Sławomir Zając
14-12-2009, 15:26
Witam.
W związku z tym, że planuję od dłuższego czasu kupno działki i budowę własnego M4 ;-) czytam poradniki, czytam informacje na forum, pytam, szukam informacji w internecie i wydaje mi się, że za dużo zebrałem informacji - stąd lekki mętlik w głowie.
Chciałbym z Waszą pomocą zebrać informacje dotyczące kupna działki w całość tak - aby po dodatkowej redakcji - służyły kolejnym pokoleniom forumowiczów :)
Uwaga - kolorem ciemnoczerwonym umieszczam moje komentarze.
Pierwszy krok to oczywiście wybór działki. Wybór działki zależy oczywiście od nas, każdy ma inne wymagania i każdy zwraca uwagę na coś innego.
Polecam przeczytanie tego wątku: http://forum.muratordom.pl/viewtopic.php?t=36978 gdzie wyczerpująco opisane są kryteria wyboru działki.
Załóżmy, że mamy wybraną działkę i wszystko wygląda w porządku. Sprzedawca chwali działkę, jesteśmy zdecydowani na zakup. Jakie powinniśmy podjąć kroki?
Po pierwsze prosimy sprzedającego o pokazanie odpisu księgi wieczystej i wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. O tym więcej za chwilę.
Jeżeli sprzedający nie ma takiego odpisu lub nie chce go pokazać lub ma tylko ksero - cóż, najbezpieczniej jest uzyskać obie rzeczy samodzielnie.
Księga wieczysta.
Księgę wieczystą prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Więcej informacji na jej temat: http://pl.wikipedia.org/wiki/Księga_wieczysta
Księgę uzyskujemy najczęściej do zweryfikowania
w Sądzie Rejonowym. Składamy wniosek o uzyskanie odpisu zwykłego księgi wieczystej (szablony wniosków są dostępne w sądzie, nie wiem czy we wszystkich), płacimy 30 zł i jeżeli jest prowadzony elektroniczny spis ksiąg wieczystych po kilkunastu minutach uzyskujemy odpis.
Odpis zupełny nie jest nam potrzebny.
Parę uwag:
- Czytamy dokładnie całą księgę. Jeżeli czegoś nie wiemy - pytamy kogoś kto wie, warto nawet zwrócić się do prawnika. Samo czytanie księgi nie jest trudne, ale przy tak poważnym zakupie z założenia warto prosić o pomoc. Jeżeli coś wyda Ci się podejrzane lub czegoś nie rozumiesz - pytaj.
- Szczególną uwagę zwracamy na to kto jest właścicielem działki (dział II), czy są jakieś roszczenia (dział III) i czy jest hipoteka (dział IV). No właśnie, szczególną uwagę zwracamy na wszystko :) Oczywiście najlepiej by nie było żadnych wpisów w dziale III i IV, czyli po prostu pod daną nazwą działu powinien widnieć zapis "Brak wpisu"
- Skan przykładowej księgi wieczystej wraz z opisem jest pod tym linkiem http://nieruchomosci.wieszjak.pl/ksiega-wieczysta-i-hipoteka/88358,Ksiega-wieczysta.html
- Nie zwracamy uwagi na zawarte w odpisie księgi wieczystej sformułowania: "sposób korzystania - grunty orne" lub "pastwiska trwałe" czy "łąki trwałe". O tym czy działka jest budowlana czy nie mówi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Plan zagospodarowania przestrzennego
Opisuje m.in. jakie jest przeznaczenie działki (budowlana, rolna etc.)
Przykładowy plan wygląda tak: http://as-hajto.pl/uploads/images/dokumentacja_iwiny/plan_zagospodarowania_teren.gif
Odpis z miejscowego planu uzyskuje się w danej gminie. Koszt zależy od liczby stron planu, średnio wynosi ok. 200 zł. Aby uzyskać odpis, składamy wniosek do gminy, czas oczekiwania od paru dni do paru tygodni, w zależności od gminy.
Jeżeli sprzedający nie ma odpisu księgi wieczystej lub odpis jest starszy niż ok. 3 miesiące, bezpiecznie jest uzyskać nowy odpis. Koszt niewielki (30zł). Odpis - o ile jest prowadzony elektroniczny spis dokumentów - można uzyskać w każdym miejscu w kraju.
