Wąska działka - proszę o poradę

[Freetown]

Witam!
Może ktoś miał podobną sytuację i coś doradzi.
Mam wąską działkę - 16.5 m. Działka długim bokiem przylega do drogi więc mam wg planu zagospodarowania wyznaczoną linię zabudowy 5m, a od strony sąsiada 4m, więc zostaje na dom 7.5 m szerokości, czyli bardzo mało. Teoretycznie, ze względu na "wąskość" działki mogę się starać o odstępstwo czyli zbliżenie się do działki sąsiada nawet do 1.5 (?). I teraz pytania:

1. Czy jeśli zbliżę się do sąsiada bliżej niż 4m to BEZWZGLĘDNIE musi to być tzw ślepa ściana? Czy jest jakaś prawna możliwość że (oczywiście przy zgodzie sąsiada) zbliżę się z moimi oknami do jego granicy np na 3m?

2. Jak podchodzi się do okien połaciowych - tzn. jak są traktowane - załóżmy że zbliżam się ślepą ścianą 3m do granicy, to nie mogę mieć też okien połaciowych? Czy wtedy mierzy się od krawędzi okna połaciowego do granicy działki?

3. Czytałem gdzieś że w momencie gdy na ślepą ścianę zastosuje się okna "ogniotrwałe" to wtedy takie okna mogą być dopuszczone (w końcu w zasadzie te 4m biorą się z przepisów ppoż.) Prawda to? A może jakieś inne patenty

4. Pani w gminie rzekła że linia zabudowy 5m od drogi jest absolutnie nieprzekraczalna. Inne domy na ulicy (2) po mojej stronie stoją rzeczywiście 5m od drogi ale tam są trochę szersze działki. I pytanie - czy młoda Pani w gminie ma rację czy może istnieje jakiś sposób by przysunąć się do drogi na 4m zamiast wymaganych 5? Czy ktoś miał taki przypadek/co zrobił?

Generalnie walka idzie o dokładnie 1m szerokości bo mi się mój wymyślony projekt teraz nie mieści...
Pomóżcie, doradźcie...

[EZS]

1. Ściana ślepa, ale mogą być luksfery, wtedy 3 m
2. Okna połaciowe 4 m od granicy. Czyli metr od dachu przejdą. Zastanawiam się, czy gdyby okno dać w wykuszu cofnietym o metr... też powinny przejść, są wtedy 4 m od granicy a ściana 3.
3 i 4 nie wiem, może ktoś wie

[Barbossa]

1. drogie rozwiązanie:
wystąpienie o odstępstwo na zbliżenie się do domu sąsiada (o ten to dopiero się oburzy :D ) na odległość.... (wpisać właściwe) okna budynku zabezpieczone roletami ppoż w połączeniu z alarmem ppoż, cena jednej rolety 3,5 kPLN (netto :D ) E 120, 1,20x1,60m

2. wymyśl technologię postawienia domu ograniczającą do minimum grubość ścian zewn

[Freetown]

Dzięki za odpowiedzi.
Czy ktoś ma pomysł na przekroczenie linii zabudowy z 5m na 4m? Jakieś odwołanie, podanie?

[slawek_wlkp]

Gdybyś budował bliźniaka, to też miałbys jedną ścianę ślępą ......
Może da sie tak tak zaprojektowac dom, aby jedna sciana była ślepa i wtedy maksymalnie "przysunąć" sie do sąsiada, jeśli oczywiście ten nie bedzie miał nic przeciw. Nie masz niestety wielkiego wyboru .

[janusz_21]

Witam! To rzeczywiście kłopot jaka ma być chałupa. Z tego co pamiętam ewentualny taras i schody i okapy dachu też muszą jakoś grać z odległościami. Warto w takiej sytuacji zajrzeć w necie do przepisów Prawa Budowlanego jest tam szczegółowo o tym co Ciebie interesuje. Nie będe udawał,że znam to na pamięć. I warto biorąc pod uwagę potencjalne problemy z sąsiadami przestrzegać prawa. Dodatkowo lektura muratorów archiwalnych dużo może pomóc- różne ciekawe przypadki bywają tam opisywane, mam na myśli problemy sąsiedzkie. A zawsze znajdzie się jak nie od razu to po czasie jakiś d...., który "ubarwi" życie.Jeżeli chodzi o samą chałupę to moja ma 7,2 m szer i dł 11m i uważam,ze wcale nie jest mała. Sam ją "zaprojektowałem" a architekt przerysował i skasował, takie jego prawo! Jeżeli nie chcesz sprzedać tej działki i zamienić na inną to warto jeżeli nie znajdie się odpowiedniego gotowego projektu ,samemu narysować w czym dobrze było by mieszkać. Problem polega na tym aby znależć niedrogiego architekta. Mój wziął za "przerysowanie" 2200zł łącznie, czyli wyszło to samo jak zakup projektu typowego + adaptacja do warunków miejscowych, bo tak sie to jakoś nazywa.Było to w 2003 roku.Wiem,że w tym czasie za projekt indywiduany brali min 5000zł a słyszałem też,że jakiś procent od wartośći chałupy! Nie załamuj się , ja zanim kupiłem działkę naczytałem się muratorów, stąd założyłem,że działka nie może mieć mniej niż 25m szer. Moja ma 32m i prawie 100 dł.I tak zostałem "obszarnikiem- kułakiem". Nie ma takiej sytuacji żeby nie mogła być jeszcze gorsza! życzę powodzenia w tym boju o swje marzenia!

