Proszę o pomoc w wyborze działki i projektu

[gilange]

Dzień dobry,
przede mną wybór działki i projektu. Jako, że zdaje sobie sprawę wagi tego wyboru, chciałbym wspomóc się opinią ludzi, którzy tworzą największe w Polsce forum związane z tą tematyką :)

Działka
Poniżej przedstawiam rysunek działek (każda ok. 10 ar) wraz z wymuszeniami MPZP.
448185

Dach wielopołaciowy dozwolony jest na 2 działkach na skrzyżowaniu, pozostałe - dwuspadowy.
Wstępnie mój wybór pada na działkę z pogrubioną granicą
- wjazd od północnego zachodu/wschodu,
- dobre naświetlenie ogrodu
- większa pole manewru co do wyboru projektu ( dach dwu lub wielopołaciowy, nie trzeba przyklejać granicy domu od ślepej uliczki)

Dodam jeszcze że drogi na rysunku są utwardzone ale piaszczyste - główną drogę pewnie zaleją asfaltem ale trzeba będzie poczekać kilka lat. Może warto wziąć działkę dalej od niej żeby nie wyciągać piasku z kiełbasek z grilla po przejeżdżaniu samochodów? Poza tym mniej płotu “reprezentacyjnego” przy granicy z drogą = oszczędności.

Projekt
Po lekturze tego forum i ilości ofert w internecie powoli dojrzewam do wyboru.
Zależy mi na nieskomplikowanej bryłę (minimalizacja kosztów) i przyjemnej eksploatacji.
Jeżeli chodzi o to drugie zapewne parterówka, jednak ciężko znaleźć taką, która posiadałaby 4 pomieszczenia, garaż, a powierzchnia zabudowy zajmowała mniej niż 200 m2 i w dodatku była stosunkowo tania w wykonaniu.

Moje dotychczasowe “znajdźki”.

https://www.dobredomy.pl/projekt/maksymilianII/
https://projekty.muratordom.pl/projekt_Miarodajny-wariant-XVIII,3405,0,0.htm?od=desc#rzuty
nieskomplikowana bryła

https://www.studioatrium.pl/projekty-domow/Kos-vi,1378.html
strop lekki (oszczędności), podcień, antresola - w przyszłości można na poddaszu zrobić pokój dla dziecka, jak się ich więcej pojawi ;)


https://www.archon.pl/projekty-domow/projekt-dom-w-betulach-2-ma3623e0faebb1
tu jest wszystko co bym chciał (podcień, antresola, sypialnia dla rodziców na parterze), ale pewnie drogi będzie do wykonania.

https://projekty.muratordom.pl/projekt_Niebywaly-wariant-I,2595,0,0.htm#rzuty
Jeżeli kosztorys nie jest zaniżony (w każdym pewnie jest, ale on jeden z najtańszych z ww.) to ten będzie moim faworytem

przed chwilą odnalazłem jeszcze takie cudo
https://www.extradom.pl/projekt-domu-nela-BSE1150


Projekt indywidualny nie będzie miał takiego wsparcia - możliwość zobaczenia budowanych realizacji.

Mile widziane propozycję, które uwzględniają powyższe “widzimisie”.

Pozdrawiam

Mateusz

[Elfir]

Dach wielospadowy raczej będzie droższy a na pewno poddasze będzie mniej funkcjonalne.

Wybrałeś bardzo różne projekty, że ciężko je porównać.
Przede wszystkim może zacznij od budżetu. Bo jedne domy to 200 m2 a inne 160 m2
Po drugie - czym chcesz grzać?

Rozpatrując rozplanowanie wnętrz bierz pod uwagę takie rzecz jak:
- sypialnie dzieci lepiej by nie sąsiadowały z łazienkami (głownie chodzi o sedesy), zwłaszcza tą, z której korzystają rodzice (hałas w nocy)
- sypialnia rodziców była oddzielona od sypialni dzieci garderobą, schodami czy innym pomieszczeniem



Wady projektów:

Nela - schody zabiegowe, toaleta otwierająca się na salon, zmarnowanie 6 m2 powierzchni na korytarzyk(hol) w salonie, na poddaszu dużo kosztownych, głośnych okien połaciowych a małe okienka szczytowe

Niebywały - kominek w przejściu (nie ma jak zaaranżować wokół niego strefy wypoczynku), mało miejsca w wiatrołapie na szafę, bardzo niski skos na poddaszu (trzeba odsuwać meble od ścianki kolankowej)

Miarodajny - brak miejsca na szafę w wiatrołapie, ciasna kuchnia, nieproporcjonalna względem salonu, garaż słabo oddzielony termicznie od części mieszkalnej, sypialnie dzieci wypadną oknami na północ, jedna z sypialni graniczy cienką ścianą z kotłownią. Układ kojarzy mi się z letniakiem a nie domem.

Dom w betulach - ma garaż jednostanowiskowy, w sumie chyba największy dom z przedstawionych

Kos - bardzo małe sypialnie. Spiżarka zrobiona na siłę. Schody kręcone - spróbuj wnieść tam jakiś mebel. Salon od ulicy

Maksymilina - schody zabiegowe, dosc mała przestrzen salonu i jadalni

[cactus]

Jak dzialki sa w tej samej cenie to nie wiem po co sie w ogole zastanawiasz nad dzialką narożną? Ma same wady - chyba że planujesz tam dzialanosc uslugową?

[gilange]

@Elfir,
dziękuje za odpowiedź. Też jestem tego zdania, ale z drugiej strony słyszałem że cena dachówek bocznych i ścian szczytowych zbliża cenę obu rodzajów dachu do siebie. Nie znam dokładnych cen więc zostawię tą informację dla tych co preferują dach wielospadowy, ale obawiają się dużej różnicy kosztów.
@cactus,
dziękuje za słuszną uwagę. Działki są w tej samej cenie i chyba moja decyzja ulegnie zmianie:). Zastanawia mnie tylko czy nie będę żałował tego, że po realizacji głównej drogi, będę żałował, że nie mam wyjścia/wyjazdu na brukowy chodnik i nową asfaltową drogę, która dodatkowo jest odśnieżana przez miasto. Z drugiej strony, działka dalej to nie taka duża odległość, a i miasto może połasi się na zrobienie za jednym zamachem czterech ślepych uliczek razem z drogą główną.

[pandzik]

Z dala od drogi głównej. na drugą działkę pasuje jak ulał projekt z archonu
https://www.archon.pl/projekty-domow...ma3623e0faebb1 (https://www.archon.pl/projekty-domow/projekt-dom-w-betulach-2-ma3623e0faebb1)
tylko w odbiciu lustrzanym , z garażem od północnego wschodu.

Duży, przestronny dom. Jeśli piętro pójdzie w drugim etapie to należy wyprowadzić do góry wszystkie instalacje w tym podłogówkę. te najlepiej wykonać i wylac pod te 3 pomieszczenia plus łazienka.

[gilange]

@pandzik,
dzięki za odpowiedź. niestety wymuszenia MPZP co do kalenicy wykluczają ten projekt. Wymiary działek to ok. 26x38 m. Niestety projekt ten będzie pasował tylko do działek przy drodze głównej.
Może określenie tej drogi jako główna trochę odstrasza. Jest to (albo raczej będzie jak powstanie osiedle) droga dojazdowa/osiedlowa z leżącymi policjantami, od której odgałęzia się kilka ślepych uliczek. 200 m za rozpatrywaną działką kończy się planowane osiedle.

[Kaizen]

Czyje są drogi? Czy kupując pierwszą działkę przy tej ślepej uliczce kupujesz też udział w drodze?
Czy zjazd możliwy z tej drogi główniejszej?
Gdzie są dociągnięte media?

Z tych projektów to część odrzuciłbym za schody zabiegowe czy całkiem kręcone. A resztę za zbyt rozbudowaną bryłę.

Garaż chcesz ogrzewać? Jak nie utrzymasz tam temperatur bliskich reszty domu, to będzie problem z dogrzaniem pomieszczeń nad nim (zwłaszcza jak jest tam łazienka).

Przy poddaszu użytkowym bez sensu jest dach wielospadowy - dwuspadowy daje prostą możliwość zrobienia normalnych okien bez kombinowania z jaskółkami czy innego podrażania dachu.

IMO poddasze użytkowe nie ma sensu, jak nie zmusza Cię do tego ciasna działka.

[gilange]

@Elfir,
dzięki za krytykę projektów, które przedstawiłem. Mając te uwagi na względzie zabieram się do dalszych poszukiwań.

