Kupno domu i ciągłe problemy :( Prośba o pomoc !!!!!!!!!!

[Bea]

Witam !
Chcę kupić dom i mam problem - czy sprzedający może go sprzedać dwóm osobom jednocześnie np. w tym samym dniu, w różnych miastach??? Jak się zabezpieczyć przed taką sytuacją - myślałam o następującej procedurze: w jednym dniu podpisuję umowę kupna-sprzedaży u notariusza (w niej jest punkt mówiący, że umowa jest ważna po dokonaniu wpisu - ew. zablokowaniu, żeby nikt inny nie mógł się tam wpisać - w księdze wieczystej) i od razu idę do wydziału ksiąg wieczystych. Tam zostaje dokonany wpis i dopiero wtedy transakcja zostaje zawarta.
Czy notariusz MOŻE wpisać do umowy, że umowa jest ważna dopiero po załatwieniu w księdze wieczystej wpisu, ew. adnotacji że została zawarta umowa kupna????????

Pomóżcie, bo nie wiem co mam zrobić żeby nie wpakować się w kłopoty.....

Pozdrawiam :)

Beata

[gaga2]

Niestety, umowy o przeniesienie własności (notarialnej)nieruchomości nie można zawrzeć pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Można co prawda zawrzeć umowę zobowiązującą do przeniesienia własności, ale taka umowa nie daje własności (czyli nie stanowi żadnego zabezpieczenia). Moim zdaniem - jeśli bronić się przed możliwością "sprzedaży" nieruchomości na rzecz dwóch osób, to raczej poprzez zabepieczenie płatności ceny, np. złożenie pieniędzy do depozytu aż do chwili uzyskania wpisu własności do księgi wieczystej lub zawarcie umowy rachunku powierniczego, na podstawie której bank wypłaci w określonym terminie cenę za sprzedaż wyłącznie na podstawie wypisu z księgi wieczystej poświadczającej własność kupującego.
Poza tym wydaje mi się, że problem jest trochę wydumany (akademicki), chociaż teoretycznie możliwy.
Pozdrawiam,
gaga2

[ckwadrat]

Nie wiem, jak się zabezpieczyć, wiem natomiast, że problem nie jest wcale akademicki. Tak niestety robi się przekręty a co gorsza notariusz nie jest tego w stanie sprawdzić i umywa ręce jeśli do przekrętu dojdzie...

[Maco]

Też się tego bałem jak kupowałem działkę. Sprzedający nawet po wyjściu od notariusza zażartował do żony "no to teraz szybciutko do drugiego idziemy...".

Moja znajoma notariusz powiedziała, że praktycznie przed taką sytuację nie da się uchronić "przed". W akcie sprzedający oświdaczają, że działka/dom nie są obiciążone długami, wierzytelnościami i że sa oni właścicielami sprzedawanej nieruchomości. A potem jest inforamcja, że notariusz poinformowała stających o artykule kodeksu cywilnego (chyba 777), z którego można bardzo łatwo i szybko pozwać sprzedającego (i kupującego) w przypadku jakiś machlojek.

Możesz się jeszcze zabezpieczyć tak, że zapłacić od razu jakąś część kwoty a resztę po 2-3 miesiącach (w tym czasie zobaczysz jak jest z wnioskiem o wpis do księgi).
Inny pomysł to umówić się na jakiś termin a tydzień przed terminem (albo nawet parę dni) zmienić na inny i nawet innego notariusza (to na pewno utrudni podwójną sprzedaż).
No i dowiedz się gdzie na stałe mieszka sprzedający - w razie "czego" wiesz jak do niego trafić. Najlepiej jak byście się spotkali u niego - wtedy zobaczysz czy mieszkanie wygląda na stałe.

ALe myślę, że takie przekręty zdarzają się baaaardzo rzadko !

[slawek2222]

no cóż nie ma doskonałego zabezpieczenia przed przekretem, z moich doswiadczeń wynika, że wpis do księgi wieczystej trwa w zależności do jakiego sędziego trafi sprawa od 1 miesiąca do 2 lat. Tak tak zdazyło mi się czekać dwa lata !!! Możesz jedynie dokładnie sprawdzić sprzedającego i historię nieruchomości.
W przypadku, gdy sprzedający sprzeda nieruchomość paru osobom zgodnie z literą prawa ważny jest akt not. zawarty najwcześniej.
Ważne jest aby notariusz sprawdził księgę tuz przed podpisaniem aktu. Notariusz ma obowiązek dostarczyć wniosek o wpis w ciągu 3 dni od podpisania aktu, więc jeśli nie będzie wpisu w księdze to może byc też wniosek o wpis ( w przypadku próby przekrętu ).

