Budowa nowoczesnego domu 310 m2 z płaskim dachem, pytania nowicjusza [Archiwum]

Zobacz pełną wersję : Budowa nowoczesnego domu 310 m2 z płaskim dachem, pytania nowicjusza

MMateusz

28-01-2019, 18:53

Witam wszystkich, działka kupiona, architekt przygotował już koncepcję i za 2-3 miesiące powinienem mieć już gotowy projekt budowlany z którym będę szukał wycen. Choć z architektem współpracuje mi się bardzo dobrze, to chciałem na tym forum podpytać jeszcze o kilka kwestii, które zaczynają mi chodzić po głowie.

Wstępny budżet określam między 1 - 1,2 mln (mam nadzieję doprowadzenia do stanu deweloperskiego). Nie chce póki co wrzucać mojego projektu, ponieważ jeszcze nie rozliczyłem się*całkowicie z architektem. Zatem punktem odniesienia może być ten projekt:

http://archinea.pl/dom-lesny-bedacy-trakcie-realizacji-projekt-domu-pracowni-81-waw-pl/

Nasz dom będzie miał inną bryłę, bardziej w kształcie litery I niż tu, natomiast zbliżony będzie design zewnętrzny, tzn bardzo podoba nam się pełna elewacja z łupka, do tego drewno pomieszane z przeszkleniami (u nas mniej drewna, więcej szkła).

I teraz trochę pytań:

- architekt proponuje wykonanie ścian z sylikatów z racji tego, że są najbardziej wytrzymałe na obciążenie jakie dodamy czarnym kamieniem, do tego ocieplenie pewnie wełna i do tego przymocowanie elewacji z płytek łupkowych. Czy takie rozwiązanie ma szanse na bycie trwałym? Chciałbym uniknąć rozczarowania, że łupek po paru latach zacznie odpadać. Oczywiście wszędzie czytam o prawidłowym wykonaniu, odpowiednim kleju, kotwach mocujących itd ale czy to faktycznie zda egzamin? Widziałem, że elewacje z kamienia to nie żadna fanaberia, dużo tego jest choć niekoniecznie ludzie robią całość, raczej część budynku.

- czy iść w ocieplenie wełny? Styropian może być podobno problematyczny ze względu na to, że czarny kamień może się bardzo nagrzać i podtapiać styropian. A może są wytrzymałe styropiany? Czy wełna będzie lepsza?

Pozdrawiam

agb

28-01-2019, 19:33

1. IMO to do czego będziesz kleił ma najmniejsze znaczenie.
2. Czy podtapiać to nie wiem, ale styropian grafitowy ma to do siebie, że od słońca lub się krzywić.

jajmar

28-01-2019, 23:12

Wstępny budżet określam między 1 - 1,2 mln (mam nadzieję doprowadzenia do stanu deweloperskiego).

Po tym zdaniu, jakoś nie dowierzam w te pytania...........

agb

29-01-2019, 08:48

A to czemu? Jesteś następny jasiek co myśli, że jak ktoś ma milion to ma i piętnaście i w ogóle kosztami, technologiami i wykonawstwem się nie powinien przejmować?

MMateusz

29-01-2019, 10:32

Niezbyt wiem jak mam to odbierać, tzn źle oszacowałem budżet wybudowania domu o powierzchni ponad 300 m2 czy o co chodzi? Według wszelkich informacji po rozmowach z wykonawcami stan deweloperski powinien się*udać za 3-3,5 tyś zł /m2. Licząc 3 wychodzi ponad 900.000 zł plus z pewnością wiele rzeczy mnie zaskoczy. Czy źle to szacuję?

ABG, dziękuję*za odpowiedź, podzwoniłem po kilku producentach płytek i twierdzili, że się to tak nie nagrzeje aby robić problemy ze styropianem. Patrząc jednak z drugiej strony podobno silikaty dają odpowiedni mikroklimat w domu, tak samo jak wełna, czyli rozumiem byłoby "combo" dobrego samopoczucia :)

BTW ta Floryda3 bardzo ładna, też będę budował w lesie tak więc powodzenia w walce z szyszkami :D

agb

29-01-2019, 14:10

Szczerze mówiąc, to nie wiem co ta wełna ma do mikroklimatu :D

Kaizen

29-01-2019, 14:16

Według wszelkich informacji po rozmowach z wykonawcami stan deweloperski powinien się*udać za 3-3,5 tyś zł /m2. Licząc 3 wychodzi ponad 900.000 zł plus z pewnością wiele rzeczy mnie zaskoczy. Czy źle to szacuję?

