Kto ponosi koszt za zmiany w projekcie?

[Robert zbiku]

Witam, nie mogę znaleźć informacji na temat mojego problemu. Otóż, kupiłem projekt gotowy, zleciłem go do adaptacji projektantowi, wziął za to opłatę. Po złożeniu przez niego dokumentów o PNB, starosta odesłał wytyczne co do projektu, między innymi dach winien być symetryczny i w tym wypadku należy go przesunąć do osi symetrii o kilkanaście centymetrów. Projektant zrobił szkic i poinformował mnie , że to będzie mnie kosztowało 2000 tys ponieważ są to zmiany istotne. Moje pytanie , czy to ja powinienem za to zapłacić dodatkowo, czy powinno być to zrobione w trakcie adaptacji projektu??Z góry bardzo dzienny dziękuję za informację i pomoc. Pozdrawiam!!!

[d7d]

2000 tys. to trochę dużo.
Może chciał 2000 zł ?
Ile wynosiła ta "opłata" za adaptację ?
Czy projektant adaptujący wiedział że dach MUSI być symetryczny?

Sam "szkic" to może być za mało, może trzeba też przeprojektować np. konstrukcję dachu.

[Robert zbiku]

Za adaptacje zapłacilem ok 3200 zl, a do tego dostał komplet dokumentów wraz z MPZP, a z tego jasno wynika dach winien być dwu, lub 4 spadowy, symetryczny . Więc należało przesunąć dach do osi symetrii kilkadziesiąt cm. Jasne by było jak bym sobie zazyczył zmiany przed adaptacją, a wtedy za wszystko płace , to zrozumiałe, ale po adaptacji_?Dlatego się pytam bo trochę dziwne.

[Robert zbiku]

Oczywiście nie dopisałem, tak bedzie musiał przeprojektować dach i za to mam zapłacić 2000 zl

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Witam, nie mogę znaleźć informacji na temat mojego problemu. Otóż, kupiłem projekt gotowy, zleciłem go do adaptacji projektantowi, wziął za to opłatę. Po złożeniu przez niego dokumentów o PNB, starosta odesłał wytyczne co do projektu, między innymi dach winien być symetryczny i w tym wypadku należy go przesunąć do osi symetrii o kilkanaście centymetrów. Projektant zrobił szkic i poinformował mnie , że to będzie mnie kosztowało 2000 tys ponieważ są to zmiany istotne. Moje pytanie , czy to ja powinienem za to zapłacić dodatkowo, czy powinno być to zrobione w trakcie adaptacji projektu??Z góry bardzo dzienny dziękuję za informację i pomoc. Pozdrawiam!!!


1.) o zmianach istotnych / nieistotnych można mówić tylko i wyłącznie wówczas, gdy Projekt dostał pozwolenie na Budowę i był / jest w trakcie realizacji.
2.) w zakresie „adaptacji” ( czytaj : opracowania Projektu Budowlanego na podstawie gotowej koncepcji projektowej ) jest analiza WZ_Warunków Zabudowy lub wypisu z Planu Miejscowego, gdzie zawarte są parametry kluczowe i graniczne dla projektowanego budynku i zagospodarowania działki.
Nie kto inny, tylko Architekt powinien na etapie adaptacji ( i w ustalonej z Inwestorem kwocie ) wydać taką dokumentację projektową, która jest zgodna z WZ. Jeśli popełni błąd ( to „ rzecz ludzka ” ! ) i Urząd wyda nakaz usunięcia braków w Projekcie lub dostosowania do WZ – Architekt powinien nieodpłatnie to wykonać ! A jeśli nie zna Prawa Budowlanego, to proponuję cytat z Ustawy :

Art. 20
1. Do podstawowych obowiązków projektanta należy:
1) opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
oraz
Art. 35
1. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:
1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:
a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego
...
o czym każdy Architekt z uprawnieniami wie ! a takie „działania” o których piszesz można uznać za nieetyczne.
!!! - jw. NIE DOTYCZY pseudo projektantów ( bez uprawnień ) opracowujących wszystko za przysłowiowe 2zł - !!!

[Robert zbiku]

Dziękuje za tak wyczerpującą odp. Architekt t oczywiście jerst z uprawnieniami, a nie jakis z "z pod sklepu". Mimo tego , jak zaproponowałem mu , że nie powinienem za to płacić, najnormalniej jest to jego przeoczenie, od razu sie zbulwersował i że on nie będzie robi łtego za darmo, bo będzie 2tys w plecy. Po czym właczyło sie straszonko i że może mi odesłać projekt. O tyle jestem w kropce, że chętnie bym go przyjął, ale nastyepny architekt który się tego podejmie (czy sie wogóle podejmie)i tak mnie skasuje te 2tyś, a juz od jednego usłyszałem ze nie bawi sie w kogoś niedokończone projekty, ze woli wziąść nowy, no i w sumie to zrozumiałe.

[d7d]

Projektant powinien uwzględnić wymagania w pierwszym podejściu.
Ustalone wynagrodzenie powinno zawierać komplet prawidłowej dokumentacji do uzyskania PnB.
Trudno ocenić czy 3.200 zł to odpowiednia cena za taki zakres.
Może jest to za mało.

PS Może 5.000 zl to odpowiednia wycena.

[Robert zbiku]

Zgadzam się, powinien uwzględnić wszystko w pierwszym podejściu, ale nie mnie oceniać, czy ustalać ile to powinno kosztować. Adaptacja gotowego projektu jak szukałem wachała sie od 2500 do ok 4000 tys, więc wyglądało na uczciwą cenę.Tłumaczy się tym , że w innym starostwie to by bez problemu przeszło, a konkretnie w tym się tego doczepili i teraz ktoś musi za to zapłacić.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Robert zbiku
Adaptacja gotowego projektu jak szukałem wahała się od 2500 do ok 4000 tys ...

- z takimi "wycenami" adaptacji spotkałem się, jak najbardziej, ale w artykułach sponsorowanych przez firmy produkujące / projektujące gotowce lub na ich stronach, co ( tak mi się wydaje ) jest świetnym wabikiem marketingowym ! Aczkolwiek ( będąc obiektywnym ), jeśli projektant z Inwestorem umówi się na taką, a nie inną kwotę ... jak najbardziej, byle by Projektant wiedział za ile pracuje i co robi i pracował etycznie wobec zamawiającego, a Inwestor wiedział co za daną kwotę otrzyma, a z tym drugim jak piszesz, jest "różnie".

... że nie bawi się w kogoś niedokończone projekty ...
- i to jest zrozumiałe, i jeszcze wchodzą prawa autorskie do "utworu" o czym większość zapomina.

d7d
" Może 5.000 zl to odpowiednia wycena "
- ... a może nie ? :)

[d7d]

Tak - a może nie. :)
Nie wiadomo jaki zakres tych prac dostosowujący dach do wymagań MPZP.
Może błahostka a może całkiem nowy projekt.
Bez oglądanie nie da się wycenić prac projektowych.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

pytanie podstawowe : co to jest " uczciwa cena projektu " ?
moim zdaniem " uczciwa cena projektu " to taka wycena / cena, która jest ADEKWATNA do :
Zakresu pracy projektowej, Czasu jaki należy poświęcić, aby dany Projekt opracować dla konkretnej działki ... zapewniając jednocześnie Inwestorowi spokojny sen :)
Jak pisze Robert zbiku, w jego przypadku to nie zadziałało ! dlaczego ?
prawdopodobny błędny wybór projektanta, może brak wiedzy dot. Zakresu Projektu i odpowiedzialności zawodowej, może włączony tryb oszczędnościowy w tym pierwszym etapie Inwestycji, tj. pracach projektowych ... trudno powiedzieć, może wszystkiego po trochu.

[Robert zbiku]

Oszczędności z mojej strony nie wchodziły w gre , ponieważ wiem że to się mści w póżniejszym czasie. Mysle że projektant zrobił wycene za" podstawową" adaptację gotowego projektu i może łudził się że nikt tego lekkiego przesunięcia dachu w stosunku do osi symetrii budynku po prostu nie zauważy, bo nie jest to jakoś rażące do MPZP i przejdzie w starostwie. Jednak tak się nie stało, trzeba to zmienić, poprawić. Taka operacja prawdopodobnie zajmuje troche czasu wiec taka kwota, Na początku byłem bardzo na "nie" ,a teraz po komentarzach w których jest sporo racji myśle że i tak , bym musiał za to płacić, bo jak by na niusł od razu te zmiany to zapewne cena była by powiekszona o tę kwote. Nie mniej jednak duży ukłon za pomoc!!!!!