Jeżeli sprzedający nie ma wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jest starszy niż rok - także powinniśmy uzyskać nowy odpis.
Dlaczego księga wieczysta może być młodsza od miejscowego planu? Otóż wpisy w księdze wieczystej mogą być dokonywane często. Działka w ciągu paru tygodni może zmienić właściciela, może zostać ustanowiona hipoteka etc. Dlatego ważne jest by mieć w miarę nowy odpis. W związku z łatwością dokonywania wpisów, podczas podpisywania umowy kupna-sprzedaży u notariusza powinniśmy dla swojego bezpieczeństwa otrzymać wpis aktualny na dzień podpisywania umowy - ale o tym później.
W miejscowym planie zawarte są rzeczy w miarę stałe - zmiana przeznaczenia działki to jest kwestia paru miesięcy, często wiąże się ze zmianą uchwały w danej gminie. W związku z tym miejscowy plan może być starszy chociaż najlepiej by nie było starszy niż rok.
Ok, mamy odpisy i wypisy, jesteśmy po konsultacjach, negocjacjach - co dalej?
Jeżeli bierzemy działkę na kredyt, podpisujemy umowę przedwstępną kupna-sprzedaży. Dlaczego? Po pierwsze umowa służy do "rezerwacji" działki. Po drugie jest potrzebna bankowi do tego, aby rozpatrzył Twój wniosek kredytowy. Schemat jest następnujący: podpisanie umowy przedwstępnej -> zaniesienie dokumentów do banku -> uzyskanie wniosku o przyznanie kredytu -> podpisanie umowy kupna sprzedaży (akt notarialny)
Umowę przedwstępną można zrobić na dwa sposoby.
- Umowa w formie cywilno-prawnej. Najczęściej spotykana umowa. Bierzemy wzór z internetu, ew. konsultujemy z prawnikiem, wpisujemy dane kupującego i sprzedającego, podpisujemy. Ważne - na umowach ZAWSZE podpisujemy się pełnym imieniem i nazwiskiem na KAŻDEJ stronie! Parafki są bardzo niebezpieczne i łatwe do podrobienia. Nigdy nie wiemy z jakim typem człowieka podpisujemy umowę. Lepiej sobie wyrobić taki nawyk, niezależnie czy jest to umowa kupna-sprzedaży działki czy umowa na używanie internetu.
Jest to szybsza i tańsza opcja niż podpisanie aktu notarialnego. Wada to zmniejszone bezpieczeństwo (o tym za chwiłę)
- Umowa w formie aktu notarialnego. Wymaga obecności notariusza. Jest to droższa i wolniejsza opcja - jesteśmy zależni od wolnych terminów u notariusza.
Co wybrać? Świetnie to opisuje strona http://www.ehipoteka.com.pl/index/?id=a666587afda6e89aec274a3657558a27
Cytat:
"Niedotrzymanie warunków zwykłej umowy przedwstępnej może skutkować jedynie stratą przez Ciebie zadatku lub zaliczki lub innymi konsekwencjami przewidzianymi przez treść umowy. Inaczej ma się sprawa z oświadczeniami woli złożonymi w akcie notarialnym. Każda ze stron może żądać spełnienia obowiązku przystąpienia do ostatecznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Ty, jako kupujący możesz więc wymagać od sprzedającego przystąpienia do ostatecznego aktu notarialnego, a w przypadku odmowy udać się do sądu i prosić o przeniesienie własności bez zgody zbywcy (oczywiście po zapłacie zapisanej w umowie ceny). Sprzedający może z kolei żądać z Twojej strony finalizacji transakcji, gdybyś zechciał wycofać się z umowy (nawet za cenę utraty zaliczki/zadatku). "
Co wybrać? Jeżeli bardzo nam zależy na działce i mamy gotówkę wybieramy akt notarialny. Jesteśmy wtedy pewni, że sprzedający nie sprzeda działki komuś innemu. Przy kredycie proponowałbym zwykłą umowę. Nie trudno sobie wyobrazić sytuację kiedy nie otrzymamy kredytu a jesteśmy zobligowani do kupna działki w jakimś terminie. Sprzedający w takiej sytuacji może nas prawnie zmusić do kupienia działki.
