Na co zwrócić uwagę w umowie z generalnym wykonawcą ?

[arrton]

hmm właściwie wszystko już zawarłem w tytule. Za niedługo - mam nadzieję - dostanę pozwolenie na budowę i bede się musiał zdecydować na firmę, która wybuduje mi dom. Firma ma byc kompleksowa, czyli murarze, dekarze, elektrycy, hydraulicy itd. Sam moge pomalować i położyć podłogę (tego już się nauczyłem).
Wiem, że trzeba żeby był termin, umowne kary i widełki cenowe, ale co jeszcze, a czego na pewno byc nie powinno ?
Spędza mi to sen z powiek. Wiem, że dom idealny nie będzie, zwłaszcza że budowę bedę mógł odwiedzać tylko co tydzień :-(. Ale chciałbym byc pewny że umowa zagwarantuje mi eliminacje ewidentnych bubli. Żeby jednak ścainy przypominały pion a zuzyty matriał nie pokrywał zapotrzebowania na budowę 100 km autostrady.

Pewnie macie jakieś doświadczenia ... podzielcie się :-)


tOMEK

[neptunek]

1. TERMINY SWIETOSC!!!!!!!! i to co drugie zdanie powinno byc o terminowosci i o OGROMNYCH karach za zwloke - oczywiscie jezeli zalezy ci na czasie, bo jak budowa moze sie ciagnac przez 2-5 lat to nie ma co sie awanturowac.
2. STAWKI za WSZYSTKO albo za m2 albo za mb - i nie widelki w rodzaju 10-20 zl tylko konkretnie np 12 zl/mb schoda

Co do materialu - jezeli oni maja sami kupowac to moze warto zrobic PRAWDZIWY kosztorys materialowy w innej firmie, dac im do zopiniowania, jak sie zgodza to wpisac material w umowe z zapisem iz za wieksza ilosc placa oni.

I dochodzimy teraz do sedna - a co robic jak z czegos sie nie wywiarza?? pozostaje ci sad - a wiec ..... utopia :(

[krzysztofh]

1. TERMINY SWIETOSC!!!!!!!! i to co drugie zdanie powinno byc o terminowosci i o OGROMNYCH karach za zwloke - oczywiscie jezeli zalezy ci na czasie, bo jak budowa moze sie ciagnac przez 2-5 lat to nie ma co sie awanturowac.
2. STAWKI za WSZYSTKO albo za m2 albo za mb - i nie widelki w rodzaju 10-20 zl tylko konkretnie np 12 zl/mb schoda

Co do materialu - jezeli oni maja sami kupowac to moze warto zrobic PRAWDZIWY kosztorys materialowy w innej firmie, dac im do zopiniowania, jak sie zgodza to wpisac material w umowe z zapisem iz za wieksza ilosc placa oni.

I dochodzimy teraz do sedna - a co robic jak z czegos sie nie wywiarza?? pozostaje ci sad - a wiec ..... utopia :(

Pewnie wszystko to ważne, ale jak obwarujesz umowę OGROMNYMI karami to nie znajdziesz wykonawcy, który ją podpisze. Umowa musi przygotowana rozsądnie i uwaga zwierać również kary za nieterminowe płatności ze strony inwestora, czyli być dobrze wyważona.
Przyzwoity wykonawca od razu zapyta o takie rzeczy, choć są i tacy, co nie czytają tylko podpisują wiedząc że i tak wyegzekwować zapisy umowy w przypadku niepowodzenia jest bardzo trudno, zabiera to wiele czasu i pieniędzy.

[neptunek]

Pewnie wszystko to ważne, ale jak obwarujesz umowę OGROMNYMI karami to nie znajdziesz wykonawcy, który ją podpisze. Umowa musi przygotowana rozsądnie i uwaga zwierać również kary za nieterminowe płatności ze strony inwestora, czyli być dobrze wyważona.
Przyzwoity wykonawca od razu zapyta o takie rzeczy, choć są i tacy, co nie czytają tylko podpisują wiedząc że i tak wyegzekwować zapisy umowy w przypadku niepowodzenia jest bardzo trudno, zabiera to wiele czasu i pieniędzy.

