Kupno połowy bliźniaka a jedno pozwolenie na budowę i kredyt

[ravg]

Witam serdecznie,
przymierzam się do zakupu połowy bliźniaka w budowie (w zasadzie to jest już zawarta notarialna umowa przyrzeczona). Bliźniak ten jest budowany na jednej działce przez prywatnego inwestora, który już po rozpoczęciu budowy (uzyskaniu pozwolenia na budowę) podzielił działkę na 2 części odpowiednie dla każdej z połówek. Mimo podziału działki, projekt budynku oraz pozwolenie na budowę pozostały po staremu, czyli w jednym egzemplarzu i na działkę przed podziałem. W tym momencie obecny właściciel postanowił sprzedać ową inwestycję, każdą połówkę bliźniaka innemu kupującemu.

W trakcie załatwiania przez nas kredytu pojawił się problem, iż bank (w tym przypadku Bank Millennium) po przedłożeniu mu projektu i pozwolenia, zażyczył sobie dostarczenia mu zaświadczenia cyt.:

"zaświadczenie z właściwych urzędów zawierające informację, iż pozwolenie na budowę nr (...) wydane dla działki (...), zostanie przeniesione na 2 oddzielne pozwolenia na budowę (jeden budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej) w tym dla Klientów na działkę (...) i oddanie budynku do użytkowania będzie bezwarunkowe i niezależne od postępów budowy na działce (...)"

O ile jestem w stanie zrozumieć intencję banku, to niestety z uzyskaniem takiego zaświadczenia jest problem. Odwiedziliśmy Powiatowy
Inspektorat Nadzoru Budowlanego oraz Wydział Architektury i Budownictwa Urzędu Miasta (Wrocław) i żaden z tych szacownych urzędów takiego zaświadczenia nam nie wyda.

Czy ktoś z Forumowiczów spotkał się z podobnym problemem i jest w stanie podpowiedzieć rozwiązanie? Być może ja tu czegoś nie rozumiem, albo obecny inwestor po podziale działki powinien przed sprzedażą uzyskać dodatkowo 2 odrębne pozwolenia na budowę?

Z góry dziękuję za wszelkie pomocne informacje.

[Łukasz Zalewski]

Jakiś czas temu realizowałem dla swojego klienta kredyt na budowę połowy bliźniaka również z wydanym jednym pozwoleniem na całość. Wówczas o tyle sytuacja była łatwiejsza, że budowa realizowana była w połowie przez klienta, a w drugiej przez jego rodziców. Wymogiem było przedstawienie przez rodziców środków wystarczających na zamknięcie ich inwestycji. Faktem jest również to, że prace budowlane na części rodziców były już dość mocno zaawansowane. Kredyt zamknąłem wówczas bodajże właśnie w Millennium.
Bez podziału pozwolenia niestety nic nie zrobisz. Jak sam napisałeś intencję banku rozumiesz. Najrozsądniejszym rozwiązaniem byłoby, aby obecny właściciel wyprostował sprawę. Dopóki nie zostanie dokonany podział żaden bank do tematu nie podejdzie.
PS. Millennium generalnie ma w tej chwili dość słabą ofertę.

[ravg]

Dzięki za odpowiedź. Rozumiem, że bazując na swoich doświadczeniach jesteś w pełni przekonany, że z żadnym bankiem tego jednego pozwolenia nie przeskoczymy?

Cały czas zastanawia mnie jednak to "zaświadczenie z właściwych urzędów". Tzn. czy jest to tylko fantasmagoria bankowego analityka, czy może jednak jest coś na rzeczy i istnieje droga prowadząca do uzyskanie takiego zaświadczenia, ale my jej nie potrafimy znaleźć? Taki Święty Graal kupujących bliźniaka ze wspólnym pozwoleniem :)
Znalazłem dziś (na innym forum) wpis dot. podobnego problemu, który pozwolę sobie zacytować:

"kupuję połowę bliźniaka. Działka jest podzielona na dwie części. Ja chcę kupuję jedną z nich. Sprzedający (osoba fizyczna) uzyskał jedno pozwolenie na budowę bliżniaka na dwóch działkach (w pozwoleniu jest napiane, że jest to budowa dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na działkach x i y). Jest jeden dziennik budowy. Stan w jakim jak kupuję bliźniaka to stan surowy zamknięty. Bank Millennium w którym złożyłem wniosek o kredyt dał mi warunek w postaci uzyskania pozwolenia na budowę na moją połowę bliźniaka albo zaświadczenia z wydziału architektury, że będę mógł oddać nieruchomość do użytkowania nawet jeżeli budowa drugiej części bliźniaka nie zostanie ukończona. (...)"

Jest to wpis z 2008 roku i niestety wisi bez rzeczowej odpowiedzi. Niemniej, pojawiło się w nim owo zaświadczenie, czyli jeśli to nie ten sam analityk-fantasta z Mille (ewentualnie mają ich więcej), to może jednak Święty Graal? ;)

A co do oferty banków... na które banki polecałbyś zwrócić uwagę?

[Łukasz Zalewski]

Uzyskanie zaświadczenia o możliwości oddania do użytkowania tylko Twojej części budynku bez względu na stan zaawansowania drugiej części może być rozwiązaniem. Trzeba byłoby uzgodnić to z analitykiem. Millennium też się nieco popsuło, odpuścili nieco hipoteki. 2-3 lata temu hipoteki robiło się u nich z przyjemnością. Fajna oferta, sprawny proces, mało problemów z analitykami. W zeszłym roku sytuacja w tym banku się nieco zmieniła i postawili chyba bardziej na kredyty gotówkowe. Oferta na hipotekę straszna nie jest, ale do czołówki jej daleko.
Co do wyboru banków to ciężko wypowiedzieć się nie znając parametrów transakcji, Waszej sytuacji finansowej. Musiałbyś wszystko opisać (dochody, zobowiązania, ilość osób w gospodarstwie, wartość nieruchomości, kwota kredytu, lokalizacja, metraż). Jeśli nie chcesz na forum to możesz w PW.

[sSiwy12]

Tak się zastanawiam.

PnB powinno być przeniesione na obu właścicieli działek.

Po wybudowaniu swojej części zgłasza się w PINB z wnioskiem na o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie swojej części bliźniaka.

Po uzyskaniu tej decyzji, robi cesję swoich praw do PnB na sąsiada i finito.

Nie potrzeba żadnego zaświadczenia - wystarczy Prawo Budowlane art.55.3.

Ps. Odpis decyzji w załączeniu do cesji praw do PnB.

[sSiwy12]

Bliźniak ten jest budowany na jednej działce przez prywatnego inwestora, który już po rozpoczęciu budowy (uzyskaniu pozwolenia na budowę) podzielił działkę na 2 części odpowiednie dla każdej z połówek..
Mimo podziału działki, projekt budynku oraz pozwolenie na budowę pozostały po staremu, czyli w jednym egzemplarzu i na działkę przed podziałem.


Jeśli podziału działek (formalnie) dokonano po wydaniu PnB, na "stary" numer działki, to ważniejszym niż ewentualne zaświadczenie, jest fakt, że wydane PnB, formalnie straciło ważność, bo dotyczy działki której już nie ma, a to może być uznane jako zmiana istotna dot. sposobu zagospodarowania działki - czyli projekt zamienny i "nowe" PnB.

Tak więc ta działka (działki) formalnie nie mają PnB.



Dobry analityk na to powinien zwrócić uwagę, bo jest to istotniejsze niż jakieś wydumane zaświadczenie.

Moja rada - nie kupuj tej działki, bez PnB, które powinno być wystawione na Ciebie i drugiego nabywcę z nowymi numerami działek.
Możliwe jest, że właściciel doskonale wie, że ma "samowolę" i chce się jej pozbyć.

Dopowiem. Obecny właściciel powinien przed sprzedażą "wyprostować" kwity.

[Łukasz Zalewski]

"Odkopałem" tamten temat. Było tak jak wspomniałem, czyli rodzice przedstawili wyciąg z konta, na którym widniały środki na dokończenie ich części budowy.
Podpytałem również jak to załatwić w sposób alternatywny i sposób z zaświadczeniem o możliwości oddania do użytkowania tylko jednej części jest dobrym tokiem. Z uzyskaniem takiego nie powinno być problemu.