Zobacz pełną wersję : Przebudowa mieszkania w ok 100-letniej kamienicy (cegła)
Witam, rozważam zakup mieszkania w starej kamienicy. Mieszkanie wymagałoby sporych przeróbek. Obecnie łazienka z ubikacją mieści się w kuchni, wejście do niej też jest z kuchni - została dobudowana sporo po budowie kamienicy. Żeby rozdzielić wejście do kuchni i łazienki musiałbym m.in. przebić wejście do łazienki z pokoju przez ścianę. Dodatkowo chciałbym jeden duży pokój podzielić na dwa - to wymagałoby wybicia zamurowanego okna z boku. Okna, o których myślałem że są zamurowane od jakiegoś czasu, podobno zostały zamurowane tuż po wybudowaniu budynku (są 2 piętra i parter, okna na "moim" narożu są zameldowane na każdej kondygnacji).
Rozmawiałem z paroma ludźmi o przeróbkach ewentualnych i to co usłyszałem nieco mnie zaniepokoiło. Podobno do takiej przeróbki trzeba opinii i planu przebudowy architekta, który kosztuje (dla mieszkań w blokach nie trzeba ?) - to raz. Dwa, że skoro okna są zamurowane jakby standardowo, a nie później, to może się okazać że nie wolno ich odmurować.
I wreszcie trzecia ważna rzecz - czy jeżeli budynek osiąga wiek 100 lat to automatycznie trudniej jest w nim uzyskać zgody na przebudowę ? Nawet jeżeli ta kamienica jeszcze nie ma 100 lat to i tak na pewno nie zdążę wszystkiego zrobić w najbliższym czasie.
Czy ktoś mógłby potwierdzić / zaprzeczyć / rozjaśnić nieco ?
Dziękuje z góry
Michał
clevland
08-06-2009, 21:25
Kamienica to uroki i mroki...
Urok wysokiego mieszkania, zdrowego snu, cegły. Możliwości ciekawej aranżacji wnętrza, ekspozycji mebli itp.
Mroki:
-jeżeli jest nieocieplone- wysokie koszty ogrzewania,
-tynki z reguły są krzywe,
-okna, drzwi, podłogi mogą być w złym stanie,
-stropy o ile są drewniane przenoszą stuki i głosy z powyższych pięter.
W przypadku okien:
Jeżeli obiekt jest zabytkowy to oprócz pozwolenia na budowę dodatkowo potrzebna jest zgoda konserwatora.
Ponadto okna mogą być zamurowane z uwagi na to iż nad oknem pojawiły się pęknięcia.
Mieszkanie w kamienicy to taka studnia bez dna.
Jeżeli w okolicznych kamienicach są kominy z pieców węglowych to mieszkanie masz co 2 lata do malowania a firanki do częstego prania.
Ja bym się 5 razy zastanowił...
Lepszym wyjściem na pewno będzie domek jednorodzinny...
mam za soba remont duzego mieszkania w starej kamienicy - nie tak starej jak twoja co prawda.
Zakres prac o ktorym mowisz kwalifikuje sie pod pozwolenie na budowe. Zakres zmian zdecydowanie przekracza remont. Do uzyskania pozwolenia na budowe ( ze wszystkimi szykanami, dziennikiem budowy itd) bedziesz potrzebowal m.in projektu podpisanego przez architekta. Biorac pod uwage pomysly na przekuwanie scian - zapewne nie obedzie sie bez opinii konstruktora. W starym budownictwie nawet scianki dzialowe potrafia"niesc" dzialowke na soba.
ja bym nie ryzykowala takich zmian bez opinii. Jezeli popekaja sciany, jak udowadnisz, ze to nie z powodu twoich prac?
