Działka - WZ, pozwolenie na budowę a studium i brak MPZP

[ktatar156]

Dzień dobry,

Jestem zainteresowany kupnem działki, która powstała z podzielenia dużego prostokątnego terenu na mniejsze. Brak tam MPZP, a według Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jest to teren wyłączony z zabudowy.
Właściciel powiedział, że możemy podpisać notarialną umowę wstępną z zadatkiem/zaliczką i dopiero po otrzymaniu WZ finalizujemy transakcję. Na razie nie ma nawet uchwały, że przystąpiono do opracowywania MPZP - także raczej szybko tutaj nic nie wyrysują na podstawie studium.

Czy otrzymując WZ (przy jednoczesnym braku uchwalenia wcześniej MPZP oczywiście) nie będzie problemu z późniejszym uzyskaniem pozwolenia na budowę (patrząc pod kątem, że studium mówi, że to ma być teren wyłączony z zabudowy)? Jedyne czego się boimy, to to, że pomimo WZ zostaniemy z działką, na której nic nie wybudujemy.

Drugi temat dotyczy mediów - prąd jest, wodę podłączy aktualny właściciel. Na załączonej mapce gaz oznaczono kolorem żółtym, kanalizację brązowym (działka na niebiesko). Odległość od gazu to około 25 metrów, kanalizacja widać jest w drodze przy działce. Orientujecie się ile może kosztować dociągnięcie tych dwóch mediów (z przyłączami) do działki? Droga pod działką to nowiutki asfalt.

417133

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Decyzja o Warunkach Zabudowy, jest tym samym co Wypis i Wyrys z Planu Miejscowego i wydawana w przypadku braku Uchwalonego Planu Miejscowego.
Sprzedawca działki powinien wystąpić do Urzędu z wnioskiem o wydanie WZ - określają one ( jak sama nazwa mówi ) Warunki Zabudowy dla danej, konkretnej działki budowlanej, w tym określają, czy działka nadaje się do zabudowy, czy też nie. Warunki mogą stracić ważność z chwilą Uchwalenia Planu Miejscowego dla danego terenu.

[ktatar156]

Decyzja o Warunkach Zabudowy, jest tym samym co Wypis i Wyrys z Planu Miejscowego i wydawana w przypadku braku Uchwalonego Planu Miejscowego.
Sprzedawca działki powinien wystąpić do Urzędu z wnioskiem o wydanie WZ - określają one ( jak sama nazwa mówi ) Warunki Zabudowy dla danej, konkretnej działki budowlanej, w tym określają, czy działka nadaje się do zabudowy, czy też nie. Warunki mogą stracić ważność z chwilą Uchwalenia Planu Miejscowego dla danego terenu.

Dziękuję. Rozumiem, że w takim razie WZ są decydujące w uzyskaniu pozwolenia na budowę i studium przy jego uzyskiwaniu nie ma znaczenia.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

nie ! - Warunki Zabudowy tylko określają " warunki zabudowy " na danej działce. Decydujący jest Projekt budynku i zagospodarowania spełniający wymogi WZ, ale też aktualnych przepisów budowlanych. Bez Warunków lub Wypisu z Planu Miejscowego, żaden budynek nie mógłby powstać na danej działce.

[ktatar156]

Dziękuję jeszcze raz, po prostu myślałem, że pomimo posiadania WZ które jest sprzeczne z Studium uwarunkowań nie dostanę pozwolenia na budowę z powodu tego Studium. Ale rozumiem, że w takim razie przy wydawaniu pozwolenia na budowę, w ogóle nie jest brane pod uwagę Studium.

[ktatar156]

No tak, ale to w sumie nie wynika ze Studium chyba tylko z innych uwarunkowań/przepisów (wtedy WZ nie dostaniesz odpowiedniego nawet chyba, nie? )

[Kaizen]

Studium jest bez znaczenia.

[Kaizen]

Znowu głupstwa pleciesz.

Podasz podstawę prawną, że urzędnik wystawiając WZ ma prawo czy obowiązek sprawdzać zgodność ze studium?

