wzór umowy...

[grzegorz2]

Czy ktoś dysponuje szczegółowym załącznikiem do umowy - czego wymagać od wykonawcy (sprzęt, rusztowanie, rozładunek, kielnia, łopata, kufajka, gumiaki...????)
Grzegorz

[remwir]

Witaj
Wydaje mi się, że to co Cię trapi jest śmieszne. Od wykonawcy wymagamy wykonania zleconej usługi, zgodnie z sztuką budowlaną.
Czyż wykonawca w umowie, zastrzegł sobie dostęp do prądu, wody, itp.?

[amacio]

wiesz od wykonawców mozna tylko wymagac w ten sposob, ze na kazdym etapie kontrola, zadnych zaliczek, placic dopiero po odbiorze etapu budowy ( to moje doswiadczenie po 2latach budowy)

[Vardamir]

bodajrze w muratorze 11/2002 jest taki komplet umow ktore warto miec a mzoe to byl 10 numer :smile: niepamietam dokladnie :smile:ale napewnoe jest taki sklenoych kilka kartek do wyciecia i wlozenia do segregatora :smile:pozdrowka :smile:

[Gajka]

W 11 numerze. Grzegorz o tym wie, bo wpisywał się na wątku
gdzie o tym jest mowa.

[Vardamir]

tak se napisalem bo myslalem ze nie wie a akurat wpadlo mi to w oko :smile: wiec mysle sobie ze pomoge mu co ma sie chlopak meczyc :smile:

[grzegorz2]

Umowy mam. Ale z doświadczenia wiem, że jeżeli coś w umowie (albo załączniku) nie będzie jasno zapisane - może być przyczyną póżniejszych problemów. Znam przypadek, kiedy ekipa postawiła fundamenty za umówioną kwotę, ale za izolację pionową zażyczyła sobie ekstra. Nie chciałbym być w sytuacji, kiedy moja ekipa stwierdzi: no, oczywiście że zbudujemy, ale za zaprawę między bloczkami to pan płacisz ekstra...
Grzegorz

[gaga2]

Grzegorz, my planujemy to zrobić tak: zamawiamy projekt wykonawczy i przedmiar robót. W umowie będzie zapis, że dom ma być wybudowany ścisle według projektu, i materiałów wskazanych w przedmiarze robót. Poza tym - zamawiamy nadzór autorski. Czy nam to wszystko pomoże - czas pokaże. Wada tego rozwiazania jest jedna - to wszystko kosztuje (dużo), ale mamy nadzieję, że w ten sposób zaoszczędzimy na poprawkach i usuwaniu co większych wad.
Pozdrawiam
Gaga2
PS. Sam ślepy wzór umowy chyba niewiele pomoże, ale zawsze to lepsze niż własna radosna twórczość albo co gorsza - umowa na gębę.

[jasieks]

Moje doświadczenie z umową byłoby zabawne gdyby nie to że skomplikowało mi plany. Warunki wykonania dachu zostały ustalone ustnie. W przeddzień rozpoczęcia prac zadzwoniła sekretarka z prośbą o dane do umowy,ponieważ wszystko zostało ustalone wcześniej niczego nie podejrzewałem. Dnia następnego kiedy miała zostać zrealizowana dotawa drewna na więźbę i rozpoczęte prace podsunięto mi umowę do podpisania. Wszystkie ustalone warunki zostały zmienione na korzyść wykonawcy, a ja wtej umowie nie miałem zagwarantowanych praw np. takich jak kary umowne. Przypuszczalnie sądzili że w zamieszaniu podpiszę ten twór bez przeczytania. Po lekturze pożegnałem ich w dość gwałtowny sposób. Osobiście żal mi tylko było ludzi, gdyż oni najbardziej stracili wskutek nieodpowiedzialnego postępowania. Jeżeli ktoś z terenu Lublina zechce znać dane tej firmy to oczywiście je podam.