[Kaizen]

czy to ja powinienem za to zapłacić dodatkowo, czy powinno być to zrobione w trakcie adaptacji projektu??

Co masz w umowie? Jak masz że w ustalonej cenie ma dostosować do WZ/MPZP i wykonać zmiany A, B, C... to chyba widział wypis?
Ja miałem (i uważam, że to dobra praktyka) w zakresie wpisać "uzyskanie PnB" - i sprawa jest jasna. I dlatego też warto brać do adaptacji lokalnego architekta co zna MPZP i ma wydeptane ścieżki w starostwie.

[d7d]

pytanie podstawowe : co to jest " uczciwa cena projektu " ?
moim zdaniem " uczciwa cena projektu " to taka wycena / cena, która jest ADEKWATNA do :
Zakresu pracy projektowej, Czasu jaki należy poświęcić, aby dany Projekt opracować dla konkretnej działki ... zapewniając jednocześnie Inwestorowi spokojny sen :)


Ładnie piszesz:
ADEKWATNA do Zakresu i do Czasu.
Z Zakresu chyba wynika Czas ?
Chociaż może tak być że zakres jest duży ale czasu poświęca się mało.
To ma być płacone za zakres czy za czas poświęcony na wykonanie pracy? :)

I najważniejsze: Ile w złotówkach kosztuje Czas ?
Ile zł/h jest uczciwe i ile jest nieuczciwe i dla kogo ? Dla Inwestora czy dla Projektanta?
120,00 PLN/h netto + VAT to jest uczciwa wycena czasu?
I DLA KOGO :D

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

nie jest to jakoś rażące do MPZP ...;

a to nie jest istotne, czy jest rażące, czy nie rażące :)
projekt budynku i zagospodarowania MA SPEŁNIAĆ wymogu Planu Miejscowego w 100% - koniec / kropka i jest to po stronie projektanta opracowującego Projekt Budowlany.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

d7d

no, jeszcze jest ten " spokojny sen Inwestora " ;) to dopiero trudno wycenić !

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Kaizen
" i uważam, że to dobra praktyka w zakresie wpisać "uzyskanie PnB "

- pytanie tylko PO CO ? dublować zapisy w Umowach ( takich, czy innych ) które jasno " czarno na białym " wynikają z przepisów budowlanych.
- uwierzysz, że można "wydać" Projekt Budowlany na którego podstawie nie da się wybudować budynku ?!
szczątkowa architektura - taka, która spełnia tylko wymogi PM, ściany rysowane lakonicznie, stropy to dwie kreski, itd
konstrukcja - obliczenia byle by były, ale bez "pochylania się" nad np. ekonomią rozwiązań projektowych ( Inwestor za to nie płaci ) + gołe schematy konstrukcyjne
instalacje - schematy schematów, charakterystyka energetyczne - z netu, BIOZ - CtrlC / CtrlV, ....

[d7d]

Generalnie większość Inwestorów nie docenia wartości projektu.
Dlatego też ma opory przed zamówieniem dobrego projektu i godziwą zapłatą za projekt.
W modzie jest tzw. projekt budowlano-wykonawczy.
Projektant wykonuje projekt budowlany (do uzyskania PnB) i projekt wykonawczy (do wybudowania domu) a otrzymuje w nagrodę jedną zapłatę "za projekt budowlany". :)

Podobnie jest z funkcją KB (ale o tym już było).

[Kaizen]

- pytanie tylko PO CO ? dublować zapisy w Umowach ( takich, czy innych ) które jasno " czarno na białym " wynikają z przepisów budowlanych.

