Zobacz pełną wersję : Sprzedaż mieszkania - problemy z kupującym...
Słuchajcie mam problem...
W piątek podpisujemy umowę notarialną dot. sprzedaży naszego mieszkania w L.
No i babka kupująca nie będzie miała całej kwoty wtedy, będzie miała 2/3 - a resztę za 5 dni. Kłopot w tym, że ona chce tego samego dnia zameldować tam córkę i zmienić zamki. Ja nie bardzo tego chcę dopóki nie będę miała całej kwoty w kieszeni. Pozatym akt notarialny podpisujemy na południu Polski, mieszkamy w Centrum, a ona chce jeszcze po podpisaniu aktu jechać do Lublina w którym to jest własnie przedmiot transakcji, żeby zameldować i zmienić te zamki, żeby jej nie weszli czasem studenci którzy tam wynajmowali jeszcze nie dawno. Nie uśmiecha mi się jechać do Lublina potem, bo to sporo nadrabiania drogi zwłaszcza, że nie bardzo chcę kogokolwiek przed całą kasą meldować.
Nie będzie miała całej kwoty tego dnia - a tylko na ten dzień był najbliższy termin u notariusza. Pieniądze mają byc 5 dni później gdy ona uzyska pieniądze z darowizny. Wcześniej się tego nie da załatwić bo dopiero za 5 dni będzie córka miała wydany NIP który jest potrzebny do wypłacenia tej darowizny z banku. Nie znam się ale tak babka twierdzi.
Czyli według niej w dniu podpisania aktu dostanę 2/3 kwoty mam ją zameldować i oddać klucze, a ona kasę da za 5 dni. No i co ja mam robić, co jej powiedziec - a to upierdliwa lekko kobieta, żeby się nie zniechęciła i nie prysnęła tuż przed samym końcem, bo spieszy mi się okropnie jednak - bo mnie gonią moje terminy mieszkaniowe.
Co mam zrobić?
Odpowiedni zapis w akcie notarialnym powinien to rozwiazac.
Dla przykladu,jezeli kupujesz mieszkanie czesciowo z kredytem,to kredytu nie dostaniesz wczeniej zanim nie bedziesz miala aktu notarialnego,a uruchomienie kredytu moze trwac pare dni(zalezy od banku)
Ale jednoczesnie w akcie powinno byc zapisanem, ze przeniesienie wlasnosci nastapi za dni........po uiszczeniu calosci kwoty.
Notariusz przeciez powinien wiedziec jak to powinno byc zapisane.
czyli nie muszę się przejmować i mogę powiedzieć notariuszowi czego sobie życzę?
i nic się z tego powodu nie stanie?
generalnie chodzi mi o to, żeby kobieta mi się w ostatniej chwili nie rozmyśliła...
Jezeli notariusz jest ok i nie ma zamiaru ciebi przekrecic w zmowie z kupujaca kobieta to powinno byc wszystko dobrze.Przypilnuj tylko odpowiedniego zapisu w akcie notarialnym.
I tak samo jezeli kobieta ma uczciwe zamiary to nie powinna sie wycofac.
nie da się tak, akt notarialny jest bezwarunkowy. ludzie, nie piszcie takich rzeczy.
po podpisaniu mieszkanie jest jej. nieodwołalnie.
możesz reszty kasy potem dochodzić standardowo czyli poprzez komornika (ważne, jeśli się zdecydujesz, żeby zapisać poddanie się egzekucji z art. 777 KPC ale to chyba standard - uprości to ewentualną egzekucję). wiesz, teoretycznie... jak ona Ci nie zapłaci, idziesz do komornika z aktem, wiesz jaki ma majątek (Twoje byłe mieszkanie) i wnosisz o jego zabezpieczenie, i tak dalej. powinno być prosto. ale kto wie jakie niespodzianki życie może wymyślić, może np. je szybko zdążyć sprzedać/podarować dalej. no i nerwy.
faktem jest, że ludzie tak często robią (swoją drogą, często chyba nieświadomie jak to wygląda z punktu widzenia prawa), właśnie przy kredytach, kupujący mógłby wstrzymać wypłatę kredytu albo bank się doszukać jeszcze jakiegoś braku w papierach. no ale promesa bankowa jakoś to wszystko i takiego klienta urealnia.