Tutaj (https://forum.muratordom.pl/showthread.php?341011-Mpzp&p=7530968&viewfull=1#post7530968) podobny temat.

Ten artykul (https://www.nowytydzien.pl/warunki-zabudowy-moga-byc-sprzeczne-ze-studium-uwarunkowan/) pozwoli tez czytającym ocenić, kto znowu plecie głupstwa.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Jeśli działka jest lasem ...
to się zmieniło - cytat :
8. Najmniejszą odległość budynków ZL, PM, IN od granicy (konturu) lasu, rozumianego jako
grunt leśny (Ls) określony na mapie ewidencyjnej lub teren przeznaczony w miejscowym
planie zagospodarowania przestrzennego jako leśny, należy przyjmować, przyjmuje się jako
odległość ścian tych budynków od ściany budynku ZL z przekryciem dachu
rozprzestrzeniającym ogień.
- najmniejsza odległość między ZL to 8m. Jeśli budynek ma " przekrycie dachu RO " to odległość zwiększamy o 50%, tj. mamy 12m, jeśli projekktowany budynek ma ścianę lub przykrycie RO wówczas odległość musi być zwiększona o 100% tj. do minimum 16m
- budynki mieszkalne jednorodzinne są WYŁĄCZONE z klasyfikacji ZL, PM, IN, jednym słowem jw nie dotyczy budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

8a. Najmniejsza odległość budynków wymienionych w § 213 wykonanych z elementów
nierozprzestrzeniających ognia, niezawierających pomieszczeń zagrożonych wybuchem oraz
posiadających klasę odporności pożarowej wyższą niż wymagana zgodnie z § 212 od granicy
(konturu) lasu zlokalizowanej na:
1) sąsiedniej działce - wynosi 4 m,
2) działce, na której sytuuje się budynek - nie określa się
- jeżeli teren, na którym znajduje się znajduje się granica (kontur) lasu, przeznaczony jest w
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę niezwiązaną z produkcją
leśną, a w przypadku braku planu miejscowego - grunty leśne są objęte zgodą na zmianę
przeznaczenia na cele nieleśne uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego, które utraciły moc na podstawie art.1 lit. a ustawy z dnia
21 grudnia 2001 r. o zmianie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. poz. 1804)
oraz art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1703 i 1566).

Reasumując : dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego mamy :
wariant 1 - działka budowlana bez terenu oznaczonego Ls, ale teren Ls znajduje się na sąsiedniej działce, wówczas mamy :
odległość proj. budynku od " granicy (konturu) las " minimum 4m
wariant 2 - część działki budowlanej stanowi ( zgodnie z Planem Miejscowym ) las : Ls, wówczas
odległość proj. budynku od " granicy (konturu) las " " nie określa się "

w obu przypadkach mamy budynek wykonanych z elementów nierozprzestrzeniających ognia, niezawierających pomieszczeń zagrożonych wybuchem oraz posiadających klasę odporności pożarowej wyższą niż wymagana zgodnie z § 212 ( tj. dla budynku niskiego ZL )

... dalej nie widzę problemu zabudowy tej działki ( z wariantem np. 2 ) tym bardziej jeśli ( bez względu na " Studium " ) są wydane Warunki Zabudowy ! które nie mają ograniczeń czasowych, a tracą moc tylko w chwili Uchwalenia Planu Miejscowego dla danego terenu.

[ktatar156]

Ale co się zmieniło?
Ja nie piszę o odległości od lasu tylko o działce leśnej lub rolnej o klasie lepszej niż IV na ktorej ktoś chce się pobudować i aby to zrobić musi mieć zgodę na odlesienie/odrolnienie. Tej zgody nie dostanie jeśli nie ma tego w MPZP.



Jeśli autor wystąpi o WZ i je dostanie to cała ta dyskusja jest bezprzedmiotowa.

