Umowa przedwstepna kupna domu.

[Mareko]

Mam zamiar kupic domku, sprawy sa juz na finiszu i na dniach bede podpisywal w/w umowe z wlascicielem. Poradzcie co musze zawrzec w tej umowie, o czym pamietac i czego nie przeoczyc.
To co prawda jeszcze nie wlasciwa umowa kupna/sprzedazy ale chce to zrobic dobrze.
Czy standardem jest wplata jakiejs zaliczki?
Dzieki.

[Bartt]

Poszukaj w dodatku o umowach do jednego z ubiegłorocznych Muratorów.

[Teska]

MAREK O
zaliczka, nie lepiej zadatek róznica taka ze jezeli rozmysla sie kupujacy to zadatek zostaje w twojej kieszenie..zadatek zwyczajowo to 20% wartosci umowy..
Musisz ponadto:
- posprawdzac wszelkie oplaty zwiazane z domem..( rachunki) bo te nezapłacone przechodza na Twoje konto
- musisz zapisac termin wyprowadzki oddania kluczy
- no i oczywiscie nie musze mówic chyba o takich sprawzch jak sprawdzenie KW ( koniecznie) w sadzie w wydz.ksiag wieczystych.
no i co zostaje w Tym nowo nabytym domu..np..kuchenka itp..
wiem, wyda sie to Tobie dziwne, ale róznie z tym bywa.
- I NIE DAJ SIE NAMOWIC NA ZANIZENIE WARTOSCI DOMU do umowy u notariusza..US i tak wezwie do zapłacenia kwoty która wynika z ich cenników...i to razem z odsetkami

[Teska]

w umowie przedwstepnej musi byc wpisany dokladny adres nieruchomosci, jej własciciele i konecznie nr ksiegi

Nie podpisuj umowy jak nie sprawdziłes tego co napisałam..

[wega]

Marek > zobacz tu (http://www.monter.pl/pokaz_p.php?offset=0&id=244).

Pzdr.

[Teska]

ooo...nowa stronka do przegladniecia:smile: dzieki

[Mareko]

Dziekuje za wszystkie odpowiedzi i najbardziej za ten wzor umowy od Wega.
Teska: To ja jestem kupujacym wiec chyba zaliczka lepsza a nie zadatek, jesli dobrze rozumiem.
Poza tym nie rozumiem po co w umowie przedwstepnej podawac takie szczegoly jak data przekazania kluczy i jakie meble zostaja. Co w takim razie bedzie we wlasciwej umowie u notariusza.

ACHA !!! I jeszcze bardzo wazne pytanie czy umowe przedwstepna trzeba zawierac u notariusza ??

[wega]

Marek > pod wzorem umowy masz KOMENTARZ, przeczytaj do końca i wszystko będzie jasne :smile:

Pzdr.

[jprzedworski]

Zajrzyj: http://www.adwokat.com.pl/0500/umowy_05'00.html

[Teska]

MAREK O ..
data przekazania kluczy jest data bardzo wazna,, notariusz tez ja zapisuje w akcie notarialnym, chyba ze płacisz całsosc za dom i klucze dostajesz u notariusza.
Np..w akcie notarisz wpisuje date ostatecznego przekazania kluczy, mija termin..i co..a oni mieszkaja..wiec wołasz nasza władze i władza po prosystu mowi dowiedzenia poprzednim lokatorom.
I paragraf słynny 777 porzadny notariusz go wpisuje, jezeli zapłacisz juz za dom..piszesz umowe kupna sprzedazy domu..a okazuje sie ze np..sa jakies ukryte długi np jak wiesz ze ludzie od ktorych kupujesz dom maja np..działanosc gsp..popros ich o kwit z zusu ze nie zalegaja i us ze płaca podatki.. paragraf 777 powoduje ze nie musisz juz isc do sadu, to jest jak juz postanowienie sadu..

