odmowa przyznania kredytu na budowę - nowa ustawa o gruntach

[riot]

Witam serdecznie,

po burzliwych poszukiwaniach, znaleźliśmy swoją wymarzoną działkę. Po sprawdzeniu wszystkich formalności, sprawdzeniu zdolności i możliwości otrzymania kredytu na budowę, podpisaliśmy umowę przedwstępną z zadatkiem.

Działka 750 m2 ( wydzielone działki z dużego pola nieużytków, łąk), większość działek zabudowanych lub w trakcie budowy. W księdze wieczystej wpisana jako "grunty orne, łąki trwałe). Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania (nie ma go), jednak gmina bez problemu wydaje warunki zabudowy.

Otrzymaliśmy dzisiaj informację od dwóch różnych pośredników, którzy sprawdzali nam oferty. Podobno nie dostaniemy ani złotówki kredytu na budowę domu, ponieważ wedle obecnej ustawy na działkę nie można wpisać hipoteki. Wszystko co nie jest objęte MPZP jest gruntem ornym i żadne wydanie warunków zabudowy przez gminę, nie zmienia nic w decyzji banku. Jedyne rozwiązanie, zastaw innej nieruchomości (której nie posiadamy).

Nie wiem czy dobrze to zrozumiałem, proszę o poprawę jeżeli nie.

Czy jest jakieś wyjście z tej sytuacji, czy pozostała nam walka ze sprzedającym o odzyskanie zadatku do umowy przedwstępnej i rezygnacja z zakupu ?

[Marcin34_Śl]

http://tvn24bis.pl/pieniadze,79/usta...tu,642883.html

Jeśli WZ były przed 30 kwietnia to nie ma problemu. Piszą, że to okres przejściowy bo z ustawy wyłączone są działki poniżej 30 arów tj. 3 000 m2

[Iscra]

Działka 750 m2 ( wydzielone działki z dużego pola nieużytków, łąk), większość działek zabudowanych lub w trakcie budowy. W księdze wieczystej wpisana jako "grunty orne, łąki trwałe). Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania (nie ma go), jednak gmina bez problemu wydaje warunki zabudowy.

Nie ma MPZP --> nie kupicie działki jeśli któreś z Was nie jest rolnikiem. Możliwość wydania WZ nie ma tu nic do rzeczy. Pośrednicy mają rację: każdy grunt nieobjęty MPZP jest traktowany jak rolny, niezależnie do tego, co jest wpisane w ewidencji.

Kupicie jedynie, jeśli działka miała już ostateczną decyzję o warunkach zabudowy PRZED 30.04.2016. Jeśli nie - odzyskać zadatek i spytać sprzedającego, czemu nie powiedział Wam o tym drobnym szczególe.

[Bejaro]

Nie ma MPZP --> nie kupicie działki jeśli któreś z Was nie jest rolnikiem. Możliwość wydania WZ nie ma tu nic do rzeczy. Pośrednicy mają rację: każdy grunt nieobjęty MPZP jest traktowany jak rolny, niezależnie do tego, co jest wpisane w ewidencji.

Kupicie jedynie, jeśli działka miała już ostateczną decyzję o warunkach zabudowy PRZED 30.04.2016. Jeśli nie - odzyskać zadatek i spytać sprzedającego, czemu nie powiedział Wam o tym drobnym szczególe.

Działki o tej pow są wyłączone z tej ustawy nie trzeba być rolnikiem by kupić, dlaczego nie można wystąpić o nowe WZ?

Notariusz sporządzając umowę przedwstępną z terminem podpisania umowy na maj musiał to przewidzieć że nie będzie można przenieść własności.

[Iscra]

Działki o tej pow są wyłączone z tej ustawy nie trzeba być rolnikiem by kupić, dlaczego nie można wystąpić o nowe WZ?

Notariusz sporządzając umowę przedwstępną z terminem podpisania umowy na maj musiał to przewidzieć że nie będzie można przenieść własności.

Chyba masz rację... Nawet ja się zaczęłam gubić w tej ustawie...

Ale kto wie, czy faktycznie pokłosiem tej ustawy nie stało się uniemożliwienie wpisania hipoteki, bo działki bez MPZP traktowane są jak rolne...

[Bejaro]

Chyba masz rację... Nawet ja się zaczęłam gubić w tej ustawie...

Ale kto wie, czy faktycznie pokłosiem tej ustawy nie stało się uniemożliwienie wpisania hipoteki, bo działki bez MPZP traktowane są jak rolne...

A kto się nie gubi nowy potwór to jest.

A wpisanie hipoteki jest możliwe ale do wysokości wartości nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego dołączonego do sądu z wnioskiem.

Do tego dochodzi egzekucja można ją prowadzić zaspakajając wierzyciela tylko zbywając działkę rolnikowi z całą resztą zapisów , zmiany w egzekucji nie wiem czy wyłączyły działki o jakieś powierzchni...

Ustawa jedno a inne powiązane hipoteki i egzekucja drugie.

[Bracianka]

W sumie też szukam jakichś dokładnych informacji - co w sytuacji, gdy bank twierdzi, że w warunkach zabudowy cel wydania warunków jest zbyt ogólnie określony? Czy powinno im bimbać określenie celu, tylko powinni patrzeć na datę ostateczności decyzji? Ale w sumie tu nawet nie o bank chodzi jako taki, tylko o to, czy sąd wpisze hipotekę, czy nie...

[agao_83]

a to nie jest tak, że działki poniżej 3000m są wyłączone z ustawy, więc może je kupić nie-rolnik ale żeby coś na nie budować, trzbe najpierw dokonać odrolnienia, a to w zależności od klasy gruntu może wymagać nawet zgody ministra? niech mnie ktoś poprawi, jeśli się mylę

[Bracianka]

a to nie jest tak, że działki poniżej 3000m są wyłączone z ustawy, więc może je kupić nie-rolnik ale żeby coś na nie budować, trzbe najpierw dokonać odrolnienia, a to w zależności od klasy gruntu może wymagać nawet zgody ministra? niech mnie ktoś poprawi, jeśli się mylę

Jeśli chodzi o działki poniżej 3000m, to jest tak rzeczywiście, że w sumie obrót został normalnie. Nie wiem jak z budową po zmianie, do tej pory było tak, że nie trzeba było odrolnić, ja np. wybudowałam dom na pastwisku (oficjalne oznaczenie z ewidencji gruntów) z wydanymi warunkami zabudowy. Nic nie odrolniałam. Natomiast jeśli chcesz odrolnić, to zezwolenia ministra wymagało do tej pory odrolnienie gruntów klasy I-III. My tu natomiast piszemy i możliwości obciążenia nieruchomości rolnej hipoteką.

[Bejaro]

a to nie jest tak, że działki poniżej 3000m są wyłączone z ustawy, więc może je kupić nie-rolnik ale żeby coś na nie budować, trzbe najpierw dokonać odrolnienia, a to w zależności od klasy gruntu może wymagać nawet zgody ministra? niech mnie ktoś poprawi, jeśli się mylę

Są wyłączone ale bank nie da na nie kredytu ani na budowę na nich domu też.

Chyba że działka ma MPZP.

WZ i cała procedura odrolnienia została po staremu jedynie finansowanie działek z WZ się skomplikowało.

[loot]

Moj doradca mowi, ze kontakowal sie z bankiem (pkobp) i bank udzieli kredytu na dzialke z WZ, musze im dostarczyc wypis ze studium uwarunkowan

[Bracianka]

Moj doradca mowi, ze kontakowal sie z bankiem (pkobp) i bank udzieli kredytu na dzialke z WZ, musze im dostarczyc wypis ze studium uwarunkowan

To ja czekam na rezultat, może coś przemyśleli. W tamtym tygodniu sąsiad w tej samej sytuacji kredytu nie dostał.

[Marcin34_Śl]

Kwestia odrolnienia i WZ pozostała bez zmian.
Nowa ustawa głównie dotyczy handlu działkami i finansowania budowy domu.
Odrolnienie - tutaj się ni nie zmieniło - reguluje to ustawa o ochronie gruntówrolnych i leśnych, która wskazuje jakie warunki musi spełnić działka aby otrzymać WZ (odległość od działku budowlanej, odległość od drogi publicznej). Później prze PNB trzeba odrolnić działkę.
Jeśli były dla działki wydaneostateczne WZ przed 30 kwietnia to nie ma problemu, WZ można przepisać na nowego właściciela.

Problem jest wg Mnie w sytuacji, kiedy ktoś kupił działkę przed 30 kwietnia lub kupi po wejściu w życiu ustawy i będzie występował o WZ.
Jeśli działka spełni wymogi i otrzyma WZ to tutaj pojawia się problem z finansowaniem banku i ustanowieniem hipoteki

http://warunki-zabudowy.com.pl/grunt...awa-uchwalona/

[Bracianka]

Kwestia odrolnienia i WZ pozostała bez zmian.
Nowa ustawa głównie dotyczy handlu działkami i finansowania budowy domu.
Odrolnienie - tutaj się ni nie zmieniło - reguluje to ustawa o ochronie gruntówrolnych i leśnych, która wskazuje jakie warunki musi spełnić działka aby otrzymać WZ (odległość od działku budowlanej, odległość od drogi publicznej). Później prze PNB trzeba odrolnić działkę.
Jeśli były dla działki wydaneostateczne WZ przed 30 kwietnia to nie ma problemu, WZ można przepisać na nowego właściciela.

Problem jest wg Mnie w sytuacji, kiedy ktoś kupił działkę przed 30 kwietnia lub kupi po wejściu w życiu ustawy i będzie występował o WZ.
Jeśli działka spełni wymogi i otrzyma WZ to tutaj pojawia się problem z finansowaniem banku i ustanowieniem hipoteki

http://warunki-zabudowy.com.pl/grunt...awa-uchwalona/

Gdyby to tak pięknie wyglądało, to było by ok. Teoretycznie się wszystko zgadza. W rzeczywistości sąsiad nie dostał kredytu na działkę z wydanymi warunkami zabudowy przed 30.04 - powód: nieprecyzyjne określenie celu nieruchomości.

W Gazecie Prawnej były dziś warunki PKO BP odnośnie udzielania kredytów, proszę:

"Jak czytamy np. w opracowaniu PKO BP, bank ten nie zabezpieczy się na nieruchomościach:

● które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę rolną (niezależnie od powierzchni nieruchomości),

● które w tych dokumentach przeznaczone są choćby częściowo pod użytkowanie rolne (nie dotyczy przypadku, gdy funkcja rolna jest tylko uzupełniająca),

● dla których nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań nie wskazuje przeznaczenia gruntu, a dla nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

● dla których wydano pozwolenie na budowę, a w księdze wieczystej nieruchomość figuruje jako nieruchomość rolna (o ile z planu zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań nie wynika przeznaczenie inne niż rolne),

● przeznaczonych pod zabudowę zagrodową i siedliskową."

[Marcin34_Śl]

No to faktycznie będzie problem, jeśli w studium uwarunkowań nie będzie działka wykazana jako pod zabudowę mieszkaniową.

Ale odnośnie kredytu i zabezpieczenia hipoteki to jest napisane, że hipoteka nie może być większa niż aktualna wartość nieruchomości.
Ja planuje kredyt po SSZ w kwocie 200 000 zł. Jeśli więc po SSZ wartość nieruchomości będzie powyżej tej kwoty ( a będzie) to wtedy można ustanowić hipotekę z odpowiednim operatem. Działki poniżej 0,3 he można sprzedać dowolnie więc tutaj nie ma problemu

[loot]

znalazłem w internecie coś a'la studium dla Warszawy (http://www.architektura.um.warszawa.pl/studium) ale co mapa to inne informacje dla mojej działki - raz tereny leśne a raz zabudowa jednorodzinna...

natomiast w WZ mam napisane, że są to tereny o symbolu 39.MN - zabudowa jednorodzinna. ale nie na podstawie studium tylko projektu zagospodarowania przestrzennego. czy to powinno się zgadzać z tym studium czy to są jakieś odrębne urzędnicze byty?

w szoku jestem co się dzieje w tym kraju, zawsze było trochę duszno, ale to już gruba przesada. będę te durne przepisy jakoś odkręcać? ktoś się orientuje o co w tym wszystkim chodzi? nic dziwnego, że się stąd ludzie wynoszą.

[Bracianka]

Lasy też radzę posprawdzać - praktycznie przy każdym lesie obecnie Lasy Państwowe mają prawo pierwokupu...

Najlepiej to sprawdzić papiery w gminie. .

[loot]

działka jest RV i RVI - grunty orne w całości - graniczy z działką leśną

lasy mogą mieć prawo pierwokupu takiej działki?

jakie papiery mam w ogóle sprawdzić?

w sumie umowę przedwstępną już podpisałem to chyba trochę może być za późno na sprawdzanie - albo dostanę kredyt albo nie. potem - będę mógł zbudować... albo nie...

[Bejaro]

No to faktycznie będzie problem, jeśli w studium uwarunkowań nie będzie działka wykazana jako pod zabudowę mieszkaniową.

Ale odnośnie kredytu i zabezpieczenia hipoteki to jest napisane, że hipoteka nie może być większa niż aktualna wartość nieruchomości.
Ja planuje kredyt po SSZ w kwocie 200 000 zł. Jeśli więc po SSZ wartość nieruchomości będzie powyżej tej kwoty ( a będzie) to wtedy można ustanowić hipotekę z odpowiednim operatem. Działki poniżej 0,3 he można sprzedać dowolnie więc tutaj nie ma problemu

Nie do końca tak jest ponieważ zawsze trzeba mieć operat szacunkowy przy zabezpieczeniu hipoteki po nowemu na działce rolnej,to jedno a prowadzenie egzekucji z takiej hipoteki to drugie ponieważ można wtedy sprzedać taką nieruchomość rolnikowi ustawa o hipotekach i KW nie przewiduje tutaj wyłączeń ze względu na wielkość co innego zakup z rynku co innego z egzekucji,banki na dzień dzisiejszy tego się boją.

Może to się wyjaśni ale tak właśnie interpretują w chwili obecnej może to na wyrost i za chwilę się uspokoi.

W wątku o kredytach jest przykład osoby która ma strop i chciała kredyt na resztę bank odmówił a jest WZ i PNB budowa w toku.

[Marcin34_Śl]

poczekamy, zobaczymy. Na pewno to wyprostują.

Ustawę o ochronie gruntów też wyprostowali.

Jutro podzwonię po bankach i zobaczę jakie mają stanowisko.

Ja mam prawomocne WZ, wyłączenie z produkcji rolnej i czekam na PNB. Z tego co widzę to potrzebuje tylko zaświadczenia ze studium o przeznaczeniu działki ( a jest budownictwo mieszkaniowe)