[Maco]

Tak, mimo żę samo wpidanie do księgi trwa w przeciążonych polskich sądach to nmotariusz musi przejżeć wnioski o wpis (te są rejestrowane na bieżąco).

[remx]

Mam ten sam problem. Z tego co wiem jeżeli jakiś wniosek dot zmian w księdze się pojawi to jego treść nie musi być od razu wpisana ale sam fakt że został już zgłoszony wniosek będzie jakoś odznaczony w tej księdze. Wtedy można poprosić o udostępnienie informacji czego on dotyczy. Czyli wydaje mi się że jeżeli sprawdzisz to w dniu w którym zawierany jest akt notarialny to ryzyko ograniczysz do 1 dnia.
Ale jest jeszcze jeden problem. Podobno należy też sprawdzić czy sprzedający nie zalega z podatkami. Bo wtedy Urząd Skarbowy może je dochodzić od ciebie albo od sprzedającego. A pewnie zazwyczaj dochodzi od ciebie (bo tak mu łatwiej). Tobie chyba służy tzw. regres. Czyli możesz się domagać zwrotu od byłego właściciela.
Wydaje mi się że sprawa dotyczy wyłącznie podatku od nieruchomości, ale może ktoś bardziej kompetentny się wypowie. A przy okazji może też powie czy tzw. osoba trzecia może sprawdzić fakt płacenia/niepłacenia podatków przez sprzedającego.

[gaga2]

W sprawie US, to prawda, i niestety dotyczy wszystkich zaległości podatkowych (nie tylko od nieruchomości, ale przede wszystkim dochodowy, VAT przy dział gosp. itp.). Zgodnie z ordynacją podatkową US ma 30 dni od stwierdzenia zaległości podatkowej do jej wpisania na hipotece nieruchomości podatnika. Jeśli tego nie zrobi w 30 dni, to to prawo wygasa. W praktyce przez taką niespodzianką można się uchronić żądając od sprzedawcy zaświadczenia z US, że nie zalega z podatkami (takie zaświadczenie jest ważne 30 dni).
Pozdrawiam,
Gaga2

[Maco]

W moim akcie sprzedaży jest tak "sprzedający oświadczają, że zobowiązują się uregulować wszelkie należności związane z użytkowaniem opisanej nieruchomości do chwili wydania jej kupującym"

Ten punkt mam nadzieję załatwia mi sprawę braku opłat. Inna sprawa, to jak przyjdzie rachunek pewnie ja muszę zapłacić a potem dochodzić zwrotu.
ALe myślę, że jakby kiedyś przyszedł to odeślę go do nadawcy z kopią aktu i pismem, żeby ściągali od poprzednich właścicieli.

[jkepczyn]

Z tego co wiem notariusz dysponuje pewnym narzędziem - może wpisać do księgi wieczystej zamiar sprzedaży nieruchomości, ale podobno notariusze z tego nie korzystają (opłaty???). Ze swojego doświadczenia wiem, że trzeba znależć takiego notariusza, który ma znajomości w księgach wieczystych - wpis może być dokonany w chwilę, potem tylko się uprawomocnia.

[jesion]

wpis sie uprawomocnia automatycznie, jak zadna ze stron nie zglosi sprzeciwu, bodajze po 2 tygodniach. natomiast samo wpisanie nie trwa chwile, bo czasem i ponad rok.

[gaga2]

Przepraszam wszytskich wprowadzonych w błąd co do hipoteki ustawowej US. Niestety prawo podatkowe szybko się zmienia a ja nie śledzę na bieżąco zmian. Hipoteka dawniej ustawowa, teraz zwana - przymusową powstaje tylko i wyłącznie w razie jej wpisania do księgi wieczystej, a nie jak było przedtem (bodajże do połowy 2001 r.) - że US miał 30 dni na jej wpisanie do ksiąg wieczystych. Toteż teraz prostuję - nie trzeba się obawiać, że sprzedawca działki ma jakieś zaległości podatkowe (VAT, od dochodu), i nie trzeba żądać zaświadczenia z US, że nie zalega z takimi podatkami.
Wszystkich wprowadzonych w bład przepraszam.
Gaga2