skąd taka powierzchnia zabudowy?

[loot]

Witam:cool:

To mój pierwszy post na forum, niebawem kupuję działkę i będę wznosił dom. Jak na razie sporo czytam i bardzo mi się to forum podoba.

Marzy mi się dom parterowy (jakieś 150 metrów) a będę mógł zabudować 180 metrów działki według WZ.

Wydawało mi się, że jest to realna sprawa, ale patrzę na projekty i wygląda na to, że nie ma szans. Weźmy taki projekt dla przykładu: http://www.dobredomy.pl/projekt/julia/

123 m2 pow. użytkowej a zabudowy 234 m2. skąd to się bierze? ok, są jakieś zadaszenia i to się wlicza do pow. zabudowy, ale skoro tarasów się nie wlicza to gdzie się ukrywa te dodatkowe 100 m2 zabudowy? ściany mi na tak grube nie wyglądają, ale może się mylę?

jeśli ktoś może mnie oświecić to zachęcam, niech się nie waha:yes: bardzo mnie to interesuje

jeśli zły dział - prośba o przeniesienie, jest ich tutaj naprawdę multum

pozdrawiam!

[agao_83]

ciężko powiedzieć nie mając wymiarów - PZ to rzut poziomy powierzchni budynku w stanie wykończonym, pomiar robisz po zewnętrznym obrysie ścian parteru. Zaliczasz do niej werandy, ganki, podcienie - więc u ciebie podcień przy drzwiach wejściowych, oraz tarasową. Nn i do PZ dodajesz powierzchnię garażu.

[kemot_p]

Garaż i kotłownia i już masz ponad 40 metrów, dalej podcienie, ściany + ocieplenie i tak wyjdzie. Zwróć też uwagę, że zwiększając ocieplenie (np, z projektowanych 15 cm do 20-25cm również zwiększy Ci się powierzchnia zabudowy).

[Elfir]

taras i te bezsensowne murowane donice wchodzą do powierzchni zabudowy.
Wykreśl je z projektu :)

[kemot_p]

Tarasu, jeśli nie jest np. na stropie piwnicy, chyba raczej nie wlicza się do pz.

[.:Paco:.]

Tarasu, jeśli nie jest np. na stropie piwnicy, chyba raczej nie wlicza się do pz.

w powierzchnie zabudowy wchodzi wszytko utwardzone (tzn. oczywiscie dom ma swoją powierchnia, podjazd swoją itd). Czyli np jesli WZ jest napisane,ze moze 180m2 to podjazdy tez beda wliczane nie tylko dom. Jesli mowimy o powierzchni domu to tak jak napisali wyzej od gory po obysie budynku niemniej nie wszedzie wliczaja podcienie bo jesli nie sa jakies duze to "odpuszczaja" np 50-60cm. A jeszcze gorzej jest jak to jest działka leśna bo tam np. SAMODZIELNY kawałek lasu może mieć najmniejszą powierzchnię 1000m2....sam to przerabiałęm teraz.

A czy WZ nie wspomina o % powierzchni biologicznie czynnej?

Ale jak mowi finlandia wiele rzeczy mozna usunac;) taras, donice. podjazd wedlug parwa musi miec min. 2,4m szerokosci, Na dzialkach prywatnych nie ma czegos takiego jak "chodnik" niemniej w starostwach stosuja definicje chodnika a i dla niego min szerokosc to 0,9m. W tym twoim domu masz mega duzy taras, sciezki i to robi swoje

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

powierzchnia zabudowy ma niestety kilka definicji w polskim ustawodawstwie, ale orzecznictwo sądów administracyjnych powołuje się na normę PN-ISO 9836 " Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych " i choć Norma nie jest wymieniona w Warunkach Technicznych to ( wg mnie ) ma zastosowanie, ja ją stosuję do obliczania Powierzchni Zabudowy ( innych powierzchni / kubatury ) i nie miałem problemów z Projektem, czy sporów z Urzędami opiniującymi projekt do PnB.
wg tej normy 5.1.2 Powierzchnia zabudowy :
5.1.2.1 Przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie
wykończonym.
5.1.2.2 Powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na
powierzchnię terenu.
Do powierzchni zabudowy nie wlicza się:
- powierzchni obiektów budowlanych ani ich części nie wystających ponad powierzchnię terenu;
- powierzchni elementów drugorzędnych, np. schodów zewnętrznych, ramp zewnętrznych, daszków, markiz,
występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego;
- powierzchni zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze (np. szklarnie, altany, szopy).
...
i tego należy się trzymać :)
oczywiście powierzchnia utwardzona NIE JEST powierzchnią zabudowy, czy też taras ( chyba, że jest pod daszkiem budynku i wchodzi w jego obrys ... podobnie ze schodami zewnętrznymi ) !
- jeszcze mamy ciekawą definicję " intensywności zabudowy " równie często stosowaną w zapisach Planów Miejscowych, czy też w Warunkach Zabudowy.

[kemot_p]

Paco, powierzchnia utwardzona nie jest powierzchnią zabudowy (co potwierdził powyżej p. Łukasz) oraz tak samo zinterpretowali to urzędnicy w moim rejonie. Tzn. wg MPZP maksymalna powierzchnia zabudowy na mojej działce to 20%, a minimalna powierzchnia biologicznie czynna to 70%, czyli wykorzystując całą dostępną powierzchnię zabudowy mam jeszcze do wykorzystania 10% działki na powierzchnie utwardzone - podjazdy, chodniki, tarasy itp.

