Budowa domu - stan Surowy Otwarty [Archiwum]

perso

21-01-2011, 15:58

Witam,

właśnie wybieram projektu domu i chciałbym poprosić o poradę jak prawidłowo wycenić koszt takiej inwestycji do stanu SSO.
Z tego co się dotychczas zorientowałem to w moich okolicach przy systemie zleconym jako szacunek przyjmuje się 1200 zl / metr kwadratowy powierzchni użytkowej + powierzchnia garażu.
No i tutaj pytanie o zasadność i miarodajność takiego szacunku - bo np. projekt domu na bazie kwadratu bez żadnych tarasów czy też loggii będzie kosztował tyle samo co taki dom z tarasem w części domu. Przy tarasie powierzchnia użytkowa będzie wyraźnie mniejsza (np. 10 metrów ).
Wycena powinna być zatem o te 12000 niedoszacowana.
Konkretny przykład: likwidacja pustki nad salonem w http://www.z500.pl/projekt/zx2,elegancki,dom,pietrowy,z,pustka,nad,salonem.ht ml spowoduje wzrost powierzchni użytkowej o 10 metrów - mimo że faktyczny koszt takiej zmiany będzie niewielki
Pytam dlatego ze rozważam wybór projektu zx2 lub nieco mniejszy i w zupełnie innym stylu http://archon.pl/gotowe-projekty-domow/dom-w-rododendronach-5/m434b8c4a91497 .
Ten pierwszy ma większą powierzchnię - ale za to mniejszą kubaturę ( o ile można wierzyć temu co jest na stronie ) - a drugi z kolei ma większą kubaturę ( nie wiem czy te dane w ogóle jest sens porównywać ), więcej skosów i dodatkowe balkony.
Licząc wg. metra powierzchni użytkowej ten drugi powinien być sporo tańszy. Ale jeśli by liczyć wg. kubatury to ten pierwszy byłby tańszy.
Wiem że tak nie będzie - ale potrzebuje wiedzieć czy spodziewana różnica w kosztach budowy SSO .

A tak swoja drogą to czy 1200 /metr tego zx2 to chyba mocno frajerska wycena ? Budowa co prawda w Warszawie - niby robota droższa ale z drugiej strony to większa konkurencja hurtowni budowlanych ?

Sławek...

21-01-2011, 17:35

...jeżeli uważasz, że to frajerska wycena to podwijaj rękawy i rób sam.... wtedy zobaczysz ile warta jest budowa...
nie daj robić z siebie frajera....

cyma2704

21-01-2011, 19:01

Do poczytania:
http://forum.muratordom.pl/showthread.php?171092-Dom-do-ok.200-ty%C5%9B.-jest-sens-marzy%C4%87/page31

http://forum.muratordom.pl/showthread.php?171092-Dom-do-ok.200-ty%C5%9B.-jest-sens-marzy%C4%87/page31

Potem konieczne szczegóły projektu i własne oczekiwania, bez tego to tylko wróżenie z fusów.

perso

21-01-2011, 20:01

Może frajerska to nie najlepsze słowo - po prostu wysoka - ja myślałem że taki dosyć prosty dom będzie tańszy.
Chciałbym móc oszacować koszty realizacji tych dwóch projektów żeby na coś się zdecydować. Z tego powodu nie mam potrzebnych, szczegółowych danych przed zakupem projektu. Inaczej mogę po prostu przestrzelić z wielkością projektu.

Sławek...

21-01-2011, 21:37

...myślę, że możesz założyć koszt stanu surowego otwartego od 1000 do 1500 (zależne od cen materiałów i robocizny)
jak na wawe to 1200 nie szokuje,
jak zaczniesz kombinować sam (systemem tzw gospodarczym) to może uda Ci się zrobić taniej, ale wcale nie jest to takie pewne.... firma z doświadczeniem nie popełni tyle kosztownych błędów, które mogą się przydarzyć Tobie.....
jak nie wiesz który projekt wybrać żeby zmieścić się w budżecie to lepiej załóż wyższą kwotę za budowę, lepiej mieć domek mniejszy, ale skończony niż parę metrów większy, ale pusty z gołymi ścianami....