ja bym zagrał tak... ok, rozumiem, zdarza się obsuwa w pieniążkach, ja zaczekam te 5 dni, nawet 10 dni jeśli pani chce. ale Pani zaczeka tyle samo na zameldowanie i klucze. jeśli jest fair - te kilka dni ją przecież nie zbawi, tak jak i Ciebie, mieszkanie to nie gazeta codzienna. jeśli ucieknie - tzn. że i tak to było grubymi nićmi szyte. nie masz nic do stracenia stawiając swoje warunki.
Civic - zrobię tak jak radzisz, naucze się nawet tekstu na pamięć ;) trudno najwyzej ucieknie - ale faktycznie to nie jest 5 złoych, musze się zabezpieczyć...
Na szczęście ona nie może mnnie wymeldowac, więc będziemy musieli zrobić własnie tak - wielkie, wielkie dzięki :)
Raffan - również dziękuję za wskazówki, przypilnuję odpowiednich wpisów.
Dziękuję Wam bardzo :)
Zwracam jeszcze uwagę, że to nie jest kwestia jedynie tego zameldowania i kluczy (to jest osobny problem), ale samego podpisania aktu. Nawet jeśli by się tam nie meldowała do czasu przekazania Ci reszty pieniędzy, jeśli masz wątpliwości co do intencji kupującego - nie podpisuj dopóki nie będzie całej kasy. Zresztą w momencie jak podpiszesz akt nie jesteś już potrzebny, może się tam zameldować sama.
A tak w ogóle to co ona z tym meldunkiem... to też jest dziwne... to nie jest pierwsza rzecz, o której człowiek myśli jak kupuje mieszkanie. ja kupiłem swoje mieszkanie rok temu, i nadal żyję tu bez zameldowania. Jakoś nie było mi po drodze :)
no tak - w sumie racja, ale nie może nas wymeldować więc na rękę jej będzie wpłacić, żebyśmy chcieli się wymeldować...
tak?
Przytocze zapis z naszego aktu:
...... 2.Na poczet ceny sprzedazy nieruchomosci stanowiacej........zostala zaplacona kwota xxx co kupujacy w tym miejscu potwierdza.
3.kupoujacy..... zobowiazuje sie zaplacic ........pozostala czesc ceny sprzedazy nieruchomosci stanowiacej......w kwocie xxx przelewem na konto nr......
z kredytu udzielonego kupujacemu na czesciowe sfinansowanie zakupu praw bedzacych przedmiotem niniejszej umowy w termonie do dnia 8 wrzesnia 2006 i co do tego obowiazku z mocy tego aktu poddaja sie egzekucji z calego swojego majatku na podstawie przepisu art.777 &1 pkt.4 kodeksu psotepowania cywilnego......
Akt notarialny zostal zawarty i podpisany 31.08.2006
Przytocze zapis z naszego aktu:
...... 2.Na poczet ceny sprzedazy nieruchomosci stanowiacej........zostala zaplacona kwota xxx co kupujacy w tym miejscu potwierdza.
3.kupoujacy..... zobowiazuje sie zaplacic ........pozostala czesc ceny sprzedazy nieruchomosci stanowiacej......w kwocie xxx przelewem na konto nr......
z kredytu udzielonego kupujacemu na czesciowe sfinansowanie zakupu praw bedzacych przedmiotem niniejszej umowy w termonie do dnia 8 wrzesnia 2006 i co do tego obowiazku z mocy tego aktu poddaja sie egzekucji z calego swojego majatku na podstawie przepisu art.777 &1 pkt.4 kodeksu psotepowania cywilnego......
Akt notarialny zostal zawarty i podpisany 31.08.2006
no czyli teoretycznie jestem w domu, bo numer konta na które ma być wpłacona kasa został podany, i potem zawsze można sprawdzić czy ta kasa wpłynęła czy nie...
Pytanie tylko czy: jeśli nie wpłaci i uchowaj boże ale wyjdzie na to, że nie ma zamiaru, jak długo trwa ściągnięcie długu z dłużnika? I czy to w ogóle jest realne...
