Odbiór mieszkania a sztuka budowlana

[Jan_ko]

Witam, proszę o odpowiedź kogoś, kto naprawdę zna się na rzeczy (najlepiej kierownika budowy lub fachowca, który na co dzień pracuje z takimi odbiorami "mieszkań").

Za miesiąc odbieram mieszkanie, w umowie deweloperskiej i w standardzie mam ogólny opis jak takie mieszkanie będzie wykonane, nie mam przywołanych żadnych norm budowlanych (ani Polskich ani Eurokodu), żadnych wartości konkretnych odchyłek, specyfikacji itd. Oglądałem również projekt budowlany całego obiektu i tam też nie ma nic na temat norm wg. których ma budynek być wykonany.

W związku z tym, że normy o ile nie są przywołane (zarówno PN jak i EN), nie są obowiązujące, to odbiór nastąpi w zgodności z tzw. "sztuką budowlaną" i teraz co rozumieć pod tym pojęciem "sztuka budowlana" jak nie mogę się powołać na konkretne normy. Deweloper zawsze może powiedzieć, że zrobił coś zgodnie ze sztuką budowlaną i wg. niego jest ok, a ja nie będę mógł odbić piłeczki bo na co mam się powołać? Gdzie szukać wartości, które nie pochodzą z norm jako wartości "zgodnie ze sztuką budowlaną"? Dodam, że nie chodzi by się szarpać o mm, tylko by faktycznie odebrać mieszkanie, tak by nie było problemów z wykończeniem.

[Elfir]

Dom ma być wykonany zgodnie z projektem. Nie musi być wg. norm (bo w zasadzie uwzględnia je projekt).

[Mareks77]

Pożycz sobie miarkę, ponad 2 m poziomicę i sprawdź ściany i posadzki.
Ponadto jest jeszcze okres zimowy więc może już będzie uruchomione ogrzewanie a to ułatwi sprawdzenie szczelności i poprawności działania.
Pozostałe media itp. według projektu i Twoich życzeń.
Zdobądź projekt lub jego końcowe założenia tak aby sprawdzić czy podwykonawcy nie poszli na skróty.
Ponadto normą są wszelkie oszczędności i montowanie tańszych zamienników.
Przeczytaj dokładnie umowę z deweloperem, tam są wszelkie informacje dotyczące gwarancji, rękojmi i wszelkich napraw oraz co pod te sprawy podlega.

[Kaizen]

Dom ma być wykonany zgodnie z projektem. Nie musi być wg. norm (bo w zasadzie uwzględnia je projekt).

W projekcie nie ma zapisanych dopuszczalnych odchyleń od płaszczyzny, pionu czy poziomu i wiele innych rzeczy. Jak są przywołane normy - to jest o co się oprzeć. Nieliczne są sytuacje, gdzie tego typu drobiazgi są zapisane w rozporządzeniu - jak tak wynegocjowałem u dewelopera wymianę drzwi i progu, bo dał za wysoko ościeżnicę, i ratował się wysokością progu, bo to akurat jest zapisane w § 62. Rozporządzenia w sprawie WT.

[Elfir]

Czy w projekcie jest krzywa ściana? A to wychwycisz poziomicą.

[Kaizen]

Czy w projekcie jest krzywa ściana? A to wychwycisz poziomicą.

Wychwyciłem. I ja w umowie miałem przywołane normy na dopuszczalne krzywizny i odchyłki. I to też pozwoliło ponegocjować rabat, bo nie spełniały tej normy. Do tego nie było nadproży nad drzwiami wewnętrznymi (ściany działowe) - wyglądało, że zrobili za niski otwór, i potem wycięli nadproża, żeby była odpowiednia wysokość otworów. I tu właśnie wracamy do sztuki budowlanej - bo nie znalazłem przepisu czy normy, która jasno precyzuje, że musi być nadproże i jak powinno wyglądać. Efekt taki, że deweloper wykręcił się wstawiając po dwa pręty fi 6 i zachlapując zaprawą. I nie miałem twardego oparcia, i nic z tym zrobić nie mogłem.

[Elfir]

czy architekt w projekcie pominął nadproże?

[Kaizen]

Oczywiście był zapis. Ale nie był sprecyzowany, jak mają wyglądać - mogły być wylewane na miejscu. I deweloper twierdził, że te pręty zachlapane zaprawą to dokładnie to.

[Mareks77]

Owo mieszkanie musi być zgodne zarówno z projektem jak i normami gdyż projekt jest wykonywany w oparciu o normy.
Wiadomym jest że podczas budowy dzieją się różne rzeczy, ale każde większe odstępstwo od projektu musi być konsultowane z projektantem i KB
Pewne rażące w oczy niedociągnięcia i błędy można oczywiście wyłapać jeśli takowe są widoczne, ale nikt nie będzie po budowie chodził ze skanerem i wykrywał niedociągnięcia w zbrojeniu stropu czy innego elementu i są to za poważne spawy aby jakikolwiek szanowany deweloper czy podwykonawca pozwolił sobie na taką fuszerkę, gdyż w przeciwnym wypadku dla pierwszego są to koszty a ten drugi zleceń już nigdy nie dostanie.