generalnie wzielabym architekta do zrobienia projektu wraz z przepropwadzeniem calej papierkologii z urzedami. Moj kontakt z architektem dzielnicowym, nadzorem budowlanym i konserwatorem zabytkow zakonczyl sie na przelanie 15 pln za pelnomocnictwo dla architekta:-)
Co do "dobrych rad" o wybudowaniu domku zamiast mieszkania w kamienicy odpowiem tak. MIeszkam w kamienicy w zielonej, w duzej mierze willowej czesci miasta. Do kina, sklepu, lekarza, przedszkola itd. moge isc na piechote. Niestety nie stac mnie na domek w tej okolicy. Gdyby moim jedynym marzeniem bylo posiadanie domu, musialabym wyprowadzic sie ok. 30 km za centrum - lekko liczac 1-1,5 dojazdu do pracy w jedna strone. O pozostalej infrastrukurze nie wspomne. Wole moja kamienice:-)
Stropy są solidne a tynki w miarę proste. Okna są w złym stanie - no ale cena jest adekwatna :). Ogrzewanie jest centralne więc przynajmniej tu koszta są z góry ustalone. Na domek chętnie bym się skusił - ale mam bardzo ograniczone możliwości finansowe - szczególnie kredytowe. Wiesz, gdzie można sprawdzić powód zamurowania okien sprzed wielu lat ? Chyba po kilkudziesięciu latach już nigdzie ?
Co do zabytków - wiesz może (albo ktoś inny ?) jak to jest z tym wiekiem 100 lat kamienicy ?
Pozdrawiam
EDIT
generalnie wzielabym architekta do zrobienia projektu wraz z przepropwadzeniem calej papierkologii z urzedami. Moj kontakt z architektem dzielnicowym, nadzorem budowlanym i konserwatorem zabytkow zakonczyl sie na przelanie 15 pln za pelnomocnictwo dla architekta:-)
Architekt zrobił projekt za darmo ? Pytam bo zupełnie nie znam się na tych sprawach. Chyba miałaś dużo szczęścia, ze udało Ci się to tak załatwić ?
clevland
08-06-2009, 22:26
Zakres prac o ktorym mowisz kwalifikuje sie pod pozwolenie na budowe. i. Moj kontakt z architektem dzielnicowym, nadzorem budowlanym i konserwatorem zabytkow zakonczyl sie na przelanie 15 pln za pelnomocnictwo dla architekta:-)
15 pln?
Ile kosztował architekt za całość?
Co do lokalizacji w zestawieniu z domkiem to oczywiście kamienica wygrywa.
clevland
08-06-2009, 22:32
Kamienica może być:
Objęta ochroną konserwatorską,
Być wpisana do rejestru.
W obu przypadkach jeżeli remont będzie wymagał pozwolenia na budowę potrzebna będzie opinia konserwatora.
W drugim przypadku można starać się o dofinansowanie wymiany okien.
Ale muszą to być okna drewniane z odtworzonymi detalami.
Taki okna mogą być np. 2 lub 3 krotnie droższe od plastików.
Oczywiście możesz nie zgłaszać chęci wymiany okien.
Zrobić remont zgodnie z pozwoleniem na budowę.
Po odbiorze wymienić okna na plastiki ...
Znacie architekta, ktory robi za darmo? :D
15 pln to oplata skarbowa za wystawienie pelnomocnictwa.
Zaplata za projekt to zupelnie inne pieniadze. Wtedy stawka za 1 m2 mieszkania tzw koncepcja, projekt wykonawczy i nadzor autorski to bylo ok. 100 zl., mozna bylo brac tylko czesc wymienionego wyzej pakietu.
W sumie architekt wzial kwote rowna ok. 6% calej sumy wydanej na remont.
opinia konstruktora ok. 500 zl.
Drewniane repliki okien skrzynkowych - 4 potrojne w tym jedne drzwi balkonowe - firma wycenila na 45 tys :roll:
Na szczescie nie byl to moj problem, tylko sasiada z gory.
Co do montowania plastikow w zabytkowych kamienicach, a zwlaszcza przy okazji zmiana ksztaltu okna- sorry, ale dla mnie to obszczymurstwo. :-? W moim miescie zabytkowe domy to rarytas, mieszkania w nich czesto kosztuja wiecej niz w nowoczesnych "ekskluzywnych" :lol: apartamentowcach, nie mowiac juz o zwyklych blokach. To troche powstrzymuje taka radosna tworczosc.
Niestety w wielu miastach kamienice, zwlaszcza komunalne sa zaniedbane do tego stopnia, ze mieszkania w nich sa zdecydowanie tansze niz w ramie H itd.
Jezeli kryterium wyboru dla kupujacego jest wylacznie cena to efekt remontu moze byc rozny...
Czy do wykonania przebicia ściany i wybicia okna potrzebny jest projekt architektoniczny czy opinia konstruktorska ? Piszę bo zupełnie się na tym nie znam.
Status ochrony budynku idę sprawdzać właśnie do Urzędu.
Nie chcialabym cie wprowadzic w blad ale w naszym przypadku opinia konstruktora byla integralna czescia projektu architektonicznego. Tak naprawde czesc konstrukcyjna stanowila 3/4 objetosci calego projektu:-)
Pod projektem byl podpisany architekt z uprawnieniami i konstruktor z uprawnieniami.
I jedno i drugie, tj. potrzebujesz projektu budowlanego na te roboty budowlane (to robi architekt) oraz ekspertyzy technicznej oraz projektu konstrukcyjnego przebić - to robi konstruktor w ramach projektu budowlanego. Jeśli nie jasne to jeszcze raz - aby uzyskać pozwolenie na te roboty musisz złożyc projekt budowlany, który ci zrbi architekt, a wtym projekcie będzie też opracowanie konstruktora. Ta ekspertyza jest bezwzględnie koniecxzna do takich przebić, ze względów formalno-prawnych jak i twojego spokoju i bezpieczeństwa. Konstruktor przy okazji może powie ci, czemu te okna zamurowano (najlepiej brać jakiegoś stareg wyge, a nie młodziaka, oni znają się na tych starszych technologiach budowania).
I następa sprawa - jeśli twoja kamenica jest wpisana do rejestru zabytków, to oczywiście musisz mieć zgodę konserwatora na te roboty (ale to tez powinien załatwić ci architekt).
Jeśli nie jest wpisany do rejestru, to masz zaoszczędzone parę tygodni. Z taką zgodą zazwyczaj nie ma problemu.
A co do okien plastikowych - mieszkałam niegdyś w takiej kamienicy z ok.1920 roku (mieszkanie moich rodzców) i tam wszyscy powymieniali sobie okna na plastikowe, oczywiście z zachowaniem oryginalnych podziałów (tj. u niektórych róznie to wygląda). Kiedyś były okna podwójne i w dodatku dwuskrzydłowe - teraz ludzie powstawiali zwykłe, pojedyncze (aale o akich podziałach). Konserwator nie miał nic przeciwko.
Dr Fell już Ci współczuję latania po wszystkich urzędach...
Na początku roku skończyliśmy remont 122 metrowego mieszkania w kamienicy z 1904 r., nie jest zabytkiem, ale jest pod ochroną konserwatora zabytków (w strefie zabytkowej)... droga przez mękę.. tak naprawdę jeszcze nie zakończyliśmy papierkologii. To, że nie jest zabytkiem, a "jedynie" pod ochroną konserwatora dla mnie w prostych słowach sprowadza się do tego, że obowiązują zasady takie jak przy zabytku, ale nie można się starać o żadne dofinansowanie do remontu np. wymiany okien, jak byłoby to możliwe w przypadku zabytku.