Spirea

22-01-2011, 00:06

poczytaj może sobie tu
http://forum.muratordom.pl/showthread.php?13013-Ile-płaciliście-za-wybudowanie-domu-w-stanie-surowym/page142

ludzie podają swoje stawki. Niektóre projekty mają już zamieszczone kosztorysy, ale nie zawsze te kwoty są adekwatne. Z tego co pamiętam, to jak na początku pytałam się o szacunkowe koszty całej budowy, to mówiono mi o liczeniu 2 -2,2 tys. /m2 albo 450-500zł/m3.

Ja buduję pod Wrocławiem i wychodzi nam SSO średnio 840 zł /m2, a SSZ ok. 1080 zł/m2. Budowa jest prowadzona, jak to nazwałeś, w systemie zleconym. Wykonawca, poza głównymi materiałami na dach, zajmował się wszystkim. Dom 228 m2 pow. całkowitej, 177 m2 pow. użytkowej, kubatura zgodnie z projektem 1094m3, powierzchnia dachu 206m2. Dom co do zasady prosty na planie prostokąta, dach dwuspadowy, żadnych balkonów, wykuszy, lukarn itp. Materiał na ściany standardowy (ceramika poryzowana, niektóre działówki na poddaszu z ytonga). Materiał na dach bardzo dobrej jakości (dachówka ceramiczna Meyer Holsen Piano, blachy i rynny tytan cynk Rheinzink, okna dachowe Roto Designo R48A). I full stali (sama konstrukcja stalowa dachu ok. 10tys.).

Te 1200 wydaje mi się więc dużo. Popytaj na forum ludzi z okolicy (poszukaj czegoś jak Grupa Warszawska itp.) o sprawdzone ekipy. Pewnie stawki będą wyższe niż w innych częściach Polski, ale chyba nie aż tak. Nie musisz też brać ekipy z Warszawy. Materiały będą pewnie trochę droższe. Jednemu forumowiczowi polecałam swoją dachówkę i cenę za nią w W-wie miał sporo wyższą niż ja jak brałam z okolic Ostrzeszowa (podobno chodziło o droższy transport - z Niemiec bliżej do Ostrzeszowa).

JurekM

22-01-2011, 06:09

Wartość 1200 pln za metr jest baaaardzo orientacyjna.
To tak jakbyś powiedział, że samochód kosztuje 30 tys pln i pytał, ale przecież można mieć słabszy silnik to dlaczego kosztuje 30 tys. ?

Poszukaj kosztorysów, i tam popatrz dokładniej, ale jeśli przyjmiesz 1200-1500 za metr dużo się nie pomylisz.

Pamiętaj tylko, że im bardziej skomplikowany kształt ta pomyłka będzie szła w górę.

Spirea

22-01-2011, 17:19

jeszcze tu zajrzyj

http://forum.muratordom.pl/showthread.php?111595-Jaki-orientacyjny-koszt-m2-stan-surowy-otwarty/page5

perso

24-01-2011, 13:47

Dzięki za podesłane linki - trochę mi się rozjaśniło. Niemniej jednak ciągle brakuje mi informacji czym sugerować się przy wyborze projektu.
Firmy które budują mówią że najlepszym przybliżeniem jest iloczyn powierzchni użytkowej ( z garażem ).
Ale pozostaje pytanie jak na cenę wpływa np. taki rzeczy jak:
- zastąpienie stropu nad piętrem wiązarami
- brak balkonów, wykuszy etc.
- brak okien dachowych
- brak załamań - obrys budynku w kształcie prostokąta ( zbliżonego do kwadratu - 10x11 )

Dobrą ilustracją moich wątpliwości jest wyżej podany przykład tj. projekt zx2 który zawiera około 10 m pustki nad salonem.
Taka pustka po likwidacji czyli dołożeniu stropu ( za około 1000 zeta ) zwiększy powierzchnię użytkową o 10 metrów czyli w mojej wycenie będzie to 12000.
Czyli dosyć już istotna różnica.
No i ciągle brakuje mi odpowiedzi na związek kubatury z kosztami budowy - bo wyżej wymieniony projekt mimo dużej powierzchni użytkowej ma stosunkową małą kubaturę - co powinno się chyba przełożyć na koszt budowy ?