[Octavian]

Jeżeli jesteś czegoś pewny (np rodzaju izolacji poziomej - folia, papa, ilość warstw itp) to wpisz to a jak nie jesteś to napisz że ma być zgodnie z projektem. Projekt powinien zawierać wszelkie detale a wykonawca robót powinien mieć do niego dostęp, aby potem nie twierdził że czegoś z projektu nie widział i zrobił po swojemu. Oczywiście wykonawstwo musi być zgodne ze sztuką budowlaną tyle, że to pojęcie jest tzw klauzulą generalną (podobnie jak np. "dobro dziecka&quot:wink: i interpretacja może być różna. Osobiście wprowadziłbym do umowy zapis że wykonawca projekt dostał, zapoznał się z nim oraz zobowiązuje się do wykonywania robót zgodnie z jego wytycznymi oraz sztuką budowlną.
Dodatkowo jak chcesz możesz określić terminy zakończenia poszczególnych etapów - to może się przydać jeżeli jeden wykonawca będzie robił całość bądź znaczą część robót.
PS proponowałbym też aby poczytać Kodeks cywilny Księga III Zobowiązania (tekst jednolity KC powinien być dostępny na stronach sejmowych http://www.sejm.gov.pl
pzdr

[sig]

Bardzo dobrze że Grzegorz chce wszystko dokładnie w umowie umieścić.
Wiem z własnego doświadczenia że jak czegoś nie napiszemy to wykonawca będzie się od tej roboty uchylał lub dodatkowo sobie doliczy.Ja przed zmianą pokrycia dachowego(i naprawa więżby) zaprosiłem sobie parę firm dekarskich i wypytałem o zakresy robót jakie mają wykonać - szczegółowo (deski -wymiana ,papa -wymiana i naprawa itp.)W końcu firma którą wybrałem podpisała ze mną umowę -z wielkimi problemami zresztą bo jak twierdzili oni nie mają żadnych praw a ja mogę ich w każdej chwili wyrzucić i nie zapłacić- .Musiałem, ich przekonywać że nie mam zamiaru ich oszukać!
Mimo jednak całej mojej zapobiegliwości przeoczyłem ,że w umowie nie było mowy o naprawie podbitki dachowej i tego już firma mi nie wykonała bo uważali że to już nie jest dach i nie należy do nich ta robota.Owszem wykonają jako oddzielne zlecenie.
Aha i pamiętajcie żeby w umowie dodać punkt o sprzątaniu!
Większość firm nie poczuwa się do obowiązku posprzątania po sobie.

[sig]

Dodam jeszcze jedną bardzo ważną sprawę - najważniejszą !
Zapłata - najlepiej jeśli umówimy się na określoną kwotę
bo może nam oko zbieleć jak wykonawca przedstawi nam kosztorys dodatkowych prac do zapłacenia.
Pozdrawiam i życzę wygranych potyczek z wykonawcami.

[grzegorz2]

Dzięki wszystkim. A płatności oczywiście ryczałtem po wykonaniu.
Grzegorz

[Pagin]

Witam,
A co sadzice o pomysle dolaczenia do umowy w formie zalacznikow kserokopii artykulow z Muratora (lub innego fachowego czasopisma, ksiazki, materialow producenta danego systemu, innych) opisujacych lub obrazujacych sposob wykonania prac objetych zakresem umowy z zastrzerzeniem w umowie ze prace te maja byc wykonane zgodnie z zalaczonym opisem i projektem domu?. Dla pozostalych prac, dla ktorych nie bedzie zalacznikow, w umowie bedzie stwierdzenie ze powinny zostac wykonane zgodnie ze sztuka budowlana. Czy pomysl tem mozna jeszcze rozbudowac? Prosze o opinie
Dziekuje i pozdrawiam

[Pagin]