Dokładnie, mnie chodziło o fragment gdzie nie ma MPZP, mam WZ pozytywne dla mnie i występuję o pozwolenie na budowę

[Kaizen]

Jeśli w studium ziemia jest rolna

Czy jest, czy nie ma studium, to nic to nie zmienia. Równiez nic nie zmienia to, co w tym studium jest napisane.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Jeśli autor wystąpi o WZ ....
autor napisał :
" Dziękuję jeszcze raz, po prostu myślałem, że pomimo posiadania WZ które jest sprzeczne z Studium uwarunkowań nie dostanę pozwolenia na budowę z powodu tego Studium. "
... czyli WZ posiada !
nic tylko opracowywać Projekt z odległościami od Ls jak pisałem :yes:

[Kaizen]

To się nazywa megalomania. Cytowanie samego siebie. :)

Widzenie cytatów tam, gdzie ich nie ma to urojenia?

Tak czy inaczej znudzilo mi sie czytanie Twoich zakompleksionych ataków i głupot, ktore wypisujesz. PLONK (https://forum.muratordom.pl/entry.php?131670-PLONK-Trole-Expert-i-wulgaryzmy-wiecznie-%C5%BCywe)

[ktatar156]

Jak możesz występować o pozwolenie budowlane skoro jeszcze tej działki nie kupiłeś? (Patrz pierwszy wpis)

Nie napisałem, że chcę już występować o pozwolenie na budowę. Po prostu chcę kupić działkę, na której z dość dużym prawdopodobieństwem będę mógł się budować - czyli z posiadaniem WZ będę bezpieczniejszy przy kupieniu. Bez tego dokumentu nawet nie wiem czy będę mógł się budować na działce w ogóle.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Dlatego napisałem że dyskusja nie ma sensu ale z zastrzeżeniem przykładu mojego sąsiada.
Wynika z niego że posiadanie WZ nie jest wystarczającym zabezpieczeniem przed wydaniem pieniędzy na kupno działki, bo WZ można stracić nawet po wybudowaniu domu. I co wtedy? Rozbiórka?

- ale jaki wpływ ma Inwestor na ( przykładowo ) błędnie wydaną Decyzję o Warunkach Zabudowy przez Urząd ?
- nie ma wpływu, nie jest też osobą od weryfikacji Decyzji, choć zawsze może się od niej odwołać.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Nie napisałem, że chcę już występować o pozwolenie na budowę. Po prostu chcę kupić działkę, na której z dość dużym prawdopodobieństwem będę mógł się budować - czyli z posiadaniem WZ będę bezpieczniejszy przy kupieniu. Bez tego dokumentu nawet nie wiem czy będę mógł się budować na działce w ogóle.

pogubiłem się !
ktatar156 jesteś w posiadaniu WZ, czy nie ?

[ktatar156]

No wlaśnie, ma niewielki wpływ. Ale jak jeden urząd popełni błąd a drugi po jakimś czasie go zauważy to inwestor na tym cierpi.
Dlatego sugeruję autorowi wykonać robotę sprawdzania sytuacji tej działki przed jej kupnem bo nawet posiadanie WZ nie gwarantuje że problemów nie będzie.
Wiara w to że urząd nie popełni blędu może drogo kosztować.


A więc to co poniżej napisałeś to było takie teoretyzowanie.



Zróbisz co będziesz chciał.
Ja tylko Cię uczulam na możliwe problemy z odrolnieniem/odlesieniem jeśli takie będą konieczne.
Dla mnie w tym temacie była istotna sprawa konfliktu, gdzie otrzymam WZ, ale Studium mówi o terenie wyłączonym z zabudowy. Oczywiście to nie będzie jedyna rzecz jaką sprawdzę i wykonam przed kupnem działki. Dziękuję za wszystkie rady! :)

