Czy ten budynek został odebrany?

[mastodont]

Dzień dobry, noszę się z zamiarem kupna domu, który został otrzymany przez sprzedającego w spadku, nie zachowała się żadna dokumentacji. Zgodnie z KW jest to nieruchomość gruntowa, brak wzmianki o doku. W wypisie z kartoteki budynków są informacje o powierzchni zabudowy, metrażu, w pozycji: "rok zakończenia budowy" podano rok 1986. Mimo tego, pozycja "Data oddania do użytkowania" jest niewypełniona.

Co dokładnie oznacza taki układ wpisów? Czy na tej podstawie można twierdzić, że budynek został odebrany lub nie? Jakie grożą mi konsekwencje, jeśli kupię dom nieodebrany i czy w związku z tym warto tę sprawę jakoś prostować. A jeśli prostować to jak, czy pomocne mogą być te świeże przepisy legalizacyjne?

[Bertha]

Kartotekę założono przy jakiejś masowej aktualizacji EGiB a nie na wniosek właściciela czyli nic z tego nie wynika.

[Elfir]

Zasadniczo właściciel ma obowiązek posiadać dokumentację nieruchomości.
I tak aby być zgodnie z prawem, powinien ją odtworzyć i dopiero potem sprzedawać.

Teraz nowelizacja PB ułatwia legalizowanie samowoli.

[mastodont]

Cóż w takim razie może zrobić sprzedający, co ewentualnie mógłbym lub powinienem zrobić ja w przeszłości?

[mastodont]

Czy również w przypadku domu zbudowanego w latach 80' sprzedający powinien legitymować się zezwoleniem na użytkowanie domu? Czy po tylu latach jest szansa by taki dokument odtworzyć, jeśli był lub stwierdzić, że nie go na pewno nie było? Kto ma wiedzę na ten temat? PINB?

[Elfir]

trzeba byłoby poszukać w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Starostwo cz taki budynek był ujawniony.
jeśli tak, a dom sprzed ustawy z 1993 roku, to jest legalny.

[mastodont]

trzeba byłoby poszukać w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Starostwo czy taki budynek był ujawniony.
jeśli tak, a dom sprzed ustawy z 1993 roku, to jest legalny.

Dom na pewno był stawiany w latach 80', wyciąg z kartoteki budynków to potwierdza, z ewidencji gruntów i budynków wynika jedynie, ze to działka o opinie "Tereny mieszkaniowe".

Bo z tego co wyczytałem w Internetach do wygląda raczej na to, że stan prawny takich budynków jest w jakiś dziwacznym zawieszeniu: z jednej strony nie można kategorycznie twierdzić, że to samowola gdyż nie można udowodnić, że wymaganych kwitów nie było, z drugiej nie podstaw by twierdzić, że jest to budynek mogący pełnić funkcje mieszkalną, bo zaświadczenia o zakończeniu budowy / oddaniu do użytkowania nie ma, a ze względu na brak dokumentów jakichkolwiek być nie może...

I po prostu martwię się, czy z takim prawnym dziwolągiem nie będzie problemu, np. przy rozbudowie, kredycie. Zamierzam też do kupna użyć części kasy ze sprzedaży mieszkania by skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, tyle że... właśnie, czy kupno budynku o niemożliwym do określenia przeznaczeniu wyczerpuje kryteria wydatku na "własne cele mieszkaniowe"? Jak się czyta orzecznictwo to można dojść do wniosku, ze łaska UŚ na pstrym koniu tutaj jeździ.

Tak więc, co oznacza "legalny" Twoim zdaniem? Czy aby nie jest to taka ciut niepełnosprawna legalność? :)

[Elfir]

ale dlaczego go nie ma w ewidencji budynków?

[mastodont]

ale dlaczego go nie ma w ewidencji budynków?

Trochę pokręciłem. W ewidencji gruntów nie ma, jest jedynie napisane, że to "tereny mieszkaniowe", zresztą podobnie jest w KW. W kartotece budynków jest natomiast napisane, ze:
- wg, KŚT jest to budynek mieszkalny
- główna funkcja to budynek jednorodzinny.
- liczba kondygnacji to 2
- materiał: murowany
- powierzchnia zabudowy: 95
- powierzchnia użytkowa ust. na podstawie projektu: 105m
- rok zakończenia budowy 1988
No i że dokument przeznaczony jest do dokonywania wpisu w KW

Inne pola formularza takie jak: powierzchnia użytkowa z obmiarów , data oddania do użytku są niewypełnione.

Także coś tam wiadomo. Ale nie wiadomo jaka jest waga tego dokumentu, w szczególności wobec tego, że nie ma twardych dowodów na oddanie budynku, nie wiadomo na ile serio można traktować tutaj "rok zakończenia budowy". A kolega @Bertha powyżej napisał, że kartotekę założono przy jakiejś masowej aktualizacji i nie ma to znaczenia, więc już nie wiem jaki jest status tego budynku i czy zapis "budynek mieszkalny" w kartotece znaczy tyle, co zaświadczenie z PINB, czy też... no właśnie, co znaczy?

[Elfir]

czyli jest ujawniony, jest znany urzędom. Jest oficjalnie potwierdzony rok zakończenia budy, czyli urząd musiał dostać zawiadomienie o zakończeniu. Przed 1994r rokiem dokumenty budynku można było trzymać tylko 5 lat (także archiwa gminy). Teraz tylko urząd ma obowiązek udowodnić, ze to samowolka. A nie udowodni, bo został powiadomiony o tym, że budynek istnieje (jest w ewidencji). Musiałby wszcząć sprawę w sądzie o podważenie własnych wpisów w ewidencji.

Sady nie mają ujednoliconej wykładni prawa (stosuje się przepisy Prawa Budowlanego z 1994 roku do budowy sprzed 1994 roku) czy zakończenie budowy jest równoznaczne ze zgłoszeniem do użytkowania.

W KW nie wpisuje się budynków jednorodzinnych.

Na wszelki wypadek sprawdź czy właściciel płacił podatek od gruntu czy od gruntu i domu.

I jak bierzesz pod uwagę potencjalne nabrużdżenie sprzedającemu, możesz wysłać oficjalne zapytanie do Nadzoru czy budynek został zgłoszony do odbioru po zakończeniu budowy.

Trzeba byłoby sprawdzić czy w przepisach budowlanych z lat 80-tych, było wymagane zgłaszanie oddania do użytku domów jednorodzinnych. Bo coś mi się kołacze, że dotyczy to domów wielorodzinnych (bo tam wymagany jest m.in odbiór Straży Pożarnej).
W latach 80-tych nie wiem czy można było nadawać posesjom numery jak były "bezprawne".

[mastodont]

I jak bierzesz pod uwagę potencjalne nabrużdżenie sprzedającemu, możesz wysłać oficjalne zapytanie do Nadzoru czy budynek został zgłoszony do odbioru po zakończeniu budowy.


Nikomu bruździć nie chcę, ale nie chcę też by ktoś kiedyś nabruździł mi, czyli krótko mówiąc chciałbym być "na czysto" pod względem prawnym. To, co napisałeś o starostwie zgadza się z moimi ustaleniami i niestety wygląda to na pewien impas prawny: urząd nie może dowieść, że budynek jest nielegalny, ale właściciel nie może też dowieść, że budynek jest w pełni legalny (odebrany). Trochę to porypane, bo pewnie takie przypadki po wsiach są nagminne...

Na tę chwilę powiedziałem sprzedającemu by sprawdził to sam w PINB. Jak się okaże, ze w PINB albo nie wie czy został zgłoszony, albo wie, ze nie został zgłoszony to co dalej?

[Elfir]

jest znane zakończenie budowy - wiec właściciel musiał oddać Dziennik Budowy i powiadomić gminę, że budowa się skończyła.
Kiedyś po prostu jak urząd nie zgłaszał zastrzeżeń w ciągu 14 dni, budowa była zakończona, stąd brak dokumentów.
W latach 80 tych przyłącza mogły być "załatwiane" za "flaszkę", wiec nikt nie robił projektów, protokołów odbioru.

[Bertha]

W kartotece budynku nie wypełnia sie wszystkich pól. Jeśli jest podany rok zakończenia budowy to należy przyjąć że budynek jest legalny, gdyż brak podstaw zakwestionowania zapisu. Sprowadzając temat ad absurdum to można kwestionować wszystko łącznie z zapisami w KW, lecz jest to pieniactwo. Takich spraw w sądach jest multum i szczerze dziwię się cierpliwości sędziów. Im nie wypada takich spraw odrzucać, gdyż to podpadało by pod ograniczenie praw obywatela to wolnego dostępu do sądu. Niestety obatele nie dorośli do korzystania z wolności, co najlepiej widać dziś przy sprawach związanych z Covid-19 (maseczki, dystans,dezynfekcja). Głupota atakuje.

[mastodont]

Na pieniacza jestem jeszcze za młody, po prostu nie chciałbym się po zakupie zderzyć w pewnym momencie ze ścianą. Stan budynku (brak instalacji w części budynku, brak posadzek na parterze) sugeruje, że odbioru nie było. Ale skoro jest tak jak mówicie i można z kartoteki domniemać, że było to na jakieś podstawie dokończyć tę budowę lub przebudować budynek. Chciałbym dokończyć te posadzki i instalacje, cześć parteru zaadaptować na garaż i zagospodarować poddasze na cele mieszkalne. Jak to zrobić, skoro nie ma żadnych kwitów?

[Elfir]

Jak chcesz robić zmiany, to inwentaryzacja + projekt przebudowy.

[mastodont]

Jak chcesz robić zmiany, to inwentaryzacja + projekt przebudowy.

Kto powinien taką inwentaryzacje robić, co wchodzi w zakres i jaki mniej więcej mógłby być koszt w przypadku domu jednorodzinnego (około 150 metrów, dwie kondygnacje). Taką inwentaryzacje zgłasza się do nadzoru budowlanego?

[Elfir]

Była ostatnio nowelizacja prawa budowlanego i nie jestem pewna czy coś się zmieniło w sprawie remontów i przebudowy.

Być może nie trzeba będzie robić tego projektu inwentaryzacji.
Garaż - wniosek o zmianę przeznaczenia z mieszkalnego na gospodarczy. Zgłoszenie wybicia otworu (w miejscu okien czy w nowym miejscu?) - potrzebny będzie rysunek konstrukcyjny nadproża.

poddasze - wniosek o zmianę przeznaczenia ze strychu na mieszkalne, zgłoszenie przebudowy, jeśli będziesz wstawiać okna. Na koniec zgłoszenie nowej pow. użytkowej domu do rejestru.

I w kwestii nowych okien i otworu na garaż - tu jest największy problem, jak zostanie to zakwalifikowane: jako przebudowa na zgłoszenie czy wymagane będzie pozwolenie na budowę.

Ta druga opcja jest wyjątkowo niekorzystna, bo może okazać się, że nie tylko trzeba odtworzyć dokumentację i zrobić projekt, ale jeszcze doprowadzić budynek do aktualnych wymagań technicznych. I tu trzeba się zastanowić nad ceną zakupu nieruchomości - czy będzie opłacalna.
Zdecydowanie trzeba zapytać w starostwie, jak to interpretują.

[mastodont]

Problem w tym, że przepisy, o których mówisz obowiązywały dopiero od 1995r, w 1988r w ustawie prawo budowlane była mowa jedynie o "oddaniu do użytkowania", pojęcie "zakończenia budowy" w ogóle tam nie funkcjonowało. Stąd nie jestem pewien czy wpis w Ewidencji rzeczywiście jest dowodem na to, że był dziennik budowy, budowa została zakończona uzyskaniem pozwolenie na użytkowanie

Czy sądzisz, że na podstawie tego wpisu w rejestrze mogę ubiegać się o wydanie duplikatu pozwolenia na użytkowanie?

[Elfir]

Jak ma ci urząd udowodnić, ze był lub nie było pozwolenia na użytkowanie?

Na dodatek teraz budowy sprzed 20 lat są z automatu legalizowane za darmo.

[mastodont]

Nie wiem czy to nie ja powinien udowodnić urzędowi, jakby co. Na dodatek ustawa rzecze, że "data zakończenia" oznacza:

"budowa budynku została zakończona w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane lub rozpoczęte zostało jego faktyczne użytkowanie"

Z tego wynikać może, że to równie dobrze może być to data rozpoczęcia użytkowania bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

O uproszczonej legalizacji myślałem, ale... czy dom nie musi do tego celu spełniać określonych wymogów bezpieczeństwa Obawiam się, że ta - częściowo niedokończona konstrukcja z lat 80' może mieć z tym problem, bo np. w części domu nie ma instalacji elektrycznej. No a jak się to dorobi na szybko, to... czy nadal budynek będzie "domem sprzed 20 lat"?

No i sprawa się o tyle skomplikowała, że ostatnie wiatry jakby dach w tejże inwestycji zerwały... Co spowodowało powrót chęci sprzedających na finalizacje transakcji i znacznie obniżyło cenę. Zerwanie dachu nigdzie nie zostało zgłoszone, ale... trzeba będzie jakoś ogarnąć zgłoszenie/pozwolenie na jego odtworzenie. No i jak to zrobić?

[Elfir]

Nie musisz udowadniać, skoro dokumenty przechowuje się 5 lat, a za budynek był w gminie opłacany podatek.

Brak instalacji elektrycznej przecież nie jest zagrożeniem bezpieczeństwa.

Skoro właścicielom zależy na sprzedaży nich oni to ogarniają i tyle.