Witam,
A co sadzice o pomysle dolaczenia do umowy w formie zalacznikow kserokopii artykulow z Muratora (lub innego fachowego czasopisma, ksiazki, materialow producenta danego systemu, innych) opisujacych lub obrazujacych sposob wykonania prac objetych zakresem umowy z zastrzerzeniem w umowie ze prace te maja byc wykonane zgodnie z zalaczonym opisem i projektem domu?. Dla pozostalych prac, dla ktorych nie bedzie zalacznikow, w umowie bedzie stwierdzenie ze powinny zostac wykonane zgodnie ze sztuka budowlana. Czy pomysl tem mozna jeszcze rozbudowac? Prosze o opinie
Dziekuje i pozdrawiam

[KrzysiekS]

Z tymi zdjeciami i wycinkami z gazet to moim zdaniem nie jest dobry pomysl. Moze to spowodowac problemy z interpretachą zapisow umowy, tym bardziej, ze wykonawca na tych zdejeciach moze widziec wiecej lub cos innego niz inwestor.

Najlepiej zawrzec umowe o generalne wykonawstwo z gwarancjami, ceną ryczałtową itd. Tylko ze to kosztuje najwiecej.

Dzieląc budowe na etapy oszczedzamy, ale wchodzimy w problem zakresu robot. Nalezy to dokladnie zdefiniowac, zalączyc projekt, wykaz materialow do zastosowania. Inwestorzy instytucjonalni mają tzw standard, inwestorzy drobni muszą sami okreslic z czego mają byc wykonane poszczegolne elementy domu i co wchodzi w zakres prac. Przydatny moze byc wykaz materialow z kosztorysu, ale tylko wykaz. Cena musi byc ryczaltowa płatna po zakonczeniu danego etapu.

Te umowy muszą sie łączyc, abysmy w koncu mieli dom "pod klucz".

Pozdrawiam Krzysiek

[Bartt]

Sądzę, że Grzegorzowi chodzi o wypunktowanie wszystkich możliwych prac jakie należy zrobić na danym etapie. Ponieważ jeśli będziemy robić taką listę samodzielnie to na 100% coś pominiemy proponuję zrobić taką listę forumową wspólnie i będziemy ją potem uzupełniać
Proponuję następujące etapy:

A) - prace przygotowawcze
1 - geodeta - wytyczenie działki, wytyczenie drogi i rozprowadzenia medów, wytyczenie budynku
2 - geolog
3 - wykarczowanie działki
4 - zdjęcie humusu, wywózka lub pryzmowanie ziemi

B) - stan zero
1 - wykopy, wywózka lub pryzmowanie ziemi, pogłębienie wykopu pod ławy, zabezpieczenie wykopów
2 - wylanie chudziaka pod ławy, wykonanie deskowania ław, wykonanie i ułożenie zbrojenia ław fundamentowych, zalanie ław, rozebranie szalunku, ułożenie hydroizolacji poziomej na ławach,
3a - murowanie ścian fundamentowych + wykonanie przepustów instalacyjnych
3b - wykonanie szalunku dla ścian fundamentowych + wykonanie przepustów instalacyjnych, wylanie ścian fundamentowych, rozebranie szalunku, pielęgnacja betonu
4 - wykonanie hydroizolacji pionowej ścian fundamentowych (materiał i ilość warstw)
5 - ocieplenie ścian fundamentowych
6 - rozprowadzenie instalacji w obrębie fundamentów (kanalizacja, przyłącze wody, energii ...), drenaż opaskowy, uziomy
7 - zasypanie fundamentów z ubijaniem warstw co 20 cm
wykonanie wylewki na gruncie

C) - stan surowy zamknięty
D) - instalacje wewnętrzne budynku

spróbujcie uzupełnić punkty A i B, może ktoś rozwinie potem C i D :smile:

[inwestor]