Rozmiar prac, o których piszesz to na pewno budowa, a nie tylko remont. U nas sprowadzało się to do projektu budowlanego przygotowanego przez uprawnionego inspektora budowlanego, dziennika budowy, pozwolenia właściciela kamienicy, wydziału architektury urzędu miasta, i jak się teraz okazało, także wydziału ochrony zabytków - u nas budowa polegała na wstawieniu ścianek kartonowo-gipsowych (totalna bzdura, ale u nas są traktowane jako obciążające strop :evil: ), zamurowania drzwi i wybicia nowych drzwi - tak więc zakres o wiele mniejszy niż u Ciebie. Okna wymieniliśmy na plastikowe (o to na razie nikt się nie przyczepił) oczywiście z takim samym podziałem kwater, stare nawet się nie zamykały, a drewnianych nie braliśmy pod uwagę, bo jest ich 13... koszt masakryczny.
Z tego co piszesz o zamurowanych oknach - nie sądzę, żebyś mógł je ponownie wybić.
Moja rada - sprawdź najpierw wszystkie ograniczenia prawne. Jeśli to jest zabytek czy jest pod ochroną konserwatora to mogą Ci nie pozwolić na przebudowy wewnątrz (nie mówię tu o ograniczeniach budowlanych typu "nie wyburzysz ściany nośnej", ale widzimisię urzędników), wymianę drzwi, wyburzenie pieców, wymianę okien na plastikowe itd itp... I pamiętaj - przebicie drzwi to budowa!
A poza tym stara kamienica to "uroki", o których pisali przedmówcy: drewniane stropy (na których nie zrobisz wylewki) i krzywe podłogi, u nas wszystko się trzęsie jak się chodzi, zresztą jak sąsiad z góry chodzi to też się trzęsie :x, jest dziwna akustyka - słychać co się mówi u sąsiada albo w pokoju oddalonym o wiele metrów, właściwie cały budynek się trzęsie jak przejeżdża autobus i wiele wiele innych atrakcji...
Powodzenia!
Besta, może tak nie straszmy ludzi :). To wszystko da się przejść, tylko czasami szybciej, czasami wolniej... :). Problemem może tu być rzecz, o której ja zapomniałam wspomnieć - właśnie zgoda zarządcy budynku- jeśli kamienicą zarządza reprezentacja wspólnoty, a składa się ona np. ze starych dewotek, to może być problem z tą zgodą... :) Miałam taki przypadek, że babki nie chciały wydać takiej zgody, argumentując: "nie, bo nie" :)
Anja-bo nie chciałam straszyć :)
Trochę przeżyłam z remontem u siebie... Staraliśmy się wszystko pozałatwiać zgodnie z przepisami, z każdym wymaganym papierkiem, popełniliśmy jedną zbrodnię: remont trwał, a swoją drogą załatwialiśmy papierkologię - zgoda na budowę, projekt budowlany itd itp związane z zamurowaniem jednych drzwi i wykuciem nowych - drzwi faktycznie zostały zrobione, a my dopiero po ich zrobieniu dotarliśmy z dokumentami do urzędu miasta (kamienica ma wspólnotę, reszta mieszkań we władaniu zbmu). Fakt mea culpa powinniśmy najpierw dostać oficjalną zgodę na papierze, potem drzwi wykuwać. Jak wydział architektury dostał papiery to przekazał je do ochrony zabytków i nagle ni stąd ni zowąd przyszła Pani Urzędniczka na kontrolę, owych planowanych do wykucia drzwi. I czepiła się wymienionych okien i pozostałych drzwi w mieszkaniu, na co mieliśmy zgodę admu i nie musieliśmy wtedy mieć zgody zabytków. Ręce mi opadły, bo Wielka Pani Urzędniczka wstrzymuje całą procedurę, bo my śmieliśmy wyrzucić te stare drzwi :x Ręce mi opadły. Dodam, że mieszkanie było całkowicie zniszczone, dosyć trunkowy pan, który tu zamieszkiwał przed zamianą, wyniósł/wyrwał z mieszkania wszystko co dało się sprzedać. Ja już nie mówię, że tu mebli nie było, tutaj nic nie było, wyrwał nawet rury ze ścian, bo dało się je sprzedać. Nie było prądu, ciepłej wody, ogrzewania, rozwalone piece. My spłacamy za tego gościa kilkanaście tysięcy zadłużenia i robimy remont od stanu surowego czyli goła cegła, robienie podłóg, wszystkich instalacji, okien, drzwi, w sumie ładujemy w mieszkanie wielką kupę kasy, będziemy grzecznie płacić czynsz, ściągamy im z głowy problem z niepłacącym za nic i demolującym mieszkanie lokatorem.. a tu przychodzi Pani Urzędniczka i mówi, że my drzwi wyrzuciliśmy <załamka> nota bene totalnie zdewastowane. Owszem jakby mi adm dopłacił do każdych drzwi 1000 zeta to może dałoby się jes odrestaurować, niestety nie mieliśmy tyle kasy. Dzięki Bogu piece nie były zabytkowe, bo za cholerę nie daliby ich ruszyć. Ja rozumiem, że zabytek, że dziedzictwo itp., ale bez przesady. Elewacja wymaga natychmiastowego remontu, na zewnętrznych ścianach są płaskorzeźby, które w każdej chwili grożą odpadnięciem. Jest rusztowanie pod ścianami, jest nakaz inspektoratu budowlanego, ale urząd miasta nie ma kasy na remont i ma to w dupie. A nas się czepili za wyrzucone drzwi... Czekam tylko, aż wrócą i będą nam je kazali z powrotem zamontować.
I już mi nie chodzi o to, że to wszystko trwa, że przepisy są często zupełnie bez sensu i nieżyciowe, ale jak na to wszystko nakłada niemyślący logicznie urzędnik to mnie się granat w kieszeni odbezpiecza.
I przepraszam, że tak mi się na żale zebrało...
No to miałaś wielkiego pecha, bo tak naprawdę 99% ludzi takie rzeczy robi bez żadnych pozwoleń, i jakoś im to uchozi na sucho. A jak człowiek chce zgodnie z prawem, to potem tego żałuje... bo można było zrobic po cichu, na lewo... ech, Polsko! :)
No to miałaś wielkiego pecha, bo tak naprawdę 99% ludzi takie rzeczy robi bez żadnych pozwoleń, i jakoś im to uchozi na sucho. A jak człowiek chce zgodnie z prawem, to potem tego żałuje... bo można było zrobic po cichu, na lewo... ech, Polsko! :)
Masz rację... ale chcemy wykupić to mieszkanie i wiem, że zbm przed wykupem czy zamianą robi szczegółowy sprawdzian czy aby na pewno stan faktyczny zgadza się ze stanem na papierze. Jeśli coś byłoby inaczej niż oni mają w dokumentacji to przechlapane i tak trzeba wtedy wszystko wyprostować - czyli albo legalizować stan faktyczny albo przywracać pierwotny stan mieszkania. Tak więc nie było innego wyjścia. Teraz się śmieje, że przez te nieszczęsne drzwi zamkną mi małża w więzieniu :wink: Zupełna paranoja po polsku....
marekskiba
19-07-2009, 11:38
Mi się wydaje, że wszyscy trochę przesadzacie.
OK, rozumiem, że jeśli ktoś chce wybić otwory okienne, które zawsze pozostawały zaślepione, to może być problem. Trzeba by się wcześniej wypytać o zgodę, ale też nie widzę powodu, dla którego nie miałaby zostać wydana.
Co do robienia otworów drzwiowych w ścianie działowej. Chyba popadamy w lekką paranoję. Gdzie jest napisane, że nie można czegoś takiego zrobić bez pozwolenia? Nie wspomnę o tym, że w większości mieszkań w kamienicach nie było łazienek i były one wydzielane z innych pomieszczeń, w tym wypadku z kuchni. Nie jest to więc ścianka działowa, która stoi od zawsze, ale zmiana dokonana przez jednego z właścicieli względnie niedawno. Skoro wcześniej jej nie było, to może jej nie być także teraz, a już zmiana umieszczenia otworu drzwiowego w ramach tej samej ściany, nie powinna być żadnym problemem. Radzę poczytać prawo budowlane i rozporządzenia i występować o zgodę tylko w tych przypadkach, kiedy jest to rzeczywiście potrzebne, bo moim zdaniem sami rozwydrzacie tych urzędników pytając ich o zgodę na każdą pierdołę. Wtedy rzeczywiście czują się wszechwładni i to wykorzystują.