Ok, zakładam, że bierzemy działkę na kredyt i mamy umowę przedwstępną w formie cywilno-prawnej. Bierzemy wszystkie niezbędne dokumenty i zanosimy je do banku lub doradcy kredytowego.
O tym, jakie dokumenty są potrzebne, udziela sam bank. Są to najczęściej:
- umowa przedwstępna sprzedaży
- aktualny odpis z księgi wieczystej (ważny 1 miesiąc od daty wydania)
- wypis i wyrys z rejestru gruntów
- dokument potwierdzający podstawę nabycia nieruchomości przez Zbywcę
- zaświadczenie z wydziału architektury o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
Następnie czekamy na decyzję banku. Jeżeli decyzja jest pozytywna umawiamy się ze sprzedawcą u notariusza. Sprzedawca lub notariusz
(nie jestem pewien kto za to odpowiada, mam sprzeczne informacje)
powinien tego samego dnia w którym jest podpisanie umowy uzyskać z sądu rejonowego aktualny odpis księgi wieczystej. Nie zgadzamy się na podpisanie aktu jeżeli nie mamy odpisu z tego samego dnia! Sprzedawca mógł wczoraj sprzedać działkę komuś innemu podpisując akt sprzedaży u innego notariusza! Oczywiście są to nieliczne przypadki, ale jednak takie rzeczy się dzieją. Nie ryzykujmy!
Po podpisaniu umowy sprzedaży podpisujemy wniosek o uruchomienie kredytu i czekamy aż bank zrealizuje płatność. Pieniądze oczywiście są przelewane sprzedającemu. Po realizacji przelewu działka jest naszą własnością. :)
To tyle. Proszę o wszelkie sugestie, nawet najmniejsze.
Brakuje mi informacji o tym jakie są przyjęte - o ile są przyjęte - terminy płatności ustalone ze sprzedającym a które są zapisane w akcie notarialnym i w umowie przedwstępnej.
W związku z tym, że planuję od dłuższego czasu kupno działki i budowę własnego M4 ;-) czytam poradniki, czytam informacje na forum, pytam, szukam informacji w internecie i wydaje mi się, że za dużo zebrałem informacji - stąd lekki mętlik w głowie.
Chciałbym z Waszą pomocą zebrać informacje dotyczące kupna działki w całość tak - aby po dodatkowej redakcji - służyły kolejnym pokoleniom forumowiczów :)
Uwaga - kolorem ciemnoczerwonym umieszczam moje komentarze.
Pierwszy krok to oczywiście wybór działki. Wybór działki zależy oczywiście od nas, każdy ma inne wymagania i każdy zwraca uwagę na coś innego.
Polecam przeczytanie tego wątku: http://forum.muratordom.pl/viewtopic.php?t=36978 gdzie wyczerpująco opisane są kryteria wyboru działki.
Załóżmy, że mamy wybraną działkę i wszystko wygląda w porządku. Sprzedawca chwali działkę, jesteśmy zdecydowani na zakup. Jakie powinniśmy podjąć kroki?
Po pierwsze prosimy sprzedającego o pokazanie odpisu księgi wieczystej i wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. O tym więcej za chwilę.
Jeżeli sprzedający nie ma takiego odpisu lub nie chce go pokazać lub ma tylko ksero - cóż, najbezpieczniej jest uzyskać obie rzeczy samodzielnie.
Księga wieczysta.
Księgę wieczystą prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Więcej informacji na jej temat: http://pl.wikipedia.org/wiki/Księga_wieczysta
Księgę uzyskujemy najczęściej do zweryfikowania
w Sądzie Rejonowym. Składamy wniosek o uzyskanie odpisu zwykłego księgi wieczystej (szablony wniosków są dostępne w sądzie, nie wiem czy we wszystkich), płacimy 30 zł i jeżeli jest prowadzony elektroniczny spis ksiąg wieczystych po kilkunastu minutach uzyskujemy odpis.
Odpis zupełny nie jest nam potrzebny.