Tylko widzisz, jak zalezy ci na terminie i wiesz ze MAX masz np 31 sierpnia na wykonanie wszystkich prac bo sie np musisz wyprowadzic, a wykonawca zlewa terminy i mowi ze zrobi to pozniej np na jesien to TYLKO ty tracisz i pieniadze i czas i zdrowie (nerwy) a wykonawca sie smieje bo i tak wczesniej czy pozniej kase mu dasz, a wiec on nic nie traci. A odzyskanie umowy to kazdy wie jak wyglada - wykonawcy takze to doskonale znaja :(
Ja teraz bym spisywal wszystko i szukal wykonawcy ktory sie tego podejmie, jak ktorys juz na wstepie kreci nosem to jest POWAZNY sygnal ze nie zamierza JUZ dotrzymac terminu wiec szukalbym innego.

Oczywiscie ze trzeba wywarzyc umowe na kary w obie strony, ale przeciez nie zakladasz nieplacenia w terminie, wiec o tym nie pisalem, ale zawsze umowe sie spisuje obustronnie z karami (no nie zawsze, banki tej polityki nie stosuja, kary ma klient a bank ma to w nosie :( ale to troche z innej beczki)

[arrton]

Co do materialu - jezeli oni maja sami kupowac to moze warto zrobic PRAWDZIWY kosztorys materialowy w innej firmie, dac im do zopiniowania, jak sie zgodza to wpisac material w umowe z zapisem iz za wieksza ilosc placa oni.


hmmm ... czyli że policzyć co do "gwoździa", dać do wyliczenia w kilku hurtowniach, wybrać najtańszą i im przedstawić jako MAX. Jeżeli uda im się taniej to ich zysk, ale drożej tudzież więcej "gwoździ" to juz ich strata.
Nooo to zły pomysł nie jest, ciekawe co powiedzą fachowcy.

Kary za niedotrzymanie terminów płatności - oczywiście, takie również chcę ując, żeby nie było że z mojej strony nie może coś nawalić.

tOMEK

[neptunek]

hmmm ... czyli że policzyć co do "gwoździa", dać do wyliczenia w kilku hurtowniach, wybrać najtańszą i im przedstawić jako MAX. Jeżeli uda im się taniej to ich zysk, ale drożej tudzież więcej "gwoździ" to juz ich strata.
Nooo to zły pomysł nie jest, ciekawe co powiedzą fachowcy.

Kary za niedotrzymanie terminów płatności - oczywiście, takie również chcę ując, żeby nie było że z mojej strony nie może coś nawalić.

tOMEK

Nie co do gwozdzia, jak bedziesz mial zrobiona wycene - NIE w hurtowniach - ale u uprawnionej osoby - to tam bedzie np gwozdzi 6 - 45 kg wiec mozna te wszystkie wartosci zwiekszyc o 5% i przedstawic wykonawcy.

Oczywiscie do tego potrzeba twojego nadzorce, ktory bedzie patrzyl im na rece czy np do zbrojenia zuzywaja tyle stali ile trzeba a nie np 3 zamiast 4 drutow itp itd.

[James Bond]

Poza umową z firmą, która ma budować dom, koniecznie znajdź bardzo dobrego kierownika budowy. I to nie tylko takiego, który się zna na sprawach papierkowych, ale będzie potrafił wyegzekwować wszystkie ewentualne poprawki po błędach przy budowaniu. Warto wpisać w umowie paragraf mówiący o tym, że każdy etap prac (najlepiej sporządzić listę posczególnych prac i ich kolejność) będzie odebrany prze kierownika budowy i dopiero wtedy można robic dalej. Np Odbiór poszczególnych etapów budowy następować będzie w obecności Wykonawcy, Inwestorów i kierownika budowy. Z doświadczenia wiem, że kierownik powinien być na budowie min. 2-3 razy w tygodniu. Wtedy jest szansa, że wszystkie ewentulane odstępstwa od projektu będą zauważne na czas i na czas korygowane. A wtedy nie musisz obawiać się poprawek i opóźnień. Podstawa do dobry kierownik, odważny i wymagający.

[neptunek]

Podstawa do dobry kierownik, odważny i wymagający.

I NIE majacy nic wspolnego z ekipa, ktora bedzie budowala dom!!!! bo tak to on tylko wezmie kase i na nic wiecej sie nie przyda.

[KrzysiekS]

Umowa - cena ryczałtowa i terminy oraz harmonogram robot i płatnosci.

Przy cenie ryczałtowej nie interesuje cie zuzycie materialow i poszczegolne stawki, to sprawa wykonawcy.

Dla Ciebie decydujący bedzie zakres prac i specyfikacja materialow, a wiec dokladny projekt wykonawczy i standard wykonania.

Mysle, że przy jednym domku jednorodzinnym, umowa z wykonawcą jest przydatna, ale nie łudz sie, że nie bedą konieczne Twoje czeste wizyty na budowie lub czeste targowanie sie o zwiekszony lub zmieniony zakres prac.

Oczywiscie mozna zaprzeczyc poprzedniemu zdaniu, twierdząc, że jednak mozna zrezygnowac z czestych wizyt i targowania sie przyjmując b. szeroki zakres robot i zlecając profesjonlany nadzor, ale wtedy znajdzie to swoje odbicie w cenie.

Generalnie jednak, to ci moi znajomi, ktorzy na początku budowy mowili o generalnym wykonawcy, szybko przechodzili na system gospodarczy i sami angazowali sie w budowe. Dom buduje wtedy kilka specjalistycznych ekip, a nie jedna, ale to nie jest znowu takim klopotem.

Wiekszosc, o ile nie wszyscy uzytkownicy tego forum budują (nowym) systemem gospodarczym i jest ok.

[arrton]

Nie co do gwozdzia, jak bedziesz mial zrobiona wycene - NIE w hurtowniach - ale u uprawnionej osoby - to tam bedzie np gwozdzi 6 - 45 kg wiec mozna te wszystkie wartosci zwiekszyc o 5% i przedstawic wykonawcy.



Jakiej uprawnionej osoby ? Architekt jakiś czy co ? Ja razem z projektem dostałem kosztorys, tzn. wyszczególnienie materiałów. Ile kg gwoździ, metrów kwadratowych cegieł, sześciennych drewna, bieżących kabli i rur itd.
To myślę że jak coś takiego zaniose go hurtowni to mi policzą za ile by mi to sprzedali wszystko. A może się mylę co ? Niewiem
Po co ktoś z uprawnieniami ?

tOMEK

[neptunek]

Jakiej uprawnionej osoby ? Architekt jakiś czy co ? Ja razem z projektem dostałem kosztorys, tzn. wyszczególnienie materiałów. Ile kg gwoździ, metrów kwadratowych cegieł, sześciennych drewna, bieżących kabli i rur itd.
To myślę że jak coś takiego zaniose go hurtowni to mi policzą za ile by mi to sprzedali wszystko. A może się mylę co ? Niewiem
Po co ktoś z uprawnieniami ?

tOMEK

Nie pamietam jak sie to dokaldnie nazywa, ale banki czesto wymagaja takiego kosztorysu od osoby uprawnionej do wykonywania kosztorysowania. Ja tez dostalem przy projekcie takie zestawienie materialowe, ale bez pieczatek, podpisow, wiec sam moglbym cos takiego napisac, po wykonaniu wlasnie kosztorysu u osoby z uprawnieniami (zbednego jak sie pozniej okazalo ale trodno) porownalem te zestawienia i prawie sie pokrywaly.

Co do propozycji ryczaltu - nie jest to dobre z punktu widzeni klienta, dobre dla wykonawcy. Klient w takiej formie zawsze zaplaci wiecej, bo wykonawca tak to sobie powylicza ze zemiast 5 ton cementu potrzeba 5,5 tony, niby mala roznica, ale tak na kazdym elemencie ... a budowa to klockow bardzo duzo.

[KrzysiekS]

Zle mnie zrozumiales - propozycja ryczaltu za budowe do okreslonego stanu, a nie ryczałt za materiały.

W tej umowie nie moze byc mowy o ilosci materialow, dniowek, roboczogodzin itp.

Tylko precyzyjny projekt, standard wykonania, termin i cena.

[agula1978]

Zle mnie zrozumiales - propozycja ryczaltu za budowe do okreslonego stanu, a nie ryczałt za materiały.

W tej umowie nie moze byc mowy o ilosci materialow, dniowek, roboczogodzin itp.

Tylko precyzyjny projekt, standard wykonania, termin i cena.


Czy udało CI się znaleśc ekipę do budowy domu i podpisać umowę?? ja dopiero szukam ekipy i martwię się jak to będzie -co prawda mam wzory umów ale do końca sama nie wiem co zrobić z zaliczką -bo zaliczka w wysokośc 30 % daje mi gwarancje ceny na cały dom w stanie surowym-ale co zrobć jak się firma zmyje??
Wpłacasz kasę na zadatek?? jak sobie to rozwiązałeś??