Jakbyś budował dom typowy, bez ekstrawagancji to jakieś (choć niewielkie) szanse na zmieszczenie się w tym budżecie (dobrze go pilnując) miałbyś.
Ale przy ekstrawagancjach - zapomnij. Zanim zaklepiesz projekt, to przy takim stylu poproś ze dwie firmy o wycenę stolarki. Zakładam się, że będziesz w szoku. To samo będzie z elewacją, dachem (hydroizolacja tarasu to będzie wyzwanie - przyoszczędzisz to będziesz potem żałował).

pandzik

29-01-2019, 14:18

Piękny projekt. Taki będzie mój następny dom. Co do kwoty to nie wiem, czy nie jest niedoszacowana. ta elewacja czy przeszklenia wyjdą sporo.

edit. OK, developerski do 1.2mln. To sie powinno udać :) Myślałem, że mowa o stanie wykończonym pod klucz.

MMateusz

29-01-2019, 15:01

Ten który wstawiłem to tylko inspiracja odnośnie elewacji, nasz będzie miał bardziej ascetyczne wykończenie.

MMateusz

29-01-2019, 15:03

Czy patrząc na to uważacie że bardziej jest szansa zmieścić się*w tym budżecie? :)

agb

29-01-2019, 15:06

Trudno dyskutować o budżecie nie widząc projektu ;)

Edit: spóźniłem się, bo wizualizacje dodane.

Kaizen

29-01-2019, 15:07

Ten który wstawiłem to tylko inspiracja odnośnie elewacji, nasz będzie miał bardziej ascetyczne wykończenie:

Dalej przeszklenia będą szokiem. Serio, wyceń jak najwcześniej, żeby nie było zaskoczenia i kombinowania, jak tu urwać kilkadziesiąt tysięcy.
Inne rzeczy też - bo nie masz "gołych" 310m2, ale nietypowo rozwiązany taras i strop nad parterem wychodzących poza te metry. Za darmo nie będą.

MMateusz

29-01-2019, 15:25

Każda ekipa z którą rozmawiam prosi mnie o projekt budowlany aby cokolwiek wyceniać, mam na myśli SSO. Firmy od okien z samej wizualizacji i wstępnego projektu będą w stanie mi coś już wycenić? Przy okazji dodam, że większość okien bym chciał zostawić fixami, które są podobno tańsze i cieplejsze niż te wielkie przesuwne rozwiązania, z których domyślam się że bym zupełnie nie chciał korzystać, zwłaszcza w lesie gdzie zaraz by mi tona igieł i robaków naleciała do środka :)

Wracając do SSO, jak napisałem każdy mówi mi projekt budowlany, a nie koncepcja, więc jak tu klepać projekt? Ewentualnie później zrobimy jakieś zmiany.

Elfir

29-01-2019, 17:52

dolicz od razu na otwieranych oknach fabryczne moskitiery.
na piętrze to raczej fix będzie trudno myć, chyba, że zakładasz ekipę do mycia okien?

Okna da się orientacyjnie wycenić, bo z rzutu koncepcyjnego da się przecież mniej więcej powierzchnię okien wyliczyć. Wiadomo, że chodzi o rząd wielkości cen a nie szczegółową wycenę.
Niech architekt okresli czy stolarka ma być aluminiowa czy inna, bo to ma przełożenie na parametry okna i wielkość szkleń bez dodatkowych wzmocnień.

Pan Kejk

29-01-2019, 21:13

Każda ekipa z którą rozmawiam prosi mnie o projekt budowlany aby cokolwiek wyceniać, mam na myśli SSO. Firmy od okien z samej wizualizacji i wstępnego projektu będą w stanie mi coś już wycenić?