[slawek_wlkp]

Dzięki za odpowiedzi.
Czy ktoś ma pomysł na przekroczenie linii zabudowy z 5m na 4m? Jakieś odwołanie, podanie?

Odwoływać zawsze się możesz .....

Jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, to decyzję o warunkach zabudowy wydaje arbitralnie (no prawie, na podstawie istniejącej zabudowy)
urzędnik, choć mało prawdopodobne by się ugiął. Jeśli jest plan zagospodarowania przestrzennego dla twojego terenu, to chyba juz nic nie da się zrobić, niestety :(

[walker]

To ja jeszcze dorzucę pytanie.Czy wiecie ile może wystawać dach przy zbliżeniu ścian do granicy, na 1,5m?

[Barbossa]

p.s.
1.nie spotkałem się z oknami ogniotrwałymi
2.zgoda sąsiada na przysunięcie się do granicy nic nie ma do znaczenia (ewentualnie w chwili uzyskania pozwolenia na budowę)
3. jak wyżej zauważono doświetlenie z luksferów jest traktowane jako ściana pełna
4.odległość do otworu okiennego i drzwiowego jest mierzona w rzucie (poziomo)
5.a wszystko pod warunkiem zachowania odległości 8 m pomiędzy otw okiennymi/drzwiowymi, 6m pomiędzy ścianami ślepymi (ew. luksfery)
6. wystąpienie o odstępstwo tak, czy siak będzie skutkować zastosowaniem przegród ppoż

[Kasia_de]

u mnie działka ma 13,5 m szerokości.

Sąsiad - zapytany przeze mnie - powiedział, że jak tylko dostanie informację, że staramy się o budowę w granicy działki to do sądu pójdzie a nie pozwoli.

U mnie tej jest dłuższym bokiem do drogi - obowiązuje 5 m odstępu - napisałam pismo do burmistrza i wydał zgodę by traktować drogę jak każdą inną działkę - 3 lub 4 m.

Mamy zaprojektowany dom z cienką ścianą - 18 cm silikaty. Dom ma w najszerszym miejscu 7,5 m.

Kwestia okien - są umieszczone we wnękach - zerknij do mojego dziennika, zobaczysz jak to wygląda.

Ta strona od sąsiada, gdzie nie powinno być okien to strona południowa- szkoda było rezygnować ze światła, więc okno w jadalni jest właśnie o 1 m "cofnięte" do środka.

Dobry architekt z pewnością sensownie Ci to zaprojektuje, na gotowac nie liczyłabym ;-)

[Freetown]

Kasia_de Dzięki za info, bardzo ciekawy ten Twój domek :) Będę śledził postępy, może założymy klub kręgielniany;)
Jeśli chodzi o to pismo do burmistrza - czy w Twojej linii zabudowy znajdują się już jakieś inne domy? Na mojej ulicy stoją już 2 domy i odsunięte są o te 5m od drogi... Jednak te działki są szersze (cały pas działek idzie w klin zwężający się w moją stronę). Pytanie czy jest szansa że burmistrz spojrzy łaskawszym okiem na mój przypadek... Rozwiązanie jak u Ciebie (4m od drogi a nie 5) w pełni by mnie satysfakcjonowało...