@Kaizen,
dzięki za przydatne uwagi.
Pakiet działek wystawia miasto i wszystkie są uzbrojenie w wodę, kanalizację prąd i gaz. Droga “główniejsza” i poboczne należą do miasta.

Do ogrzewania domu rozważam gaz. Z drugiej strony cena PC może być zbliżona do ceny pieca + komina + przyłącza gazowego. Dodając do tego PV, które może kiedyś udałoby mi się sfinansować, zapewniłbym sobie tańszą eksploatację domu na wypadek "cięższych czasów".

Jeżeli chodzi o budżet to myślę że poradzę sobie do stanu 0, potem będę chciał brać kredyt - oczywiście jak najmniejszy.
W celu ograniczenia kosztów będę też wykonywał także niektóre prace wykończeniowe, sam będę szukał materiałów oraz będę też ingerował w rozwiązania w projekcie (mniejsze okna, tańsze materiały).

Jeżeli chodzi o oszczędności, które wynikłyby z wyboru projektu, to jedyne co mi przychodzi do głowy to lekki strop w domu parterowym.

[Elfir]

gilange - znalezienie idealnego gotowca pewnie jest nierealne. Po prostu trzeba sobie podzielić błędy na istotne i mniej istotne.
Mozna pomyslec o adaptacji i zmianach w układzie wewnetrznym.

Poza tymi kwestiami o których pisałam, widzę, że ilość miejsc w garażu jest nieistotna?
Czy chcesz robić kominek?

Na pozostałych działkach dach dwuspadowy ale kalenica prostopadła czy równoległa?

[Elfir]

Mnie się zawsze podobał ten projekt:
https://4.bp.blogspot.com/-XwnGdkQTSOQ/UZvRYz0_sdI/AAAAAAAAAJs/LDftt2OsNJ8/s1600/Dom_rzut_parter_blog.png

przy czym garaż można też ustawić z boku domu. Albo dom obrócić o 90 stopni i wjazd zrobić z boku.

[Kaizen]

Pakiet działek wystawia miasto i wszystkie są uzbrojenie w wodę, kanalizację prąd i gaz. Droga “główniejsza” i poboczne należą do miasta.

No to super sytuacja.


Do ogrzewania domu rozważam gaz. Z drugiej strony cena PC może być zbliżona do ceny pieca + komina + przyłącza gazowego. Dodając do tego PV, które może kiedyś udałoby mi się sfinansować, zapewniłbym sobie tańszą eksploatację domu na wypadek "cięższych czasów".

W kalkulacji uwzględnij koszty przeglądów kominiarskich, kotła i PC. Oraz koszty wymiany co przewidywany lifetime.


W celu ograniczenia kosztów będę też wykonywał także niektóre prace wykończeniowe, sam będę szukał materiałów oraz będę też ingerował w rozwiązania w projekcie (mniejsze okna, tańsze materiały).

Robienie za "dewelopera" to spory nakład czasu i wysiłku - zwłaszcza, jak musisz się dokształcać. Załóż, że nie będziesz miał czasu na kiwnięcie palcem na budowie - analiza opcji, szukanie wykonawców, porównywanie ofert, kontrola jakości itd. zajmuje co najmniej cały (drugi jak pracujesz zawodowo) etat. Jak uda się wygospodarować czas, żeby coś zrobić samemu - fajnie. Ale nie licz na to, jak się nie zwolnisz z pracy (dobrze, jak w czasie całej budowy znajdziesz ze dwa tygodnie faktycznie wolnego od wszystkiego czasu, żeby wypocząć).



Jeżeli chodzi o oszczędności, które wynikłyby z wyboru projektu, to jedyne co mi przychodzi do głowy to lekki strop w domu parterowym.