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

... Ale jak jeden urząd popełni błąd a drugi po jakimś czasie go zauważy to inwestor na tym cierpi.
Dlatego sugeruję autorowi wykonać robotę sprawdzania sytuacji tej działki przed jej kupnem bo nawet posiadanie WZ nie gwarantuje że problemów nie będzie.
Wiara w to że urząd nie popełni blędu może drogo kosztować.
- na czym miałoby polegać sprawdzenie ? kto miałby to wykonać ? kto podpisać pod analizą wiarygodności Decyzji ? i jaką "moc prawną" maiłoby sprawdzenie w stosunku do wydanej Decyzji o Warunkach Zabudowy ?
- jeśli Decyzja o WZ jest wydana ( i podpisana przez konkretną osobę z uprawnieniami ) to nie ma w Polsce "instytucji" jej sprawdzania, jest jedynie możliwość odwołania się od wydanej Decyzji
- jeśli jakiś Urząd ją zakwestionuje, to chyba tylko zostaje droga sądowa i odszkodowanie od winowajcy błędu ( czyli Państwa / w konsekwencji nas wszystkich ;) ), bo co innego ?

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

kto w tym przypadku zostanie nim uznany?
- o tym pewnie zadecyduje Sąd
- nie znam sprawy Twojego sąsiada, trudno się w tej sytuacji wypowiadać. Jeśli dostał WZ na podstawie których powstał Projekt i dostał PnB - to sprawa jest jasna - winę ponosi Urząd za wadliwie wydaną Decyzję o WZ dla terenu na którym budynek nie powinien powstać.
- jeśli natomiast Inwestor nagiął sobie WZ, ktoś "ślepy" wykonał projekt odbiegając od WZ - to jest błąd projektowy i współczuje projektantowi - jego ubezpieczenie nie pokryje kosztów rozbiórki ( choć kto wie ? )
- jeśli Inwestor zrealizował budynek niezgodnie z Projektem ( w tym zagospodarowaniem działki ) - to w tym przypadku jest wina kierownika budowy, który jest zobligowany realizować obiekt zgodnie z projektem
... tak więc wszystko zależy od konkretnej sytuacji, a to że niektórzy Inwestorzy bardzo chcą naginać Prawo Budowlane, czy też zlecają opracowanie projektu budynku w terenie gdzie nie powinien powstać - to już zupełnie inna "bajka", ale też projektant powinien ( na podstawie wydanych WZ ) zweryfikować, czy też przeanalizować wszystkie dane do projektowania, gdzie WZ ( poza innymi przepisami budowlanymi ) są kluczowe ! podobnie jak Wypis z Planu Miejscowego.

[Bertha]

To co piszesz jest prawdą w idealnej sytuacji.
Jednak opisałem sytuację sąsiada. Teraz, jeśli NSA odrzuci jego kasację, grozi mu rozbiórka budynku za kilka milionów i zwrot dotacji unijnej.
On dostał WZ i pomimo że było w niej zapisane że inwestor będzie przestrzegał lokalnego prawa to on albo tego nie zauważył albo zdecydował to zignorować stojąc na stanowisku że na jej podstawie wystąpi o PnB i może starostwo problemu nie zauważy. No i nie zauważyło. Dopiero po 4 latach jak RDOŚ na zdjęciach satelitarnych zobaczył jego budynek w niedozwolonym miejscu powstał problem z którym teraz NSA się zmaga a inwestor ponosi niemałe koszty wniosku kasacyjnego.
A co do winnych to jak myślisz kto w tym przypadku zostanie nim uznany?
Moim zdaniem inwestor.

Czy to chodzi o budowę zakładu na terenie zalewowym, bodajże nad Kwisą?

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Ciekawym "zbiegiem okoliczności" jest fakt że przewodniczący rady gminy, ktora wydawała WZ, nazywa się tak samo jak inwestor.
ciekawy "zbieg okoliczności" :)


Projektant mógł nie wiedzieć że takie prawo dotyczy tej działki, chociaż jako profesjonalista powinien.
powinien, powinien, ... chyba, że nie jest profesjonalistą


Zanim wydasz pieniądze na działkę sprawdź wszystko co jej dotyczy sam.
nie koniecznie sam.
Można zlecić analizę danej działki projektantowi z uprawnieniami ... najlepiej osobie, która później będzie wykonywała projekt obiektu, choć niekoniecznie. Oczywiście bez WZ , czy też Opinii geotechnicznej ( szczególnie dla działek blisko "wody" ) to żadna analiza nie byłaby kompletna.