Pytanie o działkę

[diskus]

Podczytuję forum już od jakiegoś czasu, ale pisze po raz pierwszy. Właściwie jeszcze nie wiem, czy porwiemy się na budowanie domu. Bo póki czytam o tym w internecie, przeglądam strony z ofertami nieruchomości i projektami, to wszystko wydaje się mozliwe. Ale wczoraj przeszłam, że tak powiem, do reala i pojechałam obejrzeć działkę, nad której kupnem się zastanawiamy. I jak ją zobaczyłam - zachaszczoną, zaśmieconą, zarośniętą jakimiś drzewkami po dawnym ogródku, bez siatki nawet - to wydało mi się to wszystko takie nierealne... Na coś takiego mam zamienić moje ciepłe mieszkanko???
No ale to mieszkanko jest tak naprawdę za małe, zdewastowane i znajduje się w coraz bardziej slumsowatym bloku z lat 60-tych. WIęc jednak trzebaby je na coś zamienić...
Poza moimi "wewnętrznymi dylematami" co do tej działki mam jednak też konkretne pytanie - sprawdzałam (na razie w internecie, ale musze to jeszcze osobiście potwierdzić), że dla terenu, na którym lezy działka, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest w trakcie opracowania. Obawiam się, że to może być problemem... Czy jeśli wystąpię teraz z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenujest dostanę taką decyzję? czy będę musiała czekać na uchwalenie planu? Jakie są Wasze doświadczenia?
Będę wdzięczna za porady.

[imak]

Kupuję działkę na terenie zagospodarowanym. Dookoła są domy, a na określenie warunków zabudowy (tj. rodzaj dachu itd.) muszę czekać 2 miesiące. Działka jest w dużym mieście, więc spraw w urzędzie jest dużo.
W małych miejscowościach myślę, że to odbywa się szybciej.

[diskus]

"Moja" działka też jest w dużym mieście i też na terenie zabudowanym. I to jak zabudowanym! - dookoła cudne wille około stuletnie! Więc pewnie będzie i kwestia strefy ochrony konserwatorskiej. Nic, musze to powyjasniać w stosownych urzędach, żeby nie popełnić jakiegoś życiowego błędu...
Najbardziej niepokoi mnie to, ze dwa lata temu rada miasta podjęła uchwałę o przygotowaniu planu zagospodarowania przestrzennego dla tej częsci miasta i ten plan teraz jest w opracowaniu. CHciałam zapytać - jak to jest w praktyce - czy nie powoduje to, że będą mi kazać czekać aż do uchwalenia i wejścia w życie tego planu??? (Gdzieś czytałąm, że tak będzie, al echciałąm spytać, czy ktoś z Was ma może doswiadczenia z taką sytuacją).

[robert skitek]

maja prawo zawiesic postępowanie, ale niektórzy forumowicze dostawali WZki
ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Art. 62. 1. Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli:

1) w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo

2) w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

2. Jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu.

[robert58]

Witam,
u mnie jest podobnie tj brak planu zagospodarowania ale czekam na WZ. Po złożeniu wniosku otrzymałem list, w którym m.in. jest:

Uwaga:
Obecnie na powyższy teren brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe po spełnieniu następującyh warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostepna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
2) teren ma dostęp do drogi publicznej,
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
4) teren nie wymaga uzyskania zgody przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc,
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Po ludzku powiedzieli - jeżeli jest dostęp do drogi, na działce obok stoi już budynek to nie będzie problemów z wydaniem WZ. Pod wniosek podłączyłem kopie projektu (jeszcze nie zakupionego na wrazie co)

O ochronie konserwatorskiej u mnie słabo z wiedzą

[Ula i Sławek]

Aby dla danej działki było możliwe wydanie warunków zabudowy musi spełniać ona pewne warunki. Te warunki są ustalone w rozporządzeniu ministra infrastruktury. Na stronie mojej gminy można przeczytać:

"Nie znaczy to jednak, że w związku z barkiem aktualnego planu, nie można rozpocząć budowy domu, czy innych obiektów. Szczególnie, że w ostatnim czasie, na podstawie decyzji wydanej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze pojawiły się nowe możliwości rozpatrywania wniosków na podstawie tzw. zasady o "dobrosąsiedztwie".

