Dom Mieszkalny na Biurowo-Mieszkalny

[Jurek Jurecki]

Jestem w trakcie budowy domu i tak jakoś się złożyło ,że mam zapytanie czy bym nie wynajął na biuro po wykończeniu bo dom spory i działka tez duża .Czy muszę zgłosić do uzrędu gminy wniosek o zmianę przeznaczenia budynku na np mieszkaniowo-biurowy i jak to zrobić?
Pewnie gdyby miała to być firma parosobowa to niebyłoby kłopotów ale w sytuacji gdyby miało tam pracować kilkanaście osób/samochodów parkujących na mojej działce to ? no właśnie co ? w moim otoczeniu sa blizniaki,pola orne i 100 m dalej działka j z nowo wybudowana hutownia zabawek i drobna produkcją.W starym planie zagospodarowania były to działki mieszkaniwo-usługowe ale w pozwoleniu i warunkach zabudowy mam wpisane BUDYNEK MIESZKALNY.Prosze o radę.

[Jurek Jurecki]

:roll:

[anekri]

Właśnie :D dołączam do pytania bo też mam budynek mieszkalny ale w przyszości chcę prowadzić w piwnicy działalność, moze ktoś już taką :operację" przeprowadzała :roll: i może doradzić??

[Poznanianka]

Poruszyliście chyba 2 różne problemy:
- wynajem budynku (jego części) na cele biurowe innym osobom
- prowadzenie własnej działalności gospodarczej we własnym budynku ....


Najważniejsza - finansowa- różnica pomiędzy budynkiem mieszkalnym a biurowo- mieszkalnym to różnica w podatku od nieruchomości. Przykład w Poznaniu – 0,44 zł za metr mieszkalnego, ponad 15 zł za metr biurowego (max 17,42 zł).
Ale jeśli się prowadzi własne biuro w domu, to wcale nie znaczy, że dosolą wam największy podatek.

Art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z kategorii budynków związanych z prowadzeniem własnej działalności gospodarczej wyłącza budynki mieszkalne. Tego rodzaju obiekty są co do zasady opodatkowane według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych (do 0,52 zł od 1 mkw.). Mogą być jednak opodatkowane według stawki najwyższej, przewidzianej dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (do 17,42 zł od 1 mkw.), jeśli są zajęte wyłącznie na prowadzenie tej działalności. Czyli, ze nie mieszkasz w tej części budynku, w której prowadzisz jednocześnie działalność, to mogą ci nałożyć największy podatek. Ale jeśli jednocześnie tam mieszkasz i prowadzisz firmę-zastosują normalny, "mieszkaniowy" podatek.


Jeżeli na działalność wykorzystuje się jedynie cześć lokalu, to musi być ona fizycznie wydzielona od części wykorzystywanych w innych celach. Taką wydzieloną częścią może być np. pokój.

Rozpoczynający działalność gospodarczą jako podatnik podatku od nieruchomości oprócz opłacania podatku ma obowiązek złożenia właściwemu organowi podatkowemu (wójt, burmistrz, prezydent miasta) informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych. Sporządza się ją na formularzu według wzoru ustalonego uchwałą rady gminy. Trzeba to zrobić w ciągu 14 dni od:
- wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości lub
- zaistnienia w trakcie roku podatkowego okoliczności mających wpływ na wysokość opodatkowania.
Takim zdarzeniem jest rozpoczęcie wykorzystywania lokalu mieszkalnego na cele działalności gospodarczej. W sytuacji rozpoczęcia działalności w wydzielonym pokoju, w ciągu 14 dni trzeba złożyć w urzędzie gminy nową informację z wykazaną powierzchnią lokalu, zajętą na działalność gospodarczą.


W drugim przypadku – jeśli wynajmujesz pomieszczenia innym firmom – wiąże się to z prowadzeniem działalności gospodarczej, wtedy wynajem jest właśnie tą działalnością... Oprócz podatku od nieruchomości , pamiętaj tez o Vacie...
Wynajem pomieszczeń jest czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT . Wynajem pomieszczeń na cele użytkowe (tj. niemieszkalne) podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej 22% .
Możesz korzystać ze zwolnienia od VAT, jeśli twoje dochody nie przekroczą ustalonej kwoty (w 2004 roku to było coś koło 40 000 zł)
Ale najlepiej zgłoś się do swojego urzędu skarbowego a tam ci już wszystko powiedzą dokładnie...........

[anekri]

Dzięki za podpowiedz :D ale chodziło mi bardziej nie o aspekt prowadzenia działalności i podatku z nią związanego tylko formalnościami które muszę załatwić bym mogła np w piwnicy budynku otworzyć np salon odnowy biologicznej. Jest tu zmiana sposobu użytkowania budynku, który budowany jest jako mieszkalny i co z tym zrobić ...