[loot]

dzięki za odpowiedzi!

u mnie tak samo jak u kemot_p - pow zabudowy 20% (179 m2), pow. biologicznie czynna 70%.

czyli o domku parterowym mogę jedynie pomarzyć, jednak o czymś z większym parterem nadal myślę.

myślicie, że ten projekt da się przerobić tak, żeby urwać te 11 metrów ze 190 do 179?

https://www.extradom.pl/projekt-domu-alabama-2-wersja-c-z-pojedynczym-garazem-WRD2323

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

- z jednej strony walczysz o każdy m2 powierzchni zabudowy, z drugiej wskazujesz "gotowca" z głębokimi okapami dachu ( wliczanymi do powierzchni zabudowy ) i jednocześnie ( wg mnie ) z wątpliwymi rozwiązaniami użytkowymi.
- trochę to dla mnie jw nielogiczne, tym bardziej jeśli dotyczy DOMU / Inwestycji, która swoje kosztuje, ... ale też i mam ( chyba wrodzony ) wstręt do gotowców, preferując rozwiązania indywidualne. Jak kto lubi ...
pozdrawiam :)

[loot]

masz rację Łukasz, na razie patrzę na gotowe projekty, chcąc się zorientować mniej więcej co jest możliwe a co nie jest.

jestem na początku swojej drogi i chcę stworzyć jakieś ramy wokół których będę mógł działać. na przykład zorientować się na ile mogę sobie pozwolić na duzy parter i co to warunkuje.

nie widziałem nawet, że okap dachu wlicza się do pow. zabudowy :D

prawdopodobnie będziemy chcieli skorzystać z usług architekta, ale jeszcze nie wiem czy na cały projekt czy może poprawki gotowca. nie mam takiej wizji lub doświadczenia, która pozwoliłaby mi nawet określić wymogi dla architekta.

[kemot_p]

Moja działka ma powierzchnię podobną do Twojej. Sensowna parterowka się na niej nie zmieści, szczególnie z garażem.

[loot]

to prawda, ale dom gdzie centrum życia wraz z dwiema sypialniami znajduje się na dolnym poziomie... myślę, że można zbudować.

[Erkadia11]

Moja działka ma powierzchnię podobną do Twojej. Sensowna parterowka się na niej nie zmieści, szczególnie z garażem. też mi się tak zdaje. Jak sobie wszystko dobrze rozplanujesz, to powinno się wszystko fajnie i ładnie zmieścić. Nawet garaż powinien się też zmieścić, także dobrze to sobie rozplanuj i będzie ok

[loot]

dzięki za poradę :rolleyes:

[.:Paco:.]

Paco, powierzchnia utwardzona nie jest powierzchnią zabudowy (co potwierdził powyżej p. Łukasz) oraz tak samo zinterpretowali to urzędnicy w moim rejonie. Tzn. wg MPZP maksymalna powierzchnia zabudowy na mojej działce to 20%, a minimalna powierzchnia biologicznie czynna to 70%, czyli wykorzystując całą dostępną powierzchnię zabudowy mam jeszcze do wykorzystania 10% działki na powierzchnie utwardzone - podjazdy, chodniki, tarasy itp.

Lukasz, Kemot macie racje - "pokiełbasiło" mi się z utwardzona bo u mnie utwardzona była mniejsza niż biologicznie nieczynna. Jedynie co mi architekt powiedział to w starostwach róznie podchodzą do okapów(podcieni)...jak są małę to i po obrysie ścian potrafi przejść. Ja wiem,że Piaseczno to zawsze była "Droga przez mękę"...

[link2jack]

Niestety z powierzchnią zabudowy jest przeróżnie. Każdy wpisuje co chce, przynajmniej jeśli chodzi o projekty indywidualne. Przy inwentaryzacji geodezyjnej zastanawiam się co projektant miał na myśli :)

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

... no niestety wszystko zależy od tego, co przyjmiemy za " zewnętrzną krawędź budynku " - na to nie ma jednoznacznej definicji,
Jedni będą przyjmować wykończoną ścianę zewnętrzną na wysokości 1m od terenu, inni ( bezpiecznie ) wystające ( np. na 5m bez podpór ) okapy dachu ;)

[loot]

ciekawe co na to urzędnicy...

często się zdarzają jakieś kontrole? co wtedy, gdy kontrola nastąpi i wykaże, że powierzchnia jest za duża - trzeba burzyć dom?:cool:

[link2jack]

Problem wystąpi jak sprawdzą w dokumentach, że geodeta pomierzył budynek i obliczył i wpisał taką a taką powierzchnię zabudowy która to różni się od zapisanej w projekcie. Innych możliwości nie mają by sprawdzić jej wielkość tej powierzchni :)

[loot]

a ten geodeta to z ramienia urzędu? bo jesli nie to prawie że można budować ile się chce....

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

ciekawe co na to urzędnicy...:cool:
... jest jedna "podstawa prawna" ( lub jej brak ) ;)


... co wtedy, gdy kontrola nastąpi i wykaże, że powierzchnia jest za duża - trzeba burzyć dom?:cool:
... Nadzór budowlany może zakwestionować wydaną przez Urząd Decyzję o PnB, sprawa sądowa, ...
natomiast Urząd przed wydaniem Decyzji o PnB sprawdza między innymi :
" 1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ...
2) zgodność projektu zagospodarowania ... "
gdzie powierzchnia zabudowy jest bardzo istotnym parametrem projektowanego / realizowanego budynku

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

... jeśli projekt obiektu ( w tym opracowywany na etapie projektu koncepcyjnego ) jest poprzedzony analizami działki ( w tym obszaru oddziaływania ) i zgodny z Warunkami Zabudowy oraz z obowiązującymi przepisami budowlanymi - nie powinno być problemu !

[loot]

dziękuję