Pozdrawiam
Właśnie zgodnie z prawem tylko remont jest na zgłoszenie, reszta jest na pozwolenie, niestety. Więc jeśli ktoś chce postępować zgodnie z prawem - to pozwolenie na budowę/roboty budowlane. Ale fakt, jest to paranoja, i jak już pisałam, 99% ludzi tego nie robi., bo wydaje się to bezsensowne.
19gieksa64
03-05-2010, 07:05
Witam
A wiec zaczne od poczatku razem z zona mieszkamy w prywatnej kamienicy okolo 100letniej na slasku kamienica jest 1 pietrowa obecnie posiadamy 2 male mieszkania(1 pietro) polaczone ze soba co daje nam 40m i z jednego mamy wydzielone kuchnie i lazienke a w drugim mamy salon i maly pokoik ze spadem niedawno zmienil sie zarzadca i zaproponowal nam bysmy przejeli mieszkanie obok kolejne 40m i polaczyli ale co by sie wiazalo z:
1.przebiciem przez sciane oddzielajaca obydwa mieszkania ze soba i wstawienie futryny-czy jest taka mozliwosc??a takze zamurowanie jednej futryny i postawienie nowej futryny tuz obok w scianie w ktorej ida prawdopodobnie krokwie z dachu
2. polaczenia dwoch pokoi ze soba poprzez zburzenie sciany z tego co wiem to po tej scianie ida krokwie z dachu czy jest taka mozliwosc??czy mozna je naprzyklad wzmocnic na przodzie i na koncu samym??
3.Zmiana polozenia skrzynki z licznikami zna moze ktos orientacyjne koszty przeniesienia takich licznikow??
4.Czy to prawda ze okna Pcv nienadaja sie do kamienicy i dalczego
odkopuje temat ;) moze ktos jeszcze o nim pamieta ;)
normalnie załamałam sie jak przeczytałam o tych wszystkich pozwoleniach :jawdrop::jawdrop:
Jestem własnie przed remontem swojej kamienicowej pradziadkowizny, kamienica jest z lat 1940-1950 nikt nie wie dokładnie.
Mieszkanko nie jest szczególnie duze bo tylko 73m, wykupione na własnosc i przed wykupem były juz wyburzone piece ( bez pozwolen), zamurowane jedne drzwi ( bez pozwolen), zburzona komórka i powiększona o nia łazienka ( bez pozwolen) i okna wymienione na plastiki z zachowaniem stylu wczesniejszych ( bez pozwolen) - wykup robiłam ok 2 lata temu i nikt sie o nic nie czepił :yes:
Teraz wracajac do remontu, będzie jakby bomba wybuchła, kompletna generalka ;) Chce burzyc sciane działową ok 5mb i kawałek sciany nosniej - tam przyjdą legary, myslicie, ze musze miec pozwolenia czy juz wolnoc Tomku w swoim domku? Stropy to suprema.
Pytałam u zarzadcy, którą sciane mam jaką, to nie maja takich planów i sami nie wiedza :jawdrop:. Mi to okreslili moi budowlancy. Zarzadcy ni jak to nie wzruszyło, ze chce sobie cos w mieszkaniu burzyc, nic o pozwoleniach nie wspominali hymm
Powered by vBulletin™ Version 4.2.5 Copyright © 2024 vBulletin Solutions, Inc. All rights reserved.
Spolszczenie: vBHELP.pl - Polski
support vBulletin