeżyć, nie oddając mieszkania komornikowi.

[Marikaaa]

Ale moglbys mi wytlumaczyc tak jak chlopu na miedzy dlaczego moze sie tak stac? Bo ja nie rozumiem, biore kredyt i splacam i co?

[crashproof]

Ale moglbys mi wytlumaczyc tak jak chlopu na miedzy dlaczego moze sie tak stac? Bo ja nie rozumiem, biore kredyt i splacam i co?

W umowach kredytowych z reguły (zawsze?) jest zapis o adekwatności wartości zabezpieczenia do kapitału kredytu.

Jeśli pożyczasz 100 tysięcy i kupujesz za nie mieszkanie, a jego wartość rynkowa później spada do 50 tysięcy, to rodzi to szereg niemiłych z punktu widzenia banku motywacji do wywijania różnych numerów przez takiego kredytobiorcę. Dlatego jest ten zapis - że w sytuacji, gdy bank zorientuje się, że wartość zabezpieczenia zaczyna szybko spadać w stosunku do należnego do spłaty kapitału (nie kapitału pożyczonego na początku, tylko tego co na początku minus to, co już spłaciłaś) i jest to trwały trend (a jest taki trwały trend w większośći cywilizowanego świata od roku-półtora), może wykonać "atak wyprzedzający" i nie czekać, aż wartość zabezpieczenia dalej spadnie, tylko zarządać z góry przedstawienia przez kredytobiorcę dodatkowego zabezpieczenia w postaci np. gotówki, obligacji, złota, itd itp. W takiej sytuacji może być problem z zabezpieczeniem na hipotece innej nieruchomości, bank może zarządać aktywów o bardziej trwałej wartości i większej płynności.

Jeśli nie przedstawisz takiego zabezpieczenia, to jesteś automatycznie klasyfikowana jako kredytobiorca "podwyższonego ryzyka", bo jest to sytuacja podobna, jak byś wzięła kredyt np. na 150% wartości nieruchomości.

W niektórych sytuacjach, jeśli spadek wartości jest naprawdę znaczący, a Ty nie jesteś w stanie wykazać dodatkowego zabezpieczenia, może to doprowadzić do postawienia kredytu w stan natychmiastowej wymagalności, innymi słowy bank stawia Ci ultimatum: zwracasz natychmiast (np. w ciągu 3 miesięcy) cały kapitał, albo na nieruchomość wchodzi komornik.

Ze sprzedażą komorniczą, tak jak pisałem wyżej, jest ten dodatkowy szkopuł, że licytacja od razu odbywa się po cenie 25% niższej, niż wartość szacunkowa (plus minus rynkowa), więc nie masz w takiej sytuacji szans na spłacenie 100% kredytu.

A to prowadzi do bardzo poważnego problemu, mianowicie takiego, że komornik zlicytował nieruchomość, Ty zostałaś wpisana do rejestrów nieuczciwych dłużników, a do tego jeszcze zostało Ci np. 25% z kwoty, którą pożyczyłaś, do spłaty.

I wtedy masz bardzo poważny problem.

Mam nadzieję, że napisałem jasno. Jeśli nie, to pytaj.

[Marikaaa]

No dobrze juz rozumiem, ale co to jest znaczacy spadek?? Bo to jest pojecie wzgledne...