Na szczescie nie praktykowalem tego i mysle,ze nigdy nie bede musial tego robic 8)
toś mnie pocieszył... :lol: 8)
na tym to się trochę mniej znam.
na pewno was może wymeldować po kilku miesiącach waszego nie przebywania tam (3 albo 6). a chyba nie będzie chciało Ci się tam koczować w razie czego :)
nie wiem czy nie ma innych szybszych metod - w końcu to ona będzie właścicielką, a Wy pewnie zobowiążecie się w akcie do wymeldowania. może tego w jakiś sposób dochodzić, tak jak Wy brakującej części kasy. tylko, żeby się nie okazało, że jej będzie łatwiej tego dojść niż Wam swojego. tym razem nie wiem, tak sobie tylko gdybam.
poza tym, co jej będzie przeszkadzał Wasz meldunek tam, jeśli daleko mieszkacie.
ja tak tylko straszę, sam przeprowadzam też transakcje, które nie są do końca pewne, czasami tak trzeba, ale warto mieć świadomość jak to wygląda.
Przytocze zapis z naszego aktu:
Te zapisy, nie opóźniają przeniesienia własności do czasu zapłaty - jak wcześniej sugerowałeś. Przeniesienie własności jest natychmiastowe.
A jest to właśnie to co powinno być, żeby ułatwić ewentualną egzekucję (o ile będzie jeszcze z czego, jak ktoś przygotowuje przekręt to do końca).
Moze zle sie wyrazilem,tak jak zauwazyles,ale chodzilo nam obu przeciez o to samo.
no kurka teraz to mnie wystraszyliście juz nie na żarty...
czyli co - w razie W, nie można cofnąć aktu notarialnego z żadnej stron?
Pytanie tylko czy: jeśli nie wpłaci i uchowaj boże ale wyjdzie na to, że nie ma zamiaru, jak długo trwa ściągnięcie długu z dłużnika? I czy to w ogóle jest realne...
Jeżeli będzie z czego, np. będą nadal właścicielami i zapewnisz im lokal zastępczy (hihi) to dość szybko. W przeciwnym razie sprawa się komplikuje i wydłuża, w skrajnym przypadku (jak się wyzbędą majątku) do stwierdzenia nieściągalności.
czyli co - w razie W, nie można cofnąć aktu notarialnego z żadnej stron?
Naprawdę, nie da rady. Dlatego prawo wymaga tutaj formy aktu notarialnego, żeby to było pewne i nieodwołalne. Możesz dochodzić wszystkich rzeczy zapisanych w akcie (skutecznie bądź nie), ale samego przeniesienia własności już nie cofniesz.
Jeżeli mogę coś doradzić...
Z terminami u notariuszy rzeczywiście krucho. Dlatego umowę można podpisać, 2/3 kwoty przyjąć, a w umowie wpisać, że wydanie nieruchomości nastąpi w ciągu 5 dni po zapłaceniu całej kwoty. Zabezpieczeniem wykonania warunków (zapłacenia pozostałej części i wydania mieszkania) umowy przez strony jest poddanie się egzekucji z tytułu art. 777 kpc. Po zapłaceniu reszty wydasz mieszkanie. Jest jeszcze jeden problem. Kupujaca musi gdzieś mieszkać. Uważam, że przy obecnych cenach mieszkań warto zapłacić za 5 dni w hotelu.
ma gdzie mieszkać - bo nie wyzbywają się swojego mieszkania - matka kupuje mieszkanie córce...
Pjr - dzięki tak zrobię, poczytałam wzór umowy w necie i wygląda to całkiem ok - także mam nadzieję, że się wszystko pomyślnie skończy... :)
civic - również dzięki za wszystko co napisałeś :)
Takie ustalenia powinny się znaleźć w umowie przedwstępnej, tzn. kiedy, kto, komu, jaką kwotę, kiedy wydanie mieszkania.
Umowa sprzedaży jest faktycznie ostateczna - w momencie podpisania następuje przeniesienie własności. Można się potem użerać i zastanawiać, czy jest z czego ściągać należność.