[Teska]

MAREK O

zadatejk jest lepsza forma dla kupujacego..jesli jestes zdecydowany..bo jezeli umowa nie dojdze do skutku z winy sprzedajacego zwraca on tobie zadatek w podwojnej wysokosci..natoiast gdy ty sie rozmyslisz kasa ktora dałes przepada

[Mareko]

Ile wynosi oplata notarialna za umowe przedwstepna, i czy w ogole ktos zna jakies cenniki notariuszy? Bo slyszalem ze niezle sobie krzycza.

[wega]

opłaty notarialne (http://www.e-prawnik.pl/tab.php3/bD1wbCZ0dD0xJmc9Mw==)

Pzdr.

Targuj sie - notariusze pobieraja za umowe przedwstepna polowe
stawki,zas za umowe przyrzeczona druga polowe,ale tylko wtedy
gdy to z nimi wynegocjujesz.
Nie ma obowiazku zawierania umowy przedwstepnej w formie notarialnej,ale wtedy nie mozna dochodzic zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sadowej,ajedynie ewentualnego odszkodowania za poniesione straty,wliczjac w to rowniez tzw.
utracone korzysci ktorych ewentualne uzyskanie nalezy jednak
udowodnic.
Podstawowe dwie rzeczy jakie musi zawierac umowa pwst to termin
jej zawarcia oraz cena zaplaty,jednak zasada swobody zawierania
umow pozwala na zawzrcie w niej wszystkiego co stronom wyda sie istotne.

Targuj sie - notariusze pobieraja za umowe przedwstepna polowe
stawki,zas za umowe przyrzeczona druga polowe,ale tylko wtedy
gdy to z nimi wynegocjujesz.
Nie ma obowiazku zawierania umowy przedwstepnej w formie notarialnej,ale wtedy nie mozna dochodzic zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sadowej,ajedynie ewentualnego odszkodowania za poniesione straty,wliczjac w to rowniez tzw.
utracone korzysci ktorych ewentualne uzyskanie nalezy jednak
udowodnic.
Podstawowe dwie rzeczy jakie musi zawierac umowa pwst to termin
jej zawarcia oraz cena zaplaty,jednak zasada swobody zawierania
umow pozwala na zawzrcie w niej wszystkiego co stronom wyda sie istotne.

[Mareko]

Teska: Mozesz cos wiecej powiedziec o tym paragarafie 777 ?

[Joasia]

