Działka budowlana i jej wieczyste użytkowanie - to problem ?

[Anax]

Witam wszystkich Forumowiczów.

To mój pierwszy post na tym forum i od razu proszę o odpowiedź na moje pytania.
Chciałbym spełnić marzenie żony i córki no i troszkę moje :) i zbudować dom. Mamy upatrzoną działkę pod zabudowę, niestety ziemia jest do kupienia, ale jej status to będzie wieczyste użytkowanie. I teraz moje pytanie czy jest sens pchać się w taki układ, jakie niebezpieczeństwa kryje wieczyste użytkowanie ?. Może ktoś zbudował dom na takiej działce?

Za wszelkie odpowiedzi dziękuję i pozdrawiam:)

Ps. Szukajka mi nie pomogła.

[madziutek78]

Właścicielem działki oddanej w użytkowanie wieczyste jest Gmina lub Skarb Państwa. Pan byłby użytkownikiem wieczystym. Różnica jest taka, że użytkownik wieczysty obowiązany jest wnosić corocznie do dnia 31 marca opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, która wynosi 1% ceny gruntu, jeżeli grunt jest oddany w użytkowanie na cele mieszkaniowe. Jaka jest funkcja nieruchomości gruntowej, którą Pan zamierza kupić należy sprawdzić w gminie, gdyż zdarza się, że ludzie sprzedają pod zabudowę nieruchomości które posiadają stawkę 3%( funkcja np usługowa). Opłata może być raz w roku aktualizowana, najczęściej rozbi się to co kilka lat jak ceny gruntu idą w górę, często podwyżki są bardzo drastyczne. Generalnie gruntem oddanym w użytkowanie wieczyste rozporządza się jak własnością, można dowolnie sprzedawać, dzielić (jeżeli odrębne przepisy na to zezwalają), dziedziczyć itp. W użytkowanie wieczyste oddaje się najczęściej na 99 lat. Jego wartość spada proporcjonalnie do wykorzystanych lat, tzn. , że im więcej lat zostało już wykorzystanych tym wartość użytkowania wieczystego jest mniejsza.
Odrębną sprawę stanowi możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności w drodze decyzji administracyjnej lub wykupu aktem notarialnym, wszystko zależy od roku w którym powstało użytkowanie wieczyste i funkcji gruntu. O szczegóły należy się dopytać w Gminie. Od właściciela dowie się Pan, ile wynosi opłata roczna i jaka jest stawka %

[mynia_pynia]

Jako ciekawostkę zacytuję jak się określa wartość takiej działki przy wycenie

"Przy określaniu wartości gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego - liczonego wg wzoru (nie chce mi się pisać tego wzoru, ale współczynnik korygujący wychodzi np = 0,779)"

Czyli cena takiej działki powinna wynosić sporo mniej niż przy własności.

[Regut1]

Czyli cena takiej działki powinna wynosić sporo mniej niż przy własności.

Dokładnie. Ludzie, którzy nieświadomie nabywają prawo użytkowania wieczystego przekonują się o tym boleśnie gdy do końca marca przychodzi zapłacić opłatę roczną w wysokości od 1% do 3% wartości gruntu. Najlepiej jest skłonić zbywcę do przekształcenia prawa w trybie powołanej ustawy , a następnie zakupić od niego własność nieruchomości. Od opłaty za przekształcenie odlicza się wartość niewykorzystanego okresu prawa użytkowania wieczystego. Większość gmin udziela również bonifikat od opłaty za przekształcenie osobom fizycznym wykorzystującym nieruchomość na cele mieszkaniowe

[madziutek78]

Dla sprzedającego lepiej jest najpierw sprzedać , a potem nabywca niech martwi się o przekształcenie, gdyż w przypadku sprzedaży użytkowania przed upływem 5 lat od przekształcenia należy zwrócić udzieloną bonifikatę. Ustawowa bonifikata wynosi 90% przy dochodzie nie przekraczającym ok 2700,00 zł na członka rodziny(na razie bo TK uznał zapisy za niekonstytucyjne, ale odroczył wejście w życie orzeczenia na 18 m-cy) , więc jak sprzedający będzie miał ją stracić to się trzy razy zastanowi zanim sprzeda. Warunek otrzymania bonifikaty - nieruchomość była wykorzystywana na cele nieszkaniowe w dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniach.
Nabywca i sprzedający muszą się zastanowić co w danym przypadku jet korzystniejsze. Myślę, że jak dochód kupującego nie przekracza ustawowego progu, to lepiej taniej kupić użytkowanie, następnie przekształcić się z 90% bonifikatą, ale trzeba się śpieszyć, bo nie wiadomo co nasz kochany ustawodawca wymyśli w związku z orzeczeniem TK.

[Anax]

Dziękuję bardzo za błyskawiczną odpowiedź:).

Z tego co mówi pośrednik biura nieruchomości, po zakupie w/w działki można od razu wystąpić o przekształcenie jej we własność. Na moje obawy czy aby urząd gminny nie udzieli mi odmownej decyzji, zapewnia abym się niczego nie obawiał i najlepiej sam upewnił się i zadał pytanie w urzędzie gminnym. Sam nie wiem co robić, tym bardziej, że można kupić na własność na tym terenie inne działki. Niestety nie są już tak atrakcyjnie położone i mają mniejszą powierzchnię. Ciężki orzech do zgryzienia;).

[madziutek78]

Dokładnie, najlepiej idź do Gminy, zapytaj się o to czy działka ma funkcję mieszkaniową, kiedy powstało użytkowanie wieczyste, przeanalizuj swoje dochody, i jak wszystko gra i cena jest atrakcyjna to można kupić i szybko składać wniosek o przekształcenie

[AHNES]

Jak sprzedac nieruchomość gruntowa z 90% bonifikata, aby uniknąć zwrotu bonifikaty.
Czy jest forma umowy lub jakiekolwiek obejście, aby taka nieruchomość sprzedac.
Proszę o pomoc.