Wszyscy Ci, którzy potrzebują decyzję o warunkach zabudowy w celu uzyskania pozwolenia na budowę, powinni złożyć odpowiedni wniosek do Urzędu Miejskiego w Grodzisku Mazowieckim. Pracownicy Samodzielnego Stanowiska ds. Planowania Przestrzennego i Architektury w przypadku, gdy plany zagospodarowania utraciły swą ważność, mają możliwość wydania takiej decyzji na podstawie zasady o "dobrosąsiedztwie". Dotyczy to działek, w pobliżu, których znajdują się inne domy mieszkalne. Urzędnicy, bowiem przed wydaniem tej decyzji sprawdzają w terenie, jakie jest sąsiedztwo działki, czyli np. to, czy leży ona na terenach zabudowy mieszkaniowej. We wcześniejszej interpretacji przepisów, za działki sąsiednie uznawane były tylko te, które spełniały dwa warunki: miały dostęp z tej samej drogi lokalnej i co najmniej jedną wspólną granicę z rozpatrywana działką. W chwili obecnej drugi warunek uległ pewnemu rozszerzeniu. Żeby można było skorzystać z zasady o "dobrosąsiedztwie" zabudowana działka już nie musi sąsiadować bezpośrednio z rozpatrywaną działką, ale musi leżeć nie dalej jak w odległości trzykrotnej szerokości jej frontu (szerokości działki od ulicy). Oznacza to, że dla działek o szerokości frontu np. 40 m, wszystkie domy, jakie znajdą się w odległości do 120 m od granicy działki i jednocześnie będą miały dostęp do tej samej drogi publicznej, zostaną uznane jako "domy sąsiednie" i na ich podstawie będzie mogła być wydana decyzja o warunkach zabudowy dla rozpatrywanej działki. Dlatego zachęcamy do ponownej wizyty w Samodzielnym Stanowisku ds. Planowania Przestrzennego i Architektury tutejszego Urzędu Miejskiego w celu sprawdzenia, czy w przypadku Państwa działki możliwe jest skorzystanie z zasady "dobrosąsiedztwa" zgodnie z nową interpretacją przepisów. Trzeba jednak pamiętać, że procedura wydania decyzji na tych warunkach jest indywidualnym postępowaniem administracyjnym, w związku z tym będzie trwać dłużej, tj. około 3 miesięcy."
Jest tu pewna nieścisłość, bo w rozporządzeniu działka sąsiednia musi graniczyć choć jednym bokiem z działką sąsiednią, która musi być zabudowana, a nasza gmina tego chyba nie zauważyła. Jest to jednak plus dla inwestorów.

WZ są bardzo ważne dla kupującego, jeśli działka jest terenem rolnym, bo dzięki nim notariusz przy sporządzaniu aktu kupna nie wymaga oświadczenia Agencji Nieruchomości Rolnych, że nie skorzysta z prawa pierwokupu. Obecny rząd zapowiada likwidację tej agencji, ale jak na razie ona działa. A chodzi o to, że każdy rolnik jeśli chce sprzedać działkę musi zgłosić to wspomnianej agencji i czekać na jej decyzję. Żaden notariusz nie sporządzi aktu przekazania własności bez takiego oświadczenia, a jeśli nawet sporządzi, to jest on nie ważny.

O decyzję WZ może wystąpić dowolna osoba. Wniosek nic nie kosztuje, jeśli prosisz o warunki dla domu, który nie będzie miał lub będzie w bryle budynku garaż. Jeśli planujesz osobny budynek pod garaż musisz zapłacić o ile dobrze pamiętam 50zł, albo 100zł. Do wniosku musisz dołączyć niestety mapkę terenu. Za ok. 100zł dostaniesz ją w wydziale kartografii, ale jej później do niczego nie wykorzystasz. Dlatego jeśli bardzo poważnie myślisz o kupniej tej działki i sądzisz, że spełnia warunki do otrzymania WZ, to lepiej skontaktuj się z jakimś geodetą, (listę geodetów dostaniesz w wydziale kartografii) i poproś go o mapki do celów projektowych. Ich ilość powinna być równa ilości późniejszych projektów (np.przyłączy, czyli projekt zagospodarowania działki, projekt przyłącza energetycznego, projekt przyłacza wody, projekt prztyłacza kanalizacji, projekt przyłącza gazu, telefonu....). Zamów jedną więcej. Ja za 5 mapek zapłaciłam 500zł netto, później poprosiłam jeszcze o 3 i dostałam je gratis.