Sławek...

24-01-2011, 20:58

...wyceny wg powierzchni użytkowej czy kubatury są wycenami szacunkowymi, ale mówiącymi mniej-więcej o poziomie kosztów...
jeżeli chcesz mieć wycenę szczegółową to musisz dać po prostu do wyceny projekt firmom wykonawczym i wtedy dostaniesz wyceny realne....
wiadomo, że są domy prostsze w budowie i bardziej skomplikowane, są domy zbudowane z materiałów tańszych i droższych, mogą też się różnić zastosowanymi technologiami wykonania poszczególnych etapów prac (co ma wpływ na cenę)...
musisz też sprecyzować konkretny zakres prac do wyceny (różne firmy mogą różnie rozumieć pojęcie SSO czy SSZ i stąd mogą wynikać różnice w wycenach)....

przy wycenach nie ma jednego wzornika, z którego korzystają wszyscy i dlatego nikt nie odpowie Ci czego możesz się spodziewać poza tymi, którzy przysiądą się do kosztorysu z projektem w ręku...

jeżeli chcesz mieć dom jak najtańszy w budowie to szukaj projektów podobnych do stodoły ;)
prosta bryła, dwuspadowy prosty dach, bez żadnych udziwnień i fajerwerków...to powinno być najtańsze i pod względem robocizny jak i materiałów...

Spirea

24-01-2011, 21:36

jeżeli chcesz mieć dom jak najtańszy w budowie to szukaj projektów podobnych do stodoły ;)
prosta bryła, dwuspadowy prosty dach, bez żadnych udziwnień i fajerwerków...to powinno być najtańsze i pod względem robocizny jak i materiałów...

ze swoich doświadczeń dodam, że to musi być naprawdę bez żadnych udziwnień - my mamy typową stodołę. Ale nasze udziwnienia w postaci pustki nad salonem, wysokiej ścianki kolankowej, tzw. dachu bezokapowego, podwyższonej kondygnacji na rury od wentylacji mechanicznej, duże przeszklenia wygenerowały dodatkowe koszty. Przykładowo konstrukcja stalowa dachu kosztowała 10 tys. za sam materiał.

Perso, w podanych przez Ciebie domach są na stronie kosztorysy - porównaj je sobie i spróbuj podjąć decyzję. Pamiętaj, że jeśli np. nie zrobisz pustki - na etapie murowania pewnie dużo nie kosztuje, ale potem musisz wykończyć podłogę i całe pomieszczenie itd.

perso

25-01-2011, 12:09

No właśnie takich szukam - zx2 wydaje mi się bardzo prostu w budowie - jedno co go różni od stodoły to dach kopertowy. Ale koszt takiego dachu - szczególnie jeśli mówimy o SSO czyli w moim przypadku dach pokryty papą nie są duże.
Nie mam zaufania do porównywania szacunkowych kosztorysów z różnych biur.
Mi się wydaje , porównując dwa projekty z pierwszego posta, że mimo znacznych różnic w PU koszty budowy tych dwóch budynków powinny być podobne. Nie mam co do tego pewności - dlatego też poruszyłem temat na forum.

Dom w Rodendronach mimo mniejszej powierzchni użytkowej ma 3 balkony + wykusze, lukarnę i bardziej skomplikowany dach. Ciekawie mnie czy te elementy nie równoważą oszczędności wynikających z mniejszej powierzchni ?
W tym zx33 ( http://www.z500.pl/projekt/zx33,pietrowy,dom,w,stylu,willi,z,garazem,od,front u.html ) likwidacja pustki dodatkowo zwiększy powierzchnię użytkową.

Spirea

25-01-2011, 15:05

No właśnie takich szukam - zx2 wydaje mi się bardzo prostu w budowie - jedno co go różni od stodoły to dach kopertowy. Ale koszt takiego dachu - szczególnie jeśli mówimy o SSO czyli w moim przypadku dach pokryty papą nie są duże.

Dwie kwestie:
1) właśnie dach to największa różnica, szczególnie, gdy jest różnica przy powierzchni zabudowy - mam 217 m2 pow. całkowitej i dach dwuspadowy, dom z poddaszem użytkowym, siostra ma 215 m2 pow. całk., kopertowy i parterowy - ja mam 205m2 dachu ona prawie 400m2. Mi wychodzi przy lepszych jakościowo materiałach, droższej robociźnie, okna dachowych, konstrukcji stalowej ok. 70-72 tys. Jej wyszło 100 tys. w 2007r.

2) Ustal, to co napisał Tobie Sławek - co zaliczasz do SSO. Zwyczajowo do SSO zalicza się zrobienie dachu w całości, czyli też ostateczne pokrycie. A Ty piszesz, że o papie. Czemu liczysz samą papę - przecież będziesz musiał czymś ten dach pokryć.

perso

25-01-2011, 15:34

No w tym zx33 dach co prawda kopertowy ale powierzchnia to 170 - czyli chyba nie aż tak dużo.
Faktycznie nie doprecyzowałem dokładnie o co chodzi:
potrzebuje postawić budynek w stanie surowym otwartym który pozwoli na inwentaryzacje budynku przez geodetę -> to pozwoli na wydzielenie działki -> sprzedaż wydzielonej działki -> dokończenie budowy .
Z tego co się dotychczas zorientowałem do przeprowadzenia takiej inwentaryzacji powinno wystarczy stanu SSO ( ale geodeta powiedział że dach musi być - stąd pokrycie papą . Takie rozwiązanie pozwoliłoby zminimalizować koszty w I etapie i jeszcze na spokojne przezimowanie budynku .

W moim planie kluczowy jest kosz realizację budowy do stanu pozwalającego na inwentaryzacje przez geodetę. Spodziewam się że niektórzy pewnie potrafili to przeskoczyć ( np. przez "dogadanie" geodetę ) - ale ja na razie próbuje zamknąć projekt bez naciągania przepisów ( nie wiem czy mnie tutaj fantazja nie poniosła ? :D ).

Chyba że coś źle myślę i ten plan jest bez sensu ?

Spirea

25-01-2011, 18:50

Cięzko stwierdzić, bo nie rozumiem, z czego wynika, że dopiero po postawieniu SSO będziesz mógł wydzielić działkę. Co to ma do rzeczy?

Sławek...

25-01-2011, 19:44

...jeszcze raz Ci powtarzam, jeżeli chcesz tylko szacować to przyjmij te 1200 za m2....
jeżeli chcesz wiedzieć dokładnie to daj do wyceny kilku firmom i się dowiesz jaka jest prawda ;)

EZS

25-01-2011, 20:41

Jeżeli chodzi ci o to, czy murarz bedzie liczył inaczej prostą scianę czy wykusz - to u mnie liczył tak samo. M.b. murów. Balkon, gdybym miała, to liczyłby wykonanie oddzielnie. Strop liczył za m2. Czyli jeżeli zamkniesz pustkę stropem, to musisz za niego zapłacic. Jeżeli jednak zastąpisz wiazarami, to sobie bedziesz mógł podczepić sufit pod wiązary i murarza to nie obchodzi. Jednak za dach wiązarowy zapłacisz więcej no i za przeprojektowanie dachu zapłacisz architektowi, bo to nie dość, że zmiana istotna, to jeszcze rysunki zamienne trzeba robić.
Nigdy nie spotkałam się z wycenami typu 1200/m2 lub ileś za m3. To bez sensu. Firma, jak jej dajesz projekt do wyceny, to uwzględnia sobie stopien skomplikowania projektu w wycenie i daje ci całość, najwyżej rozbitą na etapy. A jak robisz gospodarczo, to przy umowie z murarzem też od razu mówi - ale dodatkowo za taras czy balkon tyle a tyle. Nie mówiąc o koszcie materiału.
Takie wyceny, jak podajesz są bardzo orientacyjne. Raczej z myslą - średnio wychodzi 1200 ale przy prostym projekcie i tanich materiałach może ro być i poniżej 1000 a przy ful wypas - i 1600.
Mnie wyszedł SSZ ok 120 tyś za 124 m domu prostego jak stodoła, ale sa w tym okna, wylewki i tynki, o ile pamietam