Żeby się nie bujać w tę i z powrotem. Jakby projektant nie dostał pełnomocnictwa i w zakresie nie miał kopania się z urzędem, to ja musiałbym jeździć do urzędu a potem do architekta, bo nie sprecyzował w projekcie koloru dachówki. A tak sam to obskoczył i dostał wynagrodzenie dopiero, jak PnB było gotowe do odbioru. Jak widać w tym wątku można zapłacić i nie dostać PnB - ustalenie, że płatność dopiero po uzyskaniu PnB chroni przed takim problemem i motywuje projektanta do szybkiego domknięcia sprawy.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

co jeśli Projekt otrzyma PnB, a projektant nie dostanie wynagrodzenia ? - to działa obopólnie, w dwie strony ! po to są unormowania Prawne, i to moim zdaniem wystarczy ! jest jeszcze coś takiego jak przyzwoitość i etyka zawodowa, której najwyraźniej w opisanej sytuacji przez Robert zbiku brakuje od strony projektanta. Jest Izba Architektów - zawsze można interweniować. W przypadku braku wypłaty wynagrodzenia pozostaje co ? sąd ?

[Kaizen]

co jeśli Projekt otrzyma PnB, a projektant nie dostanie wynagrodzenia ?

Z ręki do ręki - architekt daje egzemplarze zaadaptowanego projektu, dostaje pieniądze. PnB inwestor może sobie odebrać po uprawomocnieniu. Ale może być też tak, że architekt odbierze już PnB i wtedy z ręki do ręki cały komplet.


po to są unormowania Prawne, i to moim zdaniem wystarczy

I co może w takiej sytuacji, jak w tym wątku zrobić inwestor? Jakie ma szanse na udowodnienie, że to projektant nie wywiązał się? I na ile to wstrzyma budowę?
A jakby było z ręki do reki to obydwie strony miałyby parcie na domknięcie sprawy a i takie ustalenie, że projektant ma w obowiązku doprowadzić do uzyskania PnB jasno precyzuje, co wchodzi w zakres. Jak nie dopatrzył, że trzeba też przeprojektować dach - jego gapiostwo. Ale ponieważ obydwu stronom w takim momencie zależy na dogadaniu się przy moim podejściu (inwestorowi, żeby budowa ruszyła a projektantowi, żeby dostać pieniądze) - dogadają się.
W sytuacji, gdy projektant twierdzi, że zrobił co było ustalone (a inwestor twierdzi inaczej) ale dostał już wynagrodzenie to projektant nie ma żadnej motywacji, żeby ustąpić w negocjacjach choćby o centymetr i nawet podawać cenę z kosmosu, jak ma dość prostszych albo ciekawszych zajęć.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

I co może w takiej sytuacji, jak w tym wątku zrobić inwestor? Jakie ma szanse na udowodnienie, że to projektant nie wywiązał się?

to już opisałem. Z jednej strony jest projekt nie spełniający wymogów Planu ( z podpisem Projektanta i Oświadczeniem o zgodności z obowiązującymi przepisami !!! ) oraz odmowa wydania Decyzji PnB / z drugiej strony żądanie projektanta ( moim zdaniem bezpodstawne ) dot. odpłatnej poprawy błędów, które nie wynikają z winy Inwestora. Ja bym oficjalnie napisał pismo do projektanta dot. niezgodności projektu z PM i nieodpłatnym uzupełnieniu braków / poprawy projektu. Z chwilą gdy projektant odmówi, wówczas pismo do IARP.
- nie chodzi tu o "motywację" ! tylko o pracę, która została niewłaściwie wykonana ( brak PnB ), a co ma swoje uwarunkowania prawne w Ustawie Prawo Budowlane.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

jeżeli zamawiamy krzesło z 4-ma nogami, a otrzymujemy przewracający się taboret z 3-ma nogami i uwagą, że 4-ta noga będzie dodatkowo kosztować, to chyba coś jest nie tak ?

[Kaizen]

- nie chodzi tu o "motywację" ! tylko o pracę, która została niewłaściwie wykonana ( brak PnB ), a co ma swoje uwarunkowania prawne w Ustawie Prawo Budowlane.