Parę uwag:
- Czytamy dokładnie całą księgę. Jeżeli czegoś nie wiemy - pytamy kogoś kto wie, warto nawet zwrócić się do prawnika. Samo czytanie księgi nie jest trudne, ale przy tak poważnym zakupie z założenia warto prosić o pomoc. Jeżeli coś wyda Ci się podejrzane lub czegoś nie rozumiesz - pytaj.
- Szczególną uwagę zwracamy na to kto jest właścicielem działki (dział II), czy są jakieś roszczenia (dział III) i czy jest hipoteka (dział IV). No właśnie, szczególną uwagę zwracamy na wszystko :) Oczywiście najlepiej by nie było żadnych wpisów w dziale III i IV, czyli po prostu pod daną nazwą działu powinien widnieć zapis "Brak wpisu"
- Skan przykładowej księgi wieczystej wraz z opisem jest pod tym linkiem http://nieruchomosci.wieszjak.pl/ksiega-wieczysta-i-hipoteka/88358,Ksiega-wieczysta.html
- Nie zwracamy uwagi na zawarte w odpisie księgi wieczystej sformułowania: "sposób korzystania - grunty orne" lub "pastwiska trwałe" czy "łąki trwałe". O tym czy działka jest budowlana czy nie mówi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Plan zagospodarowania przestrzennego
Opisuje m.in. jakie jest przeznaczenie działki (budowlana, rolna etc.)
Przykładowy plan wygląda tak: http://as-hajto.pl/uploads/images/dokumentacja_iwiny/plan_zagospodarowania_teren.gif
Odpis z miejscowego planu uzyskuje się w danej gminie. Koszt zależy od liczby stron planu, średnio wynosi ok. 200 zł. Aby uzyskać odpis, składamy wniosek do gminy, czas oczekiwania od paru dni do paru tygodni, w zależności od gminy.
Jeżeli sprzedający nie ma odpisu księgi wieczystej lub odpis jest starszy niż ok. 3 miesiące, bezpiecznie jest uzyskać nowy odpis. Koszt niewielki (30zł). Odpis - o ile jest prowadzony elektroniczny spis dokumentów - można uzyskać w każdym miejscu w kraju.
Jeżeli sprzedający nie ma wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jest starszy niż rok - także powinniśmy uzyskać nowy odpis.
Dlaczego księga wieczysta może być młodsza od miejscowego planu? Otóż wpisy w księdze wieczystej mogą być dokonywane często. Działka w ciągu paru tygodni może zmienić właściciela, może zostać ustanowiona hipoteka etc. Dlatego ważne jest by mieć w miarę nowy odpis. W związku z łatwością dokonywania wpisów, podczas podpisywania umowy kupna-sprzedaży u notariusza powinniśmy dla swojego bezpieczeństwa otrzymać wpis aktualny na dzień podpisywania umowy - ale o tym później.
W miejscowym planie zawarte są rzeczy w miarę stałe - zmiana przeznaczenia działki to jest kwestia paru miesięcy, często wiąże się ze zmianą uchwały w danej gminie. W związku z tym miejscowy plan może być starszy chociaż najlepiej by nie było starszy niż rok.
Ok, mamy odpisy i wypisy, jesteśmy po konsultacjach, negocjacjach - co dalej?
Jeżeli bierzemy działkę na kredyt, podpisujemy umowę przedwstępną kupna-sprzedaży. Dlaczego? Po pierwsze umowa służy do "rezerwacji" działki. Po drugie jest potrzebna bankowi do tego, aby rozpatrzył Twój wniosek kredytowy. Schemat jest następnujący: podpisanie umowy przedwstępnej -> zaniesienie dokumentów do banku -> uzyskanie wniosku o przyznanie kredytu -> podpisanie umowy kupna sprzedaży (akt notarialny)
Umowę przedwstępną można zrobić na dwa sposoby.