perso

26-01-2011, 08:05

Spirea - uchwalony MPZP określa minimalną wielkość nowo tworzonej działki na 700 - ja mam 1260 - czyli nie da się podzielić na pół.
Po zbudowaniu budynku i jego inwentaryzacji - działka ma już status zabudowanej. A to pozwali mi na wydzielenie nowej, pustej działki 701 metrów i pozostawienie sobie 559.

Jeszcze powtórzę: wiem że konkretną wycenę uzyskam jak będę miał kupiony projekt - ale zanim zdecyduje się zakup chciałbym przy wyborze wiedzieć na co i na ile mogę sobie pozwolić.
Moje argumenty przemawiające za mniejszą wyceną tego zx2 ( niż to wynika z szacunku ):
- wielkość - chyba im większy dom tym mniej kosztuje metr kw
- brak balkonów
- brak stropu nad piętrem
- stan SSO z dachem pokrytym papą
No i teraz pytanie jakie duży wpływ te fakty mogą mieć na koszt budowy SSO
Co do materiałów to rozważam albo porotherm albo ( jeśli to wyjdzie taniej ) cienkospoinowy solbet .

Mam nadzieje że przed zakupem projektu uda mi sie uzyskać zestawienie i obmiar materiałów tego budynku - co pozwoli mi na ich wycenę .

EZS

26-01-2011, 10:25

dziad swoje i baba swoje :)
Nie ma czegoś takiego, jak cena za m2 czy m3. To można sobie policzyć potem, jak się już wybuduje.
Powiem ci tylko tyle - jeżeli chcesz zostawić sobie 600 m działki, to daruj sobie te rododendrony. To jest projekt na dużą działkę, ciut dworkowy, z ozdobnikami. Na małej będzie wyglądał komicznie. Z500 jest bardziej nowoczesny, mniej wyzywający, lepiej będzie pasował. I na pewno, już na pierwszy rzut oka, widać, że budowa wyjdzie taniej. Pustkę nad salonem, jeżeli zamknąć, to stropem, nie wiązarami, o czym ty pisałeś??? Koszt stropu w obu będzie podobny. Koszt dachu (nawet samej więźby) znacznie wyższy w rododendronach. Mury podobnie. Balkony podrożą.

Najlepiej idź na dzienniki budowy i znajdź ludzi od obu projektów, oba są popularne i często budowane. poproś o zestawienia materiałów z projektu i będziesz wiedział.

perso

26-01-2011, 12:07

EZS - bardzo słuszna uwaga - bardziej podoba mi się projekt zx2 ( a najbardziej zx33 ) - argument z wielkością działki utwierdza mnie w moim wyborze.
Pustka jest nad parterem - likwiduję ją dodając 10 metrów stropu . Wiązary są nad piętrem i one nie będą zmieniane.
Niestety nie znalazłem dziennika budowy zx2 :| - ale mam już obliczoną powierzchnie ścian ( 330 metrów konstrukcyjnych + 80 działowych ). czyli o jakieś 140 metrów więcej niż rododendron.
Chyba się zdecyduje na zx33 ( taki jak zx2 tylko od razu zawiera zmiany które chciałem wykonać ).

tokciu

26-01-2011, 22:33

Witam, może ja coś pomogę :) Ostatnio przeglądałem kilka katalogów z projektami i wiem że istnieje coś takiego jak pusty kosztorys lub jakoś podobnie. Kosztorys taki zakupisz w firmie oferującej taki projekt. Cena to chyba coś ok 160-200 nie pamiętam dokładnie, ale jest to kosztorys który zawiera zestawienie potrzebnych materiałów, ich ilości a także różnych powierzchni do wykonania.
Zamawiasz sobie taki pusty kosztorys robisz parę kopi i smigasz z tym do różmych wykonawców. I tak jak Ci poprzednicy już odpowiedzieli ceny typu 1200 za m2 są to ceny szacunkowe i mają one odniesienie do innych projektów tej samej firmy oferującej dane projekty. Czyli powiedzmy projekt A (1200zł m2) projekt B (1400zł m2) czyli według szacunków tej firmy wykonanie SSO projektu B będzie droższe i tyle.

Jak Ci nie szkoda tych 150-200 zł to skontaktuj się z nimi i zapytaj się czy oferują ów puste kosztorysy.

Pozdro

pirawawa

30-01-2011, 08:14

Witam

Mogę się wypowiedzieć jedynie w wycenie robocizny. Jestem świeżo po zebraniu ok 50 ofert robocizny na mój dom 160 m2 użytkowy skomplikowany, dach czterospadowy pokryty dachówką i od razu prosiłem o wycenę domu sąsiada - dom typu stodoła, prosty dach dwuspadowy kryty blachodachówką. W 90% nikt nie patrzył na skomplikowanie domu, wyceny były robione na podstawie metrażu całkowitego (mój 205 m2, sąsiad 165 m2) średnia cena 200 zł m2. Wybraliśmy wykonawcę ( kopanie fundamentów, dach na gotowo z orynnowaniem) mój dom 44 000 zł, sąsiada 38 000 zł.
Dom Z500 jest domem piętrowym i dojdą koszty dodatkowego stropu ok 10000, mniejszy ma dach może coś tu się urwie.
Wykonawcy zrobią wycenę na podstawie strony internetowej - roześlij oferty i będzie jasne. Nie ma znaczenia jaki region Polski mi oferty składali górale, z Suwałk, Lublina, Łodzi - buduje pod Warszawą. Górali nikt nie przebił ceny ponad 65 000 zł za mój domek

leszal

30-01-2011, 08:50

pirawawa

30-01-2011, 10:00

Miałem kilka etapów
1. Polecenia z FM (najwyższe ceny)
2. Ogłoszenia z gazet
3. Portal Oferteo, Oferia, Getup
4. A i tak staneło na wykonawcy z polecenia - ale miałem orientacją w cenach na rynku i wynegocjowałem ofertę jedną z niższych

perso

30-01-2011, 12:55

Witam
Dom Z500 jest domem piętrowym i dojdą koszty dodatkowego stropu ok 10000, mniejszy ma dach może coś tu się urwie.

Nie kumam - przecież oba omawiane przeze mnie domki mają strop ? W tym zx33 ze studia z500 jest tylko jeden strop ( nad piętrem nie ma stropu - są tylko wiązary ).
Czyli tak naprawdę jeśli chodzi o rozwiązania techniczne to chyba można by go nazwać parterowy z użytkowym poddaszem ( tylko że ściany kolankowe są bardzo wysokie :D )
No ja też się rozglądam za ekipami z polecenia.

EZS

30-01-2011, 18:27

Nie, on faktycznie jest pietrowy, bo ściana kolankowa jest wysokości normalnej ściany i nie masz skosów. A że nie masz drugiego stropu, to coś innego. Przy okazji obejrzyj swój plan zagosp lub WZ, u mnie pietrowe (dwukondygnacyjne) były zabronione, choć wokół zbudowali ze 3. I jak???

Co do pustego kosztorysu czyli po prostu zestawienie materiałów, to dostaniesz je za darmo z projektem. Za 150-200 to ci zrobi firma kosztorys np dla banku ;)

Co do wykonawców - jakoś nie ufam takim, którzy tak samo wycenią dom z balkonami, wysokim tarasem i skomplikowanym dachem jak dom prosty dwuspadowy. Coś tu nie gra a co - wychodzi zwykle potem...