Szukanie oszczędności jest na każdym kroku. Czy to drobnych, czy grubszych (podobnie jak pokusy "dołóżmy kilka stówek/tysięcy - bo co to jest w skali kosztów całego domu" - a potem z tych "drobnych" kwot robi się kilka(naście)% całości, czyli grube pieniądze). Nie szukaj oszczędności - tylko optymalizacji. Czy oszczędzone teraz np. X zł na źródło ciepła, rekuperator czy termoizolację nie okaże się kosztem kilka razy X w ciągu dwudziestu czy trzydziestu lat na utrzymanie. Czy może te same pieniądze zaoszczędzone teraz na źródle ciepła i przeniesione na termoizolację nie oznaczą w sumie Y tys. zł oszczędności w ciągu najbliższych kilkunastu czy dwudziestu paru lat. Ale są też rzeczy nieprzeliczalne na pieniądze, jak komfort, poczucie bycia eko (logicznym czy ekonomicznym - to dosyć subiektywne, bo niektórzy wierzą, że napędzane gazem cieplarnianym i prądem u nas głównie z węgla pompa ciepła jest bardziej ekologiczna, niż biomasa w 100% odnawialna - inni odwrotnie i podobnie z ekonomią).

[casual]

Jeżeli to są drogi mało uczęszczane to działka narożna ma ten plus, że odpada ci jeden sąsiad po długości.

[gilange]

Mnie się zawsze podobał ten projekt:
To co przedstawiłaś jest tym czego szukam. Na poddaszu umieścić jeszcze 3 pokoje i łazienkę z pralnią, i wybór projektu z głowy. Jednak nie widzę tam kominka, który od zawsze chciałem mieć. W garażu chciałbym mieć swój azyl w którym miałbym mały warsztacik do majsterkowania i miejsce aby coś zrobić przy samochodzie. Mógłby on to być jednostanowiskowy, ale trochę szerszy, tylko czy to nie zakłóciłoby proporcji?

Co do kalenic - równolegle do dróg. Powiększyłem trochę rysunek w pierwszym poście, w którym przedstawiłem strzałkami wymagane kierunki kalenicy.

Wstępne poszukiwanie wg twoich rad
https://www.archon.pl/projekty-domow/projekt-dom-w-dipladeniach-m72523b1ac9ef2
blachodachówka powinna dać trochę oszczędności

https://www.archon.pl/projekty-domow/projekt-dom-w-malinowkach-g-mf6021b8670ed8

https://z500.pl/projekt/458/z40+gp,z-garazem-po-prawej-stronie.html
w tym rozwiązaniu można byłoby przesunąć drzwi od gabinetu w stronę garażu i zrobić proste schody. Czy taka ingerencja w projekt nie jest już tak droga, że taniej kupić indywidualne rozwiązanie?


https://projekty.muratordom.pl/projekt_Cenny-etap-II,12137,0,0.htm#rzuty
wyjście z kuchni na taras, podobno częściej używane niż z salonu.



Jeżeli to są drogi mało uczęszczane to działka narożna ma ten plus, że odpada ci jeden sąsiad po długości.


Po dokładniejszym opisaniu warunków dla każdej z działek dalej jesteście zdania aby uciekać od drogi główniejszej? Nawet jak trafi się projekt, który tam nie pasuje pod kątem MPZP?



Co do ogrzewania, bardziej skłaniam się w kierunku PC.

Gaz: piec gazowy 10 000 + zb. CWU 2 000 + przyłącze 5000 + komin 5 000 = 22 000 PLN
eksploatacja/rok: gaz 3 000 + kominiarz i przegląd urządzeń gazowych 400 = 3400 PLN
Suma na 15 lat to 73 000 PLN

PC: 25 000 + zb. CWU 2 000 = 27 000 PLN
eksploatacja/rok: 2 500 prąd + 400 przegląd = 2900 PLN
Suma na 15 lat to 70 500 PLN

Jeżeli jakieś z powyższych wartości jest oderwana od rzeczywistości to proszę mnie wyprowadzić z błędu.


Dodatkowo PC otwiera możliwość wsparcia jej PV, no i można za jej pomocą chłodzić do latem.

[Kaizen]

Gaz: piec gazowy 10 000 + zb. CWU 2 000 + przyłącze 5000 + komin 5 000 = 22 000 PLN
eksploatacja/rok: gaz 3 000 + kominiarz i przegląd urządzeń gazowych 400 = 3400 PLN
Suma na 15 lat to 73 000 PLN

PC: 25 000 + zb. CWU 2 000 = 27 000 PLN
eksploatacja/rok: 2 500 prąd + 400 przegląd = 2900 PLN
Suma na 15 lat to 70 500 PLN

Skąd wziąłeś ilość kWh i ceny? Bo koszty eksploatacji mi się nie zgadzają.

[gilange]

Skąd wziąłeś ilość kWh i ceny? Bo koszty eksploatacji mi się nie zgadzają.

Wyliczenia były poglądowe, w dodatku jestem laikiem w tej materii, ale myślę, że wyniki nie odbiegają aż kilkadziesiąt % od rzeczywistości.

Gaz
https://kb.pl/porady/ogrzewanie-gazowe-koszty-na-sezon/
Dom 120 m2 z dobrą jakościowo izolacją termiczną (110 kWh/m2), kocioł kondensacyjny.

PC
https://muratordom.pl/instalacje/pompy-ciepla/ile-kosztuje-pompa-ciepla-jakie-sa-koszty-ogrzewania-domu-pompa-gruntowa-i-powietrzna-aa-FtRX-mFKW-WvK6.html
pompa powietrze woda monoblok.
dom trochę za duży a więc 120/160 x 2760 PLN ~ 2000 PLN
Widzę, że artykuł ma 2 lata, z drugiej strony można korzystać z dobrodziejstw taryfy g12 i zmniejszać koszty eksploatacji.

[Elfir]

To co przedstawiłaś jest tym czego szukam. Na poddaszu umieścić jeszcze 3 pokoje i łazienkę z pralnią, i wybór projektu z głowy.

to projekt domu pasywnego, stad brak kominka. Ale to najmniejszy problem w doprojektowaniu w trakcie adaptacji.

Na poddaszu/piętrze były trzy pokoje (w tym master bedroom z własną łazienką), łazienka i pralnia.
http://3.bp.blogspot.com/-US7hDP5n0sY/UZvRi0rckLI/AAAAAAAAAJ0/ybF4EPCGQkA/s400/Dom_rzut_pietro_blog.png

Niestety, z niewiadomego powodu architekt zlikwidował stronę z projektem i nawet nie mogę ci wskazać gdzie teraz go kupić:(

blachodachówka na poddaszu może być głośnia gdy pada.

[Elfir]

Ha, ha, ale tam jest kominek :)
Bo w pokoju na piętrze jest komin, czyli mały prostokąt po lewej stronie telewizora to kominek.

ten dom miał bardzo wysoką ściankę kolankową, więc poddasze było praktycznie jak piętro.

garaż w projekcie był nieogrzewany i bez ocieplenia. Można byłoby go zrobić też taniej z szkielecie drewnianym na lekkim fundamencie, bo jest niezależny od budynku.
Wielkość garażu dwustanowiskowego daje ci jedno miejsce postojowe i miejsce na warsztat.

Dodatkowo, ponieważ to pasywniak, można grzać prądem w cenie gazu, więc pom. 3 może być dodatkową przestrzenią roboczą, a zasobnik na wodę można umieścić w szafie w pom. nr 2.

[Kaizen]

Gaz
https://kb.pl/porady/ogrzewanie-gazowe-koszty-na-sezon/
Dom 120 m2 z dobrą jakościowo izolacją termiczną (110 kWh/m2), kocioł kondensacyjny.

Na taki dom już dzisiaj nie dostaniesz pozwolenia na budowę, bo limit EP to 95kWh/m2 na rok, a przy EU=110kWh/m2 przy gazie wyjdzie ze 125 kWh/m2.

Nie zgaduj i nie patrz na inne domy - potrzebujesz danych tego, co zamierzasz zbudować, żeby podjąć racjonalną decyzję. Może być 40kWh/m2 EU, a może być (jeszcze - jak w tym roku złożysz dokumenty) i EU=80kWh/m2. Ale na pewno nie 110kWh/m2.

Ale mi chodziło, że dla PC masz znacząco inną ilość kWh/m2 niż przy gazie.
No i przy gazie zapomniałeś, że prądu też co nieco pociągnie - zależnie od rozwiązania przyjętego może 24/7 kilkadziesiąt albo i sto kilkadziesiąt wat ciągnąć pompa obiegowa (nawet, jak ogień się nie pali).

[gilange]

Nie zgaduj i nie patrz na inne domy - potrzebujesz danych tego, co zamierzasz zbudować, żeby podjąć racjonalną decyzję.
I tak zrobię po wyborze projektu. Słyszałem do o kalkulatorka kosztów ciepła, pewnie z tego skorzystam.

Ktoś wie, czemu zadaszenie tarasu w powyższym projekcie raczej nie będzie chronił przed deszczem (same belki)? Często to spotykam takie rozwiązanie w projektach, nie wiem czemu ono ma służyć.
https://www.archon.pl/projekty-domow/projekt-dom-w-dipladeniach-m72523b1ac9ef2

[Kaizen]

I tak zrobię po wyborze projektu. Słyszałem do o kalkulatorka kosztów ciepła, pewnie z tego skorzystam.

http://bdec.builddesk.pl/
http://pl.sankom.net/programy/audytor-ozc



Ktoś wie, czemu zadaszenie tarasu w powyższym projekcie raczej nie będzie chronił przed deszczem (same belki)? Często to spotykam takie rozwiązanie w projektach, nie wiem czemu ono ma służyć.
https://www.archon.pl/projekty-domow/projekt-dom-w-dipladeniach-m72523b1ac9ef2

Dobre pytanie. Pewnie kosztowna ozdóbka. Gdyby te "deski" były wschód-zachód, to by chociaż cień na tarasie i dużym przeszkleniom (zapobiegając przegrzewaniu salonu) w środku dnia zapewniały. A jak są północ-południe to wpuszcząją całe słońce w okolicach południa.

[Elfir]

ozdoba.
W adaptacji teoretycznie należałoby wyliczyć rozmieszenie i nachylenie kąta listewek względem orientacji budynku i Słońca.

[gilange]

@Kaizen, @Elfir,
Dzięki za odpowiedź.
Nie da się zrobić czegoś, aby dodać do tego "zadaszenia" funkcji ochrony przed deszczem?
Ostatecznie mógłbym zrezygnować tej ozdoby i zakupić w przyszłości jaką pergolę lub dobudować jakiś daszek (szkoda tylko ściany, która chroni przed wiatrem).
Odnośnie działki, decyduje się na tą dalej od drogi głównej, Argumenty przedstawię dla kogoś kto by się natknął na podobny problem i trafił na ten temat. Da mi to więcej prywatności od ulicy, a zanim ją wybudują, nie będę się przejmował pyłem unoszonym przez samochody, poza tym nie będzie też aż takiego dużego wydatku związanego z ogrodzeniem frontowym.

[Elfir]

da - mozna przeprojektować na pełny dach (ale zacieni okna). Mozna położyć pleksi zamiast listewek (ale pomyśleć jak to czyścic od góry).
Można zrobić jakiś system tarasoli/pergotendy (pozioma markiza, listewki ruchome, żagiel, itp)

Zasadniczo taniej jest pewnie postawić pergolę niż budować takie konstrukcje (fundament, zbrojenie ocieplenie, otynkowanie).

[gilange]

Po zakupie działki nadszedł czas na wybór projektu. Mając na uwadze to, że nie jest możliwe znalezienie idealnego gotowca, musieliśmy odnaleźć kompromisowe rozwiązanie i wydaje mi się że projekt Dom w Malinówkach 11 (G) Lustrzane odbicie nim jest.

https://www.archon.pl/projekty-domow/projekt-dom-w-malinowkach-11-g-mfee24aa6fbda0

Rzuty poglądowe:
448769
448770

Widzieliśmy jego realizację (bez garażu) widzę również, że jest jest on popularny co równa się dużemu wsparciu przez aktualnych posiadaczy.

Trochę się tego obawiam, bo dużo czasu poświęciliśmy na szukanie, ale proszę o krytykę tego wyboru. Mam nadzieje że nie zmusi nas ona do dalszych poszukiwań :)

Dodam jeszcze, że chcemy zmienić okno w kuchni na narożne, ogrzewać dom PC oraz umieścić kominek w salonie między schodami i kuchnią.
Odnośnie okna narożnego - zdeterminuje to dużą połać pustej ściany między drzwiami wejściowymi a tym oknem, ma ktoś pomysł jak to "zamaskować"?

[Elfir]

Jest wątek o malinówkach w dziale z projektami. Tam można poczytać o wadach i zaletach

[tomasziolkowski]

Rozpatrując rozplanowanie wnętrz bierz pod uwagę takie rzecz jak:

- sypialnia rodziców była oddzielona od sypialni dzieci garderobą, schodami czy innym pomieszczeniem



:) Bardzo cenna uwaga :)