Jeżeli chodzi o problem dokładnego opisania w umowie zakresu prac to nigdy się to nie uda zawsze o czyś zapomnicie. Polecam rozwiązanie, które ja zastosowałem i które się doskonale sprawdziło w praktyce. Mianowicie, w umowie bez względu na docelowy zakres powinien być zapis , że wykonawca wykona kompletny budynek i wszystkie prace z tym związane, oraz że zapewni do tego ludzi oraz sprzęt, następnie zapis, że wykonawca się zapoznał z placem budowy przed rozpoczęciem robót. Od tak określonego zakresu prac odejmujemy elementy, których nie chcemy danej ekipie zlecać. Później nie ma problemów , jeśli wykonawca później uważa że coś do niego nie należy otwieramy umowę i patrzymy czy dany zakres robót był z umowy wyłączony i to kończy całą sprawę. Takie sformułowanie zakresu umowy poprzez negację wiele razy oszczędziło mi dodatkowych kosztów. Wykonawca chciał wymusić zdjęcie humusu, zapewnienie zagęszczarki do piachu, oraz młota pneumatycznego do rozbicia starego fundamentu i wiele innych . Potem kilka razy jeszcze jęczał o dodatkowe koszty związane z rozładunkiem materiałów na budowie. Przypomniałem mu umowę i dyskusja się zakończyła. Oczywiście poza konkursem postawiłem robotnikom parę razy zimne piwko ale to już wyłącznie była sprawa dobrej woli. Polecam wzór mojej umowy z działu prawo i pieniądze. Poza tym taki sposób zawarcia umowy ma korzystny dla nas aspekt psychologiczny. Przeważnie przed dogadaniem umowy wykonawca obiecuje "złote góry" z których się później szybko wycofuje. Przy tak zawartej umowie te problemy znikają.
Pozdrawiam

[KrzysiekS]

Inwestor ma racje. Jeszcze lepiej na wykonawce nalozyc obowiązek dokonania zgloszenia do użytkowania.

Problem powstaje, gdy mamy wielu wykonawcow.

Na pewno nie warto wskazywac enumeratywnie zakresu prac, nalezy wskazac jedynie etap prac np. wykonanie stanu zerowego, lub dalej idąc, surowego budynku, oraz jako uzupelnienie, że zakres prac obejmuje w szczegolnosci .....

Przykladowo zastanowcie sie nad takimi zapisami:

1. Zakres robót zostaje dodatkowo sprecyzowany i obejmuje w szczególności:
a) oznaczenie i zabezpieczenie terenu budowy, ustawienie tablicy informacyjnej,
b) prace rozbiórkowe (jesli są konieczne),
c) uprzątnięcie terenu oraz inne prace poprzedzające rozpoczęcie budowy,
d) wyposażenie zaplecza budowy we wszystkie przedmioty jakiejkolwiek natury, które są niezbędne dla lub podczas wykonywania robót,
e) wykonywanie robót tymczasowych nie mieszczących się w zakresie zaplecza budowy, które są potrzebne podczas wykonywania robót podstawowych,
f) wytyczenie obiektu przed rozpoczęciem budowy,
g) ogrodzenie terenu budowy i ustanowienie jej dozoru,
h) odpowiedzialne kierowanie i prowadzenie budowy (bezpośredni nadzór i kierownictwo budowy), jak również usuwanie usterek,
i) wszystkie roboty branżowe w ramach np. ogrzewania, wentylacji, rampy, instalacji sanitarnej, nawodnienia i odwodnienia, instalacje elektryczne, konstrukcja i inne.
j) i inne prace wymienione w załączniku nr __.
2. Ponadto Zleceniobiorca:
a. informuje Zleceniodawcę o groźbie opóźnienia robót oraz ich przyczynach i sposobie przyspieszenia tempa robót,
b. zapewnia kwalifikowaną kadrę wraz z nadzorem, materiały urządzenia i wszelkie inne rzeczy zarówno o charakterze tymczasowym jak i finalnym, niezbędne dla należytego wykonania obiektu,
c. po zakończeniu budowy, a przed terminem oddania do użytkowania usunie poza teren budowy wszelkie urządzenia tymczasowego zaplecza itp. oraz uporządkuje cały teren budowy i miejsca prowadzenia robót, w stanie czystym i nadającym się do użytkowania.