- Umowa w formie cywilno-prawnej. Najczęściej spotykana umowa. Bierzemy wzór z internetu, ew. konsultujemy z prawnikiem, wpisujemy dane kupującego i sprzedającego, podpisujemy. Ważne - na umowach ZAWSZE podpisujemy się pełnym imieniem i nazwiskiem na KAŻDEJ stronie! Parafki są bardzo niebezpieczne i łatwe do podrobienia. Nigdy nie wiemy z jakim typem człowieka podpisujemy umowę. Lepiej sobie wyrobić taki nawyk, niezależnie czy jest to umowa kupna-sprzedaży działki czy umowa na używanie internetu.
Jest to szybsza i tańsza opcja niż podpisanie aktu notarialnego. Wada to zmniejszone bezpieczeństwo (o tym za chwiłę)
- Umowa w formie aktu notarialnego. Wymaga obecności notariusza. Jest to droższa i wolniejsza opcja - jesteśmy zależni od wolnych terminów u notariusza.
Co wybrać? Świetnie to opisuje strona http://www.ehipoteka.com.pl/index/?id=a666587afda6e89aec274a3657558a27
Cytat:
"Niedotrzymanie warunków zwykłej umowy przedwstępnej może skutkować jedynie stratą przez Ciebie zadatku lub zaliczki lub innymi konsekwencjami przewidzianymi przez treść umowy. Inaczej ma się sprawa z oświadczeniami woli złożonymi w akcie notarialnym. Każda ze stron może żądać spełnienia obowiązku przystąpienia do ostatecznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Ty, jako kupujący możesz więc wymagać od sprzedającego przystąpienia do ostatecznego aktu notarialnego, a w przypadku odmowy udać się do sądu i prosić o przeniesienie własności bez zgody zbywcy (oczywiście po zapłacie zapisanej w umowie ceny). Sprzedający może z kolei żądać z Twojej strony finalizacji transakcji, gdybyś zechciał wycofać się z umowy (nawet za cenę utraty zaliczki/zadatku). "
Co wybrać? Jeżeli bardzo nam zależy na działce i mamy gotówkę wybieramy akt notarialny. Jesteśmy wtedy pewni, że sprzedający nie sprzeda działki komuś innemu. Przy kredycie proponowałbym zwykłą umowę. Nie trudno sobie wyobrazić sytuację kiedy nie otrzymamy kredytu a jesteśmy zobligowani do kupna działki w jakimś terminie. Sprzedający w takiej sytuacji może nas prawnie zmusić do kupienia działki.
Ok, zakładam, że bierzemy działkę na kredyt i mamy umowę przedwstępną w formie cywilno-prawnej. Bierzemy wszystkie niezbędne dokumenty i zanosimy je do banku lub doradcy kredytowego.
O tym, jakie dokumenty są potrzebne, udziela sam bank. Są to najczęściej:
- umowa przedwstępna sprzedaży
- aktualny odpis z księgi wieczystej (ważny 1 miesiąc od daty wydania)
- wypis i wyrys z rejestru gruntów
- dokument potwierdzający podstawę nabycia nieruchomości przez Zbywcę
- zaświadczenie z wydziału architektury o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
Następnie czekamy na decyzję banku. Jeżeli decyzja jest pozytywna umawiamy się ze sprzedawcą u notariusza. Sprzedawca lub notariusz
(nie jestem pewien kto za to odpowiada, mam sprzeczne informacje)
powinien tego samego dnia w którym jest podpisanie umowy uzyskać z sądu rejonowego aktualny odpis księgi wieczystej. Nie zgadzamy się na podpisanie aktu jeżeli nie mamy odpisu z tego samego dnia! Sprzedawca mógł wczoraj sprzedać działkę komuś innemu podpisując akt sprzedaży u innego notariusza! Oczywiście są to nieliczne przypadki, ale jednak takie rzeczy się dzieją. Nie ryzykujmy!
Po podpisaniu umowy sprzedaży podpisujemy wniosek o uruchomienie kredytu i czekamy aż bank zrealizuje płatność. Pieniądze oczywiście są przelewane sprzedającemu. Po realizacji przelewu działka jest naszą własnością. :)
To tyle. Proszę o wszelkie sugestie, nawet najmniejsze.
Brakuje mi informacji o tym jakie są przyjęte - o ile są przyjęte - terminy płatności ustalone ze sprzedającym a które są zapisane w akcie notarialnym i w umowie przedwstępnej.