W umowie przedwstępnej dobrze spisanej powinien się znaleźć zapis, że kupujący zobowiązuje się sprzedać określoną nieruchomośc i co do tego zobowiązania poddaje się egzekucji z par. 777 kpc, a kupujący zapłacić określoną cenę (tu powinna się znaleźć cena całkowita, czyli wartość transakcji!!) i co do tego poddaje się egzekucji z par. 777 kpc. (mniej więcej tak, oczywiście rozszerzone o niezbędne prawne blablabla).
Dalej warunki i terminy płatności i wydania przedmiotu umowy (mieszkania). Umowa przedwstępna jest wiążąca dla obu stron, co do całości transakcji (tj. zapłaty całej kwoty i przeniesienia własności - nie dotyczy wyłącznie zadatku, jak się to powszechnie traktuje).
Notariusz bierze połowę stawki za umowę przedwstępną, drugą połowę przy umowie sprzedaży - generalnie robią z tego wielką łachę i promocję, ale to mają zapisane w ustawie o notariacie. Przy podpisywaniu u tego samego notariusza problemu nie powinno być.
Czyli można spisać umowę przedwstępną, przy wypłacaniu części kwoty, umowę sprzedaży w momencie zapłaty końcowej.
Kwestia zadatku w umowie przedwstępnej: zazwyczaj uważa się, że zadatek przepada jeśli umowa nie dojdzie do skutku z winy kupującego, a sprzedający zwraca podwójną wysokość, jeśli to on się wycofa.
Wszystko się zgadza, ale ustalenia w kwestii zwrotu zadatku przez stronę są ustaleniami umownymi, tzn. strony mogą się porozumieć, że umowa nie dochodzi do skutku i zadatek jest zwracany x2/przepada; ale nie można umowy przedwstępnej rozwiązać jednostronnie. Tzn. jedna ze stron nie może w zasadzie zrezygnować z umowy - druga strona nie musi się zgadzać na zwrot zadatku/przepadek zadatku, ale może dochodzić wykonania umowy sądownie ("zmusić" drugą stronę do zawarcia umowy).
Tryb egzekucji z par. 777 kpc. upraszcza procedurę egzekucji zobowiązań - w uproszczeniu wygląda to zdaje się tak (nigdy nie musiałam na szczęście korzystać z tego par.), że sąd po zbadaniu dokumentów wystawia nakaz komorniczy egzekucji, do wartości określonej w umowie. Bez konieczności prowadzenia sprawy sądowej.
I uwaga - notariusz notariuszowi nierówny niestety. Trzeba pilnować samemu :evil:
A wracając do pytania w temacie, jak kupowałam mieszkanie w umowie przedwstępnej miałam warunek, że sprzedający przynoszą kwit, że nikt nie jest zameldowany w mieszkaniu. Poleciałam się zameldować, zaraz po podpisanu umowy sprzedaży i zapłacie końcowej. Nie jest tak łatwo wymeldować kogoś z mieszkania nie zapewniając mu zastępczego i nie ciągając się po sądach. Więc uważam, że warunek jest jak najbardziej na miejscu.
Z drugiej strony zupełnie nie na miejscu jest propozycja zapłaty części kwoty po podpisaniu umowy, bo rzeczywiście nie ma gwarancji, że zapłacą, a każda nawet najbardziej uproszczona procedura sądowa może człowieka przyprawić o dużą stratę czasu i mdłości, o ile w ogóle jest z czego ściągać. I tu żadne paragrafy nie pomogą.
Stwierdzenie o darowiźnie i o tym, że bez NIPu bank jej nie chce wypłacić, na moje oko brzmi bardzo mętnie i mocno śmierdzi :x Bank jest darczyńcą?!
Jeśli ma resztę z kredytu płacić, to rzeczywiście, banki wypłacają parę dni po podpisaniu umowy sprzedaży, ale w takiej sytuacji jest umowa kredytowa, bank jest niejako gwarantem zapłaty pozostałej kwoty. Można się umówić, że z umową sprzedaży jedziemy razem do banku, pan/i podpisuje umowę kredytową (bank często podpisuje umowę na podstawie już podpisanej umowy sprzedaży) ze wskazaniem mojego numeru rachunku, bla bla bla w mojej obecności itp, wziąć świadka i jakoś tak się zabezpieczyć.
Ale tłumaczenie, że nie ma NIPu i bank nie chce wypłacić :o :o :o śmierdzi mi mocno.
Reasumując, jeśli zaklepany termin u notariusza - iść podpisać umowę przedwstępną do najbliższego wolnego terminu (zakładam, że min. tydzień). Do tego czasu pani załatwia NIP ( :o ) i zbiera kasę. Umowa sprzedaży ostateczna po tygodniu z resztą kasy i niech się melduje, jak tylko zapłaci całość. Zamki też może wtedy zmieniać, bo to jej już będzie :D
Jeśli umowa przedwstępna była podpisana, to trzymać się tego co tam jest zapisane - powinny być warunki płatności i wydania mieszkania.
Wydaje się, że trochę zamieszania, ale zawsze to lepiej niż sprzedać lokal za 2/3 jego wartości, albo się szwendać po sądach.
Uff, ale się rozpisałam, sorki :D
Dzięki OK - Twoje rozwiązanie jest chyba najlepsze, jeszcze przeczytam to z 5 razy i chyba tak zrobię, wolę pojechać 2 razy na południe Polski niż stracić tyle pieniędzy - dziękuję bardzo :)
to jest dobre rozwiązanie, prawnie, ale praktycznie - i tak wymaga nowego terminu u notariusza. skoro wszystko ma się zamknąć w ciągu 5 dni, to po co kombinować i 2 razy jeździć, zrobić od razu docelową umowę w nowym terminie, jak już klientka będzie miała kasę. sprowadza się to do tego samego. przy braku terminów u notariuszy też pewnie na dwa spotkania za tą samą kasę będzie się trudniej umówić niż na jedno.
Klientka się nie rozmyśli po przedwstępnej, a termin już jest umówiony i trzeba wykorzystać. Z ostateczną wtedy można poczekać. A notariusz jest od tego, żeby spisywać umowy, jak skasuje tylko połowę, to się pośpieszy z tą drugą. To przedwstępna jest bardziej skomplikowana - wszystkie warunki trzeba spisać dokładnie (tak jest lepiej w każdym razie).
Jak przedwstępna dobrze spisana, to ostateczna już w zasadzie tylko przepisanie i sprawdzenie dokumentów (wymienionych w przedwstępnej).
Ale oczywiście to nie obowiązek :D A zawracanie d...? chyba lepiej niż sprzedać za tanio (2/3 np.) :wink:
Hm, w obecnych czasach to notarialna umowa przedwstępna służy głównie kupującemu - żeby zarezerwować na 100% nieruchomość. Bo w przypadku sprzedającego jeśli po przedwstępnej kasy nie dostanie to i tak będzie musiał dochodzić poprzez komornika. Chyba, że pozwoli się klientce rozmyślić (a przy obecnym rynku lepiej pozwolić jej odstąpić od umowy niż z nią walczyć). Ale jeśli pozwalamy się klientce rozmyślić to po co kłopotać się z umową przedwstępną.
Oczywiście, jeśli koniecznie chcą w tym terminie coś podpisać to tak należy postąpić bo dzięki temu nie będzie przeniesiona własność w porównaniu do wersji pierwotnej gdzie chcieli podpisywać ostateczny akt.
Chyba, że obiecała jakąś wygórowaną cenę :)
Anitka K
29-08-2007, 13:04
Nie będzie miała całej kwoty tego dnia - a tylko na ten dzień był najbliższy termin u notariusza. Pieniądze mają byc 5 dni później gdy ona uzyska pieniądze z darowizny.
Trochę to dziwne, że notariusz miał AKURAT tylko ten jeden termin.
Sprawdziłabym to.
I żeby się niepotrzebnie nie denerwować i nie kombinować przesunęłabym zawarcie umowy u notariusza o te 5, 6 dni czy nawet tydzień, aby dostać 100 % kasy. Chyba te kilka dni nikogo nie zbawi, prawda?
Powered by vBulletin™ Version 4.2.5 Copyright © 2024 vBulletin Solutions, Inc. All rights reserved.
Spolszczenie: vBHELP.pl - Polski
support vBulletin