Itd. To fragment mojej umowy o realizacje obiektow w ramach generalnego wykonawstwa.

[inwestor]

Dla przykładu chciałbym podać jeszcze, fakty które miały miejsce podczas mojej budowy:
1)
Wykonawca palił śmieci na placu budowy przyszła policja (na zaproszenie życzliwego sąsiada) i nałożyła mandat - kto musiał zapłacić ?
2)
W czasie betonowania fundamentu wyleciało trochę (kilka taczek) betonu z pompy na ulicę obok posesji - kto musiał posprzątać ?
3)
Jak wywrotka przywoziła piach, w trakcie manewrowania "przestawiła" bramę u sąsiada na przeciwko - kto naprawiał bramę ?
4)
Jak kopara zdzierała humus to rozwaliła złącze elektryczne - kto zgłaszał do ZE i na boku płacił za nowy licznik i jego zaplombowanie ?

To tylko kilka przykładów było ich znacznie więcej. Proponuję przeczytać wzór mojej umowy w niej jest odpowiedź kto za to wszystko płacił.
Chcę jeszcze zwrócić uwagę na to, że robotnicy pracują na budowach bez żadnych zabezpieczeń, szczególnie w czasie budowy dachów. Sytuacji, które są na granicy wypadków jest całe mnóstwo, u mnie na szczęście obyło się bez groźniejszych wypadków. Pomyślcie o tym przy spisywaniu umów. Sam kiedyś byłem świadkiem jak robotnik przewrócił beczkę i wylał sobie na nogi gorący lepik ?
To co wyżej napisałem to jest samo życie a prawa Murpchy'ego na budowie sprawdzają się jak nigdzie indziej.
Pozdrawiam



<font size=-1>[ Ta wiadomość była edytowana przez: inwestor dnia 2003-02-23 21:01 ]</font>

[Bartt]

Taaak, to zdecydowanie lepsze niż szczegółowa lista. Dla niezorientowanych podaję miejce gdzie umowę znajdziecie:

http://forum.murator.com.pl/viewtopic.php?topic=3340&forum=42&start=30

[Pagin]

Witam,
Dziekuje wszystkim za odpowiedzi. Po przeczytaniu artykulu w Muratorze 3/2003 opisujacym 20 najczesciej popelnianych bledow podczas budowy pomyslalem sobie by w umowie nie tylko opisac CO? nalezy zrobic, ale tez JAK? nalezy to zrobic. Inwestor - zgadzam sie ze nie dac sie przewidziec wszystkich sytuacji. Podoba mi sie podejscie w Twoim wzorze umowy. Przyznam sie ze myslalem dokladnie tak samo jak Bartt - zrobic na forum wykaz wszystkich prac (czyli odpowiedziec na pytanie CO?) i uzupelnic ten wykaz - takze na forum - o sposob wykonania tych prac - odnosniki np do artykulow z MURATORA (czyli odpowiedziec na pytanie JAK?) I tak wiekszosc z nas w trakcie budowy korzysta z MURATORA i poradnikow czasami (a moze czesto) wymuszajac na wykonawcy wlasciwe wykonanie danej pracy. Podane przez Was przyklady i opinie (za co bardzo dziekuje) odpowiadaja na pytanie CO?. Lecz mnie nurtuje, czy na etapie zawierania umowy mozna takze odpowiedziec na pytanie JAK?, tak by wykonawca popelnil jak najmniej bledow a juz zadnego z tych 20 najczesciej popelnianych?. Bo gdyby wystarczalo w umowie stwierdzenie ze "prace zostana wykonane zgodnie z projektem i sztuka budowlana", to nie powstalby wykaz 20 najczesciej popelnianych bledow podczas budowy. Licze na Wasze opinie.
Dziekuje raz jeszcze i pozdrawiam