Diskus - nie martw się tymi chaszami. Moja działka była obniżona względem ulicy o 1,30m!! i do tego przez całą zimę stała na niej woda, bo była rozlewiskiem rzeki. (jeśli chcesz zdjęcia to wyślę Ci na priv, bo tu nie umiem wklejać). Musieliśmy nawieźć 250 wywrotek 33 tonowych aby móc coś na tym terenie wybudować. Wujek, który ma te wywrotki, gdy pierwszy raz zobaczył działkę to tylko się skrzywił. A po 4 miesiącach, gdy pojawił się ponownie, fudanety był zasypane, zabrał mojego mąża na stronę i powiedział, że wtedy by jej nie kupił, a teraz jest zaskoczony jej pięknem. Okoliczni sąsiedzi zaglądają do nas i zachwycają się, nie mówiąc o sprzedawcy, który jest zły, że nie docenił jej walorów i sprzedał zbyt tanio. Wniosek: czy działka będzie ładna czy nie zalezy tylko od Ciebie (i od fuduszy, jakimi dysponujesz)! Ogordzenie to pikuś...

[diskus]

Bardzo, bardzo dziękuję za odpowiedzi! A "Uli i Sławkowi" też ze słowa wsparcia.
No cóż, będę musiała zacząć przedzierać się przez te wszytskie urzędy (a do tej pory nie miałam w tym doświadczenia...).
Zastanawiam się jeszcze nad jednym. Działkę będe kupować przez agencję pośrednictwa nieruchomości. Na ile można liczyć na pomoc w wyjasnieniu takich kwestii - i na ile można przy tym zaufać agencji nieruchomości? Boję się, ze w ich interesie jest działkę sprzedać, więc chyba lepiej nie ufać?

[ania]

Agencjom bezwzględnie nie ufać - nie ponoszą odpowiedzialności i w razie błędu kłopot będziesz miała wyłącznie Ty.
Wyglądem działki (chwasty i śmieci) się nie przejmuj. Ja mam taki sposób na budowanie, że na żadnym etapie nie sięgam myślami do "mojego domku" tj. kwiatków na parapetach, szafek w kuchni. Wyobrażam sobie wyłącznie dany etap np. piękny kontener pełen śmieci, piękne betonowe fundamenty, piękne stosy odpadów z cegieł, piękne resztki wełny i cały ten piękny bałagan, który jest na budowie.
Powodzenia!

[Ula i Sławek]

Jeśli agencja nieruchomości należy do MLS, PFRON i/lub jakiegoś lokalnego stowarzyszenia pośredników w obrocie nieruchomościami to nie ma się czego obawiać. Warto też mieć w umowie zapis, że sprawy takie jak sprawdzenie wszelkiej dokumentacji związanej z daną działką bierze na siebie wraz z odpowiedzialnością owa agencja.
Ale mimo to zażądaj od sprzedającego lub agencji kopii dokumentów potwierdzających przede wszystkim własność gruntu i brak zadłużenia (czyli wypis z księgi wieczystej). Można też przejrzeć kopię wypisu z rejestru gruntów. W niej podana jest klasa gruntu i przeznaczenie. Te wszystkie dokumenty (oryginały) i tak są niezbędne notariuszowi, aby sporządzić akt przekazania właśności. Agencji zaufać można, jednak sprzedający jeśli się uprze zawsze może jakiś przekręt zrobić (np. sprzedać te samą działkę kilku osobom w ciągu kilku dni), ale zdarza się to bardzo żadko.

[diskus]

Jeszcze raz dziękuję za rady!
Choć mam ochotę podwinąc ogon i kupić grzecznie mieszkanie u developera (i mieszkac w nim pewnie do śmierci), postanowiłam jednak powalczyć - tzn. posprawdzać działkę. Po weekendzie jestem umówiona w agencji i zobaczę dokładnie, co u nich o tej działce mogę się dowiedzieć. A potem złożę podanie o decyzję o warunkach zabudowy. Może uda się ją dostać?
Ale staram się nie przywiązywac za bardzo do myśli o zbudowaniu domu na tej działce, bo wiem, że może się okazać to nie możliwe (bo w momencie gdy powstaje plan zagospodarowania decyzja o warunkach zabudowy może być wstrzymana do 12 miesięcy). Bardzo słuszna rada, żeby nie wyobrażać sobie tego swojego "pięknego domku", a tylko piękne fundamenty itp. :)