Zosta?em inwestorem i mam pytania - jakie?

[Redakcja]

Chcemy na łamach "Muratora" odpowiedzieć na najczęstsze dylematy inwestorów rozpoczynających budowę. Zachęcamy do zadawania pytań.
Redakcja

<font size=-1>[ Ta Wiadomość była edytowana przez: redakcja dnia 2002-05-21 11:43 ]</font>

[pajek]

Zostałem inwestorem i mam całe mnóstwo pytań a im dalej w las tym więcej drzew.
1. Jak wybrać wykonawcę? Niestety nie mam w rodzinie ani wsród znajomych nikogo kto by się znał na budowaniu. Więc ogłosiłem swoisty przetarg dając ogłoszenie w gazecie lokalnej. Zgłosiły się tłumy. Prosiłem o referencje (pokazywali budynki które robili). Podawali koszty wykonania, twierdzili że poradzą sobie z każdą technologią. Ja jestem laikiem więc praktycznie wszstko można mi wmówić. Odrzuciłem skrajne oferty cenowe, odrzuciłem niekomunikatywnych i mrukliwych i pozostało mi ponad dziesieć ekip. Którą wybrać. Podobno dobrzy wykonawcy nie odpowiadają na anonsy w prasie bo są zajęci robotą.
2. Żaden z wykonawców niechciał mi podać ceny nawet orientacyjnej budowy stanu surowego mego domu wraz z materiałami. W projekcie jest kosztorys ale z tego co zdążyłem się zorientować nie wiele ma on wspólnego z zrzeczywistością, juz chociażby dlatego że ujete są w nim ceny materiałów których już się nie produkuje a ceny robocizny są umowne a nie po stawkach z KNR-ów.
3. Projekt przewiduje budowę ścian jednowarstwowych z bloczków YTONG - symaptyczne ale drogie. Czy zachowyjąc takie same parametry mogę zamiennie zastosować elementy rodzimej produkcji zdecydowanie tańsze? Podejrzewam że to pytanie nasunie mi się wiele raz przy okazji i innych materiałów.
4. Czy ma sens etapowanie inwestycji: w I roku fundament w II roku stan surowy zamknięty a w III wykończenie. A może korzystniej jest w I roku zrobić stan surowy otwarty a resztę przez następne dwa lata. A wogóle jak długo może stać budynek w stanie surowym otwartym i bez tynków żeby potem nie trzeba było zaczynać go od początku.
5. Czy powinienem koniecznie przed wybudowaniem zrobić badania geologiczne grunt który nabyłem od gminy z przeznaczeniem pod zabudowę? Działka moja jest położona ok. 300m od rzeki i grunt jest lekko podmokły. Moi sąsiedzi kładą drenaż.
6. Czy dobrze jest by wykonawca załatwiał kierownika budowy?
7. Czy sciany zewnętrzne budynku mogą być wykonane z innego materiału niż ściany wewnętrzne?
Na razie tyle, jutro pewnie będę miał więcej.

AD1. ja tez niedawno kupilem projekt (i oddalem w tym samym momencie do adaptacji wiec nawet go nie przejrzalem ;-( )i zastanawiam sie nad tym samym. Moze z przetargiem prasowym to przesada - wzbudza podejrzenie (byc moze uzasadnione) o duza zasobnosc portfela (= duza mozliwosc dojenia). Ja pytam po prostu znajomych a oni swoich znajomych - powinienem miec w ten sposb z 5 ekip do wyboru (na sprawdzanie wiekszej ilosci szkoda czasu). I od razu wychodzi, ze niektore ekipy polecaja a o niektorych mowia wprost, ze nie poleca bo albo chlali albo przeciagali albo robili po swojemu albo wszytko na raz. Jesli nie mozna liczyc na znajomych to oczywiscie tylko i wylacznie pojsc tam gdzie wczesniej budowali i spytac ich poprzednich klientow (jendakze uwazac - moga byc podstawieni :wink:. Jesli chodzi o laikat to chyba wiekszosc na tym forum to laicy, ktorzy oczywiscie po wybudowaniu wlasnego domu staja sie specami...

AD2. Jesli nie budujesz systemem gospodarczym tylko bierzesz firme (ktora zalatwia materialy i robocizne) to jak ty chesz ich wziac bez kosztorysu??? Niech spadaja albo zalatwiaj materialy sam i wez ekipe do murowania (ja tak zamierzam). Firma zawsze cos dorzuci aczkolwiek w obecnej dekoniunkturze roznie moze byc - mozna trafic i na solidnych i na tanich. Ja tez dopiero robie rozeznanie i jeszcze firmy nie wykluczylem.

AD3. Oczywiscie i bez zadnych watpliwosci - tak. Z zachowaniem oczywiscie parametrow bloczka (pioro i wpust, klasa, grubosc). Ale mozesz nawet zmienic technologie np. na Porotherm czy tez sciane 1-warstwowa na 2-warstwowa (np. 24 cm betonu + 12 cm styropianu = 36 cm --> tak bedzie na pewno cieplej niz w 1 warstwie). Ytong to w zasadzie marketing ale ten dobrze pojety. Polskie betony z dobrych fabryk (poszukaj na innych watkach - ja pamietam Sniadowo, Zelislawice) mu nie ustepuja. Tez juz maja cale systemy i trzymaja wymiary wiec spokojnie mozna kleic. Poszukaj tez w necie wszelkich prefabetow, prefbetow i faelbetow - calkowity profesjonalizm. Tylko zamawiac. Ytong jest chyba (nie chce nikogo obrazic) albo dla snobow albo dla tchorzy (te osobowosci sa takze we mnie - moze wezme Ytonga :wink:.

AD4. Jesli dom bedziesz kleil to zamieszkasz w tym samym sezonie co zaczales (jesli masz oczywiscie kaske). Jesli bedziesz murowal to raczej licz na 2 sezony. JEsli budujesz z biezacych zastrzykow finansowych to mozesz spokojnie fundamenty w jednym sezonie (aczkolwiek nie wiem czy ma to sens bo fundamenty to zaledwie ok. 15 tys zl.) a surowy w drugim i zamkniecie w 3. Mowia zeby nie tynkowac w tym samym sezonie co sie stawia mury, mowia tez zeby nie wprowadzac sie w tym samym sezonie co sie tynkuje, mowia tez ze beton jest nasiakliwy wiec moze go lepiej od razu otynkowac - sam nie wiem...

AD5. Nie ma sensu robic badan.... od razu (bezwzglednie!) rob drenaz.

AD6. Tak, Ty mozesz sobie zalatwic inspektora nadzoru.

AD7. Tak, tylko po jakiego diabla robic zamieszanie?

[mod]

to byl mod (palce mnie zabolaly wiec sie musze przyznac :wink:

[pajek]

dzięki mod
A jeśli chodzi o ostatni punkt to słyszałem że beton komórkowy ma słabą izolacyjność akustyczną i ściany zewnętrzne to jeszcze jeszcze ale wewnętrzne to juz gorzej dla tego myślę o ścianach wewnętrznych np z cegły

[mod]

Tez o tym slyszalem i tez myslalem o sciankach z cegly ale chyba sobie daruje. Poniewaz bede budowal dom z uzytkowym poddaszem (oddzielone poziomy "dzienne" i "nocne") to beton (trzeba wziac najciezszy - 600 czy nawet 700) powinien wystarczyc. Gdyby dom byl parterowy (np. sasiadjace ze soba kuchnia czy pok. dzienny z sypialnia) to zastanawialbym sie nad cegla.