Ekipy mają rację. Musisz zrobić projekt, a przy takiej inwestycji najlepiej też wykonawcze. Wtedy dopiero szacować koszty. Jeśli planujesz koszt budowy na ok 1mln to te 15tys za projekty nie powinny być uznawane jako nieuzasadnione wydatki. Podczas projektowania może dojść do zmiany technologii stawiania ścian, a to może dać duży rozrzut w szacowaniu kosztów SSO. Zbadaj grunt. Nie wiesz co masz pod humusem, niby las ale nigdy nie wiadomo. Może dojdzie do zmiany rodzaju fundamentów, co zmienia koszt. Jakie instalacje pod domem, ile metrów rur, czy będzie gruntowy wymiennik ciepła (na razie nie słuchaj opinii o tym, czy jest potrzebny czy nie) itp itd.

Okna i fasady to oddzielny temat. Na pewno przy takim fajnym domu nie szedłbym w plastiki, zresztą w Europie coraz częściej się od nich odchodzi. Niektóre firmy nawet zmieniają brand pozbywając się wyrazu plastic w nazwie (np. belgijski Building Plastics wywalił od tego roku Plastics z nazwy). Nawet z dużą ilością fixów nie jesteś obecnie w stanie powiedzieć na jakim systemie będziesz robił okna, z jakimi okuciami. A tutaj rozrzut jest ogromny. Bardzo dobre francuskie systemy kosztują sporo. Na pewno tutaj będzie kwota większa od 100tys za stolarkę (to wcale nie jest kosmos, dobra stolarka aluminiowa do średniego domu to 60-100tys), ale ile powyżej to tego nikt nie wie dopóki nie wybierzecie systemu i sposobu mocowania w murze. Do tego dochodzą żaluzje fasadowe czy rolety.

Tak samo ciężko będzie ocenić koszty elektryki, skoro nie wiadomo ile kilometrów (tak, to nie błąd) kabli pójdzie. Na jakiej wysokości punkty i którędy mają iść kable, czy będzie automatyka np. rolet. Ile kamer monitoringu. Gdzie gniazda telewizyjne. Czy ogrzewanie będzie elektryczne i ile będzie termostatów. To oznacza ile będzie oddzielnych obwodów, oddzielnych zabezpieczeń zwiększających koszty. Czy będziesz miał kilka obwodów zasilanych bezpośrednio przez fotowoltaikę, albo UPS (rekuperator, lodówki). To wszystko ma wpływ na długość kabli, liczbę puszek i przede wszystkim wielkość rozdzielni, a ta potrafi kosztować nawet kilkanaście tys. i więcej. Jak wykonawca ma wyliczyć pracochłonność i materiałochłonność bez tych danych. A to dopiero elektryk :)

MMateusz

30-01-2019, 08:32

Pan Kejk, Elfir - dzięki! Oczywiście odnośnie stolarki to z tego co już wiem, najmniejsze ramki jestem w stanie uzyskać przy aluminium, a przecież przy takich przeszkleniach to cały efekt psułyby duże ramki. A powiedzcie mi dobrzy ludzie proszę, skoro w tej chwili mam zaakceptowaną koncepcję i architekt będzie siedział nad projektem budowlanym, co powinienem wiedzieć i mieć już przed jego akceptacją? Słuszna uwaga odnośnie badań gruntowych, coś jeszcze?

Kaizen

30-01-2019, 08:42

Słuszna uwaga odnośnie badań gruntowych, coś jeszcze?

WZ/wypis z MPZP to już masz, bo przecież architekt nie ruszyłby bez tego.

Potrzebujesz jeszcze warunków przyłączy. No i ogólnej orientacji w wadach i zaletach różnych materiałów i technologii. Dla przykładu do wełny na elewację zniechęcił mnie koszt - jakieś 50% drożej, niż styropian (a i ekipę do wełny ciężko znaleźć). Jej zalety nad styropianem w mojej ocenie zdecydowanie nie są tyle warte.

Więc przed przyklepaniem starałbym się zdobyć wyceny - przynajmniej tych grubszych prac. I dopytaj, czy można łatwo zejść z kosztów. Przy oknach może się zdarzyć, że zmniejszenie wymiaru o kilka cm pozwoli zrobić dużo tańsze okno, bo akurat o tyle przekraczasz wielkości graniczne dla jakiegoś typu pakietu czy profila i trzeba użyć inne rozwiązanie.
No i dobrze przemyśl i zoptymalizuj termoizolację vs źródło ciepła. Im słabsza termoizolacja, tym tańsza kWh ciepła będzie optymalna, a przy dobrej termoizolacji - może być optymalna droższa kWh za to dużo tańszy system grzewczy.

Elfir

30-01-2019, 13:56

Dobrze byłoby wiedzieć, czy architekt w ogóle orientuje się w kosztach rozwiązań technicznych.
:)
Bo to nie jest oczywiste.

geedymin

04-02-2019, 08:16

Piękna koncepcja domu.
Z tego co widzę u siebie to taki projekt na gotowo bez mebli to w 2 mln powinieneś się zamknąć.
Na pewno radzę wykonać projekt wykonawczy, oszczędzisz dużo pieniędzy na kolejnych etapach, czasu i nerwów. Jedyna rzecz to do wykonawczego powinieneś całość przegadać z kumatym budowlańcem, aby poźniej nie wyszło, że architekt przewidział rozwiązania bardzo drogie, nieefektywne etc.
Co do balustrad szklanych, to polecam się z tematem na przyszłość.

jajmar

04-02-2019, 08:36

Patrząc na koncepcję (całkiem fajną) już możesz szukać ekipy która wykonuje konstrukcje monolityczne, na 99%, będzie dużo monolitów. Murarka pewnie tylko działowe. Takie ekipy to rzadkość.

agb

04-02-2019, 09:12

IMO to tylko zaleta. Sam budując jeszcze raz rozważyłbym mocno monolit zamiast murarki.

jajmar

04-02-2019, 09:32

IMO to tylko zaleta. Sam budując jeszcze raz rozważyłbym mocno monolit zamiast murarki.

Nie krytykuje tego materiału, zwracam uwagę pytającemu że już może szukać ekipy.

MMateusz

28-02-2019, 15:08

Podpowiecie mi o co chodzi z monolitem? Chodzi o odlewanie pewnych części z żelbetu czy prefabrykaty?

Janekk1234

02-03-2019, 19:00

Coś podobnego zobacz sobie
https://youtu.be/2hCVMjAZtW8

MMateusz

03-03-2019, 09:03

O, nawet się z tym Panem wykonawcą już widziałem :) Opowiadał mi o tym domu. Tak się zastanawiam, czy przy obecnych cenach wykonawców, wylanie dużej części z żelbetu będzie takie sporo droższe od murowania.

Janekk1234

03-03-2019, 10:23

radzili ci tu zrobić z lanego betonu, a ja się pytam - jakie są zalety w porównaniu ze zwykłą ścianą z bloczków?

bo ekipe do normalnego murowania napewno łatwiej znaleźć

mi sie wydaje że prościej i taniej to normalnie wymurować

agamg

03-04-2019, 19:46

Cześć, MMateusz. Będę budować pod Warszawą dom 210m2 z płaskim dachem, więc poniekąd podobnie. :) U nas będzie cegła silikatowa, początkowo również chcieliśmy ocieplać samą wełną, bo też architekt opowiadał nam o paroprzepuszczalności, mikroklimacie itp. (a ogólnie marzy nam się zdrowy dom), ale ceny szybko zweryfikowały te plany i będzie jednak styropian. ;)

Mieliśmy też zaprojektowaną elewację częściowo drewnianą (modrzew syberyjski), która miała być zamontowana na drewnianym stelażu i też ocieplona wełną. Tutaj również ze względu na koszty zdecydujemy się na imitację drewna i styropian.

Tak duże okna również wyjdą bardzo drogie, bo będą musiały być aluminiowe. U nas aż tak wielkich przeszkleń nie ma, a i tak ceny stolarki bolą. Prawdopodobnie będziemy musieli zrobić PCV na 3 elewacjach, gdzie okna nie są bardzo wysokie, a aluminiowe tylko na elewacji ogrodowej, gdzie mamy okna po 2,7m wysokości. Dla przykładu dostaliśmy dziś wycenę stolarki: 9 okien z PCV (w tym 6 dość sporych, bo o wymiarach prawie 2x2m) kosztuje 17 tysięcy, 3 okna aluminiowe (różna szerokość, wysokość 2,7m) wraz z drzwiami HST o wymiarach 3,5x2,7m kosztują 37,5 tysiąca, z czego samo HST 17 tysięcy.

Ogólnie radzę bardzo uważać ze wszelkimi szacunkami. Nam architekt rzucił koszt budowy, który o mniej więcej 40% różni się od wycen, które teraz otrzymujemy. ;)
W czasie projektowania wydaje się też, że to trochę więcej kosztuje, ale warto, to też ciut więcej, ale będzie lepiej, a potem, jak się doda te kilka "trochę", to wychodzi "DUŻO".

A przy okazji - czy masz namiary na jakichś polecanych wykonawców z okolic Warszawy? Będziesz budował systemem zleconym czy z generalnym wykonawcą?

Bart1000

21-04-2019, 21:27

Na podstawie własnych doświadczeń (aktualnie jestem bliski stanu deweloperskiego) szacuje budżet na ten dom >=1,5 mln.
Drugie tyle na wykończenie. Ja tez się łudzilem ze postawie stan deweloperski za 1mln i drugie tyle wykończenie a realnie wyjdzie 3-3,5mln.
Same duże okna to było 0,4 mln...
Po tym co przeszedłem w ostatnie 22 miesiące dobre jest tylko to ze mnie to zaczyna cieszyć :) bo w pewnych momentach byłem załamany

MMateusz

24-02-2020, 11:56

Witam wszystkich ponownie :)

Projekt wreszcie miesiąc temu złożony i czekam na pozwolenie na budowę. Dom skurczył się do 299,5 m2 bo na więcej nie pozwolił MPZP. W tym czasie przeprowadziłem kilkanaście rozmów z różnymi wykonawcami i wychodzi na to, że bardzo się z moim budżetem nie przestrzeliłem - no ale zobaczymy jak będzie.

Tu może nie tyle proszę o poradę co może słuchając Waszych argumentów, mając już doświadczenia ktoś naprowadzi na słuszną decyzję :)

Otóż albo robię z generalnym wykonawcą albo sam, jestem świeżo po ostatnich, końcowych wycenach i mam dylemat w co iść. Generalny wykonawca wiem, że jest super godny polecenia, zbudował już wiele domów od naszego architekta i ściśle z nim współpracuje, widziałem na żywo dom przez niego zbudowany, przeglądałem inne realizacje, nie mam nic do zarzucenia.

Budżet stanął na:

473.00 SSO
170.000 stolarka okienna
165.000 izolacja stropodachu
199.000 docieplenie/elewacja z kamienia
39.000 elektryka
14.500 wow/kan + przyłącza
137.000 ogrzewanie, wentylacja mechaniczna, rekuperacja
70.000 tynki wewnętrzne i wylewki

1.267.500 - czyli dużo się nie pomyliłem względem kalkulacji, choć początkowy budżet na spotkaniu z architektem to miało być 800-900.000 zł. Ale dziś coś takiego już raczej nie jest realne.

Kontra ta oferta na kilka pozycji, każda z nich to firma z doświadczeniem, z polecenia, myślę, że bez lipy :)

400.000 SSO z materiałem (miałem ofertę na robotę za 120.000 zł i sam ogarniam materiał)
135.000 izolacja stropodachu

więc na „dzień dobry” odpada 100.000 zł. Teoretycznie obie oferty do kompleksowo od A do Z, czyli płacę i nie ma, że trzeba coś jeszcze dorzucić. Różnice jednak już widzę w tym, że GW w tej cenie zaproponował papę, a zewnętrzna firma robiąca niby kilka pokryć dachów tygodniowo, membranę EPDM.

stolarki okiennej nie ruszam, oferty są dobre, jest pełne aluminium ale zdjąłem koszty bo jest bardzo dużo fixów i zero HSów ani innych wynalazków. I tak będzie wentylacja mechaniczna. Oferty na ogrzewanie i wentylację mam taką samą, tynków, elektryki i wody nie ruszałem bo to już tylko dodatki i nie wpływają raczej na decyzję czy z generalnym, czy samemu.