Art. 777 kodeksu postępowania cywilnego to przepis, który umożliwia poddanie się egzekucji bezpośrednio z aktu notarialnego. To jest mniej więcej tak: jak ktoś ma problem z kontrahentem, i decyduje się ten problem zlikwidować na drodze legalnej (a nie np. mafijnej), to musi iść drogą postępowania cywilnego. Ma ono trzy zamknięte etapy: postępowanie rozpoznawcze w sądzie, postępowanie klauzulowe też w sądzie i postępowanie egzekucyjne (w zasadzie u konornika, ale może też być w sądzie). Postępowanie rozpoznawcze trwa, jak wiadomo, baaardzo długo i jest kosztowne (wpisy sądowe), a kończy się wydaniem wyroku. Następnie ten wyrok trzeba zaopatrrzyć w klauzulę wykonalności - składa się wniosek do sądu i sąd, jeśli wszystko jest OK, przystawia pieczęć, że w imieniu RP nakazuje wszystkim wykonać to, co jest tam napisane. Ten etap nie jest zbyt drogi (z reguly kilkanaście - kilkaset złotych) ani długi (np. w sądzie rejonowym Warszawa Mokotów ok. dwa tygodnie do 2miesięcy). Etap trzeci - to złożenie wyroku z klazulą do komornika (albo do sądu); no i tu to już naprawdę bywa różnie...
Poddanie się egzekucji wprost z aktu notarialnego sprawia, że ten akt notarialny uzyskuje moc wyroku - czyli przeskakujemy etap pierwszy (najdłuźszy i drogi) w sądzie. Wygląda to np. tak: kupujesz nieruchomość (dom i działkę na której stoi) za cenę ..., a sprzedawca ma ci wydać tę nieruchomość (w praktyce: klucze) w dniu ..., a jeśli którać ze stron umowy nie spełni swoich zobowiązan, to poddają się egzekucji na podstawie art. 777 kpc. Jak widzisz, z reguły przepis ten ma większe znaczenie raczej dla sprzedającego (który boi się, że może nie dostać pieniędzy - zwłaszcza jeśli nabywca ma płacić w ratach), niż dla nabywcy (*bo ten z reguly otrzymuje klucze u notariusza). To tak w skrócie i dużym uproszczeniu. Jeśli ktoś chce szeczegóły prawne, to proszę pytać.
A co do zaliczki czy zadatku: to rzeczywiście zależy, na czym Ci zależy. Zaliczka jest tylko pierwszą częścią płaconej ceny; jak do umowy końcowej nie dojdzie, to się ją zwraca (z reguły bez odsetek - choć w umowie można zapisać inaczej). Zadatek: płacisz go sprzedawcy; jak do umowy nie dojdzie z Twojej winy, to Ci przepada; a jak z winy sprzedawcy - to zwraca Ci go razy dwa. (tu jest dobrze, gdy poddał się egzekucji z aktu notarialnego albo gdy wystawił na zabezpieczenie weksel).
Uwaga: gdy wybierasz zadatek, to nie możesz potem dochodzić w sądzie odszkodowania realnego za straty, jakie ewentualnie poniosłeś z powodu tego, że z winy drugiej strony nie doszło do zawarcia ostatecznej umowy. To znaczy: zadatek załatwia wszystko. Np.: zapłaciłeś zadatek 20.000; sprzedający się rozmyślił, a Ty w tzw. międzyczasie nie kupiłeś innego domu, który był świetną okazją, i straciłeś na tym 50.000. Możesz żądać zwrotu tylko 40.000,- czyli zadatek razy dwa-i nic więcej. Z drugiej strony - podwójny zadatek należy Ci się nawet gdy nie poniosłeś żadnych strat; nie musisz tu udowadniać, żwe poniosłeś jakieś szkody.
Można też zastrzec karę umowną: ten, z czyjej winy nie dojdzie do umowy - ma zaplacić drugiemu określoną kwotę.

A co do formy umowy przedwstępnej: akt notarialny czy tylko spisana przez strony na kartce - to zależy od tego, czego oczekujesz. To jest mniej więcej tak: umowa przedwstępna spisana u notariusza ma skutek silniejszy, a taka na krtce - skutek słabszy. Skutek słabszy polega na tym, że jeśli druga strona się rozmyśli, to możesz zadać od niej odszkodowania (albo zadatku, jeśli był) - i koniec. Skutek silniejszy: jeśli jeden się rozmyśli, to drugi może - wedlug własnego wyboru - albo żądać odszkodowania (albo zadatku), albo zawarcia umowy mimo wszystko. Idzie się wtedy do sądu i orzeczenie sądu zastępuje umowę - płacisz wtedy pieniądze sprzedawcy (jak nie chcew ich wziąć, to do depozytu sądowego) i masz wpis w księdze wieczystej, że dom jest twój. Ale to działa tez w drugą stronę: jeśli to Ty się rozmyślisz, to sprzedający idzie do sądu i przez komornika ściąga od Ciebie pieniądze, a w księdze wieczystej Ty zostajesz właścicielem.
O rany, ale to wyszło dłuuuuugie.
pzdr. Joasia.

[krispl]

Trzeba sprawdzić czy oprócz sprzedających nie jest ktoś zameldowany w twoim domu. Bo może się zdarzzyć że ktoś ci się wprowadzi i będzie niestety na prawie. Potrzebna jest wtedy eksmisja a prawo polskie na dziś chroni dość mocno lokatorów
i nie jest wbrew pozorom kogoś łatwo wymeldować.