Sprzedaż mieszkania - jak to zrobić najkorzystniej?

[madejo]

Witam Was, mieszkańców mieszkań.
Sam się zaliczam do tego grona, lecz po wielu latach, nadarzyła się okazja, by opuścić rodzinne progi i zamieszkać na swoim. Właśnie się budujemy.

Pomału też zaczynam myśleć o sprzedaży mieszkania w kamienicy.
Pytanie do tych, którzy wiedzą, co i jak, aby właśnie podpowiedzieli co i jak

Mieszkanie jest właśnościowe. Rzeczoznawca ocenił cenę około 6 lat temu, przy wykupie.
Wypadałoby pewnie zapłacić kolejny raz rzeczoznawcy za kolejną analzę?

Co dalej, czy lepiej próbować samemu reklamować swoją ofertę na allegro o innych portalach ogłoszeniowych, czy może korzystniej byłoby zgłosić się do biura nieruchomości, które na pewno zna sporo trików sprzedażowych, ale pewnie też będzie chciało sporo dla siebie zarobić

Bardzo proszę o poradę
Pozdrawiam

[dudi82]

Wycena rzeczoznawcy nic Ci nie da. Co z tego, że on wyceni mieszkanie na x zł, skoro nie znajdziesz klienta skłonnego tyle zapłacić? No chyba że taka wycena kosztuje 200-300zł, to wtedy może i warto.
Poszukaj podobnych mieszkań w okolicy i swoje wyceń podobnie. Zrób porządne zdjęcia, narysuj plan mieszkania z wymiarami, dopisz "możliwość negocjacji ceny" i daj ogłoszenia gdzie tylko się da. Biuro nieruchomości zrobi dokładnie to samo, tyle, że za te "triki" weźmie spore pieniądze. Pieniądze Twoje, albo kupującego. Zobacz jak wyglądają oferty mieszkań na stronach biur. Często nawet zdjęć porządnych nie ma.
Ja mieszkanie kupowałem niestety przez biuro. Kasę wzięli, a za wszystkim i tak biegałem ja. Ale chciałem dokładnie to mieszkanie, więc na biuro byłem skazany. W innym przypadku zawsze wybrałbym ofertę bez pośredników.

[turalyon]

Powiewm tak - sprzedawałem mieszkanie - na oferty na allegro wydałem krocie, a kupili i tak przez biuro nieruchomości. Ogólnie to najlepiuej ogłoszenia daj sama gdzie tylko sie da prywatnie, i dodatkowo do 2-3 najlepszych biuur w okolicy z ceną Twoją+prowizja

[Elfir]

ja bym dała ogłoszenie na gratka a nie na allegro.

Do zdjeć wnętrza trzeba wystylizować - bo czasem trafia się na koszmary aranżacyjne. Zebrać duperele z pokojów, zdjąc pranie z łazienki, zamknąc klapę sedesu, usunac kosmetyki z otwartych półek, pochować wszystko z blatu kuchennego, usunac z widoku ścierki, naklejki na lodówce, pozmywac naczynia. Mozna nawet do zdjęcia usunąć niektóre meble, by wnętrze wydawało się przestronniejsze. Przemyśleć ujęcia do zdjęć (aby nie było widac rur, drzwi), dobrze oświetlić

Home staging - stylizacja mieszkań do sprzedaży

To zdjęcia z oryginalnego ogłoszenia:

[Johna]

Ja sprzedawałam mieszkanie w zeszłym roku. Zrobiłam kilka zdjęć (brat fotograf je zrobił) i umieściłam na kilku portalach ogłoszeniowych (lokalnych głównie). Regularnie umieszczałam ogłoszenia tak aby były na pierwszych stronach. Zaczęłam w lipcu a mieszkanie sprzedałam w październiku (drugi zdecydowany klient - pierwszy nie dostał kredytu).
Pośrednicy usiłowali przejąć sprzedaż ale się nie dałam - umowy mieli tak skonstruowane że płaciłabym prowizję nawet gdyby nic nie zrobili. Więc ich olałam i robotę wykonałam sama.
Koleżanka w tym roku sprzedała mieszkanie i kupiła dom - przez pośrednika - ponad 10 tyś + VAT wpadło mu do kieszeni za parę ogłoszeń - klientów podesłał zaledwie paru a sama sprzedaż trwała ponad rok.
Oczywiście to zależy od ceny, rynku, kryzysu i jeszcze paru innych czynników ale generalnie to pośrednicy raczej się nie wysilają przy sprzedaży a kasę chcą dużą.

[luntrusk]

Bardzo dobra oferta domu/mieszkania sama się obroni i nie potrzebuje pośrednika. Zdjęcia mają się często nijak do tego co w rzeczywistości... I jak klient nie kupuje pierwszego lepszego mieszkania z brzegu tylko kilka/kilkanaście ofert już oglądał to wie, że ogłoszenie jest tylko informacją. Rzeczoznawca i pośrednik Tobie nie pomogą. Jeśli cenę masz wygórowaną. Przykład z rynku Wrocławskiego: śliczna, nowa kawalerka 35 m2 przerobiona na dwa pokoje ale z ustawnym salonem sprzedała się na Gaju (bardzo dobra lokalizacja) za niecałe 150 tyś zł. Trzy-cztery miesiące szukania klienta. Dlaczego tak długo? Bo jest więcej sprzedających niż kupujących. Chcesz teraz sprzedać mieszkanie kupione w boomie to stracisz. Chcesz sprzedać stare mieszkanie to nastaw się na cenę nie z boomu a sprzed boomu. Klienci tego nie rozumieją bo są często zbyt zachłanni ale gdy mija ponad rok a nikt się ich mieszkaniem nie interesuje zaczynają myśleć że albo chcą mieszkanie sprzedać albo w nim mieszkać

Podsumowanie:

Jak masz kamienicę w samym rynku to możesz próbować ją sama sprzedać. Jak cena będzie realna to klient się znajdzie. Jak masz starą kamienicę położoną z dala od rynku to radzę wziąć pośrednika. Możesz podpisać kilka umów otwartych. Ale najlepiej jedna umową otwartą (by się nie zamykać na inne biura) i współpracować tylko z jednym pośrednikiem z polecenia. Bardzo dobry pośrednik sprzeda każde mieszkanie ale też często jest na tyle bezpośredni, że powie otwarcie za ile znajdzie kupca na takie mieszkanie.

Powiem ze swojego doświadczenia: dobry pośrednik reklamuje Twoją nieruchomość osobie, która może stać się potencjalnym kupcem. I bardzo szybko znajduje tego kupca - ale często za niższą cenę niż sprzedający chce. Ale najczęściej dochodzi do transakcji bo następna realna oferta dla sprzedającego może być za rok... jak za bardzo wydziwia Pomijam pośredników, którzy zatrudnili się w agencji tylko po to by mieć za co żyć... A takich jest większość...

[Kasia Wojtek]

Skoro, jak piszesz

(...) Pomału też zaczynam myśleć o sprzedaży mieszkania w kamienicy. (...)

i nie masz noża na gardle, spróbuj w pierwszej kolejności wystawić ogłoszenie we własnym zakresie.

Gratka, chyba równiez Tablica.pl, może Gumtree - to strony z możliwością wystawienia ogłoszeń za darmo. Jeśli masz profil na jakimkolwiek portalu typu Facebook, też możesz tam umieścić link do ogłoszenia z prośbą do znajomych o udostępnianie na swoich profilach.

Zadbaj - tak jak Ci pisano - o właściwy wygląd mieszkania do zdjęć. Poszukaj wśród znajomych kogoś z dobrym aparatem i szerokim obiektywem, może nie tzw. "rybie oko" bo Ci wyjdzie wnętrze beczki, ale niech już samo ogłoszenie zachęci do odwiedzin.
Cenę chyba jesteś w stanie choć orientacyjnie określić wg cen w Twojej okolicy, dopisek o negocjacji zawsze jest mile widziany, choć i bez niego każdy potencjalny kupujący liczy na jakąś zniżkę

Pozwodzenia

[finf]

Sam jestem związany z rynkiem nieruchomości od lat, ale to co tu niektórzy napisali to jest tak styrany stereotyp, że głowa boli. Oczywiście jak ktoś ma zacięcie do dawania ogłoszeń na portalach, przeszukiwania ogłoszeń w celu ustawienia ceny.... a później tygodniami umawiać transakcję.. czemu nie, ale napiszę dlaczego więc warto wydać 5-10 tyś na wynagrodzenie np. mojej agencji...

1. Agent posiada dostęp do danych transakcyjnych kilkudziesięciu biur.. i dlatego DOBRY agent jest w stanie ustalić odpowiednią cenę,
2. Dobre zdjęcie to podstawa, a więc aranżacja wnętrza na potrzeby prezentacji lokalu, a nie posprzątanie ... nierzadko także retusz komputerowy,
3. Masz już cenę, zdjęcia... odpowiednia treść ogłoszenia jest tak samo ważna jak zdjęcia - a tym samym wybranie odpowiedniego typu klienta...
4. Jak już kampania marketingowa jest kompletna i trafi na portale... gazety... to jest to dopiero początek pracy agenta.
5. Ja jako Agent dając jedno ogłoszenie umieszczam je w ponad 30 bazach - z czego kilka jest dostępnych tylko dla osób będących w branży,

6. Sama sprzedaż.......

Wiem, że rzadko jest to standardem, ale ja - jako agent szykuję listę niezbędnych dokumentów i pomagam naszykować je do transakcji, doradzam co zapisać w umowie i w jakiej formie oraz jakiej kolejności wszystko wykonać, aż w końcu umawiam notariusza i piszę scenariusz transakcji. U mnie rola obu stron transakcji ogranicza się do podpisania aktu. Jeżeli zakup jest kredytowany, załatwiam także wszystkie formalności związane z kredytem tak aby na tym JEDNYM spotkaniu podpisać wszystkie dokumenty. Ile to trwa ? Dobry agent jest w stanie spiąć transakcję w 1-2 dni, a zakup kredytowany nawet w 5 dni.
Za zaprojektowanie całej kampanii obejmującej: wycenę, doradztwo, a także aranżację sprzedażową - w tym przygotowanie nieruchomości do wykonania zdjęć oraz ich zrobienie i w przypadku konieczności naniesienie poprawek oraz umieszczenie gotowej kampanii na portalach, czasem w prasie oraz przygotowanie planu transakcji (zapewniając jej bezpieczeństwo), dokumentów i doprowadzenie do podpisania aktu w stosownie jak najkrótszym czasie w dogodnych terminach agent otrzymuje wynagrodzenie pomniejszone o koszty kampanii, dostępu do baz i programów. Czy warto oszczędzić, czas, pieniądze, nerwy ... uniknąć wpadki.. cóż to pytanie nie do mnie

[Kasia Wojtek]

Finf - oczywiście masz rację, Twoja praca wymaga zachodu, pewnie wykonujesz ją dobrze i za to się płaci.
Ale - analogicznie, można zapłacić ekipie malarskiej xx zł. Płacisz, wchodzą, malują, sprzątają po sobie. Można też popytać na Forum jak gruntować, czym i jaką farbę polecają inni i zabrać się samemu za robotę. Pewnie dłużej, prawdopodobnie (choć niekoniecznie) gorzej, ale... po prostu taniej o robociznę. Walki/pędzle zostaną na później, resztki farb zawsze można wykorzystać w domu, zresztą, jak się dobrze policzy, niewiele zostaje.

Auto też można oddać za gotówkę do komisu i tracąc kilka zł, zyskać na czasie i spokoju. Tylko czy warto?

Rozumiem podejście mające lekko "zniechęcić" sprzedawcę do samodzielności, z oczywistych względów, niemniej uważam, że branie pośrednika za pracę, którą naprawdę można wykonać samemu jest niepotrzebne. Ale to moje zdanie i moja sugestia.

Na biuro zawsze będzie czas, jak nam samemu nie pójdzie.

[Elfir]

Moją działkę sprzedałam osobiście, bo dwóm agencjom się to nie udało przez ponad 2 lata

[finf]

.. macie rację.. ale są pośrednicy i "pośrednicy". Jedni zasuwają, robią kawał dobrej roboty, a inni to takie mrówki których rola ogranicza się do wklepania ogłoszenia i dodania zdjęć.. oraz czekania - może ktoś zadzwoni - w takim przypadku szkoda zachodu, kasy i czasu - bo i tak nie sprzedadzą nieruchomości. Dobry pośrednik przygotowaną stosownie do targetu ofertę wyśle bezpośrednio do potencjalnych klientów... ten drugi sposób pomaga zamykać transakcje nawet w 5 dni od przygotowania oferty do aktu...

[psuja]

Też dojrzałam do sprzedaży mieszkania. Na początek postanowiłam sprzedać na własną rękę, na razie dałam ogłoszenie do gratki (ogłoszenia są płatne, ale nie są to kosmiczne sumy, ja zapłaciłam ok 9zł - za miesiąc edycji). Będę próbować jeszcze w portalach regionalnych.
Jeśli tak nie wyjdzie, zgłoszę do biura nieruchomości, ale nie do pierwszego z brzegu. Bo jak pisze finf, są pośrednicy i pośrednicy. Tak jak w każdej branży.

[firewall]

.. Dobry pośrednik przygotowaną stosownie do targetu ofertę wyśle bezpośrednio do potencjalnych klientów... ..

[luntrusk]

Dobry pośrednik przygotowaną stosownie do targetu ofertę wyśle bezpośrednio do potencjalnych klientów... ten drugi sposób pomaga zamykać transakcje nawet w 5 dni od przygotowania oferty do aktu...

Gdybym była na miejscu klienta podpisałabym z Tobą umowę, że dostaniesz swoją prowizję (nawet większa niż chcesz) jeśli znajdziesz mi kupca na moje mieszkanie (pierwsze lepsze mieszkanie na rynku). I zaznaczyłabym w umowie, że jeśli w ciągu 5 dni nie znajdziesz klienta umowa cywilno-prawna wygasa...

Znam całą masę agencji nieruchomości, których właściciele chcą żyć tylko z tego co zarobią dla nich pracownicy... Jako właściciele nie mają lub mają bardzo małą wartość dodaną. Wiele takich firm już padło lub zwolniło pracowników. Słabo się reklamujesz jako firma...

Pracuję w tym zawodzie (praca dodatkowa) i sama niedługo będę zakładać własną firmę ale klientów nie będę szukać na forum - słaba strategia, nie będę zatrudniać masowo agentów, nie będę się tylko zajmowała pośrednictwem... Uważam, że firmy, które zajmują się tylko pośrednictwem są słabe na rynku - mają małą wartość dodaną, stawiają na ilość pracowników a nie jakość, itd.

[finf]

Klientów nie szukam na forum. Nie reklamuje się, ani nie dążę do „reklamowania” i budowania kolejnego serwisu tylko i wyłącznie z moimi ogłoszeniami.. tak działa każde biuro, a ja nie jestem każde.

Parę słów o nas - dla jasności:
Moja firma zajmuję się inwestycjami w nieruchomości oraz maksymalizowaniem zysków z najmu poprzez:
Najem - jako pośrednik nie pobieram prowizji ani od właściciela, ani od najemcy (znasz taką agencję ???),
Działając na zlecenie klienta szukam nieruchomości pod inwestycję - nie pobieram prowizji,
Ustawiam notariusza i sprawdzam nieruchomość pod względem techniczno-prawnym, pomagam w uzyskaniu kredytu - wynagrodzenie cennikowe,
Serwis nieruchomości, wykończeniówka, meble, architektura ... z cennika ...

Wynagrodzenie zawsze za success fee i prawie nigdy jako % od transakcji... nie pasujemy do tej szuflady

[luntrusk]

Jak inwestujesz w nieruchomości i maksymalizujesz zyski faktycznie odnosząc sukcesy to nie kupowałbyś dla siebie lub nie budował się pod biedronką. To słaba lokalizacja... Dobry inwestor lubi wybrać dla siebie "rodzynek" i zapłacić za niego bardzo mało - bo interesują go tylko okazje. Tak działa każdy inwestor - bo to wpływa na maksymalizacje zysku (plus oczywiście ryzyko i wartość dodana).

Nie reklamowałbyś swojej firmy tutaj - a to robisz gdy namawiasz czytających do skorzystania z Twojej firmy i wymieniasz całą listę plusów

[elmagra]

Dołączę się do dyskusji. Jesteśmy też "w trakcie" sprzedawania mieszkania. Mamy ogłoszenie na tablicy.pl oraz na lokalnej stronie darmowej. Do tej pory (niecałe 2 miesiące) było już u nas sporo osób prywatnych oraz 3 wizyty z biura nieruchomości. I wygląda to tak: ja zrobiłam zdjęcia/napisałam to arcytrudne w treści i kompozycji ogłoszenie (haha) i wystawiłam je na sprzedaż na publicznych portalach. No i dzwoni do mnie pani z biura mówiąc, że ma klienta i chce do mnie z nim przyjść i chce sobie za to policzyć 4 tysiące prowizji. A ja pytam za co? Za to że znalazła moje ogłoszenie i chce kupić mieszkanie? Przecież to ja całą "robotę" odwaliłam, a dla mnie nie ma różnicy czy to kobita z biura czy prywatnie dzwoni do mnie i chce mieszkanie kupić.
To powiedzcie mi, za co ta prowizja w mojej sytuacji?

[Elfir]

za dostarczenie leniwego klienta, ktoremu nie chciało się wejści na tablica.pl
Dzięki temu możesz zaproponowac cenę wyższą o 4 tyś. prowizji

[luntrusk]

Ludzie kupują przez Agencję bo czują, że tak jest bezpieczniej. Sprzedający prawie zawsze nie chce sprzedawać przez pośrednictwo. To kupujący to wymuszają.

[elmagra]

Ludzie kupują przez Agencję bo czują, że tak jest bezpieczniej. Sprzedający prawie zawsze nie chce sprzedawać przez pośrednictwo. To kupujący to wymuszają.

Ja rozumiem, że kupujący chce przez biuro, ale dlaczego ja jako sprzedający z ogłoszeniem własnym mam płacić prowizję. A tak naprawdę, to prowizje OBIE płaci kupujący, bo do ceny mieszkania jaką ja chcę uzyskać biuro dodaje swoje np 4tysie a od kupującego bierze np kolejne 3tysie, to taki biedny kupujący płaci za mieszkanie dodatkowe 7 tysi. IDIOTYZM. Dlatego ja każdemu pośrednikowi mówię, ok, możecie ode mnie kupić, ale nie zgadzam się na podniesienie ceny o prowizję (to odstraszyć może kupujących) i żadnej prowizji ode mnie nie dostaną. Obym sprzedała jak najszybciej