[inwestor]

Chciałbym jeszcze omówić kwestię podaną przez Pagin'a a mianowicie "jak". Ja rozwiązałem to w ten sposób, że dosyć długo szukałem dobrego kierownika na swoja budowę. Myślę że dobry i fachowy nadzór techniczny to jest sprawa podstawowa, nawet ważniejsza od superwykonawcy. Kierownik mojej budowy przed każdym etapem robót, (nie pytając czy wykonawca wie czy też nie) zbierał wszystkich robotników i dokładnie wyjaśniał jak co ma być zrobione. Z tej nauki oczywiście ja też korzystałem i później wiedziałem co i jak kontrolować. Poza tym kupiłem sobie 2 metrową poziomicę i często jej używałem także robotnicy wiedzieli, że u mnie nie ma "odwalanki". Jeśli chodzi o umowę to kwestia "posłuszeństwa" wykonawcy została uregulowana zapisem o obowiązkach wykonawcy "Stosowanie się do poleceń Kierownika budowy dotyczących realizacji budowy". Takie zapisy uchroniły mnie nawet przed dodatkowymi kosztami robót których nie było w projekcie. W czasie wykonywania tarasu na gruncie kierownik kazał wykonać fundament pod taras, którego nie było w projekcie. Wykonawca zaprotestował bo przecież tego nie ma w projekcie. Kierownik powiedział że to są sprawy tak oczywiste i takich bzdetów w projekcie się nie daje a domy wykonują budowlańcy a nie piekarze i o takich podstawowych sprawach powinni wiedzieć.
Oczywiście i przy takim podejściu w umowie i na budowie zdarzyło się kilka "knotów" ale tak to już niestety jest w życiu. W takich awaryjnych sytuacjach sprawa została uratowana odpowiednio spisanym harmonogramem gdzie znaczna część kasy została zostawiona na końcowe etapy realizacji. Wykonawca rad nie rad kilka rzeczy musiał poprawiać kupując materiały za swoje pieniądze i bez zapłaty za robotę. Gdyby większa część kasy była wypłacona wcześniej to pewnie wykonawca zszedłby z budowy i zostałbym z rozgrzebanym domem bez dachu na jesienne ulewy.
Chcę jeszcze zwrócić uwagę na sprawę zatrudniania kierownika budowy. Jeśli bierzecie go na siebie (inaczej sobie tego nie wyobrażam)to w umowie należy przenieść na wykonawcę wszelką możliwą odpowiedzialność wynikającą z: kodeksu pracy jak sprawy BHP, warunków socjalnych, warunków p-poż, odpowiedzialności w stosunku do osób trzecich itp. W przeciwnym razie mogą być kłótnie pomiędzy Wami a kierownikiem i wykonawcą a przecież z kimś trzeba trzymać i mieć do kogoś zaufanie. Bez dobrego nadzoru nawet najlepiej spisana umowa to świstek papieru. To trochę tak jak z naszym wymiarem sprawiedliwości piękne przepisy i kodeksy a jak przyjdzie co do czego to nawet jak już uda się skazać (po wieloletnich procesach) przestępcę to na odbycie kary więzienia czeka w dwuletniej kolejce i chodzi po ulicach i popełnia następne przestępstwa a z przepisów prawa się śmieje.
Pozdrawiam

[Pagin]

Witam,
Dziekuje wszystkim za cenne rady
Pozdrowienia

[amadeusz]

Wzory umów z wykonawcami były opublikowane w odrębnym dodatku do "Muratora" (jeden z ostatnich numerów) oraz są dostepne na stronie internetowej: http://www.sposobnadom.pl (szukać należy w moduł dokumentacyjny).

[Tomko]

Witam z zainteresowaniem dużym przeczytałem wasze opinie...
Pozdrawiam