Elewacja jest tu ostatnią dużą pozycją, gdzie mam ofertę na robociznę na 30.000 zł od firmy polecanej z miejsca, skąd będę brał kamień na elewację ale nie chce mi się w to wierzyć… W sensie że tyle ktoś weźmie za ułożenie styropianu, wełny, a potem kamienia.

Macie jakieś luźne sugestie? Siedzieć, szukać dalej i próbować coś jeszcze zdjąć i dopiero podjąć decyzję? W tej chwili te teoretyczne 100.000 zł różnicy jest na granicy progu bólu, gdzie wybierając GW mam bardzo duże przeczucie, że wszystko będzie super dokładnie zrobione, a robiąc samemu wiem, że będzie dużo pracy przy tym i może wyjść różnie. Pracy nie mam od 8.00 do 16.00, poświęcić się*budowie czasowo mogę, tylko czy jest sens… :)

Elfir

25-02-2020, 08:35

Architekt proponował papę do takiej inwestycji? Dziwne. Jak możesz bierz EPDM.

Jak masz opracowany odpływ z dachu? Podgrzewane spusty?

MMateusz

25-02-2020, 18:23

Projektował EPDM, jeden z wykonawców proponował papę Baudera - rozumiem, że to znacznie gorsze rozwiązanie. Dom będzie w lesie więc duża szansa na częste zatykanie spustów igliwiem, a ze względu na chęć posiadania niskiej attyki architekt dał aż 8 odpływów, gdzie każdy ma odbierać niby ze 180m2 a dach to dwieście kilkadziesiąt, więc jeden z wykonawców wspominał, że duża przesada. Prosiłem wycenę na podgrzewane spusty i już mam ale powiedzieli, że to 5% inwestycji - skoro pytałeś to masz w tym jakieś doświadczenie że warto jednak podgrzewane brać?

Elfir

25-02-2020, 18:52

Masz dach odwrócony czy klasyczny?

Podgrzewane spusty w odwróconym dachu ma forumowicz M.A.G.

Ja zrobiłam klasyczny dach płaski z rynną ze względów finansowych.

agb

25-02-2020, 19:03

M.A.G nie ma dachu odwróconego.

Przy podgrzewanych spustach dodatkowo musisz zapewnić odpływ dalej, bo inaczej może Ci w rynnie zamarznąć. W lesie kable w rynnach to z kolei jeszcze większe ryzyko ich zapchania.

Elfir

25-02-2020, 22:49

MAG ma EPDM na wierzchu?

agb

25-02-2020, 22:51

Tak. Tzn. ma balastowany żwirem. Ale izolacja termiczna jest pod EPDM.

Arturo72

25-02-2020, 23:22

MMateusz

02-03-2020, 17:09

Arturo, jak tak patrzę po wycenach to chyba na dziś te wyceny i tak nie są kosmiczne? No bo za ile się stawia taki klasyczny dom 300m2, ale tak aby nie oszczędzać na wszystkim tylko zrobić to od A do Z jak należy, 800-900.000 zł?

Po roku rozmyślań dziś zadzwoniłem do GW i powiedziałem, że decyduję się na jego ofertę. Wolę mieć doświadczenie kogoś, kto zbudował bardzo podobnych budynków jak mój sporo, a nie uczyć się na swoim.

Odnośnie papy, GW twierdzi że papa Baudera będzie dużo lepszym rozwiązaniem niż EPDM bo z racji działki leśnej dobrze będzie raz na jakiś czas wyczyścić dach z igliwia i liści, a mambranę albo się kotwi albo stabilizuje kamieniem, a jak bym nasypał tam kamienia to po chwili mam gwrantowane zamulenie całego dachu :)