Pytający ma odebrać mieszkanie za miesiąc więc jeśli do tej pory nie bywał na budowie i nie pokombinował aby podczas nieobecności KB i innych pozwiedzać swoje przyszłe "M" to już nic więcej oprócz krzywizny ścian i podłóg nie jest w stanie wychwycić.
Wszystko zostało ukryte i wyjdzie po jakimś czasie.
Na tym etapie ważniejsza jest treść umowy która powinna zawierać terminy i sprawy techniczne podlegające ewentualnej rękojmi, bo po jej podpisaniu moze być już nie za różowo.

[Kaizen]

Owo mieszkanie musi być zgodne zarówno z projektem jak i normami gdyż projekt jest wykonywany w oparciu o normy.

Podrzucisz postawę prawną, że stosowanie norm jest obowiązkowe? Wszystkich istniejących, czy jest jakiś indeks obowiązkowych?

To, czego można się spodziewać z dużą dozą prawdopodobieństwa przy odbiorze mieszkania, to brzydkie tynki i wylewki. Tylko nawet zakładając, że są na to normy, to która kategoria tynków ma być, jak nie zapisano w umowie?

A mi jeszcze jedna "wada" mieszkania, o którym wspominałem przypomniała się - odpływ od umywalki fi32. Niby mało. Spec od odbiorów twierdził, że "tak się nie robi i to nie zgodne ze sztuką". A deweloper, że zgodne ze sztuką i tak się robi. I kto miał rację? Żadnej "podpórki" na to, że ma być 50mm nie znalazłem i musiałem odpuścić.

Żeby było jasne - zmierzam do kilku rzeczy.
1. Jak w umowie nie ma wystarczająco sprecyzowanych parametrów, to trudno czegokolwiek dochodzić.
2. Warto wziąć ze sobą speca, który nie tylko zna się na budowlance od strony wykonawczej, ale przede wszystkim ma w mały palcu przepisy i normy. I jest w stanie w trakcie odbioru wyciągnąć rozporządzenie i pokazać np. że maksymalna wysokość progu jest w tym paragrafie.

A jeszcze jedno - koronnym argumentem dewelopera na dochodzenie, czy coś jest zgodne z projektem, czy nie było, że budynek został odebrany przez nadzór budowlany co dowodzi, że wszystko jest zgodne z projektem.

[Mareks77]

A mi jeszcze jedna "wada" mieszkania, o którym wspominałem przypomniała się - odpływ od umywalki fi32. Niby mało. Spec od odbiorów twierdził, że "tak się nie robi i to nie zgodne ze sztuką". A deweloper, że zgodne ze sztuką i tak się robi. I kto miał rację? Żadnej "podpórki" na to, że ma być 50mm nie znalazłem i musiałem odpuścić.
.

Normy nie są obowiązkowe i jeśli tak jest to dlaczego chcesz wymagać ich stosowania u dewelopera.
Dla niego jedyną księgą jest projekt i tam zawarte dane.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz.690, Dział IV rozdz. 2) z późniejszymi zmianami.
PN – EN 12056 – 2: grudzień 2002 Systemy kanalizacji grawitacyjnej wewnątrz budynków. Część 2: Kanalizacja sanitarna, projektowanie układu i obliczenia.
- dodatkowo informacje w normie „starej”: PN – 92/B – 01707 Instalacje kanalizacyjne. Wymagania w projektowaniu.

U nas dla umywalki fi 40 jest minimum ale wszystko zależy jakiej wielkości była umywalka w założeniach projektowych.
Knota o średnicy fi -32mm jeszcze nie widziałem.
Po drugie to gdzie dostaniesz syfon do umywalki o średnicy wylotu 50mm, bo w hurtowniach i sklepach widzę same 32 - 40mm
Po trzecie to teraz u deweloperów są możliwe specjalne życzenia w zakresie wykonawstwa z zakresu instalacji więc jak ktoś chce dla umywalki 50mm bo wymyślił sobie stelaż, lub zmienić miejsce wyprowadzeń instalacji elektrycznej to za dodatkową opłatą wszystko można.

Poza tym nikt nikomu nie broni przejść się w czasie budowy do podwykonawcy i dać hydraulikowi na zgrzewkę piwa aby zrobił coś według naszych wytycznych lub po prostu tynkarz przyłożył się bardziej do swej roboty.

Kategoria i typ tynków jest zawarty w projekcie a Ty możesz ewentualnie przyczepić się do ich wstrętnej struktury i właściwości gdy ekipa wywiezie parę worków cementu na swoje potrzeby a Tobie pozostał sam piasek .... dopiero wtedy możemy mówić o normach dla poszczególnych tynków PN-EN 998-1:2012 lub PN-EN 13279-1:2009.
Tylko jeszcze raz powtarzam....... żaden szanujący deweloper i podwykonawca który ma stałe zlecenia od tego pierwszego nie pokusi się dzisiaj o worek cementu za 6 zł bo mu się to nie opłaca a przebitka w kosztach i cenie 1m2 mieszkania oraz konkurencja jest tak duża że sytuacje rodem z PRL są na wymarciu.

O jakiej wysokości progu lub podciętym nadprożu ty w ogóle wspominasz.
Prawdopodobnie pomyliłeś mieszkanie od dewelopera z budową własnego domu systemem gospodarczym bo tylko tam takie rzeczy są możliwe..