Chodzi o to, żeby zbudować dom. Bez niepotrzebnej zwłoki i nerwów, bo potem będzie ich i tak aż nadto.


jeżeli zamawiamy krzesło z 4-ma nogami, a otrzymujemy przewracający się taboret z 3-ma nogami i uwagą, że 4-ta noga będzie dodatkowo kosztować, to chyba coś jest nie tak ?

W ocenie zamawiającego jest coś nie tak. A jak zdaniem wykonawcy wszystko zgodnie z zamówieniem a pieniądze już dostał, to co mu zrobisz? Owszem, można się sądzić. Latami. I czekać z wbiciem łopaty.
A wystarczy (i to generalna zasada) trzymać pieniądze w kieszeni i przekazywać wykonawcy nie wcześniej, niż po sprawdzeniu wykonania poszczególnych etapów. W razie sporu, to wykonawca może inwestora ciągać po sądach.
Tak, wiem - jako druga strona wolisz mieć zapłacone wcześniej i niech w razie sporu to inwestor udowadnia przed sądem swoje racje.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Bezdyskusyjne jest, że rolą architekta jest opracowanie Projektu zgodnie z oczekiwaniami Inwestora, ale również z obowiązującymi przepisami, w tym zgodnością z obowiązującym Planem Miejscowym lub Warunkami Zabudowy.

[Kaizen]

Bezdyskusyjne jest

Nawet, jeżeli sąd będzie również takiego zdania, to i tak oznacza
1. wstrzymanie budowy na kilka lat
2. albo znalezienie innego projektanta, co wykona robotę i wyłożenie (oby tymczasowo) kasy na to. Tylko co jak sąd uzna, że owszem, projektant miał wykonać oczywistą oczywistość, ale nie można oczekiwać, że odda całe swoje wynagrodzenie na pokrycie kosztów "nowego" projektanta więc inwestorowi należy się obniżenie ceny np. o 10%?

Ale znając nasze sądy zastosują zasadę swobody umów i jeżeli strony jasno nie sprecyzowały, że przeprojektowanie dachu czy uzyskanie PnB należy do zakresu, to nie należy i inwestor przegra.

[d7d]

Ale znając nasze sądy zastosują zasadę swobody umów i jeżeli strony jasno nie sprecyzowały, że przeprojektowanie dachu czy uzyskanie PnB należy do zakresu, to nie należy i inwestor przegra.

Celem opracowania projektu budowlanego jest uzyskanie PnB więc sądy nie muszą tego dochodzić.
Jeżeli jest mowa o adaptacji typowego problemu to raczej nie ma problemu z poświęceonym przez projektanta czasem na "dzieło".
Wtedy moż e być zapłata po uzyskaniu PnB.
Jeżeli jednak inwestor zleca wykonanie indywidualnego projektu to MUSZĄ być płatności częściowe.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Jeżeli jednak inwestor zleca wykonanie indywidualnego projektu to MUSZĄ być płatności częściowe.

dokładnie ! zakładając ( bardzo ogólnie ) że projekt indywidualny ( wielobranżowy od A do Z ) opracowuje się powiedzmy 6 miesięcy, trudno aby projektant sponsorował swoją oraz pracę branżową czekając 6 miesięcy na wynagrodzenie od Inwestora.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

powiązanie pracy projektowej ( w zakresie rozliczeń ) z trybami administracyjnymi wydawanych Decyzji, też wydaje mi się nieporozumieniem.

[Kaizen]

powiązanie pracy projektowej ( w zakresie rozliczeń ) z trybami administracyjnymi wydawanych Decyzji, też wydaje mi się nieporozumieniem.

Punkt widzenia zależy od punktu siedzenia.
Tylko jaka może być przyczyna nie otrzymania PnB jak urzędnik nie może odmówić jego wydania jak projektant prawidłowo wykona pracę?

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Punkt widzenia zależy od punktu siedzenia.

i tu masz rację ! :) może mam to szczęście, że nie uczestniczę w "gierkach" w których Zleceniodawca / Inwestor nie patrzy na to KTO zaprojektuje budynek ?, tylko ILE zapłaci za projekt ? :) a to kolosalna różnica. Tak więc życzę wszystkim, którzy płacą za projekt "2zł" powodzenia ... i dużo szczęścia w realizacji budynku.