[aneta147]

witam

jeżeli chodzi o wąskie działki, to nie ma zbytnio w czym przebierać. Długo szukaliśmy czegoś co nadaje się na wieś, gdzie królują stare chałupy. W końcu wybraliśmy projekt Poziomka (projekt Horyzontu). Poddaliśmy go lekkiemu liftingowi i oto już jest. Stan surowy otwarty. Wciąż czekamy na okna, ale już niedługo przyjadą. Co do warunków zabudowy, hmm, odsunęliśmy się o dobrych 7 metrów od linii zabudowy od drogi. Zamiast garażu jest gabinet a z niego wyrasta jeszcze ogród zimowy. Co do sąsiadów z lewa i z prawa. Wszystko było dobrze jak nie zaczęliśmy poważnie myśleć o postawieniu domu. Z każdej strony przepisowe wymiary, bo wszędzie są okna. Nie ma co się prosić, bo wiadomo, wieś to wieś.
Jestem tu nowa i jeszcze nie wiem jak tu wstawiać obrazki. Może jakaś pomoc:)

a może ktoś jeszcze skusił się na poziomkę, chętnie wymienię się doświadczeniami, jest ich całkiem sporo...:))[/url]

[Kasia_de]

u mnie jest o tyle lepiej, że to co jest obecnie drogą, do niedawna było działką, którą gmina wykupiła w zeszłym roku, żeby zrobić drogę właśnie.

Dlatego nie ma typowej linii zabudowy, to 5 m to po prostu standard w planie zagospodarowania terenu. Ale takie odległości były podane w odpisie z mpzp, o który wystąpiłam.

Ale ja myślę, że napisać możesz zawsze, to nic nie kosztuje. Ja pisałam z prośbą o ustalenie linii zabudowy (no bo ta droga byla nowym elementem), popłakałam trochę wtym piśmie, że działka wąska, ziemia droga ;-) jak tu się budować ;-) przygotuj kilka rozsądnych argumentów, może się uda?

Bez problemu dostałam zgodę, w starostwie powiedzieli, że nie będzie problemu z pozwoleniem, bo to burmistrz na swoim terenie zatwierdza mpzp, więc jak wydał taką zgodę to ok.

[Anoleiz]

za artykułem muratora
http://www.muratordom.pl/6320_1405.htm

Gdy działka jest wąska
Przepisy § 12 ust. 3 rozporządzenia przewidują dwie sytuacje, w których pełna ściana budynku może stanąć w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy. Jest to możliwe, gdy:

* wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
* nie można zachować odległości 3 m ze względu na rozmiary działki.

W obydwu wymienionych przypadkach możliwość przybliżenia domu do granicy nie zależy ani od zgody sąsiada, ani od podobnego usytuowania budynku na sąsiedniej działce, choć niewątpliwie okoliczności te będą brane przez urzędników pod uwagę przy wydawaniu pozwoleń na budowę.
Niestety, przepisy nie precyzują, jakie rozmiary działki nie pozwalają na zachowanie standardowej odległości. Jest to kryterium płynne, dlatego możliwość uzyskania pozwolenia na usytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub przy granicy będzie zależała od uznania urzędnika. Dla jednego zbliżenie budynku do granicy będzie uzasadnione na działce o szerokości nie większej niż 10 m, dla innego nawet działka o szerokości 20 m może się okazać zbyt wąska.
Są też jednak korzyści z wprowadzenia takiego przepisu. Pozwala on bowiem wydać staroście pozwolenie na nietypowe usytuowanie domu bez konieczności uzyskiwania upoważnienia ministra infrastruktury, co znacznie oszczędza czas.

Gdy dom sąsiada stoi blisko


Znowelizowane przepisy dopuszczają też usytuowanie budynku ścianą bez otworów:

* w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy lub
* bezpośrednio przy granicy,

pod warunkiem że po drugiej stronie granicy stoi już podobnie usytuowany budynek (czyli w odległości mniejszej niż 3 m lub w ostrej granicy działki) lub wydano decyzję o pozwoleniu na budowę takiego budynku.
Gdy budynek ma stanąć przy samej granicy, powinien przylegać do ściany istniejącego budynku. Oznacza to zatem, że ściana przy granicy nie powinna być dłuższa niż ściana domu sąsiada. W nowych przepisach nie ma natomiast ograniczeń co do wysokości takiej ściany ani wieńczącego ją dachu. Może być ona zatem wyższa niż w już istniejącym domu, ale jej rozmiary nie mogą naruszać przepisów dotyczących przesłaniania i nasłonecznienia budynków.

Jeśli dom sąsiada stoi w granicy, możemy nasz do niego „dostawić”. Jeżeli jego dom jest nieco odsunięty od granicy, naszego nie możemy zbliżyć bardziej. Pamiętajmy jednak o tym, że odległość nowego budynku od granicy nie może być mniejsza niż 1,5 m. Taki pas terenu musi pozostać niezabudowany, co ma zapewniać swobodny dostęp do ściany, umożliwiać jej remont i konserwację.



Podstawa prawna:

* art. 9 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2000 r. nr 106, poz. 1126 z późn. zm.)
* § 12 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. nr 75, poz. 690, zm. Dz. U. z 2004 r. nr 109, poz. 1156)