[Poznanianka]

no to jeszcze trochę :-)

Wymagania, które należy spełnić przy adaptacji pomieszczeń na biurowe wynikają przede wszystkim z przepisów prawa budowlanego. Ale w przypadku salonu odnowy biologicznej trzeba też być w zgodzie z wymogami sanitarnymi, bezpieczeństwa i higieny pracy, czy przeciwpożarowymi. Projekt adaptacji obowiązkowo musi wykonać specjalista z uprawnieniami.
Wynajęcie czy też urządzenie własnego salonu w domu oznacza zmianę sposobu użytkowania tej części budynku i - zgodnie z prawem budowlanym - pociąga za sobą konieczność uzyskania decyzji administracyjnej (pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania części obiektu budowlanego).
Kodeks pracy nakazuje aby pomieszczenia, w których ma być wykonywana praca, spełniały normy bhp (czyli bezpieczeństwa i higieny pracy) oraz aby odpowiadały rodzajowi wykonywanych zadań i liczbie zatrudnionych pracowników. Może to sprawdzić Państwowa Inspekcja Pracy.
Np - Jeśli ktoś zatrudnia pracowników, to w miejscu pracy ma zapewnić im właściwe i higieniczne warunki pracy. Szczegółowo te kwestie reguluje rozporządzenie ministra pracy i polityki socjalnej w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy. Z tego właśnie rozporządzenia wynika, że temperatura w pomieszczeniach, gdzie wykonywana jest praca, nie może być niższa niż 14 stopni Celsjusza (odstępstwa są możliwe jedynie, gdy procesy technologiczne uniemożliwiają zachowanie takiej temperatury), a w pomieszczeniach biurowych nie niższa niż 18 stopni Celsjusza. W miejscu pracy musi być odpowiednia wentylacja i oświetlenie - naturalne lub sztuczne. W pomieszczeniu, w którym wykonuje się pracę stałą (ponad dwie godziny w ciągu jednej zmiany roboczej), powinno być oświetlenie naturalne. Jeśli nie ma takiej możliwości, to zgodę na oświetlenie wyłącznie elektryczne trzeba uzyskać od wojewódzkiego inspektora sanitarnego lub okręgowego inspektora pracy. Miejsce pracy musi być też zabezpieczone przed wilgocią, gazami, innymi szkodliwymi wyziewami, pyłami i promieniowaniem, a także przed uciążliwymi dźwiękami i drganiami. Na każdego pracownika w pomieszczeniu pracy stałej powinno przypadać przynajmniej 13 m sześc. wolnej objętości pomieszczenia (chodzi o przestrzeń nie zajętą przez szafy, biurka czy maszyny) i przynajmniej 2 mkw. podłogi nie zajętej przez żadne urządzenia i sprzęty.

Wymagania dotyczące lokali
Wysokość pomieszczenia, w którym odbywa się stała praca, powinna wynosić przynajmniej 3 m, jeśli nie występują czynniki szkodliwe dla zdrowia, i 3,3 m, jeśli takie czynniki występują. Wysokość może być mniejsza, jeśli się zastosuje klimatyzację. Trzeba jednak uzyskać na to zgodę wojewódzkiego inspektora sanitarnego. Wysokość nie mniejsza niż 2,5 m jest możliwa, gdy:
* w pomieszczeniu pracują nie więcej niż 4 osoby, a na każdą przypada przynajmniej 15 m sześc. wolnej objętości pomieszczenia,
* w pomieszczeniach usługowych bądź produkcyjnych usytuowanych w budynkach mieszkalnych - jeśli nie występują pyły, substancje szkodliwe dla zdrowia i nadmierny hałas, a na pracownika przypada 15 m sześc. wolnej przestrzeni.



Potrzebne często są dodatkowe opinie (najczęściej niezbędne są te z sanepidu, Inspekcji Pracy i straży pożarnej). Lokal musi bowiem spełniać wymagania odpowiednich przepisów dotyczące choćby wielkości pomieszczeń, oświetlenia, hałasu, wentylacji, ochrony przeciwpożarowej itp. W niektórych przypadkach będą też potrzebne opinie rzeczoznawców. O to, z których rzeczoznawców trzeba będzie skorzystać, najlepiej pytać architekta lub urzędnika w starostwie.

[Poznanianka]

i ważny dla ciebie kawałek prawa budowlanego :D

Art. 71.
1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

1) przeróbkę pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi
albo przeznaczenie do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia,
które uprzednio miało inne przeznaczenie lub było budowane w innym celu,
w tym także przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne,

2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części
działalności zmieniającej warunki:
bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

2. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi.
W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Do zgłoszenia należy dołączyć:

1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania.

2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi,

3) oświadczenie, o którym mowa w art.32 ust. 4 pkt 2,

4) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniem obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

5) w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust.1 pkt 2
- ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności,

6) w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

3. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia, wnosi sprzeciw w drodze decyzji.

4. Zgłoszenia, o których mowa w ust.2, należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

5. Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę,

2) narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

3) może spowodować niedopuszczalne:

a) zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
b) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
c) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
d) wprowadzenie, utrwalenie bądż zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

6. Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:

1) objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę
- rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę,

2) objętych obowiązkiem zgłoszenia
- do zgłoszenia, o którym mowa w ust.2, stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2 - 4.

7. Dokonanie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych.

Atr. 71a.
1. W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, właściwy organ, w drodze postanowienia:

1) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części,

2) nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w art.71 ust 2.

2. Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego, właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, i
- w przypadku stwierdzenia jego jego wykonania
- w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej.
Na postanowienie przysługuje zażalenie.

3. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art.59f ust.1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu powyższeniu.

4. W przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa w ust.1, albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 71 ust. 3 - 5, właściwy organ, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

[anekri]

wielkie dzięki :D
nie mam więcej pytań :wink: