Kupno działki - na co zwrócić uwagę ? + kilka pytań.

[Ec-Synek]

Witam wszystkich.
Jak widać na forum jestem od niedawna.
Zarejestrowałem się tutaj ponieważ pojawił się dosłownie 3 dni temu pomysł na budowę domu od podstaw.
Wstępnie szukaliśmy czegoś gotowego, ale po pierwsze aby kupić coś w okolicach Krakowa wolnostojącego trzeba mieć naprawdę dużo gotówki, niestety nas na to nie stać, a po drugie nie dostalibyśmy takiego kredytu.
Po wstępnych analizach chcemy kupić działkę (6-10 arów) koło Wieliczki i tam postawić coś małego (ok 110m. pow. użytkowej).
Obecnie jesteśmy na etapie poszukiwania działki.
Powiedzcie mi proszę na co mam zwrócić uwagę przy zakupie takiej działki, aby nie wtopić kasy i nie żałować potem swojej decyzji.
To co mi na początku przychodzi do głowy to:
- w miarę regularny kształt (zbliżona do kwadratu) aby nie było problemu z wkomponowaniem domu.
- media - im więcej podpiętych tym lepiej, ale czy ktoś orientuje się jakie są koszty podpięcia gdybym miał np. działkę w okazyjnej cenie i wszystkie media "w drodze" ?
- jaki teren - czy np. nie stoi na działce ciągle woda
- sąsiedztwo, lokalizacja - czy nie ma za płotem wysypiska śmieci, jak daleko szkoły, sklepy itp.
- inne ... linie energetyczne/ słupy biegnące przez działkę ...

O czym zapomniałem ?

Dodatkowe pytania:
1. Kupując gotowy projekt domu, ile muszę jeszcze pieniędzy doliczyć aby mieć rzeczywistą kwotę ?
Czy kupując gotowy projekt muszę sztywno trzymac się informacji tam zawartych ? Tzn. nie pytam o wymiary, a raczej materiały w nim zawarte.
Powiedzmy wszystko mi się podoba, ale np. bloczki betonowe chciałbym zastąpić ceramiką.

2. Z racji iż żona pracuje od rana do wieczora będę zmuszony sam dopilnować wszystkiego podczas wszystkich prac od początku do końca.
Powiedzcie mi proszę czy można sobie kogoś "wynająć" do doglądania prac na budowie i kierownia wszystkimi działaniami ? Taki powiedzmy opiekun budowy. Jak taka osoba się fachowo nazywa i czy to jest opłacalne ?
Przyznam szczerze, że ja pracuję pn-pt do 15:00 więc będę miał czas żeby co jakiś czas podjechać i obserwować postęp prac ale się zbyt dobrze na budowlance nie znam ;/

3. Biorąc przykładowy projekt domu powiedzmy z extradom mam takie informacje:

stan zerowy
35 641 zł

stan surowy otwarty
115 721 zł

stan surowy zamknięty
23 381 zł

Na czym oparte są te wyliczenia ? To jest cena za same materiały tak ?

Co radzicie ? Nie ukrywam, że tematem dopiero interesuje się od 2-3 dni ale przeraża mnie zakres prac/formalności jaki trzeba ogarnąć :/

[agb]

Dobrze jak dla działki jest uchwalony MPZP. Wtedy już przed zakupem już wiesz, co można na niej wybudować i skraca to czas formalności. Na WZ trzeba czekać i nie masz pewności co w nich będzie.

Jeżeli chodzi o media w drodze, to za prąd płacisz wg mocy. Nie wiem jakie stawki są w tamtych okolicach, ale np w mazowieckim PGE 73zł/kW mocy.
Gaz też ryczałt, ok 2000zł. Woda i kanalizacja, nie wiem.

Koszt adaptacji gotowego projektu zależy od ilości zmian w nim. M.in wspomnianych zmian materiału, zmiany w konstrukcji, itp. Bez zmian, minimum 2000zł. Jak zmian dużo, kilka tysięcy.

Kierownika budowy i tak musisz mieć. Od Ciebie i tego ile mu zapłącisz, zależy ile czasu będzie na budowie spędzał.

[agnieszka.s]

Jesteśmy w trakcie papierologii przedbudowlanej, działkę kupiliśmy zaledwie kilka m-cy temu, więc jesteśmy "na świeżo" w temacie, że tak powiem :)

Dobrze, jesli działka ma Księgę wieczystą - można zobaczyć czy nie ma na niej zadłużenia, ilu jest właścicieli ( jesli wiecej niż jeden, wszyscy muszą się zgodzić na sprzedaż), czy działka nie jest przypadkiem rolna (mogą być problemy z odrolnieniem lub trwać bardzo długo).

Warto dowiedzieć się do kogo należy droga biegnąca wzdłuż działki - my jedną w niezłej lokalizacji i cenie odrzuciliśmy, ponieważ droga była na współwłasność mieszkańców (my bylibyśmy trzecim, ostatnim na ulicy domem) - wtedy na własny koszt trzeba ją wyrównać, położyć kostkę\asfalt, dbać o odśnieżanie i naprawy.

Tak, jak napisał agb warto znać MPZP, szczególnie jeśli masz konkretną wizję domu. My odrzuciliśmy kilka działek dużych, ale z możliwą powierzchnią zabudowy 15, 20%, ponieważ nie zmieściłaby nam się parterówka. Niektóre warunki zabudowy są dość pobieżne, inne mocno konkretne, tzn. np. nie tylko, że dach musi być o określonym kącie nachylenia, ale i jakiego koloru a nawet pokrycie (np. nasze WZ nakazuje nam dachówkę lub materiał dachówkopodobny), jaka nieprzekraczalna linia zabudowy (czyli odległość, jaką musicie odsunąć dom od drogi) - a to może znacznie ograniczyć wielkość domu, itp, itd. My mieliśmy akurat bardzo konkretną wizję domu ( a właściwie gotowca, którego mieliśmy zamiar kupić), dlatego bardzo dokładnie to sprawdzałam. Jeśli dla was nie ma to znaczenia, to OK :)

Przy kupnie gotowca, prócz jego ceny, należy tez doliczyć koszt adaptacji ( w Poznaniu np. to ok. 1200 - 1500zł) + dodatkowo osobno płatna każda zmiana: przesunięcie ścianki, okna, itp., tak że może być zarówno kilkaset złotych jak i tysiące.

Jeśli chodzi o zmianę materiałów użytych w gotowców, powiem taką ciekawostkę, o której dowiedziałam się niedawno: jeśli zmieni się grubość ściany na większą, a dom przez to nie zmieści się w narzuconym max obszarze zabudowy - projekt zostanie odrzucony w urzędzie :D Co do zmiany materiałów, to nie powinno być problemów, skoro ludzie to robią, ale nam zastosowany materiał